Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung

Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ist regelmäßig im Mietvertrag vereinbart. Möchte der Mieter eine Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung vornehmen, muss er einen hinreichenden Anlass vortragen. Mit der Kürzung bezweckt er schließlich eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung. Der Vermieter wird und braucht sich darauf nur einzulassen, wenn es für eine Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung Gründe gibt.

Ansatzpunkt ist, dass jede Nebenkostenvorauszahlung angemessen sein muss. Sie ist dann angemessen, wenn sie die zunächst dem Vermieter entstehenden Nebenkosten sowie die durch den Energieverbrauch des Vermieters verursachten Kosten abdeckt.

Unangemessene Nebenkostenvorauszahlungen sind riskant

Sind die Vorauszahlungen von vornherein unangemessen hoch, kann die Vereinbarung zur Nebenkostenvorauszahlung unwirksam sein, allerdings nur, soweit sie die angemessene Höhe überschreitet. In der angemessenen Höhe bleibt die Vereinbarung wirksam (BayObLG WuM 1995, 695). In diesem Fall besteht das Problem darin festzustellen, wann ein Betrag tatsächlich unangemessen ist und dass sich die Parteien nachträglich auf eine angemessene Höhe verständigen müssen. Hier kommt es darauf an, darzulegen, aus welchen Umständen sich die Unangemessenheit ergibt.

Kürzungen des Mieters infolge Nebenkostenabrechnung

Ein zuverlässigerer Orientierungspunkt kann die jährliche Nebenkostenabrechnung des Vermieters sein.

• Ergibt sich aus dieser Nebenkostenabrechnung, dass die bisher geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters zu hoch angesetzt waren, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass sich die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen am Kostenaufwand des Vorjahres orientieren.

Dieses Recht des Mieters ist im Gesetz in § 560 IV BGB ausdrücklich vorgesehen, allerding nur in Bezug auf eine Nebenkostenabrechnung. Der Mieter muss seine Forderung dem Vermieter schriftlich vortragen!

Kürzungen in der laufenden Abrechnungsperiode

Steht die Nebenkostenabrechnung des Vermieters noch aus, hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, die Kürzung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlung zu verlangen. Der Vermieter ist zu einer Herabsetzung der Vorauszahlungen nur bei einer vereinbarten Kostenpauschale verpflichtet (§ 560 III BGB). Insoweit steht dem Mieter, der keine Pauschale zahlt und Vorauszahlungen leistet, kein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn die Vorauszahlungen durch Absinken der Kosten unangemessen hoch erscheinen.

Dann kann der Mieter nur versuchen, im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Vermieter eine neue Nebenkostenvorauszahlung festzusetzen. Dazu braucht er nachvollziehbare Gründe. Reduziert sich die Personenzahl in der Wohnung des Mieters oder ist zu erwarten, dass sich infolge der Sanierung der Heizungsanlage ein geringerer Energieverbrauch ergeben wird, hat der Mieter gute Gründe, eine Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung zu fordern.

Sicherheitszuschlag des Vermieters ist unzulässig

Vermieter versuchen gerne, auf die zu erwartenden Nebenkosten einen Sicherheitszuschlag von bis zu 10 % aufzuschlagen. Kann der Mieter diesen Faktor nachweislich begründen, hat er Anspruch auf eine Kürzung seiner Vorauszahlungen.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich solche abstrakten Sicherheitszuschläge Ende 2011 jedoch für unzulässig erklärt (BGH VIII ZR 294/10), soweit sie nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskostenarten gerechtfertigt sind. Erwartet der Vermieter jedoch Preissteigerungen bei der Energieversorgung, darf er diese nach einer Nebenkostenabrechnung bei künftigen Nebenkostenvorauszahlungen berücksichtigen.