Nebenkostenvorauszahlung

Der Mieter ist nach dem Mietrecht nicht ohne Weiteres verpflichtet, eine Nebenkostenvorauszahlung zu leisten. Der Vermieter kann Vorauszahlungen nur fordern, wenn er diese im Mietvertrag mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart.

Voraussetzung für die Forderung einer Nebenkostenvorauszahlung ist, dass der Mieter überhaupt verpflichtet ist, Nebenkosten zu zahlen und die Umlage bestimmter Nebenkosten auf den Mieter wirksam vereinbart wurde.  Nebenkosten, die der Vermieter nicht umlegen darf, können nicht Gegenstand von Vorauszahlungen sein (siehe Nebenkostenauflistung § 2 Betriebskostenverordnung).

Abschlagszahlungen = Nebenkostenzahlungen

Wird im Mietvertrag der Begriff „Abschlagszahlungen“  verwendet, ist er im Sinne einer Nebenkostenvorauszahlungspflicht zu interpretieren (AG Lingen, WuM 1996,714).  Auch kann eine Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn der Mieter Zahlungen leistet und diese für Nebenkosten verwendet wissen möchte (LG Berlin, ZMR 2002,52).

Anpassung der Nebenkosten auf Verlangen des Vermieters

Ist im Mietvertrag nichts weiter vereinbart, kann der Vermieter bei nicht preisgebundenem Wohnraum  (Errichtung ohne öffentliche Fördermittel) in besonderen Fällen eine Nebenkostenvorauszahlung fordern, wenn er dies einseitig gegenüber dem Mieter erklärt (auf die Zustimmung des Mieters kommt es nicht an) und von der ursprünglich vereinbaren Inklusivmiete zur verbrauchsabhängigen Abrechnung übergehen möchte.

§ 556a II BGB räumt dem Vermieter insoweit das Recht ein, einseitig in die Mietstruktur einzugreifen. Der Mieter selbst hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter von dieser gesetzlichen Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht. Die Änderungsmöglichkeit beschränkt sich jedoch auf die Mietnebenkosten, bei denen eine Verbrauchserfassung möglich ist.  Die Inklusivmiete ist dann um den Betrag der Nebenkosten herabzusetzen (§ 556a Abs. 2, S.3 BGB).

Die Änderung ist nur vor dem Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes erlaubt (§ 556a Abs. 2 S. 2 BGB). Eine rückwirkende, auf einen vergangenen Abrechnungszeitraum zielende Erklärung ist ausgeschlossen. Der Vermieter muss den Mieter zudem schriftlich informieren.

Die völlige Umstellung der Inklusivmiete auf eine reine Nettomiete mit voller Abrechnung aller Nebenkosten kann der Vermieter über diesen Weg jedoch nicht erreichen. Auch der Übergang von der Inklusivmiete zu einer Nebenkostenpauschale ist so nicht möglich.

Fälligkeit der Nebenkostenvorauszahlung

Die Vorauszahlungen sind Bestandteil der Miete. Sie sind deshalb zusammen mit der Grundmiete fristgerecht zum vereinbarten Zeitpunkt zu bezahlen. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch erlaubt.

§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB bestimmt, dass die Vorauszahlungen angemessen sein müssen. Sie sind angemessen, wenn sie die zu erwartenden Nebenkosten aller Voraussicht nach abdecken. Da künftige Kostenansätze nie genau einzuschätzen sind, sind Vorauszahlungen auch dann noch angemessen, wenn sie im Ergebnis zu Überzahlungen führen (BayObLG, WuM 1995, 695). Dem Vermieter ist insoweit ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzugestehen. Allenfalls dann, wenn durch die Vorauszahlungen erhebliche Zinsgewinne zu Gunsten des Vermieters entstehen würden, kann die Grenze zur Unangemessenheit überschritten sein. Auch kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die Vorauszahlungen die anfallenden Nebenkosten tatsächlich abdecken werden (BGH NJW 2004, 1102). Letztlich bestimmt sein Verbrauch den Kostenanfall.

Nebenkostenvorauszahlungen zu hoch/zu niedrig angesetzt: Folgen für Mieter und Vermieter

1. Erweisen sich die Nebenkostenvorauszahlungen als zu hoch/zu niedrig angesetzt, können die Parteien die Vorauszahlungen während einer Abrechnungsperiode in freier Vereinbarung auf eine angemessene Höhe herabsetzen/heraufsetzen.  Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Herabsetzung, da der Vermieter zur Jahresabrechnung ohnehin verpflichtet ist und eventuelle Überzahlungen erstatten muss.
2. In § 560 Abs. 4 BGB sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter als auch der Mieter nach einer Nebenkostenabrechnung die Anpassung der Nebenkosten auf eine angemessene Höhe durch einseitige Erklärung vornehmen kann.
3. Haben die Parteien eine Nebenkostenpauschale vereinbart, gibt das Gesetz vor, dass der Vermieter bei einer sich abzeichnenden Erhöhung von Nebenkosten einseitig (auf die Zustimmung des Mieters kommt es nicht an) berechtigt ist, den Mehrbetrag anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dieses im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 I BGB).

Gleiches gilt für den Fall, dass sich die Nebenkosten entgegen der Schätzung ermäßigt haben (§ 560 III BGB). Dann verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Pauschale nach unten anzupassen.

Vermieter gaukelt Mieter geringe Nebenkosten vor

Schwierig ist die Situation, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beim Mieter den Eindruck erweckt, dass die Vorauszahlungen kostendeckend sind, um den Mieter durch die scheinbar günstigen Mietkonditionen zum Abschluss des Mietvertrages zu motivieren. In diesem Fall kann der Vermieter arglistig handeln, wenn er von einem regelmäßig und erfahrungsgemäß höheren Kostenaufwand weiß oder angesichts der Erfahrungen aus dem Vorjahr damit rechnen muss (BGH NJW 2004, 1102).

Ein eventueller Schadensersatzanspruch des Mieters erfordert den Nachweis, dass er den Mietvertrag zu den Bedingungen nicht abgeschlossen hätte, wenn er die wirklichen Nebenkosten gekannt hätte und der Mieter ein günstigeres Wohnangebot hätte annehmen können (LG Berlin ZMR 1999, 637). Das Landgericht Düsseldorf  gestand einem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht zu, da der Gesamtbetrag der Nebenkostenzahlungen unzumutbar hoch ausfiel (NZM 2002, 604).

Sichert der Vermieter ausdrücklich und unmissverständlich zu, dass die Vorauszahlungen den Abrechnungsbetrag decken werden, kann er keine Nachforderungen stellen (Lehmann, WuM 2004, 254).

Ansonsten ist es das Risiko des Mieters, wenn die Vorauszahlungen nicht kostendeckend sind. Will er dieses Risiko vermeiden, muss er bei Abschluss des Mietvertrages genaue Aufklärung oder die Zusicherung der Kostendeckung verlangen.

Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten: Bei fehlender Abrechnung durch den Vermieter

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsfrist von 12 Monaten die Nebenkostenvorauszahlungen ab, kann der Mieter die Zahlung künftiger Nebenkostenvorauszahlungen verweigern (BGH ZMR 1994, 339).

Ein solches Zurückbehaltungsrecht besteht bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung. Inhaltliche Einwendungen gegen die Abrechnung selbst muss der Mieter jedoch in einem Mietnebenkostenprozess gesondert geltend machen (AG Pinneberg ZMR 2003, 494). Ist die Abrechnung formell in Ordnung, muss der Mieter also laufende Vorauszahlungen leisten.

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bezieht sich nur auf die Nebenkosten, nicht auf die Grundmiete, da der Mieter zur Zahlung der Grundmiete ohnehin verpflichtet ist (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 25).

Nebenkostenvorauszahlung bei Mietminderung

Hat der Mieter Anlass, die Grundmiete wegen eines Mangels der Wohnung zu mindern, wirkt sich dieser Umstand auch auf die Nebenkosten aus. Das Minderungsrecht des Mieters bemisst sich nach der Grundmiete (Kaltmiete) und erfasst gleichermaßen auch die Nebenkosten (BGH, Urteil vom 13.4.2011, Az.: VIII ZR 223/10). Die Minderungsquote bezieht sich dabei zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlungen und ist gleichermaßen der späteren Endabrechnung zugrunde zu legen.