Das Gesetz setzt der Allmacht des Vermieters Grenzen. Fordert der Vermieter eine Mieterhöhung muss er eine ganze Reihe von Fristen achten. Maßgeblich sind §§ 557 ff BGB.
Die Fristen einer Mieterhöhung sind immer im Zusammenhang mit der für eine Mieterhöhung erforderlichen Begründung und Formalien zu verstehen. Den Fristen, die der Vermieter zu beachten hat, stehen Fristen gegenüber, die dem Mieter vorgeben, in welchen Zeiträumen er eine Mieterhöhung beanstanden oder ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen kann.
I. Mieterhöhungsfrist im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung ist, dass sich die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht hat, ortsüblich ist und insgesamt innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % steigt.
Der Vermieter kann die Miete immer nur im 15-Monatsrhythmus erhöhen, so dass zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens 15 Monate liegen müssen. Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhung der Nebenkosten: in diesen Fällen kann der Vermieter auch zwischenzeitlich erhöhen.
Der Vermieter darf die nächste Mieterhöhung frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der vorhergehenden Mieterhöhung dem Mieter zuleiten. Geht ihm die Mieterhöhung vorher zu, ist sie unwirksam (BGH WuM 1993, 388). Der Vermieter muss danach, wenn er die Miete erhöhen will, dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsschreiben zuschicken.
Zusätzlich zu dieser Jahresfrist ist noch die Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters von 3 Monaten hinzuzurechnen, so dass die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein muss (§ 558 I BGB).
Kappungsgrenze
Fristen sind auch bei der Beurteilung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete um nicht mehr als 20 % steigern darf. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Nebenkosten sind davon ausgenommen.
Ob die Kappungsgrenze überschritten wird, errechnet sich nach der Miete, die 3 Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde. Dabei darf der Vermieter seine Forderung schon während des Dreijahreszeitraums stellen, um die Miete direkt im Anschluss daran unter Beachtung der Kappungsgrenze zu erhöhen (BayObLG RE WuM 1988, 117). Nach der Mietrechtsreform kann die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnungsknappheit zeitweise auf 15 % gesenkt werden.
Mieter hat mehr als 2 Monate Überlegungsfrist
Um das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu prüfen, hat der Mieter mehr als 2 Monate Zeit (der Monat, in dem er das Vermieterschreiben erhält sowie die beiden folgenden Monate). Erhält der Mieter das Schreiben im Januar, endet die Überlegungsfrist Ende März. Ein Schweigen des Mieters gilt nicht als Zustimmung.
Zahlt der Mieter jedoch 5 Monate lang vorbehaltslos die höhere Miete, wird seine Zustimmung unterstellt (LG Berlin WuM 1985, 311). Eine stillschweigende Zustimmung kann auch darin bestehen, dass der Mieter seinen Dauerauftrag ändert (LG Kiel WuM 1993, 198), nicht aber, wenn der Vermieter aufgrund einer Einzugsermächtigung die erhöhte Miete abbucht und der Mieter erst nach 5 Monaten widerspricht (LG München WuM 1996, 44).
Klagefrist des Vermieters
Erteilt der Mieter innerhalb seiner Überlegungsfrist nicht seine Zustimmung, kann ihn der Vermieter innerhalb von weiteren 3 Monaten auf Zustimmung verklagen. Versäumt der Vermieter die Klagefrist, muss er wiederum außergerichtlich ein Mieterhöhungsverlangen stellen.
Fälligkeit der neuen Miete
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu oder wird er vom Gericht zur Zustimmung verurteilt, wird die neue Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist, also mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters fällig. Geht ihm die Erklärung im Januar zu, muss er ab dem 1. April die höhere Miete zahlen.
Kündigung wegen Zahlungsverzug
Verweigert der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung und wird er daraufhin vom Vermieter auf Zustimmung verklagt, kann der Mieter bei rechtskräftiger Verurteilung des Mieters erst nach Ablauf von 2 Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen aufgelaufenen Erhöhungsbeträge im Rückstand ist (BGH WuM 2005, 458). Erst dann kommt der Mieter mit den Mieterhöhungsbeträgen in Verzug. Die rückständigen Erhöhungsbeträge für die Vergangenheit muss er lediglich nachentrichten (BGH WuM 2005, 396).
Befindet sich der Mieter hingegen mit der alten Miete im Zahlungsverzug, kann der Vermieter bereits vorher fristlos kündigen.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Verlangt der Vermieter eine höhere Miete, darf der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung bis Ende des vierten Monats außerordentlich kündigen.
Beispiel: geht dem Mieter am 15. Januar das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters zu, kann er bis Ende März mit Wirkung zum 31. Mai das Mietverhältnis kündigen.
II. Mieterhöhungsfristen bei Modernisierung
Muss der Mieter die Mieterhöhung akzeptieren, muss er die neue Miete ab dem 3. Monat nach dem Zugang der Erklärung zahlen. Geht die Erklärung dem Mieter im Januar zu, ist die höhere Miete zum 1. Mai fällig.
Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß mitgeteilt hat oder sie sich gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10 % erhöht hat.
III. Staffelmiete
Haben die Vertragsparteien eine Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter nur im Jahresrhythmus entsprechend der Staffelvereinbarung die Miete erhöhen. Die ursprüngliche Begrenzung von Staffelmieten auf höchstens 10 Jahre gibt es seit 2001 nicht mehr.
IV. Indexmiete
Bei einer Indexmiete, die sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet, kann der Vermieter die bisherige Miete im Jahresrhythmus erhöhen. Dann muss der Mieter die neue Miete zu Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zahlen.
IV. Zeitverträge
Ist das Mietverhältnis befristet auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, wird regelmäßig ein fester Mietzins vereinbart. In dieser Zeit ist eine Erhöhung ausgeschlossen.
V. Neuvermietung
Vermietet der Vermieter die Wohnung an einen anderen Mieter neu, darf er die Miete eigenverantwortlich festsetzen und muss sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Einschränkungen ergeben sich nur aus den Vorschriften über Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.
22. März 2013 - 13:08
[…] Im Übrigen gelten für Mieterhöhungen zahlreiche Fristen und Formalien. Werden diese nicht eingehalten, ist die MIeterhöhung meist unwirksam. Hier geht es zu einem Fachartikel zu den Mieterhöhungsfristen. […]
28. November 2013 - 17:01
im Falle einer Vereinbarung der Indexmiete mit Start der Vermietung z.B. im August: Dann kann ja das Mieterhöhungsschreiben erst im August erstellt werden, da der Index dann ja erst bekannt ist. Dann noch 2 Monate warten, bis angehobene Miete fällig wird. Danach muss wieder 12 Monate gewartet werden. Verschiebt sich damit die Indexanpassung in jedem Jahr um 2 Monate nach hinten?
26. März 2015 - 13:12
Was mache ich, wenn ich die Abrechnung von meiner Hausverwaltung nicht rechtzeitig, bzw. in der gesetzlich vorgeschriebenen Frist erhalte und mein Mieter die Abrechnung aufgrund dieser Fristverletzunf nicht bezahlt?
26. März 2015 - 17:54
Hallo Katja,
hier dazu ein separater Artikel: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Februar 2017 - 16:30
Wie wird eine Index-Mieterhöhung berechnet, wenn eine Mieterhöhung für die ersten drei Jahre des Vertrages ausgeschlossen wurde? Zählt dann trotzdem bei einer Mieterhöhung als Indexbasis das Jahr des Vertragsabschlusses oder erst der Index ab dem dritten Jahr? Hintergrund: Eine erste Mieterhöhung hat erst zwei Jahre nach dem vertraglichen Ausschlußzeitraum stattgefunden, d.h. nach 5 Jahren insgesamt.
18. März 2017 - 18:00
Der Vermieter hat seine Mieterhöhungsforderung zum 1.1.2018 schon im Januar 2017 zugestellt. Bis wann habe ich Zeit mich zu entscheiden?
28. Oktober 2017 - 16:11
Hallo.
Ich habe heute den 28.10.2017 eine Mieterhöhungforderung zum 1.1.2018 wegen Vergleichsmiete um
15 % bekommen. Müssen da nicht dazwischen 3 Monaten liegen?
Danke.
liebe Grüße Lydia
10. Januar 2018 - 23:54
Hallo,
wenn wir in einer geförderten Wohnung leben und diese Förderung letztes Jahr im März endete, kann der Vermieter bereits jetzt wieder die Miete erhöhen? Gilt die Förderung, die wir seitdem selbst zahlen dürfen evtl auch als Mieterhöhung? Denn mit diesem Betrag und der neuen Mieterhöhung, läge die Erhöhung weit über 20%.
Vielleicht kann mir die Frage jemand beantworten
Danke und Grüße
Susan
30. Januar 2019 - 15:06
Hallo,,
am Anfang des Artikels heißt es:
„Mieterhöhungsfrist im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung ist, dass sich die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht hat, ortsüblich ist und insgesamt innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % steigt“
Das heißt das z. B. eine Miete von derzeit 500.- € auf 700.- € (Mietspiegel der Stadt für eine vergleichbare Whg.) angehoben werden kann? Die 700.- € wären laut Mietspiegel der unterste Preis.
1. Februar 2019 - 11:27
Hallo Tino,
der Vermieter muss auch die Kappungsgrenze beachten, 20% in drei Jahren. In einigen Regionen auch nur 15%.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. Februar 2019 - 15:18
Hallo Dennis
Im Rahmen einer Erbschaft habe ich ein Mehrparteienhaus nebst Gewerbeflächen auf dem Tisch und bin dabei eine General-Revision in der Hauswirtschaft vorzunehmen.
Eine Frage zur transparenteren Darstellung und Kontrolle der Mietzinszahlungen.
Ich würde gerne von Seiten der jeweiligen Mieter die Kaltmiete auf das Mietkonto und die Betriebs-Nebenkosten-Vorauszahlung auf das Nebenkosten Konto überweisen lassen.
Das geschieht bisher in Form einer Summe.
Entspricht das einer gesetzlichen Grundlage und ist das in der Finanzstruktur sinnvoll?
Vielen Dank
5. Februar 2019 - 21:43
Hallo Robert,
ich würde es nicht so kompliziert machen. Leiten Sie doch einfach intern die Kaltmieten oder die Nebenkosten auf ein separates Konto weiter. Sofern Ihnen die Trennung wichtig ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. April 2019 - 21:22
Hallo,
die Mieterhöhung wurde am 02. April geschrieben, kam auf dem Postweg am 04. April beim Mieter an, wird also dann für 01. August wirksam und nicht für 01.Juni..oder?sollten doch 3 Monate ab dem Datum der Zustellung sein?
Gruß Elke
18. Juni 2019 - 11:30
Max fragt:
ich erhalte eine Kaltmieteerhöhung im Zeitraum von 25 Monaten auf 13 % eines neuen Vermieters.
Die Kaltmieteerhöhung des alten Vermieters davor betrug schon 12 %.
Ist meine Betrachtung im Rechnungsansatz richtig, dass hiernach die 20%-tige Erhöhung (Kappungsgrenze) im Zeitraum 3 Jahre unterschritten wird ?
Und somit die Mieteerhöhung nicht zulässig ist.
19. Juni 2019 - 15:02
Hallo Gerd,
Wenn Ihr alter Vermieter ebenso in den letzten 36 Monaten erhöht hat, ja.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. November 2020 - 14:34
Hallo,
meine Tochter ist am 1. September 2020 in eine WG eingezogen.
Es wird ein Mietsumme gezahlt, ohne zusätzliche Nebenkosten.
Jetzt will die Vermieterin aufgrund angeblich gestiegener Nebenkosten die Miete zum
1. Januar 2021 um 10,- € erhöhen.
– darf in diesem kurzen Zeitraum überhaupt schon eine Mieterhöhung verlangt werden ?
Viele Grüße
Thomas
3. Dezember 2020 - 08:22
Hallo Thomas,
hier eine Hilfe mit Verweis auf das BGB: https://www.nebenkostenabrechnung.com/mieterhoehung-wegen-gestiegener-nebenkosten-muster/
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Mai 2021 - 11:12
ich habe seit dem Einzug meiner Mieterin -vor knapp 13 Jahren die Kaltmiete für 63,7 qm nie erhöht.
Ich möchte sie nun von 415,00 € auf 450,00 € anheben. Die Wohnung befindet sich in der Altstadt von Duisburg im Wasserviertel.
Was muss ich bei dem Schreiben an meine Mieterin beachten?
18. Mai 2021 - 12:38
Hallo Helga,
suchen Sie nach “Mieterhöhung nach § 558 BGB”. Ich kann hier leider nicht so weiter ausholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. September 2021 - 09:41
Guten Morgen Herr Hundt,
Wenn ein Vermieter sich bei der Berechnung der Mieterhöhung an der im Mietspiegel “guten Wohnlage” orientiert, lt. Wohnlagenkarte die Wohnung sich jedoch in einer “mittleren” Wohnlage befindet und sie sich mit der Bewertung 2.0 noch im unteren Drittel der mittleren Wohnlage befindet, kann ich der Mieterhöhung widersprechen?
Ist die Wohnlagenkarte ein ausschlaggebende Tool?
Lieben Grüße
16. September 2021 - 16:14
Hallo Andrea,
ich kann aus eigener Erfahrung nur für den Berliner Mietspiegel sprechen – hier ist die Wohnlagenkarte maßgeblich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. März 2022 - 16:12
Meine Mutter vermietet im selbstgenuzten Haus ein Wohnung bei der nur eine Warmmiete ausgewiesen ist. Diese wurde seit 2019 auch nicht mehr erhöht obwohl seitdem die Gaspreise für die Heizung schon gestiegen sind. Für den Sommer erwarte ich eine weitere Steigerung des Gaspreises um 300%. Wie kann man das in eine Mieterhöhung packen, da es sich ja um eine Warmmiete ohne weitere Aufschlüsselung handelt?
18. März 2022 - 16:54
Hallo Claudia,
ich kann hier per Kommentar leider nicht so weit ausholen, aber lesen Sie am besten selbst im BGB nach: “§ 560 – Veränderungen von Betriebskosten”.
Viele Grüße
Dennis Hundt