Nebenkosten: Graffiti

Die Antwort, ob der Vermieter Graffitientfernungskosten auf seine Mieter umlegen darf oder nicht, ist streitig. Ausgangspunkt ist zunächst § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung. Danach darf der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung der Betriebskostenverordnung im Mietvertrag die Kosten der Gebäudereinigung auf den Mieter umlegen.

Die Verordnung bezeichnet Gebäudereinigungskosten als solche Kosten, die bei der Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Zugänge, Flure, Treppen …) entstehen. Dabei handelt sich typischerweise um Betriebskosten, also um Kosten, die regelmäßig und fortlaufend, nicht aber aus einmaligen, akuten Anlässen, entstehen.

Umlegung der Graffiti-Entfernung wird teils verneint, teils zugestanden

Überwiegend ist es wohl so, dass die Rechtsprechung die Umlagefähigkeit von Kosten der Graffitientfernung auf den Mieter ablehnt. Die Begründung ist unterschiedlich.

Einerseits gilt die Fassadenreinigung nicht zu den typischen in der Verordnung genannten Beispielen. Insbesondere wird die Fassade eines Hauses nicht von den Mietern gemeinsam genutzt. Außerdem fallen die Kosten einer Graffitientfernung aus einem akuten und einmaligen Anlass an und erfüllen somit nicht das typische Merkmal von Betriebskosten.

Teils wird bei der Beseitigung von Graffitis zumindest an Innenwänden differenziert. Soweit das bloße Abwaschen genügt, handele es sich um eine Reinigung, deren Kosten umlegbar sein sollen. Muss das Graffiti hingegen aufwendig entfernt und/oder überstrichen werden, handele es sich um eine nicht umlegbare Reparatur ähnlich einer Schönheitsreparatur.

Rechtsprechung zur Graffiti-Entfernung im Detail

So stellt das Amtsgericht Berlin-Mitte (Urt. v. 27.07.2007, AZ: 11 C 35/07) darauf ab, ob die Entfernung von Graffitis angesichts der örtlichen Verhältnisse regelmäßig anfällt, dann sind die Kosten umlegbar oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme handelt, dann wird die Umlegbarkeit eher verneint. Trete der Fall alle zwei Jahre auf, sei der Zeitraum zu lang.

Demgegenüber vertrat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Urteil v. 03.04.02, Az. 12 C 696/01) die Auffassung, dass es sich um Instandsetzungsarbeiten handele und verneinte die Umlegbarkeit auf die Mieter. Das Amtsgericht Köln (WuM 2001, 515) hatte die Umlegung von Kosten für die Beseitigung von Graffiti über Nr. 17 BetrKV (sonstige Betriebskosten) abgelehnt.

• Soweit der Vermieter die Kosten für eine Graffitientfernung in der Nebenkostenabrechnung auflistet, kommt es letztlich auf die Umstände und den damit begründeten Sachvortrag an.

Graffitti ist Kunst und strafbar

Wurden die Gebäudereinigungskosten durch die vertragswidrige Schmutzverursachung einzelner Mieter notwendig, sollen Sie umlegungsfähig sein (Schmid Mietrecht S.795). Soweit der Verursacher festgestellt werden kann, sind die eingehenden Beträge auf die Kostenposition Gebäudereinigung anzurechnen.

Gemäß § 303 II StGB macht sich übrigens strafbar, wer das Erscheinungsbild einer fremden Sache (Hausfassade, Innenwände) in erheblicher Art und Weise dauerhaft verändert (Graffiti-Bekämpfungsgesetz)

Will der Vermieter Kosten umlegen, muss er sich auf die Kosten der Putzmittel und des Dienstleistungsaufwandes beschränken. Der Erwerb von Putzgeräten gehört nicht dazu, da es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt.