Höhe der Nebenkosten: Die Wohnqualität ist ein entscheidender Faktor

Service und Leistungen kosten Geld. Bietet eine Immobilie eine besondere Lebens- und Wohnqualität (Teppiche im Treppenhaus, Pförtner am Hauseingang, Schwimmbad, Sauna, teuere Baumaterialien, Lage im Grünen oder am Wasser), schlagen sich diese Umstände einerseits in der Miethöhe, aber auch in der Höhe der  Nebenkosten nieder. Qualität hat ihren Preis.

Soweit eine Leistung über ihre bloße Existenz hinaus zusätzliche Kosten verursacht (Schwimmbad, Sauna) werden diese regelmäßig über die Mietnebenkosten abgerechnet. Die bloße Lage im Grünen ist hingegen mit der Miete abgegolten.

Wohnqualität bestimmt Nebenkosten und umgekehrt

Die typischen Nebenkosten sind in § 2 Nr. 1 – 16 der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Es handelt sich dabei um laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, die mit der bestimmungsgemäßen Unterhaltung des Gebäudes anfallen (Heizung, Grundsteuer, Versicherungen). In einer weiteren Nr. 17 können “sonstige Betriebskosten“ vereinbart werden.

Die Höhe der Nebenkosten bestimmt sich danach, welchen Service und welche Leistungen das Objekt und der Vermieter dem Mieter anbieten. Mithin ist die Wohnqualität ein entscheidender Faktor, die naturgemäß auch die Höhe der Nebenkosten bestimmt. Vermieter und Mieter können individuell vereinbaren, welche sonstigen Betriebskosten anfallen und vom Mieter zu bezahlen sind.

Steht ein Aufzug zur Verfügung, gehört dessen Unterhaltung zu den Nebenkosten. Sitzt am Hauseingang ein Pförtner, gehört sein Arbeitslohn, soweit er mietvertraglich vorgesehen ist, zu den Nebenkosten.

Soweit erst nachträglich ein Pförtner (Doormann, Concierge) eingestellt wird, kann der Vermieter dessen Lohn nur unter gewissen Voraussetzungen auf den Mieter umlegen. Er kann die Dienstleistung nicht allgemein damit begründen, dass sich ältere Mieter sicherer fühlen. Seine Einstellung muss aufgrund der Verhältnisse vor Ort notwendig sein, etwa um die Sicherheit und Ordnung aufrechtzuerhalten oder aufgrund des sozialen Umfeld einem gesteigerten Sicherheitsbedürfnis Rechnung zu tragen (BGH WuM 2005, 336).

Es ist klar, dass ein Garten, den der Mieter mit benutzen kann, in einer sozial schwachen Wohngegend anders aussieht als in einer Gegend, in der nur Villen stehen. Ein Mieter, der in einer solchen Villa wohnt, zahlt dafür auch eine höhere Miete und wünscht und akzeptiert, dass die damit verbundenen Leistungen der Miethöhe entsprechen.

Allerdings muss ein Mieter für die Gartenpflege auch zahlen, wenn er die Gartenflächen nicht nutzen kann oder nutzen darf, da eine gepflegte Anlage das Wohnen verschönert und die Lebensqualität verbessert (BGH WuM 2004, 399).

Auch ein Schwimmbad im Haus kann unter dem Aspekt „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden. Allerdings ist „Sonstiges“ kein Auffangbecken für alle nur in Betracht kommenden Kosten. Der Vermieter muss im Mietvertrag genau bezeichnen, um welche Kosten es sich dabei handelt. Sein bloßer pauschaler Hinweis auf sonstige Betriebskosten genügt nicht (BGH WuM 2004, 292).

Vermieter muss wirtschaftlich arbeiten

Beim Einsatz von Nebenkosten muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Auge behalten. Er muss die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Mietsituation im Blick haben. Gegen dieses Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt der Vermieter, wenn eine Nebenkostenart vergleichsweise überteuert ist.

Der Vermieter muss auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (BGH DWW 2008, 143). Vermeidbare Kosten sind zu vermeiden. Dabei steht dem Vermieter allerdings ein Auswahlermessen zu, das bei einer Überschreitung von ca. 100 Prozent missbräuchlich wird.

Was zählt zu den Nebenkosten, welchen Kosten muss der Vermieter tragen (Stichwort: Reparaturen) und wie beeinfluss die Standard die Höhe der Nebenkosten? Hier finden Sie noch mehr Infos zum Thema.

Fazit:

Allerdings kann man die Sache auch umgekehrt sehen. Die Wohnqualität kann die Höhe der Nebenkosten auch in der anderen Richtung prägen. Wer in einem total sanierungsbedürftigen Gebäude wohnt, heizt die Energie aufgrund der schlechten Wärmedämmung vielleicht regelrecht zum Fenster hinaus und zahlt entsprechend hohe Nebenkosten. Mit Wohnqualität hat dies dann natürlich nichts zu tun. Umgekehrt zahlt ein Mieter in einem luxuriös gedämmten Gebäude entsprechend geringere Energiekosten, so dass auch seine Wohnqualität die Höhe der Nebenkosten, allerdings nach unten, bestimmt.