Neue Nebenkosten umlegen? Dem Mieter vorher ankündigen?

Im Mietvertrag vereinbaren die Vertragsparteien in aller Regel, dass der Mieter neben der normalen Miete auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten entrichten muss. Grundlage ist entweder eine individuelle Bezeichnung der einzelnen Nebenkostenarten im Mietvertrag oder der pauschale Verweis auf § 2 Ziffer 1 – 17 Betriebskostenverordnung.

Zugleich kann mietvertraglich auch vereinbart sein, dass der Mieter eine Kaltmiete bezahlt und die Nebenkosten mit Ausnahme der Energieverbrauchskosten durch eine Betriebskostenpauschale abgegolten werden. Die Energieverbrauchskosten muss der Vermieter nach Vorgabe der Heizkostenverordnung immer zu mindestens 50 Prozent nach dem Verbrauch des Mieters abrechnen (Ausnahme: Zweifamilienwohnhaus, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Hier ist die Vereinbarung einer Wartemiete inklusive aller Nebenkosten erlaubt).

1. Individuelle Bezeichnung der Nebenkosten im Mietvertrag

Sind im Mietvertrag die Nebenkosten individuell aufgelistet und findet sich kein Vorbehalt, dass der Vermieter auch neue Nebenkosten auf den Mieter umlegen darf, braucht der Mieter nur die bezeichneten Nebenkosten zu bezahlen. Neue Nebenkosten kann der Vermieter dann mangels entsprechender Vereinbarung nicht auf den Mieter umlegen.

a. Ergänzungsklausel:

Teils befindet sich in Mietverträgen eine Ergänzungsklausel mit ungefähr folgendem Wortlaut:

… „ Sofern nach Abschluss des Mietvertrages während des Mietverhältnisses neue Nebenkosten entstehen, die bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar waren, kann der Vermieter diese auf den Mieter umlegen, wenn diese sachgerecht sind und er diese dem Mieter schriftlich unter Angabe der Gründe und der Höhe mit Wirkung zum Beginn des auf das Mitteilungsschreiben folgenden übernächsten Monats in Rechnung stellt .“ …

b. In der Abrechnung vergessene Nebenkosten

Mit einer solchen Ergänzungsklausel lassen sich aber nur Nebenkosten erfassen, deren Entstehung zuvor nicht erkennbar war. Hat der Vermieter schlicht vergessen, eine Nebenkostenart abzurechnen, geht dies zu seinen Lasten. Er kann diese nicht nachfordern, auch wenn sie im Mietvertrag oder in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV bezeichnet ist.

c. Neue Nebenkosten sind dem Mieter anzukündigen

Will der Vermieter berechtigterweise neue Nebenkosten auf den Mieter umlegen, muss er dem Mieter Gelegenheit geben, sich darauf finanziell einzustellen. Insoweit wird man die Regelung in § 560 BGB entsprechend anwenden können, in der die Erhöhung von Nebenkosten geregelt wird.

Der Vermieter muss den Mieter danach schriftlich informieren und ihm den Grund für die Berechnung der neuen Nebenkostenart erläutern. Der Mieter schuldet den neu geforderten Betrag dann mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Beispiel: Erhält der Mieter also die Erklärung im Januar, muss er die erhöhte Nebenkostenpauschale ab März bezahlen.

2. Verweis auf § 2 BetrKV

Meist ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV bezeichneten Nebenkosten zu bezahlen. Handelt sich dabei um Nebenkosten, die namentlich in § 2 Ziffer 1 – 16 BetrKV bezeichnet sind, kann der Vermieter diese ohne Weiteres in der künftigen Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen und entsprechende Vorauszahlungen einfordern (BGH VIII ZR 80/06 DWW 2007, 19).

Über diese namentlich bezeichneten Nebenkostenarten hinaus kann der Vermieter gemäß Ziffer 17 noch „ sonstige Betriebskosten“ einfordern. Voraussetzung ist, dass diese sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag einzeln bezeichnet werden müssen, um eine Umlage zu ermöglichen. Ist dies nicht der Fall, braucht der Mieter keine neu auf ihn zukommenden Nebenkosten zu zahlen. (BGH VIII ZR 167/03 DWW 2004, 188). In zweckmäßigen Mietvertragsformularen finden sich daher Aufzählungen mit den von der Rechtsprechung anerkannten Betriebskosten (z.B. Reinigung von Dachrinnen, Wartung von Alarmanlagen, Kosten einer Dachrinnenheizung).

Andere Nebenkostenarten sind dann ausgeschlossen. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass sich der Mieter bei Vertragsabschluss nicht über die Möglichkeit der Umlage dieser Betriebskostenart anhand der Betriebskostenverordnung informieren konnte.

Auch insoweit finden sich in Mietvertragsformularen Ergänzungsklauseln, mit denen sich der Vermieter vorbehält, nach Vertragsabschluss entstehende neue Nebenkosten auf den Mieter umzulegen (siehe dazu oben).

3. Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale

Hat der Vermieter mit dem Mieter die Zahlung einer Nebenkostenpauschale vereinbart (mit Ausnahme der Energieverbrauchskosten), kann der Vermieter keine neuen Nebenkosten mehr umlegen. Sämtliche Nebenkosten sind dann mit der Pauschale abgegolten. Eine Ausnahme kann dann entstehen, wenn im Mietvertrag eine Ergänzungsklausel vereinbart ist (siehe dazu oben)

4. Neue Nebenkosten nach einer Modernisierung

Wohnimmobilien unterliegen einer fortlaufenden Modernisierung. Nur so lässt sich ihr Werterhalt gewährleisten. Beispiel: der Eigentümer saniert das Gebäude energetisch. Er installiert auf dem Dach eine Solaranlage zur Aufbereitung von Warmwasser. Dann stellt sich die Frage, ob er die Kosten für den Betrieb dieser Anlage auf den Mieter umlegen kann.

Im Gesetz findet sich dazu keine Richtlinie, ebenso fehlt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes. Im Hinblick darauf, dass der Bundesgerichtshof die Umlagefähigkeit eines Breitbandkabelanschlusses statt der vorhandenen Antenne bejaht hat, ist davon auszugehen, dass bei Modernisierungen, die auch im Interesse des Mieters liegen, von einer Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten auszugehen ist. Für die Umstellung von Antennen- auf Kabelempfang im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme ist dies jedenfalls unstreitig (BGH VIII ZR 202/06 DWW 2007, 368). Da sich dieses Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung ergibt, kommt es nicht darauf an, dass diese neu entstehende Nebenkostenart im Mietvertrag nicht bezeichnet ist.

Um sicher zu gehen, sollten Vermieter vor dem Beginn der Sanierung oder Modernisierung mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter die neue Nebenkostenart zu zahlen hat. Wenn im Idealfall dafür eine andere Nebenkostenart entfällt, sollte dieser Weg problemlos möglich sein.

5. Nichtabrechnung der Nebenkosten führt nicht zum endgültigen Verzicht auf die Nebenkostenforderung

Sofern der Vermieter über Jahre hinweg trotz der bestehenden Umlagevereinbarung keine Nebenkosten abgerechnet hat, kann der Mieter keine entsprechende Änderung des Mietvertrages geltend machen.

In einem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien bei Vertragsabschluss eine Nebenkostenumlage vereinbart. Für den Zeitraum 1982 bis 2002 erstellte der Vermieter keine Nebenkostenabrechnungen. Soweit die Nebenkostenforderungen nicht verjährt sind, bleibt der Vermieter dennoch berechtigt, künftig Nebenkosten entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung einzufordern (BGH VIII ZR 14/06 DWW 2008, 175).