Bei der Abrechnung der Nebenkosten geht es immer um die Frage, wie die umlegungsfähigen Gesamtkosten möglichst gerecht auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden. Der Umlegungsmaßstab bestimmt daher ganz entscheidend die Höhe der Belastung der einzelnen Mieter.
Für den Vermieter ist der Umlegungsmaßstab an sich kostenneutral. Gegenüber dem Mieter ist der Vermieter aber zu einer möglichst interessengerechten Kostenverteilung verpflichtet. Soweit dieser Grundsatz auf die Verursachung der Nebenkosten durch den einzelnen Mieter abstellt, erweist es sich nur bedingt als praktikabel.
Inhalt: Nebenkostenabrechnung nach Personentagen
1. Ausgangspunkt des Problems
Ein alleinstehender Mieter, der eine große Wohnung mit 100 m² Wohnfläche bewohnt, will nicht verhältnismäßig höhere Nebenkosten zahlen als ein Mieter, der mit 4 weiteren Personen 60 m² Wohnfläche nutzt. Augenscheinlich wird das Problem bei den Müllkosten oder bei fehlenden Kaltwasseruhren zur Abrechnung des Kaltwasserverbrauchs. Wer mit mehr Personen mehr verbraucht, sollte den von ihm verursachten Verbrauch auch zahlen. Andernfalls werden die Kosten sozialisiert.
2. Statt nach Wohnfläche nach Personenzahl abrechnen
Im Gesetz findet sich die Vorgabe, dass Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten grundsätzlich die Wohnfläche sein soll, soweit die Vertragsparteien keinen anderen Abrechnungsmaßstab vereinbart haben (§ 556a BGB). Statt der Wohnfläche kommt daher auch die Nebenkostenabrechnung nach Personentagen in Betracht. Dieser Abrechnungsmaßstab wird teilweise als gerechter empfunden, weil eben mehr Person auch mehr Betriebskosten verursachen. Die Verteilung nach der Personenzahl, die sich in der Mieterwohnung regelmäßig aufhält, wird deshalb als Maßstab bewertet, um dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung zu tragen.
3. Personenzahl: Konkretisierung durch Personenmonate oder Personentage
Die Abrechnung nach der Personenzahl kann noch weiter verfeinert werden, indem auf die Personenmonate oder Personentage abgestellt wird.
Wird auf die Personenmonate abgestellt, zählt die Anzahl der Bewohner mit den Monaten, in denen diese Personen in der Wohnung gelebt haben. Dabei wird die Anzahl der Bewohner mit den Monaten multipliziert, in denen sie sich in der Wohnung aufgehalten haben. Wird auf die Personentage abgestellt, wird die Personenzahl mit den Tagen des bewohnten Zeitraums multipliziert.
4. So geht die Abrechnung nach Personentagen
Beispiel:
Wird die Wohnung von einer Familie mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern in der Zeit vom 1.Januar bis 30.Juni bewohnt, ist von 4 Personen mal 6 Monaten = 24 Personenmonaten bzw. 4 Personen mal 181 Tagen = 734 Personentagen auszugehen.
Schwierig wird es bei Ein- und Auszügen. Beispiel: der Mieter wohnt ganzjährig in der Wohnung: Es zählen für ihn 365 Personentage. Bei Einzug des Lebensgefährten zum 1.7. des Jahres ergeben sich für diesen 184 Personentage, insgesamt also 549 Personentage.
Ziehen die Mieter zum 31.3. des Jahres aus, fallen 2 mal 90 Personentage, insgesamt 180 Personentage an.
Alle Personentage werden sodann zusammen gerechnet. Bei der Abrechnung einer konkreten Nebenkostenart wird der Kostenaufwand durch die Anzahl der Personentage geteilt.
Beispiel:
Gesamtmüllgebührenaufkommen 1.500 €. Im Objekt fallen 3.500 Personentage an. Entfallen auf einen Mieter dann 180 Personentage, zahlt er 77,14 € Müllgebühren.
Wird nach Personentagen abgerechnet, muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltstage in der Wohnung bezeichnen. Nur dann ist die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar.
5. Abrechnungsaufwand contra Einzelfallgerechtigkeit
Für den Vermieter bedeutet die Abrechnung nach Personentagen vor allem bei größeren Verwaltungseinheiten einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Er muss die Anzahl der Bewohner im Haus ständig überprüfen. Bei jedem Ein- oder Auszug verändert sich das Verhältnis.
Die hierbei erzielte Einzelfallgerechtigkeit steht nicht im Verhältnis zum Aufwand. Der Mieter kann deshalb vom Vermieter grundsätzlich nicht verlangen, dass er nach Personentagen abrechnet (LG Mannheim NZM 1999, 365). Auch besteht keine Verpflichtung des Vermieters, den Anfall personenbezogener Gebühren auch personenbezogen umzulegen.
6. So werden Bewohner erfasst
Der Vermieter ist nicht berechtigt, für Hundehaltung, Autowaschen, Kleinkinder oder Waschmaschinen Zu- oder Abschläge zu machen. Ebenso wenig darf er die besonderen Lebensgewohnheiten der Mieter berücksichtigen. Er kann diese allenfalls mietvertraglich ausdrücklich einbeziehen (AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549; AG Hannover WuM 2001, 469).
Die Abrechnung nach Personentagen ist auch insoweit unpraktikabel, als der Vermieter darlegen und im Streitfall beweisen muss, an welchen Tagen wie viele Personen in der einzelnen Wohnung gewohnt haben. Er muss in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltstage angeben.
Diesem Problem kann der Vermieter ausweichen, indem er mit den Mieter ausdrücklich vereinbart, dass auf die melderechtliche Registrierung beim Einwohnermeldeamt abzustellen ist. Dann ist es Aufgabe des Mieters, sich melderechtlich immer auf dem aktuellen Stand zu halten. Versäumt der Mieter die Meldung, bleibt er gegenüber dem Vermieter zur bisherigen Gebührenzahlung verpflichtet (AG Wesel WuM 1990, 421).
2. Mai 2015 - 18:31
Mein Mieter hält sich jedes Jahr mehrere Monate in seinem Herkunftsland auf und will nur für die Monate der Wohnungsnutzung die verbrauchsabhängigen Nebenkosten zahlen – ist dies rechtens?
5. Mai 2015 - 18:19
Hallo Bernd,
wo sich Ihr Mieter aufhält ist seine Sache. Die Nebenkosten werden unabhängig vom tatsächlichen bewohnen abgerechnet. Maßgeblich ist der Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Oktober 2022 - 17:00
Das ist nicht korrekt! Es kommt auf die Aufenthaltstage an!
24. Oktober 2022 - 17:57
Hallo Soheil,
es wäre mir neu, dass der Mieter in den Urlaub fahren kann und für diese Zeit keine personenabhängigen Nebenkosten gemäß Mietvertrag zahlt. Vielleicht können Sie Ihre Aussage belegen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. März 2016 - 15:41
Mein Mieter weigert sich die Gebühren für die Restmülltonne zu bezahlen, weil er seinen Restmüll bei Bekannten entsorgt. Wie soll ich mich verhalten?
6. März 2016 - 21:58
Hallo Heidi,
verweisen Sie den Vermieter auf die Vereinbarung im Mietvertrag. Als Vergleich: Ein Mieter muss den Garten oder den Aufzug nicht unbedingt nutzen (wenn er nicht will) – er muss aber dennoch die vereinbarten Kosten tragen.
Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, wenden Sie sich bitte an einen Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. März 2016 - 23:06
Hallo,
ich wohne seit 10 Monaten in einem Vierfamilienhaus. Laut Mietvertrag werden die Nebenkosten pro m2 abgerechnet. Die Abrechnung die ich letzte Woche bekam, wurde aber nach Personen abgerechnet. Außerdem wurde mein Sohn, der mich alle 14Tage für zwei Nächte besucht, genauso abgerechnet wie ich als Hauptmieter.
Ist das rechtens? Mein Sohn ist 9 Jahre und ist im Mietvertrag nicht erwähnt.
17. März 2016 - 11:55
Hallo Frank,
weisen Sie den Vermieter auf den falschen Umlageschlüssel hin und bitten Sie um Korrektur. Mehr zum Thema Besuch: Nebenkostenabrechnung: Wann wird der Besuch zum Bewohner?
Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. März 2016 - 22:47
Vielen Dank, ich werde es entsprechend formulieren.
10. April 2016 - 19:57
Hallo,
ich bin beruflich das jahr über fast 7 Monate unterwegs, die Müllgebühren werden nach Personenzahl und Personentage bei den betriebskosten abgerechnet. Muss ich für 365 Tage zahlen? Genauso mit meiner Tochter, sie ist zwar noch bei mir gemeldet ist aber über 10 Monate im Jahr auf dem Schiff, muss sie auch für das ganze Jahr zahlen?
11. April 2016 - 06:21
Hallo Heike,
ich denke entweder wohnen zwei Personen in der Wohnung oder nicht. Sie können überlegen, ob Sie einer Tochter immer als ausgezogen melden, wenn Sie nicht da ist. Vielleicht lässt sich der Vermieter darauf ein. Ansonsten würden Sie die Kosten auch zahlen, wenn diese nach Wohnfläche abgerechnet würden.
Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. April 2016 - 10:29
vielen Dank für Ihre Antwort. Gibt es denn aber keine entsprechenden Klauseln, dass bei Abrechnung nach Personentagen, die übrigens nicht im Mietvertrag festgelegt wurden, dort steht nämlich gar nichts von einem Umlageschlüssel, die tatsächlichen bewohnten Tage gerechnet werden? Ich kann mich ja nicht immer an und abmelden auf dem Einwohnermeldeamt wenn ich wochenweise in Deutschland unterwegs bin. ca 280 Tage im Jahr bin ich arbeitsmässig als Honorarkraft im Gesundheitswesen nicht zu Hause. Es kann doch auch nicht sein, dass meine Tochter, welche 2 Monate im Jahr da ist, das ganze Jahr berechnet wird. Wie schon erwähnt,im Mietvertrag ist kein Umlageschlüssel erwähnt.
Mit freundlichen Grüssen
11. April 2016 - 13:53
Hallo Heike,
wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, muss nach Bob ohnehin nach Wohnfläche abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. April 2016 - 14:53
Danke für Ihre schnelle Antwort. Es wurde jahrelang nach Personentage abgerechnet und nie beanstandet. kann man das jetzt bei der kommenden Abrechnung beanstanden oder zählt das jetzt als stillschweigende Vereinbarung und kann nicht mehr geändert werden?
21. Juni 2016 - 13:14
Hallo Herr Hundt,
in meinem Mietvertrag steht das die Nebenkosten gemäß dem von der Wohnungseigentümergemeinschaft Verteilerschlüssel umgelegt werden. Der Verrteilerschlüssel ist aber nicht explizit erwähnt.
1) Muß der Verteilerschlüssel bei Mietbegin mit angegeben werden?
2) Müllabfuhr und Wasser werden in Personentagen abgerechnet. Alle anderen Posten nach Verbrauch oder pauschal je Wohneinheit. Ist dies rechtens?
3) Aus Beruflichen Gründen habe ich mich unter der Woche nicht in der Wohnung aufgehalten (sondern in einer Zweitwohnung). Müßte mein Anteil bei der Abrechnung nach Personentagen dann nicht entsprechend reduziert werden?
4) Bei einem anderen Mieter ist (Zeitpunkt unbekannt) seine Frau mit in die Wohnung gezogen. Sie ist aber nicht in der Abrechnung berücksichtigt, mein im April geborener Sohn aber schon. Kann dies beanstandet werden?
Vielen dank für Ihre Antworten.
21. Juni 2016 - 14:52
Hallo Benjamin,
ich kann Ihnen zu Ihrem Anliegen einige Tipps geben. Wenn im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel definiert ist, gilt nach BGB die Umlage nach Wohnfläche. Die Verteilerschlüssel können ja nach Nebenkostenart verschieden definiert werden.
Wenn Sie einige Tage nicht in der Wohnung sind, dann ist dies Ihre Entscheidung. Sie melden sich ja auch nicht für Ihren Urlaub beim Vermieter ab, damit Sie in dieser Zeit keine Nebenkosten zahlen.
Auch ein Kleinkind kann nach Rechtsprechung als volle Person gezählt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. August 2016 - 14:20
Guten Tag,
wir vermieten Zimmer an STudenten aus dem Ausland. Nun möchte einer gerne seine Freundin für 4 Monate bei sich wohnen lassen. Können wir ihm einen pauschalen Betrag dafür berechnen? Er zahlt monatlich 320 Euro inklusive Nebenkosten.
Vielen Dank für Ihren Rat
1. August 2016 - 15:51
Hallo Julia,
recherchieren Sie in Richtung Untermietzuschlag. Mehr auch hier: Nebenkostenabrechnung: Wann wird der Besuch zum Bewohner?
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Januar 2017 - 16:01
Hallo Michaela,
ein Kind wird voll berechnet – egal mit welchem Schlüssel. Aber: Ihr Vermieter muss natürlich den korrekten, vereinbarten Verteilerschlüssel nutzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. November 2017 - 23:21
Guten Abend!
Wir haben drei Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohnungen. In zwei Häusern wird das Wasser in der Nebenkostenabrechnung nach Personen berechnet, in einem Haus nach Quadratmeter. kann ich einfach den umlageschlüssel von m2 auf Personen ändern oder brauche ich die Zustimmung jeden Mieters oder wie muss ich hierbei verfahren?
Vielen Dank für Ihre Hilfe,
Vivian Steinmacher
22. Mai 2018 - 20:58
Guten Abend,
mein 14jähriger Sohn lebt seit letzten August bei seinem Vater. Ich habe ihn vom Erst- auf den Zweiwohnsitz bei mir umgemeldet. In der Stadtverwaltung sagte man mir, dass für einen Zweitwohnsitz keine Gebühren anfallen und auch der Müll nicht mehr für das Kind voll verechnet wird. Nun schickte mir mein Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr. Er hat, obwohl ich ihm die Ummeldebescheinigung vorgelegt habe, für meinen Sohn die vollen Kosten (für eine 2. Person), vor allem beim Müll berechnet. Kann ich dagegen Widerspruch einlegen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
L.M. Brause
2. September 2019 - 13:12
Guten Tag,
unsere Tochter wird 10 Monate lang in England zur Schule (Schüleraustausch) sein.
Hier wohnten wir bisher insgesamt 3 Personen (Eltern und Tochter). Nun 2 Personen.
Einwohnermeldeamt meint hier: „Wenn Post für Ihre Tochter weiterhin unter Ihrer Anschrift entgegengenommen wird, brauchen Sie Ihre Tochter nicht abzumelden. Der Wohnsitz in Deutschland bleibt dann weiterbestehen.“
Bleiben die Nebenkostenabrechnungen also weiterhin doch für 3 Personen? Oder für 2 Personen nur 10 Monate lang?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
A.A.
2. September 2019 - 14:08
Hallo Anke,
wenn Sie den Vermieter bitten, für die 10 Monate nur 2 Personen abzurechnen, werden Sie nachweisen müssen, dass Ihre Tochter nicht in der Wohnung lebt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Juni 2020 - 14:16
Hallo, ich vermiete eine Ein-Zimmerwohnung inklusive aller Nebenkosten wie Strom, Wasser,Warmwasser,Heizung…etc. Kann ich einen Nebenkostenzuschlag berechnen, wenn mein Mieter Übernachtungsgäste hat?
Lieben Gruß
Birgit
26. Juni 2020 - 14:41
Hallo Birgit,
Besucht gehört zur normalen Nutzung einer Wohnung. Ich sehe hier im Normalfall keine Möglichkeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. Oktober 2020 - 17:06
Hallo, in meinem Mietvertrag wurde festgehalten, dass Wasser, Entwässerung, Niederschlagswasser und Strom sowohl nach Personentagen als auch Wohnfäche abgerechnet werden. Ist das so überhaupt rechtens? Ich zahle doch nun alles doppelt oder nicht?
Viele Grüße
Simon
1. Oktober 2020 - 21:00
Hallo Simon,
hier eine Hilfe: Verteilerschlüssel kombinieren: Abrechnung z.B. nach Wohnfläche und Personen
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. November 2020 - 20:34
Hallo Dennis,
bei meiner Mutter wird die Müllabfuhr nach Personentage abgerechnet. Mein Bruder ist vor 8 Jahre in ein betreutes Wohnen umgezogen und kommt nur an 2 Wochenenden zu Besuch. Bis 2017 wurden 1095, 2018 730 und 2019 1095 Personentage abgerechnet. Im Mietvertrag ist nicht vereinbart worden, dass der Mieter dem Vermieter die Personen melden muss, die dort dauerhaft wohnen.
Ich habe jetzt die Hausverwaltung auf den Abrechnungsfehler hingewiesen und um Korrektur gebeten.
Als Antwort kam:
das Wirtschaftsjahr 2019 wurde bereits durch den alten Verwalter abgerechnet. Eine Korrektur für 2019 und Änderung der Personenzahl ist zum jetzigen Zeitpunkt eigentlich nicht mehr möglich.
Eine Änderung der Personenzahl hätte bereits zuvor mitgeteilt werden müssen.
Wir fragen jedoch bei unserer Auftraggeberin nach, ob diese in Ihrem Fall mit einer nachträglichen Änderung einverstanden ist.
Für das Wirtschaftsjahr 2020 wurde nun jedoch berücksichtigt, dass Ihre Eltern zunächst mit zwei Personen ab dem 01.01.2020 erfasst wurden
Wer die Abrechnung macht ist dem Mieter doch egal. Warum kann angeblich keine Korrektur gemacht werden?? Meiner Ansicht nach, ist der Vermieter/Hausverwaltung in der Pflicht die Personen korrekt zu ermitteln, wenn nichts im Mietvertrag steht.
Für 2020 habe ich schon mitgeteilt, dass mein Vater am 3.4. verstorben ist. Somit ist die Aussage zum Wirtschaftsjahr 2020 auch falsch.
Wie verhalte ich/meine Mutter?
Viele Grüße
Torsten
4. November 2020 - 16:03
Hallo Torsten,
m.E. muss der Mieter dem Vermieter melden, wenn sich die Personenanzahl verändert. Die Hausverwaltung / der Vermieter steht hier nicht in der Pflicht regelmäßig zu erfragen, wer in der Wohnung lebt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Oktober 2022 - 07:16
Guten Morgen,
in unserer Eigentümergemeinschaft soll jetzt der Müll auf PersonenTage umgestellt werden. Wir sollen hierzu abstimmen. Reicht bei Umsetzung die einfache Mehrheit? Wir möchten im Prinzip bei der alten Regelung bleiben und würden gegen die Umstellung stimmen wollen? Unser Haus hat 10 Eigentümergemeischaften.
Herzliche Grüsse
Vaneesa
4. Oktober 2022 - 17:53
Hallo Vanessa,
hier geht es um die Umlage der Nebenkosten im Mietrecht. Fragen Sie am besten bei Ihrer WEG-Verwaltung nach, welche Mehrheit Sie für die Änderungen benötigen. Dann ist die Verwaltung umso mehr angehalten, rechtlich korrekt vorzugehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. Oktober 2024 - 20:21
Guten Abend,
im Mietvertrag unserer Tochter (WG-Zimmer) ist eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. Daher muss der Vermieter spätestens 1 Jahr nach Abrechnungszeitraum eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Kann die Vorauszahlung zurückverlangt werden, wenn der Vermieter für die Jahre 2020, 2021 und 2022 überhaupt keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat?
Jeder WG-Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer und einen Anteil der Gemeinschaftsräume. Wenn im Mietvertrag kein Verteilungsschlüssel angegeben ist, dann erfolgt die Aufteilung der Nebenkosten ja nach Quadratmetern, richtig? Meine Tochter ist zum 30.09.23 ausgezogen. Muss sie trotzdem ihren Anteil für das ganze Jahr zahlen?
Vielen Dank im Voraus!
Thomas
18. Oktober 2024 - 08:39
Hallo Thomas,
hier eine Hilfe zur ersten Frage: Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung
Selbstverständlich zahlt ein Mieter nur bis zum Mietvertragsende Miete und auch Nebenkostenvorauszahlung. Einfaches Beispiel: die Nebenkosten für das Zimmer betragen im Jahr 1.200 Euro – Ihre Tochter zahlt dann entsprechend nur 9/12tel, also 900 Euro bis Ende September.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Oktober 2024 - 21:37
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Der Vermieter meiner Tochter hat jetzt eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt. Darin sehe ich, dass bei den Heizkosten ein Erstattungsbetrag (Gaspreisbremse) in den Vorauszahlungen des Vermieters berücksichtig worden ist. Muss der Vermieter diese Erstattung nicht an die Mieter weitergeben, also von den Verbrauchskosten abziehen?
Die Rechnungen der Versorger (Gas, Wasser, Abwasser) haben andere Zeiträume als das Kalenderjahr. Ist es zulässig, die zeitlichen Anteile auf volle Monate zu runden oder muss tagesgenau abgerechnet werden? Das wäre mit Excel ja auch kein Hexenwerk…
Viele Grüße
Thomas
22. Oktober 2024 - 08:46
Hallo Thomas,
es muss so gestaltet werden, dass nicht der Vermieter von der Gaspreisbremse profitiert, sondern der Mieter/Nutzer. Wenn das bei Ihnen der Fall ist, sehe ich grundsätzlich kein Problem. Ich weiß nicht genau, was Sie mit taggenauer Abrechnung meinen, der 30. September ist ja Monatsende.
Kaum ein Verwalter rechnet per Excel ab, sondern mit einer speziellen Verwaltungssoftware.
Viele Grüße
Dennis Hundt