Die wichtigsten 25 BGH-Urteile zum Nebenkostenrecht 2012 bis 2014

Vorab Information: BGH-Urteile sind für den juristischen Laien oft unverständlich. Dennoch ist der jeweilige Leitsatz prägnant formuliert und kennzeichnet das Problem der Sache. Um den Leitsatz eines Urteils (Tenor) auf die eigene Situation anwenden zu können, wird in der nachstehenden Auflistung nicht auf das jeweilige BGH-Urteil verlinkt, sondern auf den jeweils betreffenden Artikel unserer Website, der die Problematik in der Sache aufbereitet und nachvollziehbar erklärt.

Ältere BGH-Urteile aus den Jahren vor 2012 nebst kurzen Erläuterungen und Verweisen finden Sie unter: Die wichtigsten Urteile zur Nebenkostenabrechnung

1. Umlageschlüssel „Personenmonate“ ist erlaubt

Es ist nicht zu beanstanden, wenn in einer Nebenkostenabrechnung nach Personenmonaten abgerechnet wird, ohne dass die Umlage näher erläutert wird, eben so wenig wenn Angaben fehlen, für welchen Zeitraum wie viele Personen für jede Wohnung berücksichtigt wurden (BGH-Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14).

2. Vermieter kann Umlageschlüssel einseitig nach billigem Ermessen bestimmen

Die Parteien eines Mietvertrages können vereinbaren, dass anstelle eines konkreten Verteilerschlüssels für die Nebenkosten der Vermieter berechtigt ist, den Verteilerschlüssel einseitig nach billigem Ermessen festzulegen (BGH-Urteil v. 5.11.2014, VIII ZR 257/13).

3. Schätzung der Heizkosten beeinträchtigt nicht formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung

Schätzt der Vermieter die Heizkosten statt diese konkret zu messen, ist die Nebenkostenabrechnung formell dennoch ordnungsgemäß. Die Frage, ob die Schätzung angemessen ist, ist eine Frage der materiellen Wirksamkeit. Er braucht die angesetzten Kosten auch nicht zu erläutern (BGH Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14).

4. Nebenkostennachzahlung im Urkundenprozess einklagbar

Macht der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung geltend, kann er diese auch im verfahrensbeschleunigenden Urkundenprozess einklagen (BGH Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14)

5. Wasserkostenabrechnung bei hohem Leerstand

Steht ein Mehrfamilienhaus großteils leer, darf der Vermieter die Kosten für Warmwasser dennoch mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umlegen (BGH Urteil v. 10.12.2014, VII ZR 9/14).

6. Behauptung, Nebenkosten seien überhöht, erfordert Nachweis günstigerer Preise

Behauptet ein Mieter, der Vermieter rechne bestimmte Nebenkosten überhöht ab, muss er darlegen, dass der Vermieter nach Maßgabe des Wirtschaftlichkeitsgebots gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten deutlich günstiger hätte beschaffen können (BGH-Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13).

7. Vermieter braucht interne Rechenschritte nicht offen zu legen

Vermieter sind nicht ohne Weiteres verpflichtet, in der Nebenkostenabrechnung sämtliche zur Ermittlung des Gesamtkostenbetrages einer Nebenkostenposition erforderlichen interne Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt auch dann, wenn er gegenüber dem Mieter nach dem Kalenderjahr abrechnet und dazu aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet. Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Eventuelle inhaltliche Mängel sind im Abrechnungsprozess zu prüfen (BGH Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13).

8. Einwendungsausschluss auch bei Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale

Der Mieter muss Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung auch dann binnen der 12-Monatsfrist des § 556 III 6 BGB vorbringen, wenn eine Übernahme von Nebenkosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist und der Vermieter dennoch eine Nebenkostenabrechnung vornimmt. Rechnet der Vermieter Nebenkosten ab, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, liegt ein inhaltlicher Fehler vor (BGH Urteil v. 18.2.2014, VIII ZR 83/13).

9. Nutzt der Mieter einen Energieversorgungsanschluss, erklärt er schlüssig seinen Vertragsbindungswillen

Wurde mit einem Energieversorger kein schriftlicher Lieferungsvertrag abgeschlossen, kommt dennoch ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande, wenn der Mieter Energie bezieht und damit das in dem Leistungsangebot des Energieversorgers schlüssig enthaltene Angebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages akzeptiert. Maßgeblich ist die Zugriffsmöglichkeit auf den Versorgungsanschluss. Wohnen mehrere Mieter im Haus, richtet sich das Angebot üblicherweise an alle Mieter. Es wird dann von demjenigen, der Energie entnimmt, für sich selbst als auch im Wege der Stellvertretung für alle anderen Mieter angenommen (BGH Urteil v. 22.7.2014, VIII ZR 313/13).

10. Vorbehaltsloser Ausgleich einer Nachforderung durch den Mieter kann Nebenkostenvereinbarung erweitern

Ist die Umlegung einer bestimmter Nebenkostenart mietvertraglich nicht vorgesehen, ist von einer stillschweigenden Änderungsvereinbarung auszugehen, wenn der Vermieter dem Mieter erkennbar anbietet, diese Nebenkostenposition in die Umlage einzubeziehen und der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters darauf schließen darf, der Mieter habe sein Änderungsangebot angenommen. Die Annahme kann in dem vorbehaltslosen Ausgleich der sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten Vorauszahlungen entnommen werden. Die bloße Übersendung einer geänderten Abrechnung genügt nicht (BGH-Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14).

11. Überprüfungskosten für Abwasserleitungen sind steuerlich als Handwerkerleistungen absetzbar

Vermieter sind verpflichtet, nach Vorgabe der Gemeindesatzung ihrer Gemeinde gemäß DIN 1986-30 in der Regel 30 Jahre nach Einbau ihre Abwasserleitungen zu überprüfen. Die anfallenden Prüfkosten sind als Handwerkerleistungen steuerlich absetzbar (BFH VI R 1/13). Als Wartungskosten dürften sie jedoch keine umlegbaren Nebenkosten darstellen, da sie gemäß § 1 I BetrKV nicht „laufend“, sondern nur alle 30 Jahre anfallen.

12. Angabe der bereinigten Gesamtkosten genügt nicht formeller Ordnungsgemäßheit

Der Vermieter ist verpflichtet, die Gesamtkosten einer Nebenkostenposition auch vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es genügt also nicht, wenn der Vermieter nur die umlagefähigen Anteile, sprich die bereinigten Gesamtkosten darstellt. Insoweit muss er die dafür erforderlichen internen Rechenschritte auch offen legen. Andernfalls ist die Abrechnung formell unwirksam (BGH Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13).

13. Vermieter darf Grundsteuer 1 zu 1 umlegen

Erhebt die Gemeinde die Grundsteuer direkt für die jeweilige Wohnung, braucht der Vermieter keinen Umlageschlüssel anzugeben und kann die Grundsteuer, so wie sie ihm berechnet wurde, auch in der Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter abrechnen (BGH Urteil v. 17.4.2013, VIII ZR 252/12).

14. Fehlerhafte Messwerte sind für Heizkostenabrechnung ungeeignet

Können die an einem Heizkörper abgelesenen Verbrauchswerte aus physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, darf der Vermieter diese Werte nicht in der Heizkostenabrechnung verwenden. Lässt sich der Verbrauch auch nicht mittels vergleichbarer früherer Abrechnungsperioden oder vergleichbarer anderer Räume ermitteln, ist eine verbrauchsunabhängige Abrechnung nebst einer Kürzung von 15 % gemäß § 12 I HeizKV gerechtfertigt (BGH Urteil v. 5.3.2013, VIII ZR 310/12).

15. Mieter kann Nebenkostenvorauszahlungen kürzen, wenn die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft ist

Korrigiert der Mieter aufgrund konkreter Beanstandungen eine fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst und errechnet ein Guthaben seinen Gunsten, darf er die Nebenkostenvorauszahlungen auf der Grundlage seines so ermittelten Abrechnungsergebnisses anpassen (BGH Urteil v. 6.2.2013, VIII ZR 184/12).

16. Keine Pflicht zur Gesamtabrechnung für mehrere Häuser einer Wirtschaftseinheit

Ist ein Dienstleister beauftragt, für mehrere Häuser einer Wirtschaftseinheit die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und rechnet er für jedes Haus gesondert ab, braucht der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung lediglich den Rechnungsbetrag für das jeweilige Haus anzugeben (BGH-Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13).

17. Keine Pflicht des Vermieters zur Offenlegung der Rechnung eines Vorlieferanten bei Wärmecontracting

Hat der Vermieter mit einem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag geschlossen, braucht er dem Mieter nicht die Abrechnung offen zu legen, die der Contractor von seinem eigenen Vorlieferanten erhalten hat (BGH Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 322/12).

18. Vorbehalt nachzuberechnender Nebenkosten ist erlaubt

Der Vermieter kann sich in der Nebenkostenabrechnung vorbehalten, einzelne Nebenkostenpositionen nachzurechnen, soweit er ohne Verschulden gehindert war, die Abrechnung rechtzeitig zu erteilen. Die Verjährung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den Umständen zu laufen, die seinen Anspruch begründen (BGH-Urteil v. 12.12.2012, VII ZR 264/12).

19. Wartungskosten für Gastherme brauchen keine Deckelung

Wird in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme zu tragen hat, ist der Mieter auch dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn die Klausel keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht. Das Gesetz enthält nämlich keine Kostendeckelung für die Umlagefähigkeit einer bestimmten Kostenart (BGH-Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12).

20. Eigenleistungen des Vermieters sind als fiktive Kosten umlagefähig

Erbringt der Vermieter selbst Sach- und Dienstleistungen, darf er die Kosten beispielsweise für Hausmeisterdienste oder Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen und auf der Grundlage fiktiver Berechnungen eines Dienstleistungsunternehmens abrechnen. Vermieter dürfen also den Betrag einkalkulieren, den eine Fremdfirma verlangt hätte, wenn der Vermieter sie mit der Arbeit beauftragt hätte. Dazu muss der Vermieter die abgerechneten Arbeiten nachvollziehbar darstellen und im Idealfall auf der Grundlage eines Angebotes einer Drittfirma, ansonsten nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, abrechnen (BGH Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12).

21. Rückzahlungsforderung von Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter nur bedingt möglich

Im laufenden Mietverhältnis muss der Mieter seinen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung auf dem Weg durchsetzen, dass er laufende Vorauszahlungen zurückbehält. Kündigt er den Mietvertrag, kann er Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter nur dann zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch im Wege eines Zurückbehaltungsrechts geltend zu machen (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11). Eine Ausnahme gilt für die letzte Abrechnungsperiode vor der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH NJW 2005, 1499).

22. Vermieter muss Nachzahlung einfordern, sonst droht Verlust

Der Vermieter verwirkt seinen Nachzahlungsanspruch aus einer Nebenkostenabrechnung, wenn sein gesamtes Verhalten darauf hindeutet, dass er diese Nachforderung nicht verfolgt (BGH Beschluss v. 21.2.2012, VIII ZR 146/11).

23. Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nur inhaltlich korrekter Abrechnung

Will der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen, muss er sich auf eine inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung beziehen (BGH Urteil v. 15.5.2012, VIII ZR 245/11, 246/11).

24. Keine Verzugszinsen, wenn Nebenkostenguthaben verspätet ausgezahlt wird

Der Mieter kann keine Verzugszinsen beanspruchen, wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verspätet auszahlt. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Nebenkosten ist nicht mit einer Geldschuld im Sinne des § 288 I BGB vergleichbar, bei der von vornherein feststeht, dass ihm durch die verspätete Leistung Geld vorenthalten wird (BGH Urteil v. 5.12.2012, XII ZR 44/11).

25. Vermieter hat Anspruch auf Verzugszinsen, wenn Mieter mit Vorauszahlungen in Verzug ist

Ist der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlung in Verzug, kann der Vermieter bis zum Eintritt der Abrechnungsreife Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen fordern, und zwar auch dann, wenn die Nebenkostenvorauszahlungen selbst wegen der Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können (BGH Urteil v.26.9.2012, XII ZR 112/10).