Der Vermieter kann bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Nebenkosten nach der Wohnfläche anteilmäßig auf die Mieter umlegen. Außerdem ist die Wohnfläche für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung öffentlich geförderter Wohnungen von Bedeutung. Je größer die Wohnfläche, desto mehr Nebenkosten zahlt der einzelne Mieter.
Soweit Balkone oder Terrassen zu der vom Mieter gemieteten Wohnung gehören, kommt es darauf an, ob und inwieweit diese in die Berechnung der Wohnfläche einfließen, mit der Folge, dass der Mieter auch für diese Flächen Nebenkosten entrichten muss.
Die Nutzbarkeit bestimmt den Wohnwert der Nutzfläche
Für preisfreien Wohnraum gibt es keine gesetzlichen Vorgaben für die Flächenberechnung. Vielfach zieht die Rechtsprechung die für den preisgebundenen Wohnraum maßgeblichen Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFlV) heran. Teilweise wird auch auf die DIN-Norm 277 abgestellt.
Soweit auf die Wohnflächenverordnung abgestellt wird, zählen Balkone und Terrassen zur Wohnfläche einer Wohnung, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehören und nur vom jeweiligen Mieter genutzt werden können.
- Gemäß § 4 WoFlV werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Die Bewertung ist dem Vermieter überlassen.
- Wird hingegen auf die DIN-Norm 277 abgestellt, sind Balkone und Terrassen nur zu einem Viertel ihrer Grundfläche anrechenbar. Der Unterschied erklärt sich daraus, dass die Wohnflächenverordnung einen Anreiz zum Bau von Wohnungen schaffen soll, die mit Balkon ausgestattet sind, während DIN 277 sich am Wohnwert der Bauteile orientiert.
Konsequenz: So wirken sich Balkon und Terrassen auf die Nebenkosten aus
Hat der Balkon 10 m² Fläche, werden bei Maßgabe der WoFlV je nach Wohnwert 2,5 bis 5 m ² Balkonfläche der Wohnfläche der Wohnung zugeschlagen. Die sich ergebende Gesamtwohnfläche ist dann die Grundlage, nach der die Nebenkosten berechnet werden. Damit zahlt der Mieter faktisch auch Heiz- und Warmwasserkosten für den Balkon, soweit der nichtverbrauchsabhängige Anteil nach der Wohnfläche umgelegt wird. Da die Heiz- und Warmwasserkosten aber nach gesetzlicher Vorgabe zu mindestens 50 % nach Verbrauch abgerechnet werden, wirkt sich der Anteil von Balkon oder Terrasse nicht ganz so gewichtig aus.
Abweichungen nach oben und nach unten
Die Regelanrechnung nach der WoFlV beträgt somit ¼. Eine Abweichung davon ist durchaus möglich, soweit besondere Umstände im Einzelfall eine andere Beurteilung rechtfertigen.
Höhere Anrechnung: Die Anrechnung von bis zur Hälfte der Grundfläche kommt bei guten Lagen oder aufwändigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht, die einen höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse begründen.
Führt eine zu große Grundfläche des Balkons zu einem unangemessen großen Anteil an der Gesamtwohnfläche, kann ein geringerer Ansatz ebenso gerechtfertigt sein (Schmid Mietrecht S. 824). Der Nutzen einer ebenerdigen Außenterrasse darf den Nutzen des Außenbereiches nicht überbewerten. Teils haben Gerichte übergroße Freiflächen mit der Fläche des kleinsten Wohnraums berücksichtigt.
Teils wird die Bewertung des Wohnwertes auch nach der Himmelsrichtung vorgenommen. In einem Fall, in dem der Balkon von der Straße abgelegen war, wurde die Hälfte der Grundfläche des Balkons der Wohnfläche der Wohnung hinzugerechnet (LG Hamburg WM 1996, 279). Ein Balkon mit ganztägiger Besonnung und der Aufstellmöglichkeit für Tisch, Stühle und Liegen wurde mit 3/8 bewertet (LG Berlin ZMR 1986, 243). In einem anderen Fall wurde die Fläche des Balkons infolge seiner Nordlage und Nähe zu einer Verkehrsstraße überhaupt nicht berücksichtigt (LG Kiel WM 1995, 307).
29. Januar 2013 - 08:45
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen mit unserem Vermieter in einem Zweifamilienhaus. Der Vermieter wohnt im Erdgeschoss, wir in der 1. Etage. Bei der letzten Nebenkostenabrechnung ist uns aufgefallen, das der Vermieter seine Terrasse nicht bei der Wohnfläche anrechnet. Wir haben keinen Balkon. Kann oder muß er die Terrasse mitberechnen.
MFG Klaus Martin
2. Februar 2013 - 09:26
Hallo Klaus Martin,
ich kann dem Artikel im Grunde nichts mehr hinzufügen und würde mich an dieser Stelle nur wiederholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Juni 2013 - 16:45
Unklarheit besteht in dem Fall wie die Balkonfläche dann zu bewerten ist, wenn der Balkon nachträglich mit einer Verglasung geschlossen und zu einer Art Wintergarten ohne Heizung umfuntioniert wird.
13. August 2015 - 14:27
Hallo Herr Hundt,
auch wir wohnen mit dem Vermieter in einem Zweifamilienhaus. Der Vermieter wohnt im Erdgeschoss, wir in der 1. Etage. In der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter nur den unseren 10qm Balkon anteilig berücksichtigt – nicht aber seine eigene 15qm Terrasse für die Berechnung des Gesamt-“Wohnraums”. Faktisch zahlen wir also für unsere Terrasse anteilig für zusätzliche Nebenkosten mit – er selber für seine größere Terrasse aber nicht. Ist diese “Ungleichbehandlung” rechtens?
LG
Thorsten Müller
13. August 2015 - 14:33
Hallo Thorsten,
weisen Sie Ihren Vermieter doch darauf hin, dass dieser doch bitte die gleichen Maßstäbe für sich und Sie nutzt – nur dann werden die Nebenkosten auch fair verteilt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. März 2016 - 00:20
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter berechnet meine Terrasse zu 50% mit in die Nebenkosten. Die Wohnfläche wurde jetzt nachgemessen und ist nicht 93qm sondern nur 87,5 die Terrasse 8 Stock hat (er sagt 75qm) 70qm wovon 50 qm überdacht sind. Er hat mir 120qm in den Nebenkosten berechnet auch für die Heizkosten (ich heize aber nur das Schlafzimmer und das Wohnzimmer selten da ich tagsüber arbeite. War beim Mieterverein, aber es kommen nur unverschämte Schreiben mit Drohung zur Klage. Er fordert 4500.-€ Nebenkosten für diese 3 Zimmerwohnung in Ludwigshafen Mitte. Strom kostet mich extra ca. 100€ im Monat. Jetzt kam ein Schreiben, dass er alles mit 135qm neu berechnen will und ich soll die Nachzahlung von 2500 € zahlen und ab 1.3.16 erhöht er meine Nebenkostenvorauszahlung um 220€. Das kommt mir alles utopisch hoch vor und ich weiss nicht, ob ich es auf die Klage ankommen lassen soll oder besser bezahle?
Wie stehen meine Chancen wenn es vor Gericht geht?
vielen Dank für Ihre Antwort
viele Grüße
Michaela
13. März 2016 - 02:11
Hallo Michaela,
danke für Ihren Beitrag. Leider wird Ihnen niemand helfen können, ohne den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung genau zu überprüfen. Sie können die Nebenkostenabrechnung z.B. hier oder beim Mieterverein prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. Juni 2021 - 10:06
Guten Tag Herr Hundt, ich möchte mein Haus verkaufen. Zu diesem Haus gehört eine ebenerdige südlich ausgerichtete Aussenterrasse die nicht überdacht oder von Wänden umgeben ist. Die Terrasse ist über einen gepflasterten Weg vom Wohnzimmer aus über eine Terrassentür zu erreichen. Kann ich diese Terrasse zu der Wohnfläche dazurechnen. Sind dabei 25% oder auch mehr anzusetzen.
Danke für eine Antwort und Gruß
Andre
14. Juni 2021 - 12:48
Hallo Andre,
hier ein Auszug aus der “Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) – § 4 Anrechnung der Grundflächen: … von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. Juli 2024 - 16:25
Hallo Herr Hundt,
In unseren Mehrparteienhaus (11 WE) haben die unteren WE jeweils nur ca 4 qm Balkone. Die beiden oberen Wohnungen haben jeweils ca 37 qm u-foermig umlaufende Terrassen.
Inwieweit ist es rechtens diese Grundflächen bei den Nebenkosten je WE mit 25% der jeweiligen Terrassen-, Balkon-Groesse bei den Verbrauchsunabhaengigen Nebenkosten anzusetzen?
Mit freundlichen Grüßen und bitte um eine Antwort
Georg Interlaken
14. Juli 2024 - 16:59
Hallo Georg,
Terrassen und Balkone sind mit 25-50 % als Wohnfläche zu bewerten. Ich sehe keinen Grund, warum es bei den größeren 37 m² Terrassen anders sein sollte.
Viele Grüße
Dennis Hundt