Solange der Mieter in der gemieteten Wohnung wohnt, ist er dort regelmäßig auch erreichbar. Schickt der Vermieter an diese Adresse die Nebenkostenabrechnung, gilt die Abrechnung als dem Mieter zugegangen.
Dies gilt unabhängig davon, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, seine Wohnung tatsächlich auch zu bewohnen. Er kann sie gleichermaßen auch leer stehen lassen, solange er die Miete bezahlt und seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt.
Wir haben hier die wichtigsten Fakten zusammengetragen, die Mieter und Vermieter kennen müssen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und sch die Anschrift des Mieters geändert hat. Wer muss was melden, welche Konsequenzen hat eine unbekannte Anschrift des Mieter? Wir erklären es im Folgenden.
Inhalt dieses Ratgebers: Die neue Adresse des Mieters
- Mietvertragliche Treuepflicht gebietet Bekanntgabe der neuen Adresse
- Theoretische Aspekte bei unbekannter Adresse
- Praktische Erwägungen bei unbekannter Adresse
- Klage erfordert zustellungs- und ladungsfähige Adresse
- Einwohnermelde- und Postanfrage können helfen
- Auch der Mieter trägt das Risiko der Ausschlussfrist
1. Mietvertragliche Treuepflicht gebietet Bekanntgabe der neuen Adresse
Zieht der Mieter aus, teilt er im Normalfall dem Vermieter seine neue Adresse mit oder der Vermieter erkundigt sich beim Mieter nach dessen neuer Adresse. Ist die neue Adresse bekannt, kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dem Mieter problemlos zustellen. Probleme gibt es erst dann, wenn der Mieter auszieht, ohne eine neue Anschrift zu hinterlassen. Weigert sich ein Mieter, seine neue Adresse mitzuteilen, dürfte er damit regelmäßig nicht unbedingt ehrenhafte Gründe verfolgen. Problematisch sind Fälle, in denen der Mieter sozusagen über Nacht abtaucht.
Mietvertraglich ist der Mieter eigentlich verpflichtet, aufgrund seiner vertraglichen Treuepflicht dem Vermieter auch seine neue Adresse mitzuteilen. Nur dann ist der Vermieter in der Lage, das Mietverhältnis ordentlich abzuwickeln. Sich ergebende Verzögerungen soll der Mieter verantworten (OLG Hamburg ZMR 1980, 84). Es ist eigentlich Aufgabe des Mieters dafür zu sorgen, dass die Post ihn gegebenenfalls im Wege eines Postnachsendeauftrags an seiner neuen Adresse auch erreicht.
Ganz schlaue Mieter kommen auch auf die Idee und möchten die Nebenkostenabrechnung persönlich abholen und dadurch auch die Kaution in bar und persönlich in Empfang nehmen. Hier bietet sich an, Nachzahlungsforderung und Kaution zu verrechnen.
2. Theoretische Aspekte bei unbekannter Adresse
In der Bewertung der Sachlage sind Theorie und Praxis zu unterscheiden.
Jedenfalls ist es so, dass Verzögerungen, die durch die Aufenthaltsermittlung entstehen, nicht zu Lasten des Vermieters gehen können. Insoweit könnte ein betrügerisch denkender Mieter es darauf anlegen, den Vermieter über seine neue Adresse im Unklaren zu lassen und auf diesem Wege seiner eventuellen Zahlungsverpflichtung aus der Nebenkostenabrechnung zu entgehen. In einer Entscheidung des OLG Hamburg (ZMR 1980, 84; ebenso AG Bad Neuenahr Urt.v. 23.5.2007, 3 C 177/07) wurde es dem Mieter angelastet, wenn er auszieht, ohne seine neue Adresse zu hinterlassen. Er könne sich dann nicht auf die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 III 3 BGB berufen.
Linktipp: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten
Die Rechtsprechung des AG und LG Hannover WuM 2007, 629) geht davon aus, dass sich der Vermieter solche Verzögerungen zurechnen lassen müsse, allerdings auch nur insoweit, als er in zumutbarer Weise nach der neuen Adresse des Mieters Erkundigungen angestellt hat. Hat der Vermieter dies unterlassen, dürfe er auch nicht mit einer Kaution aufrechnen und müsse dies an den Mieter herausgeben. Nach dieser fragwürdigen Rechtsprechung soll der Vermieter tatsächlich die Verantwortung für das vertragswidrige, rücksichtslose und eventuell betrügerische Verhalten seines Mieters übernehmen.
Müsste sich der Vermieter zurechnen lassen, dass er die neue Adresse des Mieters nicht kennt, besteht die Konsequenz darin, dass es ihm unmöglich ist, die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist von 12 Monaten an den Mieter zu übersenden. Kommt die Post von der alten Adresse als unzustellbar zurück, greift unter Umständen die Ausschlussfrist des § 556 III BGB, mit der Folge, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht mehr rechtzeitig überreichen kann.
3. Praktische Erwägungen bei unbekannter Adresse
Nach dem neuen Meldegesetz genügt es zudem, wenn sich der Mieter am neuen Wohnort beim Einwohnermeldeamt anmeldet. Das Amt informiert die Meldebehörde am früheren Wohnort des Mieters über den Umzug und die Neuanmeldung. Der Mieter braucht sich nicht mehr ausdrücklich abzumelden. Neuerdings ist es vielerorts möglich, die Einwohneranmeldung auch über das Internet vorzunehmen.
Eine Möglichkeit kann auch darin bestehen, dass der Vermieter eine noch vorhandene Kaution mit einem eventuellen Nachzahlungsbetrag verrechnet. Immerhin ist er berechtigt, beim Auszug des Mieters einen Teilbetrag der Kaution in Höhe des voraussichtlich zu erwartenden Nachzahlungsbetrages einzubehalten. Ungeachtet dessen hat der Vermieter mit der Kaution ein gewisses Druckmittel in der Hand und kann sich auf den Standpunkt stellen, dass er die Kaution gegen Mitteilung der neuen Adresse tauscht. Um sicherzustellen, dass die Angabe der neuen Adresse korrekt ist, sollte der Vermieter allerdings auf einem Nachweis bestehen (z.B. Meldebescheinigung).
4. Klage erfordert zustellungs- und ladungsfähige Adresse
Selbst wenn der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung an die alte Adresse zustellt, nutzt es nichts, wenn der Mieter darauf nicht reagiert. Will der Vermieter eine eventuelle Nachforderung einklagen, muss er in der Klageschrift die aktuelle Adresse des Mieters bezeichnen. Andernfalls kann das Gericht die Klage dem Mieter nicht zustellen. Die Zustellung an eine ladungsfähige Anschrift ist jedoch unabdingbare Voraussetzung für eine wirksame Klage.
5. Einwohnermelde- und Postanfrage können helfen
Auch informiert die Post auf schriftliche Anfrage auf einem dafür eigens vorgesehenen und dort erhältlichen Postkartenformular, unter welcher Adresse der Mieter voraussichtlich derzeit erreichbar ist. Sofern der Mieter mehrfach umzieht, geht dieser Weg allerdings ins Leere, da der Vermieter nur die Poststelle befragen kann, die der Mieter zuletzt über seine neue Adresse informiert hat.
Geht es um höhere Nachzahlungsbeträge, kann es sinnvoll sein, einen Detektiv mit der Ermittlung der neuen Zustelladresse des Mieters zu beauftragen. Kosten zur Aufenthaltsermittlung müsste der Mieter tragen.
6. Auch der Mieter trägt das Risiko der Ausschlussfrist
Allerdings trägt auch der Mieter ein Risiko, wenn er die neue Adresse nicht mitteilt. Gilt die Nebenkostenabrechnung als zugegangen, muss der Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Zugang mitteilen (AG Leipzig (Urt.v.24.2.2006, 169 C 8835/05). Danach greift die Ausschlussfrist des § 556 III 6 BGB.
6. Oktober 2015 - 20:53
Mein Vorvermieter schuldet mir noch die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2013 bis 31.07.2013. Zwischenzeitlich bin ich aus der Wohnung des Nachvermieters am 15.08. d. J. ausgezogen.
Dem Vorvermieter ist wahrscheinlich meine neue Anschrift, um mir bis spätestens zum Jahresende die Nebenkostenabrechnung für 2013 zuzustellen, nicht bekannt, jedoch meine E-Mail-Adresse. Weiterhin habe ich nachweislich die Post beauftragt, mir an meine alte Anschrift zugestellte Post nachzusenden.
