Wohnungskündigung: Vorlage für Mieter

Will der Mieter die Wohnungskündigung formulieren, muss er die Formalien und die Kündigungsfristen kennen. Ein Muster als solches für eine Wohnungskündigung nutzt in der Regel nichts, wenn nicht auch die individuellen Gegebenheiten des Mietverhältnisses einbezogen werden. Grundlage einer jeden Kündigung muss der konkrete Mietvertrag sein.

Ist der Mietvertrag auf einen bestimmten Zeitraum befristet, ist das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen. Das gleiche gilt, wenn die Parteien im Mietvertrag individuell eine Kündigungsausschlussabrede getroffen haben und die Kündigung bis zum Ablauf einer bestimmten Frist  ausgeschlossen ist. Ausnahmen: beruflich bedingter Umzug, erheblicher Familienzuwachs, Einweisung ins Pflegeheim.

Normalfall der Kündigung

Im Normalfall kann der Mieter den Mietvertrag ordentlich kündigen. Hierbei muss er lediglich die gesetzliche Frist beachten. Gemäß § 573c BGB  kann er die Kündigung zum 3. Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erklären. Beispiel:  Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter am 3.4.2013, Kündigung ist dann wirksam zum 30.6.2013.

Längere Kündigungsfristen sieht das Gesetz nur für den Vermieter vor. Nach § 573c BGB verlängert sich Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate. Hier haben wir alles Wissenswerte zur gesetzlichen Kündigungsfrist eines Mietvertrages zusammengetragen.

Auf diese Formalien ist zu achten

Wichtig ist, dass der Vermieter im Beispiel die Kündigungserklärung bis zum 3.4.2013 im Briefkasten hat. Wichtig ist ebenso, dass die Kündigung unbedingt schriftlich erklärt werden sollte. Sie ist eigenhändig zu unterschreiben. Eine Begründung der Kündigung ist nicht erforderlich.

Auf den Zugang achten

Um den Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter notfalls nachweisen zu können, sollte das Schreiben mit der Post als Einwurfeinschreiben versandt werden. Im Idealfall übergibt der Mieter oder ein beauftragter Dritter (Zeuge!) die Kündigungserklärung dem Vermieter persönlich und lässt sich die Übergabe auf einer Kopie des Schreibens quittieren.

Kündigungsfrist bei Altmietverträgen

Die Kündigungsfrist ist auch dann maßgebend, wenn der Mietvertrag vor der Mietrechtsreform bis zum 1.9.2001 abgeschlossen wurde. Selbst wenn in einem  Altmietvertrag längere Kündigungsfristen vereinbart wurden, erlaubt das Gesetz dem Mieter das Mietverhältnis mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn längere Kündigungsfristen nachweisbar individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden und beispielsweise mit einer handschriftlichen Klausel im Vertrag extra niedergeschrieben sind. Dann gilt die ausgehandelte längere Kündigungsfrist.

Das Märchen von den 3 Nachmietern

Der Mieter muss einen Zeitmietvertrag oder die vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist immer einhalten. Keinesfalls hat er außerhalb dieser Vorgaben das Recht, dem Vermieter drei Nachmieter zu benennen, um den Mietvertrag vorzeitig beenden zu wollen. Das Recht einen Nachmieter zu benennen, findet keine Grundlage im Gesetz. Es kann allenfalls mietvertraglich vereinbart werden.

Sonderkündigungsrechte des Mieters

Neben der ordentlichen Kündigung kommt die fristlose Kündigung in Betracht. Voraussetzung ist, dass sich der Mieter auf einen wichtigen Grund berufen kann, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. (Beispiele:  Wohnung wurde infolge Sturmschadens zerstört, Vermieter bedroht Mieter, erheblicher Schimmelbefall). Kein Grund für eine vorzeitige Kündigung ist jedenfalls die Betriebskostenerhöhung.

Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an oder will er die Wohnung modernisieren oder verweigert er ohne berechtigten Grund die Untervermietung, kann der Mieter ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Dieses besteht in der Regel darin, dass dem Mieter trotz eigentlich längerer Kündigungsfristen die normale, ordentliche Kündigungsfrist  zum übernächsten Monat zugestanden wird. Stirbt der Mieter, wird das Mietverhältnis mit den im Haushalt lebenden Personen fortgesetzt, es sei denn, sie kündigen es mit gesetzlicher Frist.