Obwohl sowohl Frist, als auch die umlagefähigen Nebenkosten gesetzlich festgelegt und für den Vermieter bindend sind, schätzt der deutsche Mieterbund, dass durchschnittlich jede 2. Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist.
Grundsätzlich ist bei den Fehlern zwischen inhaltlichen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung und formellen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung zu unterscheiden.
Wir stellen hier die TOP 8 der Fehler in der Nebenkostenabrechnung vor. Folgende Fehler treten innerhalb der Nebenkostenabrechnung immer wieder auf.
Hier decken Anwälte die Fehler aus: Nebenkostenabrechnung überprüfen lassen.
1. Die Nebenkostenabrechnung wird dem Mieter zu spät zugestellt.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 besagt, dass der Vermieter maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen muss.
Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 muss spätestens bis zum 31.12.2011 dem Mieter zugegangen sein.
Wird diese Frist überschritten, so sind eventuelle Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen und müssen durch den Mieter nicht mehr beglichen werden. Ein eventuelles Guthaben zugunsten des Mieters hingegen verfällt nicht und muss vom Vermieter auch nach Verstreichen der Einjahresfrist dem Konto des Mieters gutgeschrieben werden.
Ausnahme: Kann der Vermieter nachweisen, dass die verspätete Abgabe der Nebenkostenabrechnung nicht sein verschulden, ist, so hat eine Forderung auch nach Verstreichen der Frist noch Gültigkeit.
Mehr zur Frist in diesem Artikel: Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung
2. Vom Vermieter wird eine Nachzahlung für Nebenkosten verlangt, obwohl im Mietvertrag keine Vorauszahlungen vereinbart wurden.
Wird im Mietvertrag keine Zahlung von Nebenkosten vereinbart, so handelt es sich bei der Mietzahlung um eine sogenannte Inklusivmiete oder auch Bruttomiete. Hierbei sind in der zuzahlenden Miete bereits alle Kosten, mit Ausnahme von Heiz- und Warmwasserkosten, enthalten.
Nachforderungen seitens des Vermieters aufgrund gestiegener Kosten oder eine zu niedrigen Schätzung der Nebenkosten sind unwirksam und muss durch den Mieter nicht beglichen werden.
Der Vermieter ist zudem bei einem Mietvertrag mit Inklusivmiete nicht dazu verpflichtet, eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Mehr dazu: Nebenkostenabrechnung: Warum der Mietvertrag so wichtig ist
3. Leer stehende Wohnungen wurden bei der Umlage der Nebenkosten nicht mit berücksichtigt.
Eventuelle Klauseln im Mietvertrag, in denen die Verteilung der Nebenkosten sich nach der vermieteten Gesamtfläche richtet, sind unwirksam.
Mehr zu diesem beliebten Fehler: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
4. Es werden Nebenkosten abgerechnet, die nicht umlagefähig sind.
Der Vermieter kann lediglich die laufenden Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die umlagefähigen Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung festgelegt und aufgelistet und nur diese Kosten sind umlagefähig. Zusätzlich entstandene Kosten für beispielsweise Verwaltungstätigkeiten oder Reparaturkosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Hier eine Liste: Nicht umlegbare Nebenkosten
5. Seitens des Vermieters wurde eine umlagefähige Rechnung übersehen und nicht mit aufgeführt.
Auch bei größter Sorgfalt kann es Vorkommen, dass der Vermieter eine umlagefähige Rechnung übersehen hat und diese nicht mit in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt ist.
Wird dieser Fehler durch den Vermieter bemerkt, ehe eine Nachforderung durch den Mieter beglichen wurde, so kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung korrigieren. Dies ist selbst dann zulässig, wenn die fehlerhafte Abrechnung dem Mieter bereits zugegangen ist.
Wurde eine entstandene Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung jedoch durch den Mieter bereits begleichen, so gilt die Abrechnung als anerkannt und es besteht seitens des Mieters keine Verpflichtung mehr, weitere Nachforderungen aus dieser Abrechnung zu begleichen.
6. Innerhalb der Nebenkostenabrechnung fehlen für die Abrechnung relevante Daten.
Damit eine erstellte Nebenkostenabrechnung für den Mieter, aber auch für den Vermieter nachvollziehbar und überschaubar ist, ist es zwingend erforderlich, dass folgende Angaben innerhalb der Abrechnung vorhanden sind:
- Die Benennung des genauen Abrechnungszeitraums. Dieser darf jedoch nicht mehr als 12 Monate betragen.
- Eine Auflistung der angefallenen Gesamtkosten je Betriebskostenposition.
- Die genaue Summe aller Einzelbeträge je angefallener Nebenkostenposition.
- Genau Angaben sowie eine entsprechende Erläuterung zum verwendeten Verteilerschlüssel.
- Die genaue Berechnung wie sich der eigene Anteil errechnet.
- Die Summe der geleisteten Vorauszahlungen
- Die Endsumme, die sich aus der Summe der Vorauszahlungen abzüglich der angefallenen Betriebskosten errechnet.
Fehlt nur eine dieser Angaben, so ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt und somit ungültig. Befindet sich der Vermieter noch in der 1 Jahresfrist, so besteht die Möglichkeit die Abrechnung zu korrigieren, ist die Frist überschritten, entfallen sämtliche Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter.
7. Der Abrechnungszeitraum beträgt mehr als 12 Monate.
Auch in diesem Fall muss der Vermieter den laufenden Abrechnungszeitraum mit dem Mieter abrechnen, wobei die Nebenkostenabrechnung nur anteilig für die bestehende Mietzeit berechnet werden darf.
Mehr zu diesem Fehler: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum zu lang
8. Vorhandene Gewerbebetriebe wurden nicht von der Gesamtfläche abgezogen.
Gerade in einem Mehrfamilienhaus kann es vorkommen, dass innerhalb des Hauses auch ein Gewerbebetrieb ansässig ist. Da Gewerbebetriebe oftmals einen erhöhten Wasserverbrauch haben und auch mehr Müll verursachen als eine Privatwohnung, muss der sogenannte Gewerbeanteil von der Gesamtfläche abgezogen werden, ehe die Betriebskostenabrechnung erstellt wird.
Fazit:
Auch bei größter Sorgfalt kann es zu Fehlern bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung kommen. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, die Nebenkostenabrechnung nach Erhalt sorgfältig zu prüfen und sich bei Fragen zur Aufstellung oder zur anteiligen Berechnung der Kosten direkt an den Vermieter zu wenden. Dieser gibt in der Regel gerne die benötigten Auskünfte.
14. Oktober 2012 - 09:52
Sehr geehrte Damen und Herrn,
Ihre Tipps sind sehr übersichtlich und gut erklärt. Danke dafür.
Bei meiner Abrechnung für 2011 habe ich bereits einen gravierenden Fehler gefunden, der zu klären ist. Muss der Vermieter auch die Korrektur bis 31.12.2012 zustellen, oder verlängert sich bei einem Fehler die Frist?
Ferner empfinde ich die Kosten als sehr hoch.
Ich soll für eine knapp 56 m² große Wohnung gute 2.500,- € Heiz- und Nebenkosten zahlen. Gibt es Richtwerte die es ermöglichen zu erkennnen ob man deutlich über dem Durchschnitt liegt?
Für Ihre Antworten vorab herzlichen Dank.
Mit freundlicen Grüßen
Hildegard Hirt
16. Oktober 2012 - 05:46
Hallo Frau Hirt,
der Vermieter hat für die Korrektur der Nebenkostenabrechnung auch nur die besagten 12 Monate Zeit. In Ihrem Fall also wohl bis 31.12.2012.
Bei den Nebenkosten gibt es Richtwerte, ja. Allerdings kommt es doch stark auf den Zustand und die Ausstattung der Wohnung / des Hauses an. 3 Euro Heiz- und kalte Nebenkosten pro Quadratmeter sind sicherlich schon recht viel. Sie liegen nochmals darüber. Aber diese Info hilft Ihnen nicht wirklich weiter.
Im Zweifel können Sie hier Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen. Lassen Sie sich alternativ zu Ihren konkreten Fragen rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Juli 2016 - 23:22
Sehr geehrte Damen und Herren,
Mein Sohn hat seine zweite Nebenkostenabrechnung für Heizkosten erhalten.
Die erste beinhaltete das gesamte Jahr, obwohl ihn nur drei Monate betrafen. Wurde auch nur anteilig berechnet. Dadurch hatte er aber ungefähr die Verbrauchszahlen für den Jahresverbrauch. Die Wohnung stand nur ca. 4 Wochen im Sommer leer.
Die zweite Abrechnung ergab nun eine imense Nachzahlung von 700 Euro. Die Ablesedaten sind korrekt eingetragen, aber die alten Zählerstände sind für alle Zimmer mit 0 erfasst. Es wurden somit als Verbrauch die gesamten Endzählerstände angesetzt. Der Abrechnung hat er nun erstmal widersprochen. Weiterhin ist ihm aufgefallen, das von vier Räumen zwei falsch bezeichnet sind. Er hat Wohn- und Schlafzimmer. Abgerechnet werden aber Schlaf- und Kinderzimmer. Dabei ist der Verbrauch im von ihm genutzten Schlafzimmer so hoch wie in der gesamten Restwohnung, obwohl er da nur bei sehr kalten Außentemperaturen die Heizung anmacht.
Muss er den Betrag schon bezahlen?
Mit freundlichen Grüßen
G. Borowski
3. Juli 2016 - 12:16
Hallo Gerlind,
danke für Ihren Beitrag. Ohne die Abrechnung zu sehen, lässt sich dazu leider wenig schreiben. Lassen Sie die Neben- bzw. Heizkostenabrechnung bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. November 2012 - 07:57
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe leider Ärger mit der Abrechnung meiner Mieter bekommen. Folgendes:
Stichtag der Abrechnung ist 1.1. e. J. bis zum 31. 12. e. J. also 12 Monate und anschliessend an die nächste Abrechnung. Soweit ist alles Klar.
Nur mein Heizkostenservice berechnet die Kosten vom 1.10. e. J. bis zum 31.4 d. folgenden J.
Diese Kosten rechne ich allerdings komplett im im Kalenderjahr also von Jan.-Dez ab. Ich berechne auch nur den Zeitraum der Vorauszahlung innerhalb des Kalenderjahres Jan. bis Dez.
Mein Service lehnt eine Abrechnung zum 31. 12. ab! Sonst hätte ich kein Problem mit den Mietern und den Abrechnung .
Meine Frage ist dies statthaft oder muss die Rechnung umgestellt werden.
Falls sie umgestellt werden muss, wie rechne ich dann den Zeitraum ab ( der dann im Juni oder Juli liegt).Also 6,7 Monate ausserhalb der Rechnungsabschlusses der dann am 31.7. liegt. Da die Endrechnungen der anderen Nebenkosten immer zum 31. 12. abgerechnet werden.
Was raten Sie mir?
Mit freundlichen Grüßen
Joachim Klein
29. November 2012 - 11:49
Hallo Herr Klein,
ich vermute mal, dass Sie keine zentrale Warmwasserversorgung haben und daher die Heizung von Mai bis September aus ist. In Normalfall würde man in Ihrem Beispiel zwei getrennte Abrechnungen machen. Nebenkosten und Heizkosten getrennt. Den Abrechnungszeitraum für die Heizkosten, eigentlich ja vom 01.05. bis 31.04., rechnen Sie dann entsprechend nach diesem Zeitraum ab. Besprechen Sie Ihr Vorgehen am besten mit einem Fachanwalt für Mietrecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. November 2012 - 18:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne seid fast 4 Jahren in einer Doppelhaushälfte,
nun tauchen in diesem Jahr das erste mal in der Nebenkostenabrechnung Kosten für eine Sat-Anlage auf, wobei wir selbst das neue digitale LNB gekauft und montiert haben.
Jede Doppelhaushälfte besitzt seine eigene Satellitenanlage und unsere wurde soweit mir bekannt ist vom Vormieter installiert.
Das ich die Sat-Anlagenaufführung in der Nebenkostenabrechnung nicht berücksichtigen muss ist mir klar, muss ich meinem Vermieter das auch noch schriftlich mitteilen oder genügt es wenn ich ihm das sage und das einfach nicht mit Überweise?
Ich hoffe Sie können mir helfen.
mit freundlichen Grüßen
Robert Meyer
1. Dezember 2012 - 12:06
Hallo Herr Meyer,
es kann gut sein, dass Sie die Kosten für die Sat-Anlage (für das letzte Jahre erstmalig) zahlen müssen. In wie weit Ihre Erweiterung (LNB) einspielt kann ich Ihnen aber nicht sagen. Sprechen Sie hierzu am besten mit einem Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. Dezember 2012 - 17:54
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für ihre schnelle Antwort.
In meinem Mietvertrag wird doch aber nur etwas von Kosten des Betriebs einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage.
Das heißt jetzt nicht separate Satellitenanlagen (Gemeinschaftsanlagen) kann er umlegen, die eigenst Installierte Satellitenanlage doch nicht oder?
Welche Frist muss ich einhalten wenn ich gegen meine Nebenkostenabrechnung Einspruch erhebe, da ich mir das mit der SAT-Anlage nicht gefallen lassen will, die habe schließlich ich bezahlt, bzw vom vorherigen Mieter abgekauft.
mit freundlichen Grüßen
Robert Meyer
13. Dezember 2012 - 18:04
[…] der Nebenkostenabrechnung bedeutet für den Vermieter eine aufwändige Aufgabe, die mit vielerlei Fehlerquellen verbunden ist und den Mieter veranlasst, begründet oder oft auch unbegründet, Widerspruch […]
29. Dezember 2012 - 16:50
Guten Tag,
ich habe auf Ihrer Seite viele nützliche Tipps gefunden. Vielen Dank dafür.
Allerdings bin ich mir bei einer Sache immer noch nicht sicher.
Ich wohne in einem Mehrfailienhaus mit 6 Wohnungen und 2 Gewerbeinheiten (Gebäudereiniger/Kampfsportstudio).
Bei meiner Nebenkostenabrechnung erfolgt nach meiner Ansicht nach keine Trennung der Kosten für die Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten.
Ist das korrekt oder kann ich verlangen, dass eine getrennte Abrechnung erfolgt?
Gruß Lydia Olesch
PS: Die Abrechnung erfolgt über die qm.
29. Dezember 2012 - 17:20
Hallo Lydia,
das wird davon abhängen, ob die Gewerbeeinheiten anders als die Wohneinheiten zu betrachten sind. Diese Betrachtung würde an den individuellen Gegebenheiten ausmachen. Es kann in Ihren Fall gut sein, dass die Gewerbeeinheiten nicht mehr Nebenkosten verursachen als Wohnungen. Richten Sie Ihren Fall am besten an einen Anwalt, dieser wird Sie entsprechend beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Januar 2013 - 10:00
Hallo,
kann der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung 1x nach Wohnfläche und 1x nach Personenzahl berechnen?
Mit freundlichen Grüßen
K. Schubert
16. Januar 2013 - 15:12
Hallo Frau Schubert,
ich weiss nicht genau was Sie mit “1 x nach Wohnfläche und 1 x nach Personenzahl” meinen. Der Vermieter ist an den Umlageschlüssel gebunden, der im Mietvertrag vereinbart ist. Richten Sie Ihre Fragen am besten an einen Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Januar 2013 - 09:31
Hallo,
mein Vermieter hat alle Nebenkosten auf die Wohnfläche umgelegt, aber die Müllgebühren nach der Personenzahl berechnet. Ich habe gehört dass das nicht mehr zulässig ist, er muss sich entscheiden ob nach Wohnfläche oder nach Personenzahl, beides geht nicht.Stimmt das?
Vielen Dank
K.Schubert
18. Januar 2013 - 13:07
Hallo Katrin,
die Verteilerschlüssel können je nach Kostenart durchaus verschieden sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Januar 2013 - 20:27
Guten Tag,
mein ehemaliger Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung von 2011 zugeschickt, wo eine seperate Rechnung für die Anhebung der Grundsteuer B beigefügt war. Ich habe die Rechnung bereitsgezahlt aber hätte ich dies tun müssen?? Ich habe leider keine weitere Nebenkostenabrechnung zum Vergleichen wobei ich 3 Jahre in der Wohnung gewohnt habe.
Mit freundlichem Gruß
Triefenbach
24. Januar 2013 - 20:31
Hallo Herr / Frau Triefenbach,
wie Sie hier sehen, ist die Grundsteuer grundsätzlich umlegbar: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-grundsteuer/
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Januar 2013 - 19:39
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat mir Ende Dezember 2012 meine Nebenkostenabrechnung von 2011 zukommen lassen. Ich sollte demnach eine Rückzahlung bekommen. Nun schreibt er mir heute (31.1.13) das er sich verrechnet hat und mir in den nächsten Tagen eine neue Nebenkostenabrechnung zugestellt wird.
Muß ich diese dann noch bezahlen ?Es war doch nicht mein Fehler sondern seiner.
2. Februar 2013 - 09:21
Hallo Frau Riedel,
eine Korrektur zu Ihren Nachteil sollte nicht mehr möglich sein. Hier ein Artikel zur Korrektur der Nebenkostenabrechnung.
Im Zweifel fragen Sie am besten einen Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. Februar 2013 - 13:09
Hallo,
wir (WG, 2 Personen) haben am Wochenende unsere Nebenkostenabrechnung bekommen. Nachdem wir vor 1 Jahr bereits 200 € nachgezahlt haben, haben wir die Nebenkostenpauschale um 20 € monatlich gesteigert um nicht wieder im Februar 2013 ein “böses Erwachen” zu erleben.
Nun hat sich plötzlich aber der Bereich “Warmwasserverbrauch” in einem Jahr veracht!!!-facht. Ein heutiger Anruf bei der Hausverwaltung ergab folgendes Zitat “Es ist in den vergangenen Jahren was schief gelaufen, wir schicken Ihnen eine detaillierte Übersicht des Verbrauchs zu”
Wir möchten uns natürlich nun gut darauf vorbereiten – aber mal ganz ehrlich, das kann doch nicht sein, wir haben weder einen Pool im Keller noch auf dem Balkon gebaut…
Ob wohl beim Zählerstand-Ablesen in den vergangenen Jahren was schief gelaufen ist? Aber da können wir doch nichts für!?
16. Februar 2013 - 13:49
Hallo Frau Beerhorst,
warten Sie die Aufstellung ab, vielleicht klären sich dann schon Ihre Fragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Februar 2013 - 10:00
Hallo Herr Hundt,
wir wollen Ende Mai aus unserer Mietwohnung ausziehen in der wir seit 09.2009 wohnen. Die Wohnung wurde uns komplett renoviert übergeben, nur haben wir ein Problem mit dem Fussboden. Da liegt Laminat, aber mindere Qualität, man kann auch sagen das war ein Schnäppchen. Die Fugen gehen auf und auf der Oberfläche sind viele Kratzer zu sehen. Jetzt meine Frage:
Sind das normale Gebrauchsspuren, oder kann der Vermieter sagen den Boden musst du mir ersetzen?
Liebe Grüsse
26. Februar 2013 - 18:07
Hallo Lars,
ich beschäftige mich hier vorwiegend mit dem Thema Nebenkosten und deren Abrechnung. Tut mir leid, dass ich Ihnen nicht helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. März 2013 - 12:01
Hallo,
mein Vermieter hat bei den Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 bemerkt das die fehlerhaft war (er hat den fehler gemacht) und verlangt jetzt eine Nachzahlung von 180 Euro. Kann ich mich da auf die Abrechnungsfrist berufen oder gilt die in diesem Falle nicht?
MfG Gaby
9. März 2013 - 10:46
Hallo Gaby,
eine Nachforderung ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr möglich. Voraussetzung: Der Vermieter hat den Fehler zu vertreten. Fragen Sie bei Bedarf bitte einen Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. März 2013 - 08:33
In meiner Nebenkostenabrechnung (MFH 6 Parteien gleich große Whn.) bei unterschiedlichen Personenzahlen in den Whn. die Wasserkosten für Kaltwasser zu 50 % auf die Quadratmeter umgelegt und 50 % auf die Personenanzahl.
Ist diese Abrechnung zulässig?
16. März 2013 - 09:47
Hallo Gerhard,
bitte lesen Sie einfach im Mietvertrag nach, welcher Umlageschlüssel vereinbart ist. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sprechen Sie am besten mit einem Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. März 2013 - 14:40
Erst einmal vielen Dank für die Reaktion. Es handelt sich hier um einen Formularmietvertrag von vor 1986 ohne jegliche Vereinbarung zur Abrechnung der Nebenkosten. Es ist nur Vereinbart, dass diese jährlich an die der Abrechnung zugrunde gelegten Beträge angepasst werden kann. Eine Vereinbarung incl. Umlageschlüssel ist nicht vorhanden. Schriftliche Änderungen zu den Bedingungen wurden ausgenommen von betraglichen Mietanpassungen bis heute nicht vorgenommen.
16. März 2013 - 13:30
Hallo Herr Hundt,
wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2012 erhalten und mussten bemerken, dass die Wärmepumpenstromkosten um ca. 26% gestiegen sind (von 556€ auf 702€). Kann das sein?
Außerdem ist unsere Abrechnung nur mit der Nebenkostenart und der Gesamtsumme je Nebenkostenart beziffert, jedoch nicht, was wir z.B. an Wasser (m³) oder Stromkosten (KWH) verbraucht haben. Ist das rechtens? So können wir nicht wirklich nachvollziehen, ob die Abrechnung so richtig ist.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung.
MfG Steffi
17. März 2013 - 14:19
Hallo Steffi,
wenn eine hohe Nachzahlung droht, lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung am besten prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. März 2013 - 10:28
Moin Moin,
bei unserer Abrechnung werden die Kosten des Heizöls und nicht der Verbrauch berechnet. Ist das richtig?
Viele Grüße
Michael
17. März 2013 - 14:22
Hallo Michael,
die Abrechnung richtet sich nach der Heizkostenverordnung. Am besten lesen Sie sich kurz in diesen Artikel ein: Heikostenverordnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. April 2013 - 12:37
Hallo Herr Hundt,
wir sollen für unsere alte Wohnung (EFH 140 m2) Heizöl von knapp 4000 l in einem Jahr verbraucht haben (2 Personen Vollzeit berufstätig am Wochendende unterwegs und nur das halbe Haus beheizt der rest ungenutzt).
Uns erscheint das unglaublich hoch, zumal die restlichen 5 Parteien mit insgesamt 10-12 Personen verteilt auf 1 weiteres EFH, 1 weiteres MFH und 1 Appartment zusammen nur 3600 Liter Öl verbraucht haben sollen – wir laufen alle gemeinsam über denselben Heizöltank. Kann das wirklich sein?
Vielen Dank für eine Antwort und viele Grüße
Micha
15. April 2013 - 14:11
Hallo Michaela,
von außen kann man zum individuellen Verbrauch leider überhaupt nichts sagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Mai 2013 - 19:39
Hallo Herr Hundt,
bin am 30.06.2012 ausgezogen und habe erst heute 30.05.2013 eine NK-Abrechnung erhalten. Allerdings steht im MV, dass ich nur Vorauszahlung für Wasser leisten musste, keine weiteren Betriebskosten wie Grundsteuer, Kaminfegerkosten, etc. Der Umlageschlüssel ist auch nicht vereinbart und nur mit dem Vermerk “wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wird, gilt die Verteilung nach m².
In der Nebenkostenabrechnung wurden mir zum einen nicht die Ablesewerte bei Auszug berechnet, sondern die vom 31.12.10 und ´11 (da war ich nicht mal Mieterin!). Berechnung mit Vermekrk: vorläufige Nebenkostenabrechnung auf Basis der Kosten 2011. EIn Auszugsprotokoll wollte mir die VM nicht unterschreiben mit den ganzen Ständen. im Haus gibt es auch einen Frisörladen, der einen hohen Wasserverbrauch hat. Schwierig wirds auch weil es keine eigenen Wasserzähler für jede Wohnung (3FH) gibt sondern nur einen Hauptzähler für die Wohnung und einen Zwischenzähler für den Frisörladen.
Mit dem Heizöl war das auch so eine Sache. Die Vermieterin hat vollmachtslos auf meinen NAmen Heizöl bestellt, daraus ergab sich auch eine hohe Nachzahlung. Der Heizölzähler war seit fast 25 Jahren nicht geeicht. Habe nur Zoff mit der Vermieterin gehabt, daher auch gekündigt nach 3 Monaten. Wie ist die Rechtslage? Die Nebenkostenabrechnung ist nicht prüfbar, teilweise auch nicht nachvollziebar. Bald ist die Verjährungsfrist rum, richtig?
Bin um jeden Ratschlag dankbar!
Vielen Dank!
31. Mai 2013 - 08:13
Hallo Dimitra,
ich kann Ihnen zu so vielen Baustellen in der Abrechnung nur empfehlen, die Nebenkostenabrechnung fachlich überprüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Juni 2013 - 19:59
Hallo Herr Hundt,
Ich habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen in der unter anderem kosten für die Tiefgarage etc. enthalten sind, aber in meinem Mietvertrag steht “…zusätzlich zahlt der Mieter
a) Für Heizung und Warmwasser eine Vorrauszahlung von 20€ monatlich
b) für Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr (weitere Betriebskosten hier eintragen: ) -> in a) enthalten…” muss ich diese zahlen?
Desweiteren sollen sich meine Nebenkosten jetzt von 20€ auf 100€ erhöhen.
Ich verstehe nicht wieso ich für eine 28m² Zimmer soviel zahlen soll und denen erst nach einem Jahr auf fällt das die Nebenkosten zu wenig sind.
In einem anschreiben stand auch nur da die Nebenkosten gestiegen sind soll ich mehr zahlen. Aber mir wurde nicht aufgezählt was sich erhöht hat.
Wie kann ich vorgehen?
Vielen dank!
17. Juni 2013 - 11:32
Hallo Betty,
um zu schauen, ob die Nebenkosten wirksam vereinbart worden sind (oder auch nicht) müsste man in den Mietvertrag Einblick nehmen.
Lassen Sie ihre Nebenkostenabrechnung ggf. hier prüfen oder fragen Sie einen Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Juli 2013 - 17:52
Hallo Herr Hundt,
wir sind ein 4 Parteien-Haus mit Eigentümer. Da wir die Kosten für einen Verwalter sparen möchten, haben wir damals einstimmig entschieden, dass ich die Verwaltung übernehme. Nun ist voriges Jahr eine Eigentümerin ausgezogen und hat ihre Wohnung vermietet. Ich habe mit ihr die Zwischenablesung für Heizung und Wasser im Beisein der neuen Mieterin gemacht aber von ihr keinen Auftrag bekommen, bei unserer Abrechnungsfirma eine getrennte Abrechnung vorzunehmen.
Nun haben wir von der Firma die Abrechnung für alle fürs ganze Jahr bekommen. Muss die Vermieterin selbst die Abrechnung für ihre Mieterin ausrechnen oder muss ich im Nachhinein von dieser Firma zu Lasten der Vermieterin ihre Abrechnung auf splitten lassen.
Vielen Dank und freundliche Grüsse
5. Juli 2013 - 08:00
Hallo Frau Lugk-Schmidt,
Sie verwalten das Gemeinschaftseigentum. Für die Abrechnung mit seinen Mietern ist jeder Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. Schließlich betrifft die Nebenkostenabrechnung für den Mieter das Sondereigentum (und nicht das Gemeinschaftseigentum).
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Juli 2013 - 12:43
Hallo Herr Hundt.
Ich bin im Mai 2012 ausgezogen. Mein Vermieter hat 100€ Kaution einbehalten für etwaiig entstehende Kosten. Nun habe ich im Juni 2013 die Nebenkostenabrechnungen für 2011 und 2012 erhalten. Mein Einspruch beim Vermieter, die NK für 2011 (Nachzahlung 124€) sind nicht fristgerecht bei mir eingetroffen wurden mit der Begründung abgeschmettert; das wäre mit mir so vereinbart gewesen mit den 100€ Kaution. Schriftlich ist das nicht festgehalten. Desweiteren ist dem Vermieter noch ein Fehler in der NK-abrechnung für 2012 aufgefallen zu meinen ungunsten, dies würde er nachberechnen.
Ein Beratungsgespräch beim Anwalt kann bis zu 190€ kosten, ein Eintritt im Mieterschutz kostet 100€. Was raten Sie mir.
Danke im voraus.
5. Juli 2013 - 07:54
Hallo Regina,
vielleicht ist es für Sie am günstigsten, wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Juli 2013 - 08:57
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einem kirchlichen (kath.) Verwaltungsgebäude einer
großen Schule und bin dort auch angestellt. Meine Miete beinhaltet die Miete und eine Pauschale für Wasser (auch Warmwasser) und Heizung. Strom wird abgelesen.
Die Hausverwaltung hat mit vor vier Jahren eine Stromnachzahlung von 400 Euro auferlegt, so dass ich die laufenden Stromkosten erhöhen habe lassen. Nun hat die Verwaltung festgestellt, dass sie 4 Jahre lang den Strom nicht abgelesen haben und wieder eine dicke Nachzahlung auf mich wartet. (der Strompreis hat sich ja sicher um einiges in der Zwischenzeit verteuert)
Ist dies überhaupt rechtens und was werde ich davon zahlen müssen?
Herzlichen Dank im Voraus!
10. Juli 2013 - 17:37
Hallo Gogo,
Ihre Situation ist sehr besonders, denn Strom rechnet normalerweise jeder Mieter direkt mit dem Stromversorger ab. Ich kann daher leider nichts zu Ihrem Fall schreiben. Sprechen Sie bei Bedarf mit dem Anwalt Ihres Vertrauens.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Juli 2013 - 18:05
Hallo Herr Hundt,
wir sind seit relativ kurzer Zeit Vermieter einer Einliegerwohnung. Bei der Nebenkostenabrechnung mit den Mietern haben wir schriftlich fest gehalten, wie sie sich zusammen setzt und die entsprechenden Belege in einem persönlichen Gespräch vorgelegt und erläutert. Nun zeigt sich aber, dass der Mieter ein eher ungehobelter Zeitgenosse ist und wir wollen uns die unerfreuliche Situation ersparen, dass wir immer von ihm angefahren werden. Ich weiß zwar, dass ich selber als Mieter nie ein persönliches Gespräch hatte, sondern die Abrechnung einmal im Jahr schriftlich erhalten habe, aber ich weiß nicht mehr, ob die einzelnen Posten einfach nur aufgelistet waren oder ob der Abrechnung die Kopien der jeweiligen Posten (bspw. die Rechnung der Stadtverwaltung über Müllgebühren, Wasser usw.) beigefügt waren. Muss ich alles kopieren oder reicht es, wenn ich die Posten benenne und ggf. auf Nachfrage vorweisen kann? Vielen Dank für Ihre Antwort!
16. Juli 2013 - 20:12
Hallo Sabine,
hier zwei Links für Sie:
https://www.nebenkostenabrechnung.com/welche-formalen-vorschriften-gelten-fuer-die-nebenkostenabrechnung/
Die Belege werden bei einer normalen Nebenkostenabrechnung nicht mitgesendet, können aber eingesehen werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. November 2013 - 08:19
Lieber Herr Hundt,
wie auch viele andere haben wir auch Probleme mit unserer Nebenkostenabrechnung. Dabei handelt es sich um ein 9 Parteienhaus mit Gewerbe. Schon bei der 1 Nebenkostenabrechnung habe ich die Allgemeinstromkosten hinterfragt, weil mir diese mit 500,00 € im Jahr ziemlich hoch waren. Darauf kam anfangs nur: Die waren immer schon so hoch. Jetzt kam er mit einer 2. korrigierten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 in dem er mitteilt, dass der Stromzähler für Allgemeinstrom und Heizstrom seit Jahren vertauscht worden wären. Und da eine neue Abrechnung über Brunata zu teuer wäre, würde er das so machen.
Kann er sich auf neue Tatsachen beziehen und die dadurch entstehende Nachzahlung von uns einfordern?
Liebe Grüße und vielen Dank im Voraus für eine Antwort.
6. November 2013 - 18:58
Hallo Melanie,
lassen Sie sich am besten rechtlich beraten. Eine Beratung ist gerade dann zu empfehlen, wenn der Fall sehr speziell ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. November 2013 - 22:00
Hallo Herr Hundt,
ich hätte eine Frage bezüglich des Abschnitts “Nachforderungen seitens des Vermieters aufgrund gestiegener Kosten oder eine zu niedrigen Schätzung der Nebenkosten sind unwirksam und muss durch den Mieter nicht beglichen werden.” in Punkt 2. Gilt diese Aussage nur, wenn keine gesonderten Nebenkosten (in meinem Fall als Pauschale) im Vertrag festgehalten sind, oder sind auch diese mit eingeschlossen?
Da dies meine erste Wohnung ist habe ich keine Erfahrung mit der Höhe der Nebenkosten gehabt und mich auf die Schätzung des Vermieters verlassen. Die “tatsächlich angefallenen” Kosten (laut Abrechnung) liegen aber bei guten 68% drüber (30€ Pauschale, aber über 50€ wären nach Rückrechnung nötig gewesen).
Hoffe Sie können mir in dem Punkt weiterhelfen.
Danke im Voraus.
19. November 2013 - 10:19
Hallo Konstantin,
hier ein Artikel für Sie: Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale
Ihre Detailfragen sollten Sie an einen Anwalt richten, dieser kann Sie zu Ihrem Einzelfall beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. November 2013 - 10:45
Hallo Herr Hundt,
wir sind im März in eine neue Wohnung gezogen. Und haben jetzt unsere erste Nebenkostenabrechnung erhalten. Abrechnungszeitraum ist 01.07.12 – 30.06.13. Nutzungszeitraum 01.03.13-30.06.13. Darf der Mieter die Wasserrechnung von 1.1.12-31.12.12 zu grunde legen? Auf der Rechnung sind nämlich 400 Kubikmeter verbraucht, auf der Nebenkostenabrechnung nur 200 m³, da ja anderer Zeitraum. Es macht ja schon einen unterschied ob man 1300 Euro durch 400 oder 200 teilt. Muss das Wasser nicht in einer Abrechnung im nächsten Jahr berücksichtig werden?
Vielen Dank im Voraus
24. November 2013 - 10:19
Hallo Kati,
hier zwei Artikel für Sie:
Abflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung
Zuflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Dezember 2013 - 09:38
Hallo Herr Hundt,
zuerst einmal vielen Dank für Ihre sehr schöne und vor allem für viele Menschen informative und hilfreiche Webseite.
Ich hätte nun zwei kleinere Fragen zu einigen Positionen, die mir bei unserer Betriebskostenabrechnung aufgefallen sind.
Unsere Abrechnung ist für den Zeitraum 01.04.2012 bis 31.03.2013. Dies ist der Zeitraum, für den die Heizkostenabrechnung erstellt worden ist. Wir haben die Abrechnung schon im Juni erhalten, aber erst jetzt, nach mehrmaliger Aufforderung, Einblick in die Rechnungsbelege bekommen. Alle anderen Positionen, die abgerechnet worden sind, haben andere Zeiträume und sind nach dem Abflussprinzip abgerechnet worden. Wenn die Rechnung in dem oben genannten Zeitraum den Vermieter erreicht hat, ist dies wohl auch durchaus korrekt.
1. Was ist aber mit einer Rechnung, bei der weder der Abrechnungszeitraum noch das Rechnungsdatum korrekt sind? Wir haben in der Abrechnung eine Position “Schornsteinfeger” enthalten. Die Rechnung lautet auf Schornsteinfegerarbeiten 2012 (01.01. – 31.12.2012) und ist am 17.02.2012 erstellt worden, also vor dem 01.04.2012. Ist diese Position so korrekt abgerechnet?
2. Auf der Betriebskostenabrechnung ist eine Position “Strom allgemein” enthalten, immerhin 198,29 EUR. Soweit ich weiß, genügt im Hinblick auf die Systematik der Betriebskostenverordnung eine Position „Allgemeinstrom“ schon mal nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung. Ich werde daher beim Vermieter noch mal nachhaken, was sich hinter dieser Position nun genau verbirgt. Ich nehme aber an, dass es sich um die Kosten der Beleuchtung handelt. Aus der Betriebskostenverordnung werde ich aber nicht ganz schlau, denn die besagt ja nur, dass die Stromkosten für die Beleuchtung abgerechnet werden können. Was ist aber zum Beispiel mit dem Grundpreis für den Stromzähler, immerhin über 71 EUR. Gehört dieser auch zu den Stromkosten? Bei den Wasserkosten ist dies ja klar in der Verordnung geregelt und auch die Grundkosten und Mietgebühren für Wasserzähler sind eindeutig erwähnt. Bei den Kosten für Beleuchtung ist dies aber nicht so.
Vielen Dank und viele Grüße
Olaf L.
4. Dezember 2013 - 11:15
Hallo Olaf,
danke für Ihren umfassenden Kommentar. Ich kann Sie leider nicht zu Ihrem Einzel beraten, hierzu sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.
Ich denke, dass Sie einige Fragen selbst klären können, indem Sie die Suche hier auf Nebenkostenabrechnung.com nutzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. Dezember 2013 - 15:08
Hallo Herr Hundt,
für Abwasser und Müllgebühren gibt es keine MwSt. Kann der Vermieter (er ist auch gewerblicher und VST-abzugsberechtigt wie ich) auf diese Beträge eine Ust von 19 % aufschlagen?
MfG Alois
14. Dezember 2013 - 08:44
Hallo Alois,
hier ein Link für Sie: Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Dezember 2013 - 12:10
Hallo Herr Hundt,
meine Verwaltung hat eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erstellt, nach der ich nun noch weitere 400 € zahlen soll.
Laut DMB dürfen sie das nicht, da Sie sich in der Nebenkostenabrechnung nicht das Recht auf Korrekturen vorbehalten haben. Was sagen Sie dazu?
Viele Grüße
Xenia
18. Dezember 2013 - 13:05
Hallo Xenia,
hier ein Artikel für Sie: Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist
Wenn Sie sich rechtlich beraten lassen haben, würde ich dieser Meinung folgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Dezember 2013 - 19:17
Guten Tag Herr Hundt, habe heute meine Nebenkostenabrechnung für 2012 bekommen, soweit noch pünktlich. Allerdings hat der Vermieter als Abrechnungszeitraum angegeben: 01.01.2011 – 31.12.2011! Auch das Ausstellungsdatum ist falsch: 19.12.2012! Frage: Muß ich meinen Vermieter darauf hinweisen oder kann ich einfach ruhig abwarten bis zum 01.01.2014, da dann die geforderte Nachzahlung von über EUR 500,- verjährt wäre? Besten Dank + Grüße, Tatjana
21. Dezember 2013 - 04:27
Hallo Tatjana,
Sie haben in der Regel 30 Tage Zahlungsfrist und nach §556 BGB ein Jahr Widerspruchsfrist. Niemand wird Ihnen vorwerfen, das Sie nicht noch in 2013 reagiert haben. Die Frage ist, ob der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht korrigieren und auf die Nachforderung bestehen wird.
Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Dezember 2013 - 14:24
Hallo Herr Hundt,
laut MV müssen bei mir 50% der Heizkosten nach Verbrauch umgelegt werden. Jetzt habe ich aber erfahren, dass mein Vermieter den Vertrag mit der Abrechnungsfirma vor einigen Jahren gekündigt hat. Ich habe immer sehr wenig geheizt, da ich oft auswärtig gewesen bin. Ich soll aber jetzt laut Abrechnung 20 Euro pro m2 für das Jahr als Heizkosten zahlen – errechnet aus Gesamtverbrauch der Liegenschaft mal meine m2. Habe ich Anspruch auf 50%-ige Abrechnung nach Verbrauch und wenn ja wie ich kann ich diese umsetzen – da der Verbrauch nicht mehr ermittelbar ist.
Schöne Grüße und vielen Dank!
Stefan
2. Januar 2014 - 11:46
Hallo Stefan,
Sie sollten sich in die Heizkostenverordnung einlesen, hier ein Artikel zum Einstieg: Heizkostenabrechnung: A bis Z
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. Januar 2014 - 10:38
Guten Tag Herr Hundt,
Habe am 23.12.2013 meine Betriebskostenabrechnung von 2012 erhalten. Als Anlage habe ich erhalten: Betriebskostenabrechnung 2012 und Heizkostenabrechnung 2012 (wird von einer externen Firma durchgeführt). Mein Nutzungszeitraum für 2012: 15.12.2012-31.12.2012.
Betriebskosten für 2012, wurde vom 15.12.2012- 31.12.2012 abgerechnet, soweit alles ok.
Die Heizkostenabrechnung von 2012, wurde jedoch vom 15.12.2012- 31.05.2012 berechnet, Heizkostzenabrechnung kam jedoch erst am 20.12.2013, ist dies so korrekt, mit wurde mit geteilt , das die HeizkosteAbrechnung immer der Heizperiode entspricht. Außerdem, wurde mir bei der Heizkostenabrechnung vom 15.12.12- 31.05.2012 nur die Abschlagszzahlung vom Monat Dezember 2012 angerechnet, jedoch nicht die vom Januar- einschließlich Mai 2013, darraus hatte ich eine Nachzahlung von 518,72 Euro. Mir wurde telefonisch von der Hausverwaltung mitgeteilt, das man das nicht anderes Abrechnen kann da die Heizkosten vom Jahr 2013 mit in das WirtschaftsJahr mit einfließen, ist das so alles Korrekt?
Mit freundlichen Grüßen
Uwe
2. Januar 2014 - 11:44
Hallo Uwe,
ich denke man muss die Abrechnungen sehen, um dazu was schreiben zu können. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, können Sie die Nebenkostenabrechnung hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Januar 2014 - 23:16
Hallo Herr Hundt,
ich besitze einen Laden mit 100 qm in einem 35 Parteien Haus.
Leider kann ich seit längerer Zeit den Laden nicht mehr vermieten und dieser steht leer.
Meine Monatlichen Nebenkosten betragen 188,55 €. Auf das gesamte Jahr gesehen sind das immerhin 2262,60 € Nebenkosten, ohne das ich irgend einen Nutzen davon habe.
Glauben Sie, dass der Betrag für die Nebenkosten gerechtfertigt ist ?
Mit freundlichen Grüßen
Manfred Misliworski
3. Januar 2014 - 15:06
Hallo Manfred,
ich habe leider keine Idee dazu und was ich glaube spielt am Ende auch keine Rolle. Meiner Meinung nach kann Ihr Vermieter ja nichts dafür, dass Sie den Laden nicht nutzen. Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Februar 2014 - 19:36
Hallo Herr Hundt,
bei unserer Jahresabrechnung 2013 (Mehrfamilienhaus 8 Parteien) wird zum ersten mal seit 11 Jahren eine Legionellenprüfung mit abgerechnet, die immerhin mit 314,76 Euro zu Buche schlägt. Darf der Vermieter solche Kosten bei den Nebenkosten mit abrechnen?
Mit freundlichen Grüßen
Caroline
17. Februar 2014 - 19:20
Hallo Caroline,
hier ein passender Artikel für Sie: Nebenkosten: Legionellenprüfung umlegbar oder nicht?
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Februar 2014 - 21:06
Hallo Herr Hundt,
ist es korrekt wenn die Kosten für Hausmeister, die Müllgebühr sowie der Allgemeinstrom anteilig auf die Größe ( qm ) der Wohnung umgelegt wird.
Ich hab doch nicht mehr Müll weil ich eine größere Wohnung hab, genauso der Allgemeinstrom. Außerdem steht noch die Gebäudeversicherung drauf, muss ich die auch bezahlen.
Liebe Grüße und vielen Dank
Anita
1. März 2014 - 09:51
Hallo Anita,
das Leben ist nie 100% fair und das gilt auch für die Nebenkosten. Hier zwei Links für Sie:
Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Gebäudeversicherung, umlegbar?
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. April 2014 - 10:09
Ich habe in meiner Nebenkostenabrechnung festgestellt das über mehrere Jahre ein Betrag falsch abgerechnet wurde. Über wie viele Jahre kann ich den Betrag zurückfordern.
Danke
13. April 2014 - 10:20
Hallo Annette,
vielleicht ist dieser Artikel für Sie passend: Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Juni 2014 - 06:39
Hallo Herr Hundt,
ich habe jetzt eine Betriebskostenabrechnung erhalten, die sich im Betreff auf
die Nachbarwohnung bezieht (also Objekt/Lage: Wohng. 010, DG links).
Ich habe jedoch die Wohnung 011, DG rechts bewohnt.
Die Abrechnungsposten selbst sind korrekt, entsprechend meiner Wohnungsgröße.
Wie soll ich mich jetzt verhalten bzw. ist die Abrechnung hierdurch ungültig?
Vielen Dank!
12. Juni 2014 - 09:00
Hallo Karin,
weisen Sie die Verwaltung oder den Vermieter doch auf den Fehler hin und bitten Sie um Nachbesserung. Wenn Sie mit dem Fehler leben können und die Abrechnung korrekt ist, sparen Sie sich und Ihrem Vermieter Arbeit, indem Sie die Nebenkostenabrechnung so hinnehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Juni 2014 - 15:06
Guten Tag,
in meiner Nebenkostenabrechnung steht nur “Wasserkosten lt. Energis”, jedoch ist keine Rechnung beigefügt. Habe ich ein Recht darauf, die Rechnung anzufordern?
MfG
Katrin
22. Juni 2014 - 09:07
Hallo Katrin,
lesen Se am besten diesen Artikel hier: Belegeinsicht: Originalbelege oder Kopien einsehen
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Juli 2014 - 17:31
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer einer Wohnung und habe dieses Jahr von unserer Immobilienverwaltung einen Wirtschaftsplan und die ganzen Abrechnungen erhaltenen. Daraus ergibt sich eine sehr hohe Nachzahlung für Nebenkosten, die ich nicht verstehe. Besteht auch die Möglichkeit diesen von einem Fachmann überprüfen zu lassen und bei wem kann man das am besten machen?
Vielen Dank
MfG
3. Juli 2014 - 13:18
Hallo Herr Kling,
gerne helfen wir Ihnen bei der Überprüfung Ihrer sogenannten Hausgeldabrechnung. Wählen Sie auf dieser Seite hier einfach bei der Buchung “Hausgeldabrechnung” und senden Sie Ihre Abrechnung unkompliziert per Post oder E-Mail ein. Die Anwälte übernehmen gerne die Prüfung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Juli 2014 - 11:59
Hallo,
ich habe dieses Jahr die Wohnung von meiner verstorbenen Mama auflösen müssen. Der Verwalter der Eigentümerin hat mir heute mitgeteilt, dass von der Kaution die nachzuzahlenden Nebenkosten für 2013 abgezogen werden. Sowiet ist es aus meiner Sicht verständlich und rechtens. Aber meine Mutter hat in den 4 Jahren die sie dort gewohnt hat nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Ist es dann rechtens bzw wie kann ich mich in diesem Fall verhalten.
Und ist es zulässig das Streichen der Außenfassade in den Betriebskosten umzulegen?
Viele Grüße Nina
15. Juli 2014 - 10:10
Hallo Nina,
das Fassadenanstrich ist eine klassische Instandhaltung (hier ein Artikel zum Thema Graffitientfernung).
Hier ein Link zu den fehlenden Nebenkostenabrechnungen der letzen Jahre: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Juli 2014 - 13:01
Hallo zusammen,
Am Freitag habe ich von meinem alten Vermieter die Nebenkostenabrechnung erhalten. Die Jahre zuvor betrug die Wohngebäudeversicherung in der NKA immer um die 40-60 Euro jetzt in dieser Abrechnung verlangt er satte 335 Euro.
Das Haus wurde zwar saniert, da das alte 8 Parteien-Haus mehrere Wasserschäden hatte und auch gestrichen wurde, aber davon hatte ich ja außer den Dreck und die Unannehmlichkeiten nichts, da die Arbeiten die ca. 4 Monate dauerten im August 2014 fertig wurden und ich 1Monat später also am 1.09. ausgezogen bin.
1. Ist bekannt um wieviel Prozent die Wohngebäudeversicherung darf?? (700%)???
2. Ist bekannt ob die Steigerung vorher angekündigt werden muß??
3. Da ich von der Sanierung ja nicht profitiert habe kann ich die Erhöhung verweigern?
4. Gibt es Urteile dagegen oder dafür?
29. Juli 2014 - 10:01
Hallo Peter,
danke für Ihren Beirat. Wenn der Wohnwert durch eine Sanierung beeinträchtig war, hätten Sie aufgrund der Bauarbeiten vielleicht die Miete mindern sollen?
Hier noch ein Artikel für Sie: Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung
Ansonsten kann ich Ihnen eine rechtliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. August 2014 - 16:23
Hallo Herr Hundt,
ich bin zum 31.03.2013 aus einer Wohnung ausgezogen.
Zum heutigen Tag, dem 21.08.2014 bekomme ich die
Nebenkostenabrechnung. Ist diese mit der 12 Monate-Regelung
zulässig?
Viele Grüsse Marco
24. August 2014 - 15:12
Hallo Marco,
hier ein Artikel für Sie: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum nach Auszug
27. August 2014 - 16:27
Auf meiner Nebenkostenabrechnung stehen Beträge mit Rechnungsdatum von 2014. Auch das Heizöl hat das Rechnungsdatum von 2014. Ist dieses Korrekt
30. August 2014 - 06:54
Hallo Ramona,
mein Tipp: Schauen Sie sich das Leistungsdatum in den Unterlagen an. So kann z.B. eine Rechnung für den Winterdienst im Dezember erst im Januar gekommen sein und vom Vermieter für die Nebenkostenabrechnung in den Dezember geschoben worden sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. September 2014 - 21:14
Hallo Herr Hundt,
ich habe die Nebenkostenabrechnung für 2012 erst im Januar 2014 erhalten. Mit einen Musterschreiben habe ich die Nachforderung als nichtig abgewiesen. Jetzt habe ich die Abrechnung von 2013 auf dem Tisch mit dem Satz: Sie haben Guthaben. Dieses wird mit der nicht gezahlten Forderung aus 2012 verrechnet.
Meiner Meinung nach ist das nicht zulässig. Bin ich richtiger Annahme?
7. September 2014 - 19:35
Hallo Melanie,
Sie haben in meinen Augen vollkommen recht mit Ihre Annahme.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. September 2014 - 15:30
Hallo Herr Hundt
in meiner Betriebskostenabrechnung taucht eine Position “Nachberechnung NSW 2007-2011” auf. Ich denke, daß es sich hier um Niederschlagsgebühr vergangener Jahre handelt. Ist diese auf mich umlegbar, obwohl ich erst Dez. 2012 eingezogen bin?
mfg Heiko
30. September 2014 - 09:08
Hallo Heiko,
grundsätzlich ist es möglich, das der Vermieter Kosten nachträglich umlegt, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Ihr Fall ist aber besonders, da die Nachzahlung nicht in Ihren Wohnzeitraum fällt. Ich gehe stark davon aus, dass eine Umlage so nicht möglich ist. Sie sollten sich dazu rechtlich beraten lassen. Vielleicht genügt auch schon ein Hinweis auf Ihr Einzugsdatum, um den Vermieter zur Korrektur zu bewegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Oktober 2014 - 14:46
Hallo Herr Hundt,
ich bin am 31. Mai 2013 aus meiner Wohnung ausgezogen. In meiner Nebenkostenabrechnung wurden durch meinen Vermieter Heizöleinkaufe aufgeschlüsselt, welche nach meinem Auszug, im Juli und November, stattfanden. Diese Einkäufe bewirken natürlich, dass die Gesamtkosten für das Brennmaterial steigen.
Ist es rechtens, dass mir die gesamten (Jahres)Kosten berechnet werden? Denn ich bin ja nicht für den Verbrauch nach meinem Auszug verantwortlich.
Zudem wurde meine Kaution einbehalten und mit der Nebenkostenabrechnung “verrechnet”. Das ergab dann eine Rückzahlungssumme an mich von 380€, Kaution war 420€. Durch eine Neuberechnung der Heizkosten würde sogar eine höhere Rückzahlung seitens des Vermieters anstehen.
9. Oktober 2014 - 07:57
Hallo Tom,
ohne die gesamte Nebenkostenabrechnung zu sehen, kann man nur schlecht etwas dazu sagen. Ein Gedankenanstoß für Sie. Wenn Sie im Mai ausziehen, zahlen Sie auch anteilig für die Gartenpflege im Sommer und den Winterdienst im Dezember.
Hier noch ein Artikel-Tipp: Nebenkostenabrechnung mit der Kaution verrechnen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Oktober 2014 - 21:02
Hallo Herr Hundt,
ich hab seit 8 Jahren in einer Mietwohnung gewohnt. Abrechnungszeitraum war immer 01.07. bis 30.06.
Vor 2 Jahren bekamen wir einen neuen Wärmezähler installiert, der ein Ablesen der Verbrauchswerte unnötig machen sollte, da diese per Funk übertragen werden.
Mit der letzten Abrechnung von 01.07.2012 bis 30.06.2013 wurde dann allerdings mein Verbrauch geschätzt. Auf Nachfrage hieß es nur: “Der Wert ist geschätzt, da nur ein Nullwert übermitttelt wurde.”
Den tatsächlichen Wert habe ich aber festgehalten und auch ist er noch im Ablesegerät ersichtlich (es speichert die letzten beiden Ablesewerte).
Da diese Schätzung nicht zu meinem Nachteil war, und ich eine kleine Rückzahlung bekam, habe ich nichts weiter unternommen.
Im Februar bin ich ausgezogen und gestern kam nun die Abrechnung für 01.07.2013 bis 30.06.2014.
Bei dieser Abrechnung werden nun die Verbrauchswerte der letzten beiden Jahre zusammen aufgeführt und berechnet.
Jetzt meine Frage:
Muss ich nun wirklich den Verbrauch für 2 Jahre zurückbezahlen oder ist der Verbrauch vom letzten Jahr verjährt, bzw durch die erledigte Abrechnung bereits erledigt ?
Dann müsste ich nur den Verbrauch von letztjährigem Zählerstand (der ja noch ersichtlich ist) bis zum Auszug begleichen ?
Vielen Dank für eine Antwort.
Gruß Markus
28. Oktober 2014 - 10:01
Hallo Markus,
mir ist leider nicht ganz klar, wie die Dinge bei Ihnen liegen. Nur soviel, der geschätzte Verbrauch darf natürlich nicht nochmals berechnet werden. Sie zahlen für die letzte Abrechnungsperiode anteilige vom 01.07.2013 bis zu Ihrem Auszug. Alles andere würde keinen Sinn ergeben.
Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Oktober 2014 - 20:48
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die Antwort, vielleicht kann ich noch etwas erklären.
Die tatsächlichen Zählerstände waren zum 30.06.2013 = ca. 3000 Einheiten,
und zum Auszug 28.02.2014 = 5000 Einheiten.
Mit der letztjährigen Abrechnung wurden statt den tatsächlichen 3000 Einheiten nur 1000 als geschätzt abgerechnet.
Mit der Abrechnung für dieses Jahr sollen nun 4000 Einheiten abgerechnet werden (1000 bis 5000) .
Geht das, oder können jetzt nur noch die 2000 Einheiten seit dem letzten Abrechnungsdatum abgerechnet werden ?
29. Oktober 2014 - 15:51
Hallo Markus,
es handelt sich ja offensichtlich um Ihren Verbrauch. Wenn Sie irgendwie im die Zahlung herumkommen wollen, kann ich Ihnen nur die Prüfung Ihrer Nebenekostenabrechnung nahelegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. November 2014 - 19:17
Hallo Herr Hundt,
Ich habe da mal eine generelle Frage mein Vermieter tätigt alle Arbeiten am Grundstück selbst wie Gartenpflege, Grundstücksreinigung, Strassenreinigung, Winterdienst.
Diese Tätigkeiten rechnet er in der Nebenkostenabrechung mit jeweils einer pauschale ab. (seit letztem Jahr, zuvor 7Jahre lang nicht)
Er ist zudem nicht in der Lage Rechnungsbelege vorzuweisen die erklären würden wie er auf diese Beträge kommt.
Somit zu m einer Frage bin ich generell verpflichtet diese Positionen zu zahlen wenn der Vermieter diese selbstständig ausführt?
Kann der Vermieter diese Aufgaben an einen externen übergeben obwohl das Mietvertraglich nicht geregelt ist?
vielen dank schon einmal im voraus
mfg
Wedhorn, Marcel
21. November 2014 - 06:11
Hallo Marcel,
hierzu zwei perfekte Links für Sie:
1. Nebenkosten ohne Belege – Eigenleistung des Vermieters
2. Vermieter stellt selbst Rechnungen für Eigenleistungen aus – Umlagefähig oder nicht?
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. November 2014 - 12:59
Sehr geehrter Herr Hundt
In meinen Nebenkostenabrechnungen wurden Kalt-/Abwasserkosten als Vorauszahlung mit 0,00 Euro beziffert. Nun soll ich dafür 275,55 Euro nachzahlen.
Das bedeutet doch aber dass man bei Abschluss des Mietvertrags diese Kosten gar nicht in die Miete mit eingerechnet hat? Ich wohne seit 10.2012 in dieser Wohnanlage und schon in der ersten Abrechnung verhielt es sich genauso, also Vorauszahlung für Kalt-/ Abwasserkosten 0,00 Euro und ebenfalls eine Nachzahlung. Ist es rechtmäßig diese Kosten nachzufordern wenn sie nicht in die laufenden Mietkosten eingerechnet wurden?
Besten Dank im Voraus
Anette Giering
26. November 2014 - 13:22
Hallo Anette,
ich bin nicht ganz sicher wie die Dinge bei Ihnen liegen und ob es sich nicht einfach um eine buchhalterische Darstellung handelt. Nehmen Sie an, wir ziehen von den Hausmeisterleistungen, vom Winterdienst und von der Treppenhausrenigung je 50 Euro ab und buchen die zu den Wasserkosten. Dann haben Sie die gleiche Nachzahlung, aber bei Wasser stehen 150 Euro.
Wenn Sie es genau wissen wollen, würde ich die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Dezember 2014 - 09:55
Guten Morgen,
Ich warte gerade auf meine Nebenkostenabrechnung für Jan.-Dez 2013 und dem Vermieter bleiben jetzt ja nur noch 2 Wochen Zeit um mir die Abrechnung auszustellen.
Meine Frage ist: Bestehst für mich als Mieter eine Hinweispflicht, dass mir bislang keine Abrechnung vorliegt oder kann ich beruhigt bis zum 31.12. abwarten und die Ansprüche, seitens des Vermieters, verjähren lassen und mein Anspruch auf ein eventuelles Guthaben bleibt dann trotzdem bestehen, ist das korrekt?
Vielen lieben Dank im Voraus für ihre Antwort
und mit freundlichem Gruß,
Melanie
15. Dezember 2014 - 13:08
Hallo Melanie,
der Vermieter muss “seine” Fristen selbst im Blick behalten, richtig. Sie brauchen nicht daran erinnern. Auch korrekt ist, das Ihr Guthaben erst nach Jahren verjährt und somit im Januar und den Folgemonaten Bestand hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Dezember 2014 - 13:12
Danke!
Dann warte ich lieber bis Januar bevor ich die Abrechnung schriftlich einfordere!
5. Januar 2015 - 04:35
Hallo,
Ich habe meine Abrechnung erhalten und bekomme eine Rückzahlung, jedoch ist in der Abrechnung die Position Schneebeseitigung 2 mal aufgeführt, einmal im Zeitraum von 2013 so wie ich es auch ok finde aber einmal auch für das Jahr 2012 obwohl diese Position letztes jahr in der Abrechnung enthalten war.
Das kann doch nicht richtig sein, das er mir in der Abrechnung von 2013 noch kosten von 2012 berechnet, oder!?
6. Januar 2015 - 12:12
Hallo Marcel,
ds Vorgehen des Vermieters kann mit der Rechnungsstellung und nicht erfolgten Abgrenzung zu tun haben. Ein einfacher Tipp: Wenn Sie schon im Jahr 2012 in der Wohnung gelebt haben, haben Sie die Kosten dort gespart und in 2013 gezahlt. Ein Nullsummenspiel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Januar 2015 - 01:31
Hallo,
obwohl im Mietvertrag die Abrechnung nach Quadratmetern vereinbart wurde, hat der Vermieter nach der Anzahl der Personen abgerechnet. Ist dies zulässig? Und wenn nein, ist es dann ein inhaltlicher oder ein formeller Fehler?
Mit freundlichen Grüßen,
Jürgen
15. Januar 2015 - 13:39
Hallo Herr Hundt,
ich habe ebenfalls ein Problem mit meiner Nebenkostenabrechnung.
Ich habe einen Widerspruch eingelegt und hatte bereits einen Termin zur Einsichtnahme in die Originalunterlagen.
Die Anfangsbestände der Heizung sind falsch. Der Vermieter hat den Zählerstand von November 2012 genommen. Die Abrechnung ist aber für den Zeitraum 01.01.2013-31.12.2013.
Für den Zeitraum 01.11.2012-31.12.2012 haben wir damals keine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Er meinte im Gespräch, je mehr verbraucht wurde, desto günstiger wird es für alle. Meiner Rechnung nach bin ich aber mit knapp 200 € im Nachteil und abrechnen darf er nunmal nur die letzten 12 Monate.
Er hat mir jetzt eine Vergleichsrechnung angeboten, um mir aufzuzeigen (weil ichs ja angeblich nicht verstanden habe) das es “angeblich” nur ein unterschied von knapp 6 € wären. Zudem wurden wir über ein Blockheizkraftwerk versorgt und er hat die Energie (Strom) den er dadurch gewonnen hat, bei uns nicht anteilig gegengerechnet.
Kann ich auf eine korrekt (neu erstellte Nebenkostenabrechnung bestehen? Und wenn ja, müsste er ja alle anderen auch ändern, da die Gesamtverbrauchswerte ja nicht stimmen? Und die meisten von denen haben bereits überwiesen.
Ist die Nebenkostenabrechnung nun nichtig und bin ich im Recht, wenn ich die Nachzahlung nicht begleiche?
Vielen Dank im Voraus.
15. Januar 2015 - 16:50
Hallo Franzi,
ich kann nicht beurteilen wer im Recht ist und wer nicht. Aber Sie sollten den Vermieter deutlich darauf hinweisen, dass es nach dem BGB einen maximalen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten gibt und er Ihre Nebenkostenabrechnung bitte entsprechend korrigieren soll.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Januar 2015 - 15:42
Hallo Herr Hundt,
ich habe auch ein ähnliches Problem mit den Zählerständen der Heizkostenzähler. Die in der Nebenkostenabrechnung für 2013 (erhalten am 08.01.2015) angegebene Abrechnungsperiode bezieht sich auf den Zeitraum vom 01.02.2013 bis zum 31.01.2014. In der Kostenaufstellung für die Heizkosten sind für jeden Heizkörper jeweils drei Werte für die Heizeinheiten angegeben. Der Erste Wert gilt m.E. für den Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 19.03.2013. Am 19.03.2013 wurden die vorhandenen Zähler gegen Funkzähler getauscht. Somit ergibt sich ein zweiter Abrechnungszeitraum, welcher vom 19.03. bis zum 31.12.2013 geht. Der dritte Wert für die Heizeinheiten bezieht sich auf den Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.01.2014.
Damit wurden alle Heizeinheiten, die im Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.01.2014 erfasst worden sind, in der Nebenkostenabrechnung angerechnet, womit aus meiner Sicht der maximale Abrechnungszeitraum von 12 Monaten überschritten wurde.
Ich hätte dazu folgende Fragen:
1. Wenn man die Nebenkosten tatsächlich als Fehlerhaft auffassen kann, liegt damit ein formeller oder ein inhaltlicher Fehler vor?
2. Falls es ein formeller Fehler ist, muss der Vermieter die Rechnung bis spätestens 31.01.2015 korrigieren, damit die Nachforderungen gültig sind?
3. Hat der Vermieter überhaupt eine Möglichkeit, die Heizeinheiten (und somit die angefallenen Heizkosten) für den Zeitraum vom 01.02.2013 bis 31.01.2014 korrekt zu berücksichtigen? Dafür müsste er ja aus meiner Sicht die Werte für die Heizeinheiten vom 01.02.2013 vorliegen haben, um einen korrekten Anfangswert für die Abrechnungsperiode annehmen zu können. Es wurde aber zu diesem Zeitpunkt keine Ablesung vorgenommen. Eine Auslesung per Funk ist ja erst seit dem 19.03.2013 möglich.
Vielen Dank im Voraus.
20. Januar 2015 - 18:56
Hallo Steffen,
ich kann Sie zu den ausführten Punkten hier leider nicht umfassend beraten. Mein Tipp: Lassen Sie die Neben- und Heizkostenabrechnung prüfen. Wenn die Unterlagen vorliegen, kann man die Dinge auch entsprechend bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Januar 2015 - 16:57
Hallo Herr Hundt,
in unserer aktuellen Nebenkostenabrechnung (2013) ist der Kubikmeterpreis für Kaltwasser im Vergleich zum Vorjahr exorbitant angestiegen. Zum Vergleich: 2012 – 0,7 EUR pro Kubikmeter, 2013 – 2,7(!) EUR pro Kubikmeter.
Dadurch sind uns dieses Jahr unerwartete Mehrkosten in Höhe von über 400 EUR entstanden. Eine Begründung für diese masssive Preis-Erhöhung wird in der Abrechnung nicht gegeben. Ist dies trotzdem rechtlich korrekt?
Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen,
Alfred
20. Januar 2015 - 10:43
Hallo Alfred,
fragen Sie beim Vermieter / bei der Verwaltung am besten nach, wie es zu dieser hohen Steigerung kommen konnte. Alles andere wäre ein Blick in die Glaskugel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Januar 2015 - 17:39
Hallo Hr. Hundt,
mein Vermieter hat bei der Nebenkostenabrechnung die falschen Namen aufgeführt, ist dies ein formaler Fehler?
Ich habe in einer WG gewohnt mit hoher Fluktuation, so dass auf der ersten Seite der eine aktuelle Mitbewohner vergessen wurde und auf Seite zwei nochmal die Mieter aufgezählt wurden, jedoch wohnt da keiner mehr in der WG (sind die ganzen alten Mieter).
Hätte der Vermieter nicht allen einen Brief schicken müssen und nicht nur einem und sagen “kümmer dich mal”?
Da die Abrechnung von 2013 erst ende Dez. kam und unter der Annahme das die o.g. Punkte formale Fehler sind, sollten wir ja komplett aus der Nummer raus sein oder?
23. Januar 2015 - 09:31
Hallo Andre,
hier zwei Artikel für Sie:
Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Februar 2015 - 00:45
Hallo Herr Hundt,
wir haben von unserem Vermieter die Nebenkostenabrechnung fuer 2013 erhalten. In dieser wird eine Rechnung fuer Heizoel vom Jahr 2016 aufgefuehrt. Das kann ja aber nicht sein. Ist es dadurch fehlerhaft? Evtl. ja auch nur ein Tippfehler.
Weiterhin ist unser Heizverbrauch angeblich um das doppelte gestiegen in einem Jahr. Wie kann ich sehen ob die Zaehlerangaben wirklich von unseren elektronischen Ablesern an den Heizkoerpern sind und nicht von einer anderen Wohnung?
Vielen Dank im Voraus.
20. Februar 2015 - 17:59
Hallo Yvonne,
nehmen Sie in die Abrechnungsunterlagen (Ableseprotokolle, Rechnungen des Heizöls) Einblick und versuchen Sie die Dinge nachzuvollziehen. Anders werden Sie nicht weiterkommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Februar 2015 - 16:03
Hallo,
Ich habe seit September eine Wohnung gemietet. Bin aber erst im Januar dieses Jahr eingezogen. Diese Woche habe ich die Wasserabrechnung für letztes Jahr bekommen. Die Vermieterin hat mich Anteilig pro Kopf für 4 Monate, September bis 31.12 berechnet obwohl Sie weiß das ich erst im Januar eingezogen bin. Ich soll mich an den Gesamtkosten beteiligen obwohl ich kein Wasser verbraucht habe. Leider haben wir nur einen Gesamten Zähler für alle Mietparteien. Als ich die Vermieterin darauf anspreche sagt Sie:Wenn ich Miete zahle muss ich auch Wasser zahlen. Stimmt das? Muss ich Wasser zahlen auch wenn ich erst nach vier Monaten eingezogen bin?
LG
20. Februar 2015 - 17:56
Hallo Jenny,
ob Sie in der Wohnung leben oder nicht, spielt bei der Umlage des Wasserverbrauchs nach Wohnfläche keine Rolle. Wenn die verbrauchsunabhängige Abrechnung des Wassers vereinbart wurde, müssen Sie zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. April 2015 - 13:07
Hallo Hr. Hundt
Ich habe Anfang März meine Nebenkostenabrechnung mit einem Abrechnungszeitraum von Okt-Okt. für 2014 erhalten. Im Mietvertrag ist jedoch der März festgehalten.
Ich bemängelte schriftlich folgende Mängel:
– Abrechnungszeitraum
– falscher Stromzähler aufgeführt
– leerstehende Wohnung nicht berücksichtigt somi stimmt der Verteilerschlüssel auch nicht
-Positionen berechnet die nicht im Mietvertrag festgelegt sind
Am 7.4.2015 war die koregierte Abrechnung im Briefkasten. Bei der wurden jegliche die Positionen die nicht im Mietvertrag standen entfernt. Die anderen Fehler bestehen noch immer.
Muss ich erneut Einspruch erheben?
Ist die Abrechnung mit den Mängeln Formel fehlerhaft?
Posteingang der Korrektur war der 7.4.2015, greift da der Fristablauf?
Grüße
9. April 2015 - 07:49
Hallo Jahn,
ich würde an Ihrer Stell erneut widersprechen und auf die weiterhin bestehenden Fehler verweisen oder zumindest um eine diesbezügliche Stellungnahme bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. April 2015 - 11:46
Hallo Herr Hundt,
am 17.04.2015 habe ich von meinem früheren Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 erhalten.
Laut einem Telefonat hat er mir die Abrechnung bereits im Dezember an meine neue Adresse geschickt. Dieses Schreiben kam allerdings nicht bei mir an.
Ausgestellt wurde die Abrechnung mit Datum 30.11.2014.
Gilt hier ebenfalls die Regelung nach § 556 Abs. 3 Satz 2? Entscheidend hierfür ist das Zugangsdatum beim Mieter, oder? Ist dann der Vermieter in der Beweispflicht?
Für Ihre Hilfe im Voraus bereits vielen lieben Dank!
20. April 2015 - 15:02
Hallo Eva,
hier ein Link für Sie: Zugang der Nebenkostenabrechnung: Beweislast trägt der Eigentümer
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Mai 2015 - 19:38
Hallo Herr Hundt,
Ihre Internetseite ist sehr hilfreich. Meine Frage wäre: heute habe ich die Nebenkostenabrechnung für April 2013-März 2015 für meine alte Wohnung erhalten (in Höhe von 2800 Euro!!).
Ich hatte 50 Euro monatlich dafür vorgezahlt, aber bis heute habe ich keine Informationen zu den NB bekommen (ob dieser Betrag zu wenig wäre oder was ähnliches).
Selbstverständlich war ich sprachlos: erstens, weil der Vermieter immer unerreichbar war und sich überhaupt nicht um die Wohnung gekümmert hat. Zweitens ich habe schon Januar 2014 die Zählerstand ihm geschickt, aber da kam keine Rückmeldung. Vor kurzem hat er gemeint, dass die Person, die sich immer um die Miete gekümmert hat, gestorben ist, und deswegen diese Stille….Wenn ich die Abrechnung für 2013 rechtzeitig erhalten hätte (also ca. 1500 Euro) hätte ich mir gleich eine andere Wohnung gesucht.
Bin ich noch verpflichtet die Nebenkostenabrechnung für 2013 noch zu zahlen, da die 12 Monaten schon verstrichen sind? Abgesehen davon, dass es eine Frechheit ist, 2 Jahre keine Nachricht zu erhalten und auf einmal 2800 Euro in 10 Tagen zu überweisen.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
MfG
C: Devesel
18. Mai 2015 - 19:41
Hallo Christian,
verweisen Sie auf die Abrechnungsfrist und fragen Sie zum Thema “Verschleppung Ihrer Kündigungsmöglichkeit” am besten einen Anwalt. Zum Beispiel nach oder im Rahmen der Prüfungen Ihrer Nebenkostenabrechung für 2014.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Juni 2015 - 19:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
laut der Nebenkostenabrechnung für 2014 soll ich für “Allgemeinstrom/Beleuchtung” eine Nachzahlung leisten, obwohl dieser Posten nicht bei den monatlichen Nebenkosten in meinem Mietvertrag aufgeführt ist. Ich habe auch keine Betriebskostenverordnung bekommen bzw. keinen Hinweis auf diese Verordnung. Muss ich die Nachzahlung dennoch leisten?
Mit freundlichen Grüßen
Angelika B.
22. Juni 2015 - 13:21
Hallo Angelika,
Sie müssen nur die Nebenkosten zahlen, die im Mietvertrag vereinbart wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Juli 2015 - 13:47
Sehr geehrter Herr Hundt ,
in unserer Nebenkostenabrechnung taucht ein Posten auf für den es keine Rechnung gibt. Kann unser Vermieter eine Heizungswartung abrechnen die es nie gegeben hat?
Mit freundlichem Gruß
Melanie O.
28. Juli 2015 - 14:22
Hallo Melanie,
selbstverständlich können nur Kosten umgelegt werden, die angefallen sind. Eine Ausnahme können hier Eigenleistungen des Vermieters sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Juli 2015 - 18:32
Sehr geehrter Herr Hundt,
in dem Objekt, in wir eine Wohnung gemietet haben, hat 3 Mietwohnung, 1 Gewerbe (Cafe mit Konditorei und Verkaufsladen). Hier stellt sich die Frage, ob die Betriebskosten wie die Heizung des Gewerbes vorweg abgezogen werden muss. Auch stellt sich die Frage, was gilt bei einem Gewerbe als Nutzfläche.
Umkleideräume, Waschküche (für Mieter unzugänglich), Lagerräume?
MfG
Dantho
1. August 2015 - 10:46
Hallo Dantho,
es kommt immer darauf an, wie sich die Nebenkosten für ein Gewerbe bemessen und wie die Verbrauchserfassung erfolgt. Oftmals gibt es eine separate Heizung für eine Gewerbeeinheit.
Einfaches Bespiel: Wenn nicht mehr Müll anfällt als in einer Wohnung, wird in der Regel mit den Wohnungen zusammen abgerechnet. Man könnte auch sagen, dass die Wohnungsmieter nicht über Gebühr benachteiligt werden dürfen.
Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung bei Bedarf prüfen oder lassen Sie sich anwaltlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. August 2015 - 13:56
Hallo Herr Hundt,
Unser Vermieter behauptet, dass wir eine Wassernahzahlung von über 300 € bezahlen müssen, diese Summe erscheint uns relativ viel. Außerdem macht es uns stutzig, da unser Vermieter uns keine Abrechnung zuschickt sondern eine von ihm am PC erstellte Übersicht der angeblichen Kosten. Ist dies rechtens oder darf der Vermieter die Summe nur dann fordern, wenn er uns die genaue Abrechnung vorliegt?
Mit freundlichen Grüßen
17. August 2015 - 09:30
Hallo Darian,
ich weiss leider nicht, wie Ihre Nebenkostenabrechnung aussieht, aber Sie können sich hier mit den Anforderungen und Mindestinhalten vertraut machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. September 2015 - 11:58
Hallo Herr Hundt,
Unserer Vermieterin ist bei Erstellung der NK-Abrechnung 2014 aufgefallen, dass sie bei der NK-Abrechnung 2013 die Erhöhung der Grundsteuer (Bescheid kam 02/2014, NK-Abrechnung 2013 wurde im August 2014 erstellt und von uns bezahlt) vergessen hat. Sie beruft sich nun auf die dreijährige Verjährungsfrist von Nachforderungen nach § 195 BGB. Ist das richtig? Das ganze ist ja kein neuer Sachverhalt, sie hatte von der erhöhten Grundsteuer bereits bei ERstellung der NK-Abrechnung 2013 Kenntnis?!
Danke udn VG Steffi Schäfer
15. September 2015 - 09:21
Hallo Stefanie,
ich würde überlegen, ob es Sinn macht das Verhältnis wegen einigen (grundsätzlich berechtigten) Forderungen zu gefahren. Aber ich sehe es auf der anderen Seite wie Sie, man kann wohl nicht von “Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten” sprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. September 2015 - 12:08
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben Probleme mit der Nebenkostenabrechnung.
Kurze Infos zum Sachverhalt:
1. Nebenkostenabrechnung 2013 war vollkommen überhöht, so dass sich unser Heizkostenanteil von durchschnittlich 20-30% auf einmal auf über 45% belief. Daraufhin haben wir beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungen genommen. Leider konnten wir nicht nachweisen, dass er den Zählerstand (wir vermuten) falsch abgelesen hat und haben die RG beglichen.
2. Die Einsicht der Unterlagen beim Vermieter, wurde von ihm negativ empfunden – darauf folgte eine Mieterhöhung.
3. Wir haben diese beim RA gegenprüfen lassen und festgestellt, dass diese fehlerhaft war, auch die Nebenkostenabrechnungen waren immer inkorrekt.
Bsp: Müllgebühren wurden nicht für das Abrechnungsjahr – sondern für das Jahr davor angegeben. Dadurch, dass wir nie Einsicht genommen haben, konnten wir dies nicht nachvollziehen.
Weiterhin hat er die Heizölrechnung von Anfang 2014 in die Abrechnung 2013 aufgenommen. Laut RA ist dies auch nicht korrekt.Ich habe darauf hingewiesen, doch die RG unter Vorbehalt komplett ausgeglichen.
Nun hat er in die Nebenkostenabrechnung 2014, die gleiche Heizölrechnung wieder aufgenommen. Natürlich habe ich widersprochen, da die gleiche RG nicht noch einmal bezahlt wird.
6 Monate nach meinem Widerspruch schreibt er mir, wie ich es jetzt wünschen würde. Ich habe ja geschrieben, dass die RG im falschen Jahr aufgeführt wurde. Und deswegen hat er die gleiche RG noch einmal berechnet. Heißt absichtlich eine falsche Abrechnung.
So langsam bin ich ratlos. Bei der Abrechnung erhalten wir für 2014 einen Betrag zurück und die angegebene RG (von Anfang 2014) ist aufgrund der Heizölpreise höher als die folgende. Somit würden wir bei richtiger Abrechnung auch mehr zurück bekommen.
Wie sehen Sie das?
Wir wiesen auf die Fehler hin, Rechnung von
15. September 2015 - 09:25
Hallo Lucie,
ich sehe, dass es sehr kompliziert zu sein scheint und Sie besser bei Ihren RA für die weitere Vorgehensweise bleiben sollten. Tut mir leid, dass ich hier nicht mehr für Sie tun kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Oktober 2015 - 16:34
Lieber Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre tollen Tipps! Wirklich toll.
Heute erhielten wir die NKA für 2014. das Anwesen besteht aus drei Wohneinheiten und einem großen Getränkemarkt. Eingangs spricht die Abrechnung von einer GesamtMIETfläche i.H.v. 887 Quadratmeter. Hier sind definitiv die Ladenflächen enthälten, da alle Wohnungen maximal 180 Quadratmetern Wohnfläche bieten. Demnach sind in den Kosten für Versicherung, Winterdienst und co. die Gewerbeanteile eingepreist. Ist das zulässig?
Herzlichen Dank im Voraus
P. Liebold
23. Oktober 2015 - 15:21
Hallo,
Wir haben eine falsche Nebenkostenabrechnung erhalten. Es sind 8 Heizkörper zu viel berechnet worden sowie 12 qm Wohnfläche. Es gab in dem Abrechnungszeitraum einen Verwalterwechsel. Wir haben die Nachzahlung verweigert. Die alte Hausverwaltung kommt nun kontrollieren ob wirklich weniger Heizkörper vorhanden sind. Die neue Hausverwaltung teilte uns den Fehler mit der Wohnfläche mit und will dieses aber erst mit der folgenden Jahresabrechnung berichtigen. Wir sollen die Nachforderung somit erstmal zahlen. Ich sehe nicht ein, eine völlig falsche Abrechnung zu bezahlen. Kann die neue Hausverwaltung dies verlangen? Kann ich darauf bestehen die aktuelle Abrechnung zu korrigieren ohne dass dies erst in der neuen Abrechnung verfolgt?
27. Oktober 2015 - 17:28
Hallo Alugilak,
natürlich haben Mieter einen Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechung, daher hier ein Link für Sie: Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. November 2015 - 00:40
Hallo,
Wir haben eine Betriebskostenabrechnung erhalten, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent verbrauchsunabhängig verteilt worden sind. Im Mietvertrag steht ein Verteilerschlüssel von 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent im Verhältnis der Mietfäche zur Gesamtwohnfläche. Der Vermieter argumentiert es so, dass es nicht möglich war alle Wohnungen abzulesen. Hinzu kommt, dass sich im gesamten Erdgeschoss 2 Restaurants und ein Pub befinden, die nicht von der Gesamtwohnfläche abgezogen worden sind. In der Abrechnung steht “davon 100 Prozent Grundkosten 33.082 Euro : 2448 Nutzfläche! Liege ich im Recht, die Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen oder darauf zu bestehen die Gewerbeflächen abzuziehen + nach Verteilerschlüssel abgerechnet zu werden? Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar!
Mfg Madeleine
30. November 2015 - 02:11
Hallo Madeleine,
ja, Sie sollten auf eine korrekte Heizkostenabrechnung bestehen, nach Verteilerschlüssel wie im Mietvertrag vereinbart. Wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet wird, steht dem Mieter nach der Heizkostenverordnung ein 15%iges Kürzungsrecht zu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Dezember 2015 - 15:58
Vielen Dank, das ist sehr hilfreich! Muss ich in diesem Fall auch den Abrechnungsservice bezahlen? Da ja im Endeffekt, die Ablesung umsonst war, da ja nachträglich doch verbrauchsunabhängig abgerechnet wurde, müsste ich ja eigentlich davon befreit werden.
Mfg Madeleine
21. Dezember 2015 - 17:55
Hallo Herr Hundt,
kann der Vermieter für die Bezahlung der Gebäudeversicherungen selbst wählen, ob er die teurere monatliche Zahlweise nimmt und genau so an den Mieter weitergibt oder müsste er nicht die günstigere Jahresprämie wählen? Im Mietvertrag ist hierzu nichts definiert.
Gruß
Chepe
22. Dezember 2015 - 08:14
Hallo Chepe,
ich denke es obliegt dem Vermieter, die für ihn passenden Zahlungsweise zu wählen (ebenso wie er auch den Vertrag auswählen kann). Wenn es sich finanziell lohnt, könnten Sie die Frage im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes an einen Anwalt richten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. Dezember 2015 - 12:37
Lieber Herr Hundt,
vielen Dank, dass Sie in diesem Forum so unermüdlich Auskunft zu Mietrechtsfragen geben. Ich habe schon oft in den sehr hilfreichen Artikeln gelesen und möchte mich nun einmal mit einem konkreten Problem an Sie wenden. Leider muss ich ein wenig ausholen, um den Sachverhalt zu erklären:
Mir ist am 28.12.2015 von meinem ehemaligen Vermieter die Betriebskostenabrechnung für 2014 zugegangen. Ich vermute stark, dass diese Abrechnung formell fehlerhalft und somit ungültig ist, und möchte Widerspruch einlegen.
Zu den Besonderheiten der Wohnsituation: Die drei Wohnungen des Wohnhauses werden jeweils an Wohngememeinschaften mit wiederum jeweils vier Mitbewohnern vermietet. Allerdings wird der Mitvertrag zwischen Vermieter und den Mitbewohnern einzeln geschlossen, d.h. die WG-Zimmer werden unabhängig voneinander vermietet. In meiner Wohnung war ein WG-Zimmer im Jahr 2014 nicht vermietet.
Meine Wohnung wird von einer separaten Heizanlage beheizt, die Heiz- und Warmwasserkosten sind in meiner Wohnung also nicht auf das gesamte Haus, sondern nur unter den Mitbewohnern meiner Wohnung aufzuteilen.
Meine Kritikpunkte an der BKA:
1. Abrechnungszeitraum:
Es findet sich keine genaue Angabe des Abrechnungszeitraums. Die einzige Angabe ist ein Teil der Überschrift, der “Nebenkostenabrechnung 2014” lautet.
2. Einheiten:
In der gesamten BKA finden sich keine Angaben zu Einheiten/Währungen, auf die sich die aufgelisteten Zahlen beziehen sollen.
3. Grundsteuer:
Bei der Grundsteuer fehlt – im Gegensatz zu den anderen Kostenpunkten – die Angabe der Gesamtkosten für das Haus. Es wird einzig ein Pauschalwert für meine Wohnung angegeben, ohne dass ersichtlich wird, nach welchem Schlüssel sich dieser Anteil aus den Gesamtkosten ergibt.
4. Aufteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten in Grund- und Verbrauchskosten:
Nachdem bereits im vorangegangenen Abrechnungszeitraum 2013 ein Zimmer teilweise nicht vermietet war, hatte ich in meinem Widerspruch zur BKA 2013 verlangt, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt werden müssten, da die Grundkosten für das unvermietete Zimmer nicht auf mich umgelegt werden könnten. Da im Mietvertrag die Angabe zur Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten fehlt, hatte ich damals 50/50 veranschlagt. Meine Vorgehensweise wurde vom Vermieter offensichtlich so akzeptiert. Eine offizielle Mitteilung seitens des Vermieters zur nachträglichen Festelgung des Verteilungsschlüssels ist aber bis heute nicht ergangen.
In der aktuellen BKA 2014 findet sich nun eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten. Allerdings soll der Anteil der Verbrauchskosten jetzt offensichtlich 72 % betragen. Ein Wert, der zum einen der Heizkostenverordnung widerspricht und zum anderen weder in der BKA selbst noch in einer separaten Mitteilung irgendwie plausibel erklärt wird.
5. Fehlen der Heizkostenabrechnung:
Eine Heizkostenabrechnung fehlt völlig. Die einzigen Angaben zu Heizung/Warmwasser sind die zu den Grund- und Verbrauchskosten in der BKA (mit dem gennanten Fantasieschlüssel von 28/72). Wahrscheinlich geht der Vermieter davon aus, dass eine Heizkostenabrechnung nicht notwendig ist, da durch die separate Heizanlage für unsere Wohnung die Kosten auch nur auf mich und meine ehemaligen Mitbewohner umzulegen sind. Allerdings meine ich, dass es trotzdem notwendig ist, nachvollziehbar zu machen, aus welchen Kostenpunkten (Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger etc.) sich die Heizkosten überhaupt ergeben.
Ich gehe davon aus, dass mindestens einer der o.g. Punkte einen formellen Fehler der BKA begründet. Wie sehen Sie das? Mir ist bewusst, dass meine Anfrage einen relativ großen Umfang hat. Ich würde mich umso mehr freuen, wenn Sie trotzdem Zeit für eine Antwort fänden!
Mit herzlichem Dank und vielen Grüßen
Felix Schwandtke
31. Dezember 2015 - 02:27
Hallo Felix,
danke für Ihren umfassenden Kommentar. Ich kann hier leider nicht auf die 5 Punkte / Probleme eingehen. Bitte nutzen Sie die Suche auf Nebenkostenabrechnung.com oder lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von einem Anwalt prüfen.
Tut mir Leid, dass ich Ihnen in Kommentarform nicht besser helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Dezember 2015 - 01:22
Hallo Herr Hundt,
erstmal Danke für die hervorragende Website hier :.)
Unser Problem: wir haben im Januar 2015 eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung um ca. 50% gekürzt u.a. wg. Nichteinberechnung einer Souterrain-Wohnung, welche angeblich keine eigenständige Wohneinheit ist. Wir wissen aber, daß diese Wohnung vor unserem Einzug in das Haus von der Tochter der Vormieter genutzt wurde. Es ist eine 2 Zi-Wohnung mit DB und auch Heizung. Nach einem Wasserschaden wurde die Wohnung nicht mehr vermietet. Jetzt über 11 Monate später meldet sich der Vermieter zu unseren Fragen und verlangt den gekürzten Betrag zurück. Außerdem bekommem wir heute am 29.12.15 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 und wieder fehlerhaft mit der nicht berücksichtigten leerstehenden Wohnung.
Wie sollen wir uns verhalten. Wenn wir jetzt unter dem Vorbehalt der Prüfung und Rückforderung zahlen würden, ist es doch schwer das Geld zurück zu bekommen.
Eine weitere Frage: Hätte uns der Vermieter eigentlich nicht mahnen müssen?
Vielen Dank und guten Rutsch
30. Dezember 2015 - 17:14
Hallo Andreas,
in meinem Augen muss die Wohnung natürlich berücksichtigt werden, egal ob von der Tochter genutzt oder leerstehend.
Ich würden den Vermieter auf seine Kostentragungspflicht beim Leerstand hinweise oder mit im Zweifel an einen Anwalt wenden, z.B. im Rahmen einer Prüfung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Januar 2016 - 20:23
Hallo Herr Hundt
Kann ich eine Antirutschmatte ( ca. 3m² = 210 € ) vor dem Eingang der Mietwohnung in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen ?
Mit freundlichen Grüßen
Horst Steinacker
24. Februar 2016 - 17:59
Die Miete wird vom “Amt” (ARGE) bezahlt. Die letzten beiden NK-Nachzahlungen (Heizung + sonst. NK – Abrechnung: unterschiedliche Termine, daher 2 pro Jahr) wurden noch nicht überwiesen. Bei aktueller NK-Abrechnung besteht ein Überschuss. Kann der mit den noch ausstehenden Abrechnungen verrechnet werden? Wenn ja: welche Form muss eingehalten werden?
26. Februar 2016 - 13:00
Hallo Herr Hundt,
ich war mehrere Monate Praktikantin bei einer Hausverwaltung, habe dort auch ein Appartement zur Miete bewohnt. Jetzt hat mir der Eigentümer der Hausverwaltung meine BK-Abrechnung gesendet und hat von diesem Guthaben einfach 80 Eu abgezogen, da ich den firmeneigenen VW Bus zum Umzug benutzt habe. Das war aber weder mündlich noch schriftlich vereinbart.
Ist das rechtens?
Ich würde mich sehr über eine Antwort von Ihnen freuen!
Vielen Dank
Elisabeth Berberich
26. Februar 2016 - 20:39
Hallo Elisabeth,
verweisen Sie auf den Mietvertrag und darauf, dass keine derartige Absprache bestand.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. März 2016 - 12:06
Hallo Herr Hundt,
erstmal vielen Dank für diese tolle Seite!
Ich habe im April ein 4 Familienhaus gekauft und möchte nun die Nebenkostenabrechnung für 2015 abrechnen. Von den Stadtwerken ( Wasser Abwasser Strom ) erhalte ich leider “nur” eine Abrechnung von April bis Dez.
Wie rechne ich sauber ab? Kann ich die Abrechnung der Stadtwerke per 3Satz hochpolieren auf Jan bis Dez und abrechnen?
In einer Wohnung wohnt ein Kleinkind (6 Jahre). Eigentlich wollte ich dies nicht als “volle” Person berechnen, aber das sehen ggfs die anderen Mieter anders?
Danke und Beste grüße
Peter Müller
17. März 2016 - 11:49
Hallo Peter,
fragen Sie bei den Stadtwerken nach, warum nur 9 Monate abgerechnet werden? Vielleicht liegt das Abrechnungsjahr anders?
Ansonsten kann ich Ihnen hier noch diesen Link empfehlen: Nebenkostenabrechnung: Berechnung von Babys, Kleinkindern und Kindern
18. März 2016 - 14:48
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe meine Miete um die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser gekürzt.
Der Grund ist fehlende Nebenkostenabrechnung des Vermieters. Eigenes verschulden. Ab 2012.
Der Kürzungsbetrag ist insgesamt 277 Euro !
Jetzt hat er mir die Nebenkostenabrechnung zugeschickt und mir gleichzeitig mit Kündigung gedroht , wenn ich nicht sofort die zurückbehaltenen Nebenkosten auf sein Konto überweise. Gleichzeitig soll ich meine Kontonummer angeben damit er den Betrag überweisen kann ???
Ist das rechtens, er ist mit 374 Euro in Verzug. Kann ich die Nebenkosten mit der Miete verrechnen ?
Muss ich die zurückbehaltenen Nebenkosten sofort überweisen? Ich möchte doch die Abrechnungen auch prüfen lassen !! Kann ich Zinsen verlangen und wenn in welcher Höhe ?
Besten Dank für Ihre Bemühungen im voraus
Peter Schneider
11. April 2016 - 09:40
Hallo Herr Hundt,
ich hätte eine kurze Frage bezüglich der Abrechnungszeiträume. Denn ich bin im April 2015 ausgezogen und ein Auftrag zur Heizungswartung wurde am 29.09.15 in Auftrag gegeben und am 30.09.15 ausgeführt. Nun soll ich dafür in meinen Nebenkosten anteilig zahlen, obwohl ich im April ausgezogen war und in dem Zeitraum die Wohnung längst neu bezogen war.
Muss ich Anteilig dafür wirklich zahlen, obwohl ich längst kein Mieter mehr war?
Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
Viele Grüße Susett Reimann
11. April 2016 - 13:54
Hallo Susett,
Sie zahlen die Wartung zeitanteilig – ja, das ist normal. Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. April 2016 - 13:59
Hallo Herr Hundt,
wir haben die Nebenkostenabrechnung für eine Mietwohnung erhalten. Ich muss vorausschicken, dass wir nicht eingezogen sind. Wir hatten sie angemietet und dann doch noch ein Haus zum Kauf gefunden, leider sind wir aus dem Mietvertrag nicht mehr rausgekommen und mussten somit 3 Monate Miete zahlen.
In der Nebenkostenabrechnung sind nun Heizkosten aufgeführt. Zum einen war keine Heizperiode (Juli-September) zum anderen sagen unsere Protokolle von Übernahme bis Übergabe aus , dass wir nichts verbraucht haben.
Dass wir die Grundkosten anteilig tragen müssen ist uns bewusst, nur sehe ich nicht ein warum wir für einen Verbrauch zahlen sollen der nicht da ist.
Für einen Rat wären wir dankbar.
12. April 2016 - 00:11
Hallo Sandy,
die Heizkosten werden zu 30 bis 50% verbrauchsunabhängig umgelegt. Siehe Heizkostenverordnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. April 2016 - 07:53
Hallo Herr Hundt,
auch wenn ich 0 Heizkosten laut Protokoll verbraucht habe? Was soll denn da umbelegt werden?
Viele Grüße
Sandy
12. April 2016 - 08:46
Hallo Sandy,
30 bis 50% der Heizkosten des gesamten Hauses werden nach Fläche abgerechnet – unabhängig von Ihrem Verbrauch.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. April 2016 - 11:01
Hallo Herr Hundt
Mein Freund hat im Mietvertrag weder einen Umlageschlüssel noch einen Betrag vereinbart Zwecks Nebenkosten..nur EnBW und Wasser alle 3 Monate.. Was aber nie angerechnet wurde von der Vermieterin!!Nun bekam er eine Abrechnung von 01.01.2015 – 30.04.2016 obwohl dies in der Zukunft liegt wurde schon angerechnet. Eingezogen ist er übrigens erst am 01.02.2015! Es ist auch eine Wasseruhr vorhanden für die Wohnung,nur leider schreibt die Vermieterin dass diese nicht ablesbar wäre und hat somit das Wasser einfach komplett gerechnet und durch die Anzahl der Personen geteilt.Also ihre Wohnung und seine zusammengefasst.Mit dem Hausstrom wird es wohl genauso laufen.Im Mietvertrag wurde aber kein Umlageschlüssel vereinbart und auch keine Vorrauszahlung!! Was sollen wir nun tun?
viele Grüße
Claudia F.
27. April 2016 - 05:03
Hallo Claudia,
es scheint an allen Ecken und Ende Mängel in der Nebenkostenabrechnung zu geben. Angefangen beim Abrechnungszeitraum bis hin zum Umlageschlüssel.
Ich kann Ihnen leider nur raten, dass Sie die gesamte Nebenkostenabrechnung überprüfen lassen sollten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. April 2016 - 10:14
Guten Morgen Herr Hundt,
können SIe mir bitte bei meinem Problem mit meiner Nebenkostenabrechnung helfen ?
Wir haben dieses Jahr eine Heizkostennachzahlung von knapp 900€ erhalten. Beim vergleichen der Nebenkosten der letzten Jahre ist uns aufgefallen das der Verbrauch von Wasser und Heizung sogar leicht rückläufig war. Ebenso ist mir aufgefallen das wir in der letzten Abrechnung trotz einer geringen Nachzahlung, in der monatlichen Vorauszahlung um knapp 90€ zurückgestuft wurden.
Wie soll ich jetzt weiter vorgehen ? Muss ich den Fehler, den ich nicht selber Verursacht habe ausbaden ?
Freundliche Grüße
HN
27. April 2016 - 04:59
Hallo H. N.,
welchen Fehler meinen Sie, die Senkung der Nebenkostenvorauszahlung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Mai 2016 - 10:10
Guten Morgen Herr Hundt,
ich habe fristgerecht meine Nebenkostenabrechnungen für 2012, 2013 und 2014 Anfang Dezember des Folgejahres erhalten (immer vom 01.01. – 31.12.). Nun habe ich ein Problem mit dem Posten Wasser/Kanal.
2012: ca. 900 € für das gesamte Haus
2013: Posten (Wasser/Kanal) wurde “gänzlich vergessen”. Die Einräumung dieses Fehlers seitens des Mieters liegt mir schriftlich vor.
2014: 2160 € für das gesamte Haus.
Ich habe fristgerecht eine Nachzahlung für 2014 sowie um die Bitte um Prüfung, da ich die Abrechnung (wg. Wasser/Kanal) für falsch halte. Tatsächlich halte ich es einfach für eine Nachforderung aufgrund des vergessenen Postens 2013.
Frage: Kann der VM nachfordern? Wenn ja, wie lange?
Ich wurde schriftlich darauf hingewiesen, dass man auf eine Korrektur von 2013 (Frist müsste verstrichen sein?) verzichtet und stattdessen einen Ausgleich für die Abrechnung 2014 vorschlägt.
Weitere Frage: Wenn alle Parteien im Haus eine eigene Wasseruhr haben und die Abrechnungen vom Vorvermieter auch danach geschlüsselt wurden, kann der VM doch nicht plötzlich auf die Wohnungsgröße schlüsseln, oder?
18. Mai 2016 - 19:03
Hallo Klaus,
ich kann hier leider nicht auf jedes Detail eingehen, dennoch hier einige Informationen für Sie:
Wenn der Verbrauch erfasst wird, muss auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter kann nicht einfach vergessen Kosten aus dem Vorjahr in das Folgejahr übernehmen. Vielmehr müsste die Vorjahresabrechnung korrigiert werden. Mit allen Nachteilen für den Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. August 2016 - 12:16
Hallo Herr Hundt,
meine Abrechnung hat gravierende Mängel,die ich bereits alle schriftlich notiert habe und meiner Hausverwaltung zusenden werde.
Nun habe ich aber noch zwei Punkte, bei denen ich mir nicht sicher bin:
1.)
gesamter Abrechnungszeitraum: 01.06.2015 – 31.05.2016
mein Abrechnungszeitraum: 01.06.2015 – 31.01.2016
Öl-Lieferung: Februar 2016 in Höhe von ca. 3.500 EUR.
Frage: Muss ich die Lieferung aus dem Februar mit bezahlen?
2.)
Gebäudeversicherung in der Abrechnung 2014/2015: ca. 600 EUR
Gebäudeversicherung in der Abrechnung 2015/2016: ca. 900 EUR
Frage: Muss die Erhöhung hingenommen werden, ohne Begründung seitens des Vermieters? Schäden wurden keine reguliert.
Da meine Abrechnung, wie bereits erwähnt, erhebliche Mängel aufweist (falsche Zählerstände, Leerstand nicht berücksichtigt etc.), bin ich am Überlegen, die Abrechnung zu meiner Entlastung komplett zurück zusenden und mit einer Erläuterung eine Neue zu verlangen. Geht das so “einfach”? Muss dann nur meine korrigiert werden, oder für alle Parteien? Wer trägt dafür die Kosten?
Danke bereits jetzt für eine Rückmeldung.
MfG
Max
21. August 2016 - 19:01
Hallo Max,
m.E. geht der Vermieter beim Heizöl nach der First in – Frist out Methode vor. Daher wüsste ich nicht, welche Auswirkungen die Lieferung nach Ihrem Auszug haben könnte. Fragen Sie am besten nach.
Der Vermieter ist sicher nicht verpflichtet den Mieter z.B. über eine Änderung bei der Versicherung oder bei der Beauftragung eines anderes Dienstleisters zu informieren. Natürlich hat das Grenzen und der Vermieter muss das Wirtschaftslichkeitgebot beachten.
Für alles anderen Detailfragen sollten Sie sich am besten rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. August 2016 - 19:56
Sehr geehrter Herr Hundt,
gibt es zu Punkt 5.
“5. Seitens des Vermieters wurde eine umlagefähige Rechnung übersehen und nicht mit aufgeführt.
Auch bei größter Sorgfalt kann es Vorkommen, dass der Vermieter eine umlagefähige Rechnung übersehen hat und diese nicht mit in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt ist.
Wird dieser Fehler durch den Vermieter bemerkt, ehe eine Nachforderung durch den Mieter beglichen wurde, so kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung korrigieren. Dies ist selbst dann zulässig, wenn die fehlerhafte Abrechnung dem Mieter bereits zugegangen ist.
Wurde eine entstandene Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung jedoch durch den Mieter bereits begleichen, so gilt die Abrechnung als anerkannt und es besteht seitens des Mieters keine Verpflichtung mehr, weitere Nachforderungen aus dieser Abrechnung zu begleichen.”
Auch einen rechtlichen Paragraphen den man ggf anführen kann, wenn man eine Nachzahlungsaufforderung für die Nachzahlung bekommt, nachdem man die erster Forderung bereits beglichen hat?
Lg Michelle
29. August 2016 - 15:52
Hallo Herr Hundt,
In meiner Betriebskostenabrechnung ist Wasser nach Zählern, Kanal nach Zählern, Wasser nach Personen und Kanal nach Personen abgerechnet. Könnten Sie mir evtl. den Unterschied erklären? Wir zahlen für einen 2 Personen Haushalt 359 €. 150 € mehr als 2014.
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Beste Grüße ….. Alfred
29. August 2016 - 17:54
Hallo Alfred,
ohne die Abrechnung zu sehen, ist für mich leider nicht erklärlich, warum es zwei Umlageschlüssel für Wasser und Kanal gibt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. September 2016 - 13:07
Hallo,
in meiner NKA befinden sich weder Verteilschlüssel noch Gesamtkosten. Muss ich den Vermieter darauf aufmerksam machen, welches die formellen Fehler sind oder reicht ein Brief in der Art:
Ich zahle nicht, weil es formelle Fehler gibt. (natürlich anders ausformuliert).
Danke
26. September 2016 - 16:35
Hallo Tobias,
ich würde dem Vermieter die Fehler die Ihnen aufgefallen sind natürlich auch mitteilen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. November 2016 - 01:39
Hallo Herr Hundt,
In der Heizkostenabrechnung unserer zwei völlig baugleichen Häuser werden in der Wärmezentrale die zu den Häusern abgehenden Wärmemengen gemessen und danach die Kostenanteile der beiden Häuser bestimmt. In den Häusern werden an den Heizkörpern die abgenommenen Wärmemengen gemessen und je Haus summiert.
Bei einer Durchsicht der Heizkostenabrechnungen beider Häuser habe ich nun festgestellt, das etwas nicht stimmen kann. Das Haus 1 nimmt mehr Wärme ab als das Haus 2, bekommt aber weniger Wärme von der Zentrale eingespeist. Ein Energiewunder vermutlich ein Tausch von zwei Messwerten.
Ich habe dies der “ista” mitgeteilt, Darauf bekam ich die denkwürdige Antwort:
(sinngemäß)
” Wir können Ihre Beanstandung nachvollziehen, es ist uns aber durch die uns vorgegebene Art der Abrechnung nicht möglich unsere Berechnung zu ändern.”
Mein Vermieter, der Vertragspartner der “ist”, ist zu dumm, um eine Klärung zu vollziehen. Mich ignoriert die ista nunmehr. Was kann ich tun?
19. November 2016 - 14:09
Hallo, meine Frage:
Kann ich vom Vermieter verlangen, dass ich bei der Ablesung meiner Heizwerte auch persönlich dabei bin, wenn der Ölstand im Heizraum (der immer abgesperrt ist) abgelesen wird?
14. Dezember 2016 - 17:49
Hallo Herr Hundt,
Bei unserer Abrechnung wird immer von einer Fläche von 80 qm ausgegangen. Wir bewohnen jedoch eine DG Wohnung mit ausschließlich Dachschrägen und Spitzboden? Ist es dann ok wenn der Vermieter mit der reinen Flächenzahl berechnet?
Danke
14. Dezember 2016 - 18:05
Hallo Lis,
wie groß ist den Ihre Wohnung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Dezember 2016 - 14:38
Wenn die Dachschrägen mitberechnet werden, liegt unsere Wohnung bei 65 qm. Uns ist nun nicht klar, ob es dann normal ist, das bei der Abrechnung die Dachschrägen nicht berechnet werden und immer mit 80 qm gerechnet wurde ?
29. Dezember 2016 - 23:05
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat sich zu meinen Gunsten in der Nebenkostenabrechnung verrechnet.
Ich erhalte nach seiner Rechnung eine erhebliche Rückzahlung für das Jahr 2015.Muss ich ihn darauf hinweisen oder darf ich mich freuen?
7. September 2017 - 12:59
Hallo Herr Hundt
In unserer NK-Abrechnung taucht der Posten-Straßenreinigung auf. In unserer Straße wird aber keine Straßenreinigung ausgeführt.
Ich habe auch die Rechnung der Straßenreinigung eingesehen. Diese beläuft sich ausschließlich auf unsere Hauptstraße. Da unsere Straße aber eine Nebenstraße ist, erscheint diese auch nicht in der Rechnung, da bei uns auch keine Straßenreinigung anfällt.
Die beiden Straßen ( Wohnhäuser ) werden aber von einer Verwaltung betreut und die Nebenkostenabrechnung erstellt.
Die Verwaltung hat hier die Kosten der Straßenreinigung auf beide Straßen ( Wohnhäuser) umgelegt..
Ich bin der Meinung, das dies nicht richtig und unkorrekt ist.
Ich hätte gerne einmal Ihre Meinung dazu gehört.
Vielen Dank.
8. September 2017 - 10:17
Hallo D. Winter,
danke für Ihren Kommentar. Ich kenne die genaue Situation vor Ort nicht, kann Ihre Argumentation aber nachvollziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. März 2018 - 22:40
Hallo 🙂
Ich habe die Abrechnung 10 Monate später bekommen (12 Monate sind wohl maximal zulässig).
Ich habe die Nichtigkeit der Abrechnung immer wieder angesprochen (Umlageschlüsseldefinition, etc.). Jetzt nach knapp 4 Monaten erhielt ich wieder Post, dies zu überweisen, obwohl ich mehrfach um Korrektur gebeten habe.
Jetzt möchte ich, da ich nach Erhalt bis zu 12 Monate Zeit habe, wiedersprechen.
Wie lange hat der Vermieter dann Zeit, zu korrigieren?
11. Juli 2018 - 00:17
Mein Vermieter hat zu meinen Gunsten die Vorauszahlung falsch berechnet. Mir ist es in der Abrechnung auch nicht aufgefallen. Jetzt verlangt er für die 10 Jahre (wohne seit 2007 in der Wohnung) eine unglaubliche Nachforderung von über 6000,00 Euro. Muss ich das wirklich zahlen?
20. Juli 2018 - 20:43
Hallo,
ich Überweise im Monat 400 Euro Miete + NK. In meinem Mietvertrag steht das ich monatlich 80 Euro für Nebenkosten bezahle! Mein Vermieter hat aber jetzt ca 7 Jahre immer nur 60 Euro für die Nebenkosten berechnet!! Musste die letzten Jahre immer NAchzahlen und im letzten JAhr sogar ca 400 Euro !! Hatte mir deswegen die Nebenkostenabrechnung genauer angesehen und den Fehler entdeckt!! Was kann ich in diesem Fall machen oder erwarten? Da es ja diese Verjährungsfrist gibt.
21. Juli 2018 - 10:52
Hallo Weinrich,
hier eine Hilfe für Sie: Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. August 2018 - 08:30
Hallo!
Wenn eine Nebenkostenabrechnung zu spät gestellt wird muss der Mieter eine eventuelle Nachzahlung nicht zahlen – soweit ist alles klar. Was ist aber mit den monatlichen NK-Vorauszahlungen im Folgejahr? Die (inhaltlich korrekt nur zu spät) abgerechneten Kosten sind ja tatsächlich gestiegen und Grundlage für höhe NK-Vorauszahlung. Dazu habe ich leider keine Informationen oder Urteile gefunden. Könnt Ihr mir da weiterhelfen bitte?
10. August 2018 - 09:00
Hallo Tanja,
ich würde empfehlen eine mögliche höhere Vorauszahlung zu bedienen. Ansonsten fällt das dem Mieter bei der nächsten (pünktlichen) Nebenkostenabrechnung als Nachzahlung auf die Füße.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. September 2018 - 10:07
Hallo.
Wir wohnen in einen Zweifamilienhaus wobei der Vermieter über uns wohnt.
Das Haus wurde 2016 fertig und wir sind im November 2016 eingezogen.
Jetzt möchte unser Vermieter einen Brunnen bohren lassen weil seine Zisterne nicht ausreicht.
Er hat auch nachträglich noch einen Außenwasseranschluss legen lassen.
Darf er die Anschaffungskosten für diesen Brunnen auf uns umlegen?
Vielen Dank im Voraus
17. September 2018 - 13:09
Hallo Knut,
hier eine Hilfe für Sie: Nebenkostenabrechnung: Checkliste zum überprüfen
Viele Grüße
Dennis Hundt+
19. Januar 2019 - 12:53
Lieber Herr Hundt,
Bei uns hat es in der Vergangenheit immer wieder Probleme mit der Nebenkostenabrechnung gegeben – offenbar ja kein Einzelfall 🙂 Diesmal sind mir mehrere Dinge aufgefallen, die mich irritieren und hinsichtlich derer ich mich über einen Rat freuen würde.
1. Für den Kaminkehrer werden zum erstmals zwei Posten aufgeführt, dabei wird einmal nach m2, einmal nach Einheiten abgerechnet. Wie kann das sein?
2. Bei der Umlage der Dachwartung wurde in der Abrechnung die Gesamtwohnfläche reduziert, weil – so die Erklärung der Hausverwaltung – eine Partei laut Mietvertrag sich nicht beteiligen muss. Deren Nebenkosten werden also auf alle restlichen Mieter umgelegt. Kann das sein?
3. Ohnehin ist die Dachwartung/Dachrinnenreinigung in unserem Mietvertrag nicht explizit unter den sonstigen Nebenkosten aufgeführt. Lohnt es, da Einspruch zu erheben?
4. Miete und Wartung der Rauchmelder sind bei uns ebenfalls nicht im Mietvertrag enthalten. Die Miete für die Geräte fordere ich bereits zurück für 2017 und 2018, aber nun sagt das bayerischer Verbraucherministerium (für uns zuständig 🙂 ), dass man auch die Kosten für die Wartung nicht umlegen könne. Stimmt das?
Haben Sie vielen Dank für Ihren Rat!
Herzliche Grüße
MS
21. Januar 2019 - 11:07
Hallo Melanie,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht in Form eines Kommentars auf Ihre Punkte eingehen. Vieles lässt sich m.E. mit Recherche (auch hier auf Nebenkostenabrechnung.com) klären. Alternativ sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Juni 2019 - 10:44
wir haben die letzten 5 Jahre die Heizkostenabrechnung mit dem Ölpreis multipliziert. Daher hatte der Mieter nur 58-61% seiner tatsächlichen Heizkosten bezahlt.
Uns entstand somit ein finanzieller Schaden von ca. 200 Euro p.a.
Unsere Mieter ziehen nun in zwei Monaten aus.
Für 2018 ist die Abrechnung noch nicht gemacht. Dürfen wir die Nebenkosten von 2018 mit der Kaution verrechnen oder müssen wir diese offiziell für 2018 nachfordern.
Die Nachforderung lässt sich ja nur bedingt durch die gestiegene Ölpreise(ca. 10%) begründen. Können wir konkret sagen, daß jahrelang ein Fehler zu unseren Lasten passierte?
12. Juni 2019 - 13:22
Hallo SM,
dieser Artikel: Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?! und dieser Beitrag hilft Ihnen: Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Juni 2019 - 19:10
Hallo,
wir haben vor 5 Jahren ein größeres Gebäudes mit dazugehörigem Grundstück gemietet und unsere Nebenkosten werden als Vorauszahlung geleistet und per Nebenkostenabrechnung dann im Folgejahr abgerechnet.
Vor 2 Jahren hat unser Vermieter sich entschlossen, die Dachfläche des von uns gemieteten Hauses zusätzlich zu vermieten, damit eine dritte Person (also nicht der Vermieter selber) auf unserem Dach eine Photovoltaikanlage betreiben kann.
Obwohl es nunmehr für das Grundstück/Haus einen zweiten Mitnutzer/Mieter gibt, werden in der Nebenkostenabrechnung uns weiterhin die gesamten Grundsteuern und Versicherungen des Gebäudes zu 100 % in Rechnung gestellt.
Müsste hier nicht eine Verteilung dieser Betriebskosten auf beide Nutzungsparteien anhand eines Verteilerschlüssel erfolgen?
2. Juli 2019 - 22:42
Hallo
Ich bin Vermieterin eines Mehrfamilienhauses. Nun habe ich einen Mieter, der die Nebenkostennachzahlung nicht zahlen möchte. Ich habe ein Brief vom Anwalt von Ihm bekommen, dass sie den Nachzahlungsbetrag zurückweisen, weil im Mietvertrag unter §3 eine feste Pauschale vereinbart ist und weil unter §3 Nr 3 nichts ausgefüllt und nichts ausgefüllt ist.
Im §3 Miete ist angekreuzt:
Nr. 1 x Die Brutto-Kaltmiete(einschließlich Betriebskosten, ausschließlich Heizung und Warmwasser) beträgt : z.B. 900 Euro; Bei Nr. 2 ist nichts angekreuzt aber daneben steht kalt : 700 € und unten drunter Nebenkosten 200 €.
Bei §3 Nr. 3 ist nichts angekreuzt. Meine Frage ist muss der Mieter tatsächlich nicht die Nebenkostennachzahlung zahlen ? oder habe ich noch eine Chance da ja ausschließlich Heizung und Warmwasser angekreutzt sind
3. Juli 2019 - 09:15
Hallo ES,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen nur raten, dass Sie die Mietvertragsklausel prüfen lassen. Ohne die gesamte Klausel zu lesen, wird eine Einschätzung schwierig.
Hier eine Hilfe: https://www.nebenkostenabrechnung.com/unterschied-zwischen-nebenkostenvorauszahlung-und-nebenkostenpauschale/
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Oktober 2019 - 15:34
Hallo,
wir haben die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 erhalten. Darin ist eine Position in den umlagefähigen Betriebskosten unter dem Punkt “Wartung Haustechnik”, die wir nicht nachvollziehen können. Abgerechnet wird ein Wert über 5.641,00 Euro, der 18fach höher ist als in 2017. Auf Nachfrage bei der Hausverwaltung haben wir zur Antwort bekommen, dass im Jahr 2018 eine “allgemeine Wartung aller Fenster und Balkontüren statt fand. Dies veranlasst die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) nur alle 3 bis 4 Jahre.”
Ich muss dazu sagen, dass die Fenster lediglich begutachtet worden sind und keinerlei Wartung (Ölung der Scharniere, Austausch von porösen Fensterdichtungen, etc.) erfolgte.
Ist die allgemeine Wartung eine umlagefähige Position in der Betriebskostenabrechnung?
Vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung!
Herzliche Grüße
A. Adam
1. November 2019 - 14:36
Hallo A. Adam,
hier die Antwort: Fensterwartung über die Nebenkosten umlegbar?
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. März 2020 - 18:25
Hallo,
ich habe die Nebenkostenabrechnung für 2019 erhalten, in der mich der Vermieter darauf aufmerksam macht, dass er die Rechnung für die Wartung der Heizungsanlage aus dem Jahr 2018 nachreicht, weil er diese in der NK-Abrechnung von 2018 vergessen hatte.
Darf er das nachreichen oder die diese Rechnung ebenfalls verfährt?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Mit freundlichen Grüßen
C.H.
25. März 2020 - 21:37
Hallo C. Heidtke,
Ihr Vermieter möchte die Nebenkostenabrechnung 2018 korrigieren, lesen Sie dazu: Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Mai 2020 - 01:40
Ich bereite im Moment die Nebenkostenabrechnung für unsere Mieter vor und habe folgende Frage:
Abrechnungszeitraum ist für das komplette Jahr 2019. Ich habe aber März 2020 für die in der Whg. eingebauten Lüftungsanlage eine Wartung durchführen lassen. Da im Mietvertrag dies unter sonstige Betriebskosten vom Mieter beglichen werden muss, möchte ich sie dem Mieter umlegen. Kann ich das jetzt mit dazurechnen oder erst nächstes Jahr für das Jahr 2020?
27. Mai 2020 - 20:04
Hallo Alexandra,
die Kosten gehören in der Jahr 2020.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Januar 2021 - 17:37
Als Vermieterin habe ich eine Frage, und zwar habe ich die Nebenkostenabrechnung 2019 am 08.12.2020 erstellt und an die Mieter verschickt. Diese haben daraufhin die Zahlung des Abrechnungsergebnisses (ca. 750,00 €) abgelehnt mit dem Hinweis, da die Heizkostenabrechnung der Jahresabrechnung nicht beigefügt war, sei die Abrechnung formell falsch. Ist das korrekt oder hätte ich auf dem Klagewege Erfolg?
22. Januar 2021 - 12:11
Hallo Sandra,
nur mit der Heizkostenabrechnung kann der Mieter die gesamte Abrechnung prüfen. Hier eine Hilfe: Nebenkostenabrechnung: Formfehler im Überblick – mit Beispielen
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Februar 2021 - 18:02
Sehr geehrter Herr Hundt,
am 20.10.2020 haben wir die NKA für das Jahr 2019 erhalten.
Es wurden nebst neu aufgeführten Posten, wie z. B. verschiedene Wartungsarbeiten, die Kosten
der alten Posten erhöht und eine Nachzahlung verlangt (bis dato hatten wir jedes Jahr 200 bis 400 €
zurückerstattet bekommen).
Dieser NKA haben wir am 21.10.2020 u.a. wegen des Postens “Schnee-/Eisbeseitigung” widersprochen. Es hat im Jahr 2019 bei uns nicht ein Mal geschneit !
Die anderen Posten, die zu beanstanden waren, waren “Wasserversorgung”, “Entwässerung” und
Ablesung Wasserzähler.
Ista ist im Frühjahr 2019 zu zwei verschiedenen Ableseterminen (Ersttermin und Ersatztermin) nicht
erschienen, obwohl wir uns für diese Termine extra freigenommen hatten. Damals folgte ein Telefonat
mit der verantwortlichen Dame der Wohnverwaltung, bei dem wir darum gebeten wurden, Fotos vom Zählerstand zu machen und diese per E-Mail an sie weiterzuleiten.
Diese Fotos bzw. die darauf abgebildeten Zählerstände wurden in der NKA 2019 nicht berücksichtigt,
stattdessen wurden die Zählerstände geschätzt, wodurch unser Wasserverbrauchs- und somit auch Entwässerungskosten höher als in Wirklichkeit ausfallen.
Nach drei unbeantworteten Mails haben wir am 29.10.2020 mit der zuständigen Dame in der Wohnverwaltung telefoniert. Sie teilte uns mit, dass die Nachzahlung eben an dem Tag von unserem Konto abgebucht worden wäre und veranlasste eine sofortige Rückbuchung auf unser Konto bis die Sache geklärt ist.
Gestern (27.02.2021) haben wir einen Brief vom Vermieter bekommen, in dem uns mitgeteilt
wurde, dass “…keine Verpflichtung zur Berücksichtigung der Fotos bestünde. Die Verwendung
dieser Werte kann von uns nicht garantiert werden. Die Plausibilitätsprüfung sowie die Entscheidung
liegen bei unserem Dienstleister.” und, dass die Kosten für den Winterdienst nicht abgeschafft werden könnten (wohl gemerkt 2019 kein Schnee -> kein Winterdienst).
Können wir weiterhin widersprechen oder hat der Vermieter recht?
Vielen Dank im Voraus und
mit freundlichen Grüßen
Mika
28. Februar 2021 - 19:07
Hallo Mika,
hier eine Hilfe zum Winterdienst: Nebenkosten: Winterdienst als Pauschale ohne Arbeitsleistung? Umlage möglich?
und hier eine Hilfe zur Schätzung: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung
Im Übrigen würde sich der geschätzte Verbrauch mit der kommenden Abrechnung wieder ausgleichen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. November 2021 - 14:00
Herne, den 12.11.2021
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben per 01.09.2021 unsere NKA erhalten.
Angegebener Zeitraum: 2020 / 2021
Die Zeitraumangabe ist doch formell falsch?
Darüber hinaus ist das eigentliche Problem:
Die bisherigen NKA hatten zum Inhalt:
Heizkostenabrechnung
Frischwasserabrechnung
Und ohne Abrechnung die mtl Zahlung der Kabel-TV Gebühr.
Weitere Nebenkosten wurden nie in Rechnung gestellt, Jahrzehnte lang.
Jede Mietpartei bekam immer Guthaben zurück.
Nunmehr, durch personelle Veränderungen beim Vermieter bedingt, wurden uns weitere NK in Rechnung gestellt:
Abwasser, Niederschlagswasser, Müllgebühren, Straßenreinigung, Grundsteuer und Handwerkerleistungen
Die Rechtmäßigkeit der in Rechnungstellung steht zunächst nicht in Frage.
Der Vermieter hat jeweils ein Nachzahlungsbetrag berechnet, der für jede Mietpartei sehr unterschiedlich ausfällt. Allerdings verzichtet der Vermieter auf die teilweise erheblichen Nachzahlungen.
Dagegen werden aber alle Vorauszahlungen verrechnet.
Dabei ergibt sich, dass z.B. eine Mietpartei nur ca. 90,– € für die „neuen“ Nebenkosten zahlt, die andere Mietpartei ca. 690,– €. Beide Mietparteien haben die gleiche Wohnungsgröße und die gleiche Personenanzahl.
Der Unterschied ergibt sich bei etwa gleichen Vorauszahlungen aus den sehr differierenden Heizungskosten.
Meine Frage:
Ist dadurch nicht die Mietpartei, von der 690,– € auf die Nachzahlungen einbehalten werden deutlich benachteiligt?
Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Wir haben im übrigen Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eingelegt.
Vielen Dank
WG
12. November 2021 - 14:46
Hallo Werner,
ich verstehe diesen Teil “Allerdings verzichtet der Vermieter auf die teilweise erheblichen Nachzahlungen.
Dagegen werden aber alle Vorauszahlungen verrechnet.” leider nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. November 2021 - 21:00
Hallo Herr Hundt,
ich habe zum einen schon geantwortet.
Hier aber noch einige Erläuterungen.
Der Vermieter hat eine Abrechnung erstellt. die bei allen Mietern Nachzahlungen ausweisst.
Bei dem Beispiel, das ich anführe, lauet die Nachzahlung: EUR 1.050 und EUR 330.
Da der Vermieter auf die Nachzahlungen jeweils verzichtet, fühlt sich der Mieter mit EUR 330 benachteiligt, da von seinen Vorauszahlungen mehr einbehalten werden als von dem anderen Mieter.
Der Unterschied ergibt sich allein aus den deutlich unterschiedlichen Heizkosten.
Soweit zu der weiteren Erklärung.
Grüße
Werner
24. November 2021 - 10:13
Hallo Werner,
m.E. muss der Vermieter nicht alle Mieter gleich behandeln.
Als Vergleich: der Vermieter könnte mit einem Mieter eine günstige Miete vereinbaren, mit einem anderen eine höhere Miete. Der Vermieter könnte mit einem Mieter eine günstige Inklusivmiete vereinbaren und mit einem anderen über die Nebenkostenvorauszahlungen abrechnen. Der Vermieter könnte mit einem Mieter eine Mietsenkung vereinbaren, mit einem anderen Mieter nicht. Der Vermieter kann kann Mieter A die Miete erhöhen, bei Mieter B nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. November 2021 - 18:56
Hallo Herr Hundt,
das bedeutet, jede Mietpartei hat in den vergangenen Jahren Vorauszahlungen auf “Heizkosten, Kabel-TV und Wasser” geleistet.
Dazu erfolgte jeweils eine Abrechnung.
Eine Mietpartei bekam z.B. ca. EUR 700 zurück, eine andere nur EUR 90.
Auch in diesem Jahr wäre dies so gewesen.
Nunmehr gibt es keine Rückzahlung, der Vermieter behält einfach alles ein.
Somit wird am vorstehenden Beispiel die eine Mietpartei mit EUR 700 belastet, während die andere nur mit EUR 90 belastet wird.
Beide Mietparteien haben gleichgroße Wohnungen und die gleiche Anzahl an Bewohnern.
Handelt es sich dabei nicht um eine unzulässige, übermäßige Benachteiligung der einen Mietpartei im Vergleich mit der anderen?
Viele Grüße
Werner
23. November 2021 - 20:26
Hallo Werner,
können die Differenzen nicht aus den verbrauchsabhängigen Kosten (Wasser und vor allem Heizung) entstehen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. Februar 2024 - 10:56
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben in unserer NK Abrechnung für das Jahr 2021 – erhalten 2022 nachträglich einen Fehler gefunden. Dieser Fehler bescherte uns eine geringere Nachzahlung.
Hat der Vermieter hier noch einen Anspruch auf Korrektur? Es handelt sich um einen materiellen Fehler bei der Zusammenrechnung.
Danke für die Antwort.
Marco
5. Februar 2024 - 19:55
Hallo Marco,
hier eine Hilfe: Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. April 2024 - 21:49
Guten Abend Herr Hundt,
mein Vermieter hat für die Betriebskostenabrechnung 2023 den Bescheid der Grundbesitzabgaben von 2024 zugrunde gelegt. Ist das so rechtens?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Jenny
24. April 2024 - 07:50
Hallo Jenny,
die Grundsteuer hat sich in den vergangenen Jahren vermutlich nicht verändert.
Viele Grüße
Dennis Hundt