Reichen diese Informationen aus, um mir Nebenkostenabrechnungen zustellen zu können?
7. Oktober 2015 - 10:32
Hallo Ulrich,
ein Nachsendeauftrag kann z.B. nicht greifen, wenn mit einem anderen Postdienstleister oder per Boten zugestellt wird. Und wenn die Mail Adresse nicht gerade im Kopfbogen eines Briefes oder im Mietvertrag verankert ist, wird es auch schwierig. Kurz gesagt: Schreiben Sie Ihrem Vermieter doch einfach Ihre neue Anschrift.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Januar 2016 - 11:05
Hallo Herr Hundt,
Ende Juli 2015 bin ich aus meiner ehemaligen Wohnung ausgezogen und habe dem Vermieter meine neue Adresse mitgeteilt. Nun kam die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 bis heute nicht bei mir an. Ich habe extra das neue Jahr abgewartet, um mit dem Vermieter diesbezüglich Kontakt aufzunehmen, schließlich möchte ich ja auch wissen, ob ich ein evtl. Guthaben habe und ich wollte keine „schlafenden Hunde wecken“. Dieser teilte mit, dass mir die Nebenkostenabrechnung Mitte Dezember 2015 übersandt worden sei, diese jedoch zurückgekommen sei. Die Abrechnung wurde nämlich an meine alte Adresse geschickt, obwohl die neue bekannt war. Ich habe nichtsdestotrotz einen Nachsendeauftrag, der noch bis Ende Januar 2016 gültig ist. Der Vermieter hat mir nun die Abrechnung an meine neue (ihm jedoch auch bekannte) Adresse geschickt. Wenn diese nun bei mir ankommt, ist die Abrechnungsfrist abgelaufen.
Sollte es zu einer Nachzahlung kommen, bin ich nun verpflichtet, diese zu zahlen? Der Vermieter kannte meine neue Adresse und einen noch gültigen Nachsendeauftrag habe ich auch. Außerdem wurde auch nicht per E-Mail mit mir Kontakt aufgenommen, als der Brief zurückkam, sondern der Umstand wurde mir erst mitgeteilt, als ich diesbezüglich nachgefragt habe. Es ist also nicht mein Fehler, dass die Abrechnung nicht rechtzeitig ankam, wobei ich vermute, dass es der Vermieter einfach verschwitzt hat und jetzt so tut, als hätte er die Abrechnung schon Mitte Dezember 2015 an mich verschickt…
6. Januar 2016 - 12:08
Hallo Andrea,
unterrichten Sie Ihren Vermieter über Ihre Einschätzung und verweisen Sie auf die Abrechnungsfrist und die Beweislast.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. März 2017 - 09:52
Hallo Zusammen,
Ich habe da eine ganz unjuristische Meinung zu den ganzen “Muss ich das denn zahlen?”-Fragen:
Wenn ich eine Gegenleistung erhalten habe, dann bemühe ich mich schnellstmöglich zu bezahlen. Alles andere ist Schnorri-Schnorrie und asozial. Fristen und Paragrafen sind doch erst mal unwichtig, solange die erlernten Moralreflexe vorhanden sind.
Gruß
Heiner
9. September 2017 - 06:34
Sehe ich anders, der Vermieter hatte 12 Monate Zeit alle Hebel in Bewegung zu setzte und gerade da er die neue Anschrift sowie Mail-Adresse hat ist es seinerseits asozial. Und zum Moralreflex, es gehört wohl auch zur Moral des Vermieters in einem angemessenen Zeitrahmen dem Mieter Bescheid zu geben, ob er noch etwas zahlen muss, dem (Ex-) Mieter kann ja nicht zugemutet werden jeden Monat etwas zurück zu legen auf Grund einer evtl. Nachforderung. Nach Ihrer Ansicht würde Sie zahlen, wenn Sie eine 2000€ Nachforderung von vor 3 Jahren erhalten würden?
Beste Grüße
Markus
22. Januar 2016 - 00:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
reicht die Mitteilung der neuen Anschrift auf dem Abnahme-Protokoll der alten Wohnung bei Auszug als Nachweis aus, damit der Vor-Vermieter die Nebenkostenabrechnung 2014 mir ordnungsgemäß hätte zukommen lassen können? Ich habe am 19.01.16 eine Mahnung zur Zahlung der offen stehenden Posten in dem Falle Betriebskostenabrechnung 2014 an die neue Anschrift erhalten, jedoch bis dato keine entsprechende Nebenkostenabrechnung 2014. Diese habe ich nun erst mal zur Einsichtnahme beim Vor-Vermieter zwecks Prüfung angefordert und heute am 21.01.16 per Post auch erhalten. Daraus hat war eindeutig zu sehen, dass die Rechnung noch mit der alten Anschrift versehen ist. Ich plane gem. § 556 BGB III S. 3 BGB zu widersprechen und kann auch noch das Abnahmeprotokoll als Beweis vorbringen.
22. Januar 2016 - 06:21
Hallo Caroline,
in meinen Augen gibt es kaum einen besseren und beweissichereren Weg als die Anschrift samt Unterschrift des Vermieters auf dem Übergabeprotokoll zu hinterlassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Februar 2016 - 19:32
Hallo Herr Hundt,
ich bin Ende Juni aus meiner Wohnung ausgezogen. Zuvor hat ein Verwalter-Wechsel
zum 01. Januar statt gefunden. Der neue Verwalter hat meine neue Wohnanschrift, wie
auch das Übergabeprotokoll der Wohnung mit der Unterschrift des Hausmeisters.
Ich habe vom Altverwalter noch keine Nebenkosten-Abrechnung erhalten, jedoch eine
gute Bekannte, Freundin meines Bruders, die 2 Monate früher aus dem gleichen Haus
ausgezogen ist und in dieser meiner neuen Wohnung gemeldet war.
Beide haben wir den Altverwalter nicht informiert, aber für sie ist die Abrechnung bei mir
per Einwurf-Einschreiben im Briefkasten gelandet!
Wie ist Ihre Einschätzung hinsichtlich meiner nicht angekommenen NK Abrechnung oder
eines Fehlers meinerseits?
24. Februar 2016 - 05:59
Hallo Elisabeth,
Sie müssen Ihren neue Anschrift angeben, wenn Sie das nachweislich gemacht haben, wunderbar. Alles anderer liegt in der Hand des Vermieters. Dieser muss auch die Zustellung nachweisen
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Mai 2016 - 13:58
Hallo Herr Hundt,
ich bin im Feb. 2014 aus Wohnung 1 ausgezogen und in Wohnung 2 gezogen. Die neue Adresse von Wohnung 2 habe ich dem Vermieter mitgeteilt und ich habe auch ein Abnahmeprotokoll mit Unterschrift etc. . Nun bin ich im Juli 2015 erneut umgezogen und in eine andere Stadt. Bis dato habe ich vom Vermieter der Wohnung 1 keine Nebenkostenabrechnung bekommen.
Im Februar 2016 habe ich nun eine Abrechnung erhalten.
Da sich die Nebenkostenabrechnung von Wohnung 1 auf den Zeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014 bezieht, endete die Abrechnungsfrist am 31.12.2015. Die Abrechnungsfrist ist gleichzeitig eine Ausschlussfrist. Aufgrund der verspäteten Erstellung ist Ihre Nebenkostenabrechnung samt Nachzahlungsforderung damit hinfällig.
Nachdem ich den Kontakt mit dem Vermieter gesucht hatte verwies dieser auf das Urteil von “AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, 23.05.2007 – 3 C 177/07”
Nun meine Frage:
Muss ich bei einem erneuten Auszug aus Wohnung 2 dem Vermieter der Wohnung 1 meine neue Adresse von Wohnung Nr. 3 übermitteln?
Desweiteren ist hier problematisch zu sehen das die Nebenkostenabrechnung selber erst am 18.12.2015 erstellt wurde.
Die Nebenkostenabrechnung kam dann per Einschreiben Anfang Februar 2016, aber auf dem Briefkopf stand “dreist” 29.12.2015.
27. Mai 2016 - 14:27
Hallo Jo,
die Frage beantwortet sich doch von selbst: Wie sollte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung pünktlich zustellen, wenn ihm Ihre Anschrift nicht bekannt ist?
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Mai 2016 - 16:15
Also bin ich auch bei zweimaligen Umzug und nach einem Zeitraum von über 1,5 Jahre verpflichtet, meine neue Adresse meinem alten Vermieter wo ich vor 2 Jahren gewohnt habe mitzuteilen ?
Entschuldigen Sie das ich nachfrage, aber um ganz ehrlich zu sein denkt da kein Mensch dran, wenn man beim Übernahmeprotokoll die neue Adresse hinschreibt
Grüße Jo
27. Mai 2016 - 18:57
Hallo Jo,
die Frage ist, hat der Vermieter die Verspätung zu verschulden oder nicht? Welche Möglichkeit hätte der Vermieter, Ihre Anschrift herauszufinden? Sie müssen ihm diese mitteilen, einen anderen Weg gibt es nicht.
Es ist wahrscheinlich auch halb so schlimm. Selbst wenn es zu einer Nachzahlung kam, sind das ja Nebenkosten, die zu Ihrer Wohnzeit entstanden sind. Am Rande: Es kommt fast immer zu einer Nachzahlung, wenn ein Mieter nur im Winter in der Wohnung gelebt hat (aufgrund der Heizkosten).
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Januar 2017 - 12:03
Moin Moin,
unser Mieter steht noch bis Ende März 17 unter Betreuung. Er zieht Ende Februar aus und möchte uns seine neue Adresse nicht mitteilen. Da die Heizkostenablesung noch nicht stattgefunden hat, wird die HK/NK-Abrechnung sicher erst im späten Frühjahr fertig. Wie können wir die Abrechnung zustellen? Ist es möglich, diese an den jetzigen Betreuer zu senden – obwohl er dann evtl. nicht mehr der bestellte Betreuer ist?
Vielen Dank für Ihre Auskunft!
Herzliche Grüße
SMa
22. Dezember 2017 - 10:23
Hallo zusammen,
ich habe das oben beschriebene Thema genau anders herum. Mein ehemaliger Mieter erhält noch eine Nebenkostenrückzahlung.
Ich habe keine aktuelle Adresse von ihm. Nach seinem Auszug ist er auf Weltreise gegangen und hat mir eine mittleweile nicht mehr gültige Adresse im Ausland hinterlassen.
Was ich habe ist eine Handynummer, die nach Bildern, die What’sApp dort anzeigt auch nach wie vor seine zu sein scheint. Allerdings reagiert er auf meine Kontaktversuche nicht.
Ich zahle gerne seine zu viel bezahlte Vorauszahlung zurück, frage mich aber, wie viel Aufwand ich betreiben muss, bzw. was es hier für ein Vorgehen/Regeln gibt, den Adressaten zu ermitteln.
Über einen Tipp würde ich mich freuen.
Ortwin
16. April 2018 - 11:49
Hallo,
ein sehr ähnliches Problem habe ich mit einem Unterschied:
Mir ist die Adresse einer der beiden Mieter bekannt, aber nicht die der zweiten. Ist es ausreichend dieser einen die Abrechnung zu übersenden (ggf. der anderen per E-Mail, da keine Adresse vorliegt) und die Überschüsse zurück zu überweisen?
Zu vermuten steht, dass der zweite Mieter die Adresse absichtlich verschwiegen hat, da er “seine” Hälfte der Miete in den letzten drei Monaten nicht zahlte. Die Mieterin hat diesen Rückstand inzwischen als Gesamtschulderin beglichen, kennt nach eigener Aussage aber auch die neue Adresse ihres ehemaligen Partners nicht.
Auch ich wäre für einen Hinweis dankbar.
Svenja
14. Juni 2018 - 11:13
Ich habe ein entgegengesetztes Problem.
Die Zustellung einer Nebenkostenabrechnung war nicht möglich. Neue Anschrift nicht genannt und keine Nachsendung.
Der Mieter hatte eine Nachzahlungsforderung, diesen Betrag habe ich vom Kautionskonto abgebucht.
Es besteht jedoch ein Restguthaben.
Ich konnte seine neue Anschrift nicht herausfinden (Adressenermittlung Post / Einwohnermeldeamt). Das Konto des Mieters ist auch nicht mehr zugänglich.
Was darf ich denn jetzt mit der Kaution machen???
16. Juni 2018 - 17:35
Hallo Roman,
als Vermieter würde ich meine Bemühungen belegen und auf die Zahlungsaufforderung des Mieters warten. Ob das der rechtlich korrekte Weg ist, sollten Sie im Zweifel von einem Anwalt bewerten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Oktober 2018 - 15:32
Hallo,
wir als Mieter sind vor einem Monat umgezogen und haben unsere neue Adresse dem ehem. Vermieter nicht mitgeteilt, da er bzw. sie und die letzten 6 Monate (wir wohnten mit der Vermieterin im Haus) das Leben zur Hölle gemacht hat. Drohungen, Beschimpfungen, Telefonterror, absichtliches Lärmen wenn unser Sohn (3 Jahre) ins Bett ging direkt unterm Kinderzimmer, etc.. Jetzt will unsere Vermieterin unsere neue Adresse wegen der Nebenkostenabrechnung. Müssen wir ihr unsere neue Adresse geben (wir haben die Befürchtung, dass sie auch bei uns in der neuen Wohnung auftaucht). Reicht es, wenn sie unsere E-Mail Adresse hat? Theoretisch könnte sie die Abrechnung ja auch an die alte Adresse schicken, da wir einen Nachsendeantrag haben.
13. April 2024 - 17:19
Hallo, wie sieht es aus sollte beim Vermieter keine neue Adresse vorhanden sein aber die Adresse einer Bürgenden Person vorhanden ist?
14. April 2024 - 19:18
Hallo K.T.,
grundsätzlich müssen Mieter die neue Adresse an den Vermieter weitergeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Februar 2025 - 11:38
Hallo!
Ich habe am 17.2.25 eine Mahnung von der Immo-Gesellschaft W erhalten, die sich nunmehr um die finanziellen Angelegenheiten der Verwaltungsgesellschaft O kümmert. Per telefonischer Nachfrage bei W stellt sich heraus, dasss es sich um die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1.1.-31.12.2022 handelt.
Demnach hat die O die Betriebskostenabrechnung zunächst zwar grundsätzlich pünktlich (per Datum Briefkopf 15.11.2023) innerhalb eines Jahres (Frist bis 31.12.2023) nach Abrechnungszeitraum, jedoch an meine alte Anschrift gesendet. Zu diesem Zeitpunkt war ich bereits seit dem 06.08.2023 unter meiner jetzigen Anschrift zu erreichen. Die neue Adresse habe ich der O im Rahmen meiner ordnungsgemäßen Kündigung mitgeteilt, deren Eingang mir bestätigt wurde.
Am 17.06.2024 wurde vermeintlich erneut die Betriebskostenabrechnung 2022 samt Mahnung zwar an meine jetzige Anschrift versendet, jedoch ohne dass mir diese tatsächlich zugegangen ist. Ob diese Mahnung tatsächlich auch versendet wurde, bleibt offen; ein Nachweis über den Zugang in meinen Empfangsbereich steht aus.
Ist die Forderung über die Betriebskosten 2022 unter diesen Umständen gerechtfertigt und kann – samt Mahngebühren – eingeklagt werden?
Viele Grüße, Frank
19. Februar 2025 - 07:44
Hallo Frank,
die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2022 ist nur dann berechtigt, wenn die Abrechnung fristgerecht innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen zugegangen ist. Da die Verwaltungsgesellschaft O die Abrechnung zwar formal innerhalb der Frist erstellt, jedoch an Ihre alte Anschrift gesendet hat, könnte der Zugang problematisch sein. Entscheidend ist, ob Ihnen die Abrechnung nachweislich bis zum 31.12.2023 tatsächlich zugegangen ist.
Da Sie Ihre neue Anschrift rechtzeitig mitgeteilt haben, hätte O die Abrechnung an diese senden müssen. Falls die Abrechnung erst mit der Mahnung 2024 erstmals wirksam zugestellt wurde, wäre die Forderung verfristet und nicht durchsetzbar. Die Beweislast für den fristgerechten Zugang liegt bei der Vermieterseite. Mahngebühren wären ohnehin nur fällig, wenn Sie sich bereits in Verzug befunden hätten, was hier fraglich ist.
Lassen Sie die Dinge im Zweifel rechtlich bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt