Jeder Mieter hat das Recht, eine ihm erteilte Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Widerspricht der Mieter einer Nebenkostenabrechnung und erhebt Einwendungen, kommt es darauf an, ob die Fehlerquelle auf der Seite des Vermieters oder des Mieters zu suchen ist.
Inhalt: Was, wenn der Mieter der Nebenkostenabrechnung widerspricht?
1. Verantwortungsbereich des Vermieters
1. Verantwortungsbereich des Vermieters
Ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, kann der Mieter Korrektur verlangen. Nachzahlungsforderungen des Vermieters darf er solange ablehnen.
In der Sache muss eine Nebenkostenabrechnung formellen und materiell inhaltlichen Anforderungen entsprechen. Beanstandet der Mieter formelle oder materiell inhaltliche Mängel, ist sein Widerspruch aller Voraussicht nach begründet.
Zu unterscheiden ist dabei zwischen formellen und inhaltlichen Fehlern. Dazu finden Sie auf Nebenkostenabrechnung.com zweit detaillierte Artikel.
- Lesen Sie: Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung
- Lesen Sie: Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung
So kann der Mieter die Abrechnung beanstanden, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht in einer für einen juristischen Laien nachvollziehbaren Form erstellt hat (BGH, NJW 82, 573). Der Mieter muss in der Lage sein, die Abrechnung ohne Beiziehung zusätzlicher Unterlagen schlüssig nachzuvollziehen. Dazu bedarf es einer klar geordneten und übersichtlichen Zusammenstellung der Ausgaben. Der Vermieter muss den Umlageschlüssel benennen und den auf den Mieter entfallenden Anteil berechnen.
Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollte der Vermieter den Zugang der Nebenkostenabrechnung nachweisen können (Einschreiben mit Rückschein, Übergabe unter Zeugen oder gegen Quittung).
2. Verantwortungsbereich des Mieters
Der Mieter kann nicht beliebig widersprechen und Einwendungen erheben. Er muss Fristen und Formalien beachten.
2.1. Einwendungsfrist
Gemäß 556 Abs. 3 S. 5 BGB muss er Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ende des zwölften Monats gegenüber dem Vermieter mitteilen, nachdem er die Abrechnung erhalten hat und Widerspruch einlegen. Nach Ablauf dieser Zwölfmonatsfrist (Ausschlussfrist) kann der Mieter keine Einwendungen mehr geltend machen.
Bestreitet der Vermieter die Einhaltung der Einwendungsfrist, muss der Mieter den Zugang der Abrechnung und seinen fristgerecht erhobenen Widerspruch beweisen können (Briefumschlag aufheben, Zeugenbeweis, Brief als Einschreiben mit Rückschein versenden oder Übergabe gegen Quittung).
- Mehr zur Einwendungsfrist des Mieters
2.2. Begründungspflicht
2.3. Einsichtsrecht
Auf Wunsch ist dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu gestatten. Der Mieter muss dieses Recht im Büro des Vermieters ausüben. Ist ihm die Einsichtnahme aus persönlichen Umständen oder örtlich oder zeitlich nicht zuzumuten, kann der Vermieter Fotokopien anfertigen und dem Mieter gegen Kostenerstattung übersenden. Die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege des Vermieters ermöglicht dem Mieter die Kontrolle der in der Abrechnung abgerechneten Betriebskosten.
3. Verfahrensablauf nach Widerspruch
Die Rechtsprechung der Instanzgerichte (siehe dazu oben Begründungspflicht) geht davon aus, dass der Mieter die Richtigkeit der Abrechnung substantiiert bestreiten und von seinem Einsichtsrecht Gebrauch gemacht haben muss (LG Berlin NZM 2002, 66; OLG Celle ZMR 1999, 238; AG Brandenburg GE 2003, 57). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes soll jedoch regelmäßig das einfache Bestreiten genügen (BGH MDR 1999, 1146). Der Mieter brauche nicht detailliert vorzutragen, warum er was bestreitet. Er sei auch nicht verpflichtet, Belege einzusehen.
Anders ist es dann, wenn der Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben hat. Dann spricht der „Beweis des ersten Anscheins“ dafür, dass die Nebenkostenabrechnung richtig ist (OLG Köln GE 1986, 344). Gleiches gilt, wenn der Vermieter ordnungsgemäß geeichte und gewartete Messgeräte verwendet hat (OLG Köln GE 1986, 344). Dann muss der Mieter diesen Anscheinsbeweis erschüttern. Dies kann er nur, wenn er substantiiert vorträgt, was er beanstandet.
Behauptet der Mieter, der Vermieter habe ihm die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verweigert, muss er im Detail vortragen, wann und wie er Einsicht verlangt und wie der Vermieter darauf reagiert hat (LG Düsseldorf ZMR 1998, 167).
Soweit der Mieter begründete Einwendungen vorträgt, muss der Vermieter darauf reagieren. Fehler sind zu beseitigen. Zwar kann er die Abrechnung auch noch im Prozess korrigieren, riskiert dann aber, mit den Prozesskosten belastet zu werden.
Hält der Vermieter das Bestreiten oder konkrete Einwendungen des Mieters für unbegründet, muss er darlegen und beweisen, dass seine Abrechnung fehlerfrei ist. Können sich Vermieter und Mieter letztlich nicht einigen oder verweigert der Mieter jegliche Nachzahlung, muss der Vermieter den Mieter gerichtlich verklagen, soweit er Nachforderungen stellt.
Solange der Vermieter die Einsichtnahme in die Originalbelege verwehrt, ist sein Anspruch auf Nebenkostennachzahlung nicht fällig. Klagt er, wird seine Klage abgewiesen. Ist die fehlerhafte Abrechnung zumindest aus Sicht des Mieters erkennbar begründet, kann er den Vermieter zur Korrektur auffordern und bis dahin sein Nachzahlungsverlangen ablehnen. Dies gilt nicht, soweit der Mieter einfache Fehler selbst korrigieren kann (erkennbarer Zahlendreher, offensichtlicher Additionsfehler). Würde der Mieter aufgrund dessen die Zahlung verweigern, handelte er treuwidrig. Im Prozess muss er damit rechnen, zur Zahlung der unnötigerweise verursachten Prozesskosten verurteilt zu werden.
Verlangt der Vermieter keine Nachzahlung und bestreitet der Mieter lediglich die ordnungsgemäße Abrechnung und stellt Rückforderungsansprüche, bleibt es dem Mieter überlassen, den Vermieter auf die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu verklagen. In der Klage muss er dann konkret vortragen, aus welchen Gründen er die Abrechnung beanstandet.
Solange die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres inhaltliche Fehler enthält, darf der Vermieter auch die Vorauszahlungspauschale für das kommende Jahr nicht erhöhen (BHG VIII ZR 245/11). Eine allein formal korrekte Abrechnung genügt also nicht, wenn inhaltliche Fehler vorliegen.
Zahlt der Mieter ohne jeden Vorbehalt die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung, erkennt er insgeheim die Forderung des Vermieters an. Die Klage des Vermieters ist dann begründet. Es genügt, sich auf dieses Anerkenntnis zu berufen.
Widerspruch kann der Mieter allenfalls dann noch einlegen, wenn er mit Angabe seiner Gründe unter Vorbehalt zahlt oder den Fehler erst später erkennt und ihn anfangs (mangels entsprechender Information) nicht hätte erkennen können. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Fehler anhand der vorgelegten oder von ihm anzufordernden Unterlagen hätte erkennen können. Insoweit trägt er eine Mitverantwortung.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass das Nebenkostenrecht stark von strategischen und prozessualen Gegebenheiten geprägt ist. Wer zuckt, verliert. Anwaltliche Beratung sollte frühzeitig in Anspruch genommen werden. Sie vermeidet Irrwege.
19. Dezember 2014 - 19:35
Hallo,
ich habe ein kleines 2 stöckiges Haus mit einer Wohnung im OG und einer Garage mit Schuppen im EG. Das Treppenhaus und die Haustüre sind allein für die Wohnung benutzbar. Die Garage + Schuppen werden von mir als Vermieter genutzt. Die Wohnung ist seit 2011 bezugsfertig und vermietet.
Für dieses Haus ist nur ein Stromzähler installiert, da ein zweiter Stromzähler mehr Grundgebühr kosten würde, als ich in Garage und Schuppen an Strom verbrauche. Aus diesem Grund wurde ein Stromzwischenzähler im Jahr 2011 eingebaut. Ich habe dann immer zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung den Verbrauch des Zwischenzählers vom Hauptzähler abgezogen. Leider ist der Zähler im Februar 2013 stehen geblieben. Und dies wurde erst im November 2014 entdeckt. Der Zwischenzähler wurde gleich erneuert.
Als Verbrauch für Garage und Schuppen habe ich nun in der BK-Abrechnung 2013 einen Durchschnittswert des Zwischenzählers seit Einbau Oktober 2011 bis zum Defekt Februar 2013 ermittelt und vom Hauptzählerverbrauch abgezogen.
Dies war sogar zugunsten des Mieters, da wir nach Bezugsfertigkeit des Hauses im Jahr 2011 bis Mitte 2012 noch viel in Garage und Schuppen gearbeitet haben (Betrieb Heizlüfter, Licht, etc.).
Die Mieterin behauptet nun jedoch, dass die von mir erstellt Abrechnung 2013 nicht korrekt ist, da der Stromverbrauch meiner Garage/Schuppen zu gering ist. Und die Nachzahlungsforderung zahlt sie auch nicht (62,68 Euro).
Ich kann aber nur den Stromverbrauch schätzen, indem ich einen Durchschnittswert errechne. Oder gibt es eine andere Möglichkeit? Ich habe ihr das schriftlich erklärt. Wie geht es weiter? Für 62,68 Euro lohnt sich ein Mahnbescheid nicht.
Vermutlich hat die Mieterin in der BK-Abrechnung 2014 ein Guthaben. Darf ich die Nachzahlung aus dem Jahr 2013 von Ihrem Guthaben 2014 abziehen und ihr nur den Rest überweisen?
Ich habe schon intensiv im Internet recherchiert. Leider habe ich noch kein Thema gefunden, indem der Strom-Zwischenzähler defekt war.
Es wäre schön, wenn ich ein paar Tipps und Hinweise erhalten könnte.
20. Dezember 2014 - 10:49
Hallo Judith,
im Grund lohnt es sich garnicht, über einen Änderung zu diskutieren bei der Höhe der Nachzahlung. Ihnen bliebt nur die Schätzung. Wenn Ihr Mieter an seinem Standpunkt festhält und Sie die Beziehung nicht vollkommen zerstören wollen, würde ich dem Mieter einfach ein Stück entgegenkommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. März 2015 - 01:01
Ich habe fristgerecht Widerspruch gegen meine Betriebskostenabrechnung 2013 eingelegt. Nun hat sich der Verwalter nach 3 Monaten dazu geäußert. Ist diese Frist ausreichend? In welchem Zeitraum muss der Vermieter reagieren, um seine Forderungen geltend zu machen?
Zwischenzeitlich hat ein Verwalterwechsel stattgefunden und lt. seinen Aussagen kam er dadurch nicht an abrechnungsrelevante Details heran.
Außerdem ist uns als Mietern der Verwalterwechsel nicht angezeigt worden. Es kam nur ein Brief des neuen Verwalters, dass die Miete auf ein anderes Konto zu überweisen ist. Der Vermieter war dazu nicht kontaktierbar, der Brief kam als unzustellbar zurück.
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
26. August 2015 - 09:41
Wie sieht es aus, wenn die Mieter fristgerecht also am 18.12.2014 die Abrechnung 2013 erhalten haben und erst in 2015 der Abrechnung widersprochen haben? Welche fristen gelten?
Beanstandet wurden die Kosten für Wasser/Abwasser. Diese wurden seit Jahren nach PM abgerechnet. Dieses Prozedere wurde aber von einigen Mietern nicht mehr erwünscht. (Circa 50%). Da zwar Wasseruhren installiert sind, die Eichfrist aber teilweise seit 20 Jahren abgelaufen ist. Um es den Mietern recht zu machen, habe ich den Verbrach nach dem dt. Durchschnitt errechnet. Eine Partei verfügt über eine neue Wasseruhr.
Eine Korrektur der Abrechnung aus haben die Mieter er am 11.08.2015 erhalten.
Dazu gab es bisher nur einen Einspruch von einer Partei. Die Partei mit der einzig geeichten Wasseruhr.
Wie sollte ich weiter vorgehen?
26. August 2015 - 10:16
Hallo Gerlinde,
ich helfe Ihnen gerne mit einigen Artikels weiter:
Widerspruchsfrist Nebenkostenabrechnung
Wie muss der Vermieter die Wasserkosten abrechnen – Sind Wasserzähler Pflicht?
Nebenkostenabrechnung: Wasser ohne Zähler – Wie wird abgerechnet?
Eichung von Messgeräten (Wasser, Gas, Strom) – Probleme und Tipps
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. August 2015 - 10:59
Hallo Hundt!
Vielen Dank für die schnelle Hilfe. Ich arbeite mich gerade durch sämtliche Artikel.
12. März 2018 - 01:13
Hallo Herr Hundt,
wir haben unserer Hausverwaltung schiftlich mehrfach den Stomdiebstahl von Allgemeinstrom in unserem Mehrfamilienhaus mit Fotos und Zeugen angezeigt, Abhilfe gefordert und erklärt, dass wir dies nicht mitfinanzieren werden. Blieb ohne Antwort und Abhilfe.
Jetzt kam die BK-Abrechnung ohne jegliche Berücksichtigung.
Wie gehe ich jetzt vor ?
Abrechnung ganz oder teilweise widersprechen ?
Unstrittigen Betrag überweisen ?
Wer berechnet den gestohlenen Verbrauch, ich oder die Hausverwaltung ?
Da dieser wohl nicht feststellbar ist, muss ich überhaupt Allgemeinstrom zahlen ?
Schon mal vielen Dank für Ihre Hilfe
Antje
12. März 2018 - 13:57
Hallo Antje,
ich würde der Nebenkostenabrechnung widersprechen und den Betrag ggf. unter Vorbehalt zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. März 2018 - 12:58
Hallo Herr Hundt,
folgende Frage. Sie schreiben:
Solange der Vermieter die Einsichtnahme in die Originalbelege verwehrt, ist sein Anspruch auf Nebenkostennachzahlung nicht fällig.
Bei uns ist das Gegenteilt der Fall. Wir sind Vermieter, haben die NK-Abrechnung am 12.02.18 mit Fälligkeit 12.03.18 abgeschickt. Am 06.03.18, also kurz vor Fälligkeit macht die Mieterin von ihrem Rückbehaltungsrecht gebrauch. Soweit alles in Ordnung. Wir haben ihr gleich für den übernächsten Tag einen Termin zum Einblick in die Unterlagen gegeben. An diesem Tag konnte sie aber nicht, sondern erst 1 Woche später und zwar am 14.03.2018 obwohl Zahlungsrist der 12.03.18 war. Die Mieterin ist nicht berufstätig.
Es ist ja in diesem Fall nicht der Vermieter schuld, das die Einsicht erst nach Fälligkeit stattfindet.
Wie ist hier die Sachlage?
Mit freundlichen Grüßen
Fuhrberg
13. März 2018 - 14:38
Hallo Herr Fuhrberg,
ich weiss leider nicht, ob es für solch ein 2-Tages-Bespiel Rechtsprechung gibt. Wahrscheinlich nicht. Ich würde die Frist einfach stillschweigend bis nach der Prüfung verlängern. Was wollen Sie als Vermieter auch anderes tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Mai 2018 - 12:53
Hallo, ich habe meiner Mieterin im Dezember 17, die Nebenkostenabrechnung (1.11.16-31.10.17) zu kommen lassen und das daraus resultierende Guthaben überwiesen( knapp 65euro). Im Februar, habe ich jedoch gemerkt das diese Abrechnung fehlerhaft war.
Ich habe die Abrechnung durch die Firma Ista korrigieren lassen, da der Fehler durch die Firma Ista gemacht wurde.
Die korrigierte Abrechnung habe ich der Mieterin im März zu kommen lassen ( die Mieterin ist Ende Februar ausgezogen).
Nun behauptet die Dame das die Abrechnung nicht stimme, da sie knapp 800 euro nachzahlen muss ( die Frisch und Abwasserkosten fehlten in der Abrechnung von Dezember) .
Sie hat per Anwaltsschreiben Belegeinsicht gefordert.
Ich habe ihr über Haus und Grund mitteilen lassen ,dass sie gerne sämtliche Kopien haben kann ( da man davon ausgehen kann das sie es mit mir nicht sachlich klären kann !) Insoweit sie bereit ist die üblichen Kopierkosten von 25ct pro Kopie zu übernehmen. Sie sollte uns nur eine Zusage dafür erteilen. Bisher habe ich vergebens auf eine Antwort gewartet.
Ich habe mittlerweile ein Mahnverfahren eingeleitet und habe nun Post von ihrer Anwältin bekommen , dass ich bereits 2 Mal aufgefordert worden wäre, die Belegeinsicht zugewähren und dem nicht nachgekommen wäre oder drauf reagiert hätte. Nun wird mir die Verweigerung vorgeworfen bzw das ich keine Belege hätte. Ich sollte doch bitte die Vorraussetzungen von dem benannten Jahr in voller höhe an sie zurück überweisen.
Meine Frage: Hat sie eine Chance damit durchzukommen? Zählt es nicht schon all willkürlich solche Fadenscheinige Äußerungen zu treffen bzw die Zeit mit purer Absicht rauszuzögern ? Und wer muss die Prozesskosten tragen,wenn der Fall zu meinen Gunsten ausgeht? Sie bekommt Gerichtskosten Beihilfe.
28. April 2019 - 17:43
Hallo Herr Hundt,
ich bin Vermieterin. Durch einen RA hat mein Mieter Widerspruch gegen die NK 2017 eingelegt ohne Begründung, die ich im Feb. 2018 erstellt und zugestellt habe.
Durch mehrmalige Termine meinerseits und seitens des RAs kamen wir nicht zusammen. Am 30.10.2018 habe ich ihm alle Kopie zugeschickt. Im Februar 2019 kamen neue Forderungen. Keine Begründung zu Widerspruch! Diese Mieter sind am 31.05.2017 ausgezogen. Zum 01.10.2017 habe ich das Haus verkauft und habe alle Hausabgaben und Rechnungen zum 30.09.2017 in die NK 2017 eingestellt.
1. Forderung war: die Abgaben zum 31.12.2017 einzustellen.
Meine Antwort war, dass ich diese Angaben vom 01.10. bis 31.12.2017 nicht kenne, da er -wie ich ihm mehrmals geschrieben habe, das Haus verkauft habe.
2. Forderung war: die Kaution innerhalb von 10 Tagen an den neuen Erwerber zu zahlen, sonst würde er mich verklagen.
Meine Antwort war: Der Mieter ist am 31.05.2017 ausgezogen, da gab es noch keinen offiziellen Erwerber. Die Verträge sind erst im August 2017 unterschrieben. Den Namen des Erwerbers habe ich ihm nicht genannt, sein Mandant könnte ihm den Mitteilen. Das war am 25.03.2019.
Gehört das zur Nebenkostenabrechnung? Bis heute wieder keine Reaktion.
Die Mieter bekommen die Leistung für die Miete vom Jobcenter. Der RA arbeitet auf Zeitgewinn, das ist meine Vermutung, denn er bekommt schon seine Vergütung.
Was kann ich jetzt tun? Welche Klage kann ich anstreben?
Für eine Nachricht wäre ich Ihnen dankbar
Mit freundlichem Gruß
Ingrid Bellwon
30. April 2019 - 07:41
Hallo Ingrid,
danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Ich kann Sie hier leider nicht rechtlich beraten und würde empfehlen, dass Sie die Sachlage euch einen Anwalt bewerten lassen. Hier noch eine allgemeine Hