15 % Kürzungsrecht von gesamten Heizkosten oder nur von verbrauchsabhängigem Teil?

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, einen Teil der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, gewährt § 12 HeizkostenV dem Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen.

Weitere Details finden Sie in diesem Artikel: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Nebenkosten-/Heizkostenabrechnung

Wie weit geht das Kürzungsrecht?

Dabei ergibt sich die Frage, ob sich das Kürzungsrecht auf die gesamten Heizkosten bezieht oder nur auf den verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung. Die Antwort liegt nicht gerade auf der Hand.

Keine Aussagekraft: Urteil des BGH

Teils wird argumentiert, der Bundesgerichtshof (Urteil vom 30.1.1191, VIII ZR 361/91 in NJW-RR 1991, 647) habe entschieden, dass sich das Kürzungsrecht auf die dem Mieter erteilte Heizkostenabrechnung insgesamt und nicht etwa nur auf den verbrauchsabhängigen Anteil beziehe (so z.B. Berliner Mietverein). Tatsächlich ist der Bundesgerichtshof in diesem Urteil nicht im Detail auf diese Frage eingegangen. So heißt es im Urteil (Randnummer 30) lediglich pauschal, dass der Mieter den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Heizkostenanteil kürzen dürfe. Daraus lässt sich aber genauso gut der Rückschluss ziehen, dass sich das Kürzungsrecht nicht auf den gesamten Heizkostenanteil, sondern eben nur auf den verbrauchsabhängigen Teil bezieht. Offensichtlich hatte der BGH die Problematik nicht erkannt und insbesondere nicht problematisiert.

Klare Kante: Urteile des LG Berlin

In diesem Sinn hatte dann auch das Landgericht Berlin (Urteil vom 19.5.1992, 63 S 93/92 und Urteil vom 1.2.1994, 64 S 159/93) ausdrücklich diese Frage aufgegriffen und klarstellend entschieden, dass sich das Kürzungsrecht eines Mieters nicht auf die ihm insgesamt pauschal abgerechneten Kosten beziehe, sondern nur auf den nicht nach dem Verbrauch abgerechneten Teil. Für den anderen Heizkostenanteil, der typischerweise nach der Grundfläche abgerechnet werden, bestehe kein Kürzungsrecht.

Was will das Gesetz?

Wenn man darüber hinaus davon ausgeht, dass der Gesetzgeber den Vermieter insoweit in die Pflicht nimmt, als ihn über des Kürzungsrecht des Mieters faktisch dafür bestraft, dass er nicht verbrauchsabhängig abrechnet, müsste sich das Kürzungsrecht gleichsam nur auf den insoweit nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Anteil beziehen. Ist dieser Anteil im Mietvertrag nicht bezeichnet, ergibt er sich aus dem Gesetz und beträgt danach mindestens 50 Prozent der Heizkosten insgesamt. Wenn man das Kürzungsrecht als eine Art Strafklausel zu Lasten des Vermieters versteht, ist eine einschränkende Auslegung geboten, mit der Konsequenz, dass das Kürzungsrecht tatsächlich nur den nicht abgerechneten Verbrauchsanteil erfassen kann. Jede darüber hinausgehende Auslegung würde sich, da das Gesetz dafür nichts hergibt, verbieten.

Unterschied: Heizkosten und Warmwasserkosten

Der Wortlaut des § 12 HeizkostenV gibt eine Trennung zwischen den Heizkosten und Warmwasserkosten vor. Das Kürzungsrecht erfasst deshalb nur Fehler in der jeweiligen Abrechnungsart. Wurden nur die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, besteht nur ein Kürzungsrecht für die Heizkosten.