Maklerprovision bei Vermietung

Makler haben ein schlechtes Image. Manch ein Mieter, der Maklergebühren zahlen muss, ist der Auffassung, dass der Makler für das bisschen Arbeit unmöglich so viel Geld verlangen könne. Der Beitrag versucht, die Interessen von Makler und Mietinteressenten gegenüberzustellen.

Tatsächlich wird aber übersehen, dass die Arbeit des Maklers viel umfassender ist, als in den Vermittlungsbemühungen im Verhältnis zu einem bestimmten Mietinteressenten zum Ausdruck kommt.  Wer als Makler die Vermittlung eines Objekts übernimmt, muss das Objekt in seinem Bestand mit dem Eigentümer erfassen, bewerten und für die Vermittlung aufbereiten. Ein guter Makler verfügt zudem über so viel bautechnischen Sachverstand, dass er das Objekt mit seinen Vorteilen und Nachteilen präsentieren kann und dem Mietinteressenten ein guter Berater ist.

Im ungünstigsten Fall muss der Makler eine Vielzahl von Besichtigungsterminen absolvieren und viel Zeit und Aufwand für wenig Ergebnis aufwenden. Der Interessent, der das Objekt dann tatsächlich anmietet oder kauft, bezahlt natürlich den für die anderen Interessenten getätigten Aufwand mit.  Umgekehrt hat er aber auch selbst bereits viele Objekte besichtigt und die Arbeit anderer Makler in Anspruch genommen. Letztlich gleicht sich alles aus.

Auch bleibt es jedem Interessenten unbenommen, sich in eigener Initiative um eine Wohnung zu bemühen. Wenn er diesen Aufwand scheut und die Hilfe eines Maklers in Anspruch nimmt, sollte er auch bereit sein, Maklergebühren zu entrichten.

Für Makler gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz

Makler arbeiten nicht im rechtsfreien Raum.  Rechtsgrundlage ist neben den §§ 652 ff BGB  das Wohnungsvermittlungsgesetz. Dieses Gesetz setzt der Tätigkeit des Maklers enge Grenzen und Vorgaben.

Maklergebühren sind Erfolgshonorare

Prägender Grundsatz des Maklergebührenrechts ist, dass die Tätigkeit des Maklers erfolgsabhängig ist. Wenn er eine Maklerprovision beansprucht, ist diese eine Erfolgsprovision. Solange er keine Erfolge vorweisen kann, arbeitet er umsonst. Erweist sich das Objekt lange Zeit als unvermietbar, heißt es für dem Makler: Außer Spesen nichts gewesen.

Der Vermittlungsnachweis begründet den Erfolg

Der Makler kann nur Maklergebühren als Vermittlungsgebühr verlangen, wenn er dem Mietinteressenten eine Wohnung nachgewiesen und infolge seines Nachweises oder infolge seiner Vermittlung ein Mietvertrag zu Stande kommt (§ 2 WoVermittG). Diese Voraussetzung kann vertraglich nicht abbedungen werden. Gleiches gilt für eine Vereinbarung über einen Vorschuss oder sonstige Entgelte. Davon abweichende Vereinbarungen verstoßen  gegen das Gesetz. Sie sind unwirksam (§ 2 IV, V WoVermittG).

Keine Maklerprovision ohne Vereinbarung

Voraussetzung für die Entstehung einer Maklergebühr ist die Einigung zwischen Mieter und Makler,  dass im Erfolgsfall eine Maklergebühr bezahlt werden soll.  Gibt der Makler ohne vorhergehende Provisionsvereinbarung Adressen von Vermietern bekannt, handelt er auf eigenes Risiko (BGH NJW 1986, 177).

Der Makler kann zur Begründung seiner Provisionsforderung auch nicht auf eine Zeitungsanzeige mit dem Text „Miete + NK + Courtage“ verweisen, da daraus nicht ersichtlich ist, ob der Makler die Courtage vom Mietinteressenten fordert oder dieser die Provision an den Vermieter zahlen muss (LG  Dortmund NZM 2003, 163).

Widerspricht der Mietinteressent einer Provisionsforderung des Maklers und wird dieser dennoch weiter tätig, entfällt die Zahlungsverpflichtung (BGH NJW-RR 1986, 1496).  Nimmt jedoch der Kunde die Leistung des Maklers in Anspruch, ohne der Provisionsforderung ausdrücklich zu widersprechen, kann der Makler die Provision fordern (OLG Koblenz WuM 1989, 80).

Maklergebühren stehen und fallen mit dem Erfolg

Die Provisionsforderung bleibt bestehen, wenn der Mietvertrag zu anderen Konditionen als ursprünglich angeboten zustande kommt (AG  Hamburg WuM 1993, 742).

Der Mieter kann die Vermittlungsprovision vom Makler nicht zurückfordern, wenn er den Mietvertrag wieder kündigt oder im Einvernehmen mit dem Vermieter wieder aufhebt. Maßgeblich ist nur das Zustandekommen des Mietvertrages, nicht dessen Ausführung.

Die Pflicht zur Zahlung der Maklerprovision entfällt, wenn der Mietvertrag nichtig, gesetzes- oder sittenwidrig ist, wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung angefochten werden kann und somit von Anfang an unwirksam ist.  Dementsprechend bleibt  die Provisionspflicht bei Kündigung, Rücktritt oder einvernehmlicher Vertragsaufhebung bestehen (BGH NZM 2005, 711).

Vorkenntnis des Mieters schadet

Es fehlt am Nachweis der Wohnung, wenn der Mieter die Wohnungsadresse bereits vorher kannte.  Dies sollte vor der Inanspruchnahme der Maklerdienste unverzüglich klar gestellt werden!

Bestätigt der Mietinteressent im Maklervertrag, dass er erstmalig Kenntnis von der Adresse durch den Makler erhalten habe, ist eine entsprechende Klausel unwirksam (LG  Lüneburg VuR 1988, 52).

Kannte der Mieter die Adresse von mehreren Maklern, muss jeder Makler nachweisen, dass seine Bemühungen für den Vermittlungserfolg ursächlich waren (BGH WuM 1979, 126).

Der Makler kann keine Provision beanspruchen, wenn durch den von ihm vermittelten Mietvertrag das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird (§ 2 II 1 WoVermittG).

Der Makler im Interessenkonflikt

Das Gesetz regelt auch den Fall, dass der Makler sich in einer Interessenkollision befindet, die die objektive Interessenwahrnehmung für den Mieter beeinträchtigen kann (§ 2 II 2 WoVermittG).  Der Makler kann keine Provision beanspruchen, wenn er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist. Diese Personen dürfen sich auch keine „Vertragsverwaltungsgebühr“ o.ä. für die Ausstellung eines Mietvertrages versprechen lassen (AG Neumünster WuM 2000, 630).

Dieser Schutz des Mietinteressenten gilt auch bei wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem bezeichneten Personenkreis. Dadurch sollen Umgehungsgeschäfte verhindert werden.

Kein Anspruch auf die Maklerprovision besteht daher, wenn der Geschäftsführer der Maklergesellschaft zugleich Eigentümer der Wohnung ist (BGH WuM 2003, 705).  Gleiches gilt, wenn der Makler wirtschaftlich an der Gesellschaft beteiligt ist, die Eigentümerin der Wohnung ist (AG  Hannover WuM 1994, 550),  oder der Makler Mehrheitsgesellschafter der Hausverwaltung GmbH ist oder dem eigenen Ehepartner die Maklerfirma und dem anderen die Verwalterfirma gehört und beide in denselben Geschäftsräumen arbeiten (LG  Aachen WuM 1992, 259).  Allerdings genügt die Tatsache, dass beide Personen miteinander verheiratet sind, nicht.

Wohnungsverwaltung und Maklertätigkeit schließen sich aus

Keine Provision steht dem Makler zu, wenn er Verwalter der Wohnung ist. Zur Verwaltung genügt jede Tätigkeit, die auf die Interessenwahrnehmung des Vermieters hinweist. Typische Verwaltungstätigkeiten sind daher die Auswahl des Mieters (LG Berlin NJW 1975, 545), die Bearbeitung von Kündigungen oder die Abnahme der Wohnungen (LG  Düsseldorf DWW 1999, 155).

Ist der Makler Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage und vermittelt eine Eigentumswohnung, kann er die Vermittlungsgebühr beanspruchen (BGH WuM 2003, 338). Der Anspruch entfällt, wenn er gleichzeitig auch Verwalter der vermieteten Eigentumswohnung ist.

Vorschussforderungen sind verboten

Da die Maklergebühren Erfolgshonorare sind, dürfen Makler keine Vorschüsse fordern. Dies erfasst auch versteckte Vorschüsse wie Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen (BGH WuM 2010, 367), es sei denn, die nachgewiesenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete (§ 3 II 2 WoVermittG).

Unabhängig davon kann der Makler vereinbaren, dass auch bei Nichtzustandekommen des Mietvertrages die ihm nachweisbar entstandenen und vorab bezifferten Auslagen zu erstatten sind.

Formalien im Maklerangebot

Makler sind verpflichtet, auf ihre Vermittlungstätigkeit hinzuweisen und in Zeitungsanzeigen ihren Namen und ihre Bezeichnung als Wohnungsvermittler anzugeben (§ 6 II WoVermittG). Das Vermittlungsangebot setzt einen Auftrag des Eigentümers voraus.  Die Missachtung dieser Vorgaben ist bußgeldbedroht, auch wenn der Maklervertrag selbst wirksam bleibt (BGH WuM 2002, 558, § 6 I WoVermittG).

Höhe der Maklergebühren

Die Maklerprovision ist immer in einem Bruchteil (z.B. 1,5 Monatsmieten) oder einem Vielfachen der Monatsmiete (z.B. 2 Monatsmieten) anzugeben. Neben der Angabe der Miete wird auch ein Verweis auf die Nebenkosten gefordert.

Das Gesetz beschränkt die Höhe der Maklergebühren für die Vermittlung oder den Nachweis zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume auf höchstens 2 Monatsmieten zuzüglich der Umsatzsteuer. Nebenkosten bleiben unberücksichtigt (§ 3 I WoVermittG). Verlangt der Makler mehr, riskiert er ein Bußgeld bis 25.000 €.

Vermittelt der Makler eine überteuerte Wohnung, reduziert sich die Maklergebühr auf den maximal zulässigen Betrag (LG Frankfurt WuM 1996, 548).

Abstandsvereinbarungen und Ablösevereinbarungen

Das Gesetz regelt auch die Frage der Abstandsvereinbarungen und Ablösevereinbarungen (§ 4a WoVermittG). Eine Abstandszahlung hat den Zweck, dass der Vormieter aus der Wohnung auszieht. Sie ist unwirksam. Erlaubt ist jedoch, dass sich der Vormieter seine nachgewiesenen Umzugskosten vergüten lässt.

Soll der Nachmieter aufgrund einer Ablösevereinbarung Einrichtungsgegenstände des Vormieters übernehmen, ist eine solche Vereinbarung zulässig, sofern der Mietvertrag zustande kommt und die Möbel nicht zu stark überhöhten Preisen verkauft werden. Die Vereinbarung ist unwirksam, sofern das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Werte überlassenen Gegenstände steht und der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt (BGH WuM 1997, 380).  Maßgeblich ist der Zeitwert, der nach Kaufpreis, Alter und Erhaltungszustand festzustellen ist (LG  Wiesbaden WuM 1997, 53).

Vorsicht vor Wohnungsvermittlungsvereinen

Betätigt sich der Makler als Wohnungsvermittlungsverein, ist ein Mitgliedsbeitrag als erfolgsunabhängiges Vermittlungsentgelt gesetzeswidrig (LG  Lübeck WuM 1990, 601, AG Köln WuM 1982, 332). Auch Beratungshonorare zur Unterstützung bei der Wohnungssuche sind unzulässig (AG Ulm WuM 1993, 680).

Erlaubt ist hingegen ein Schreibdienst für Wohnungssuchende, der Suchanfragen pauschal an Makler weiterleitet (BGH NJW-RR 1995, 880) oder wenn den Mietinteressenten eine Namensliste mit potentiellen Vermietern übergeben wird.  Erfahrungsgemäß dienen derartige  Modelle der Geldbeschaffung und weniger dem tatsächlichen Vermittlungserfolg. Seriöser erscheinen hingegen die Wohnungsvermittlungsstellen der Kommunen.

Im Streitfall hilft der Ombudsmann

Mietinteressenten, die sich von einem Makler übervorteilt fühlen, können den  Ombudsmann des Immobilienverbandes Deutschland (IVD)  zur Schlichtung anrufen, sofern der Makler IVD-Mitglied ist. Der Ombudsmann bearbeitet die Beschwerden nach einer festgelegten Verfahrensordnung. Allerdings ist sein Schlichtungsspruch für die Beteiligten nicht bindend, sofern sich der Makler nicht freiwillig seiner Entscheidung unterwirft. Der Beschwerdewert muss mindestens 3000 €  betragen (www.ombudsmann- Immobilien.net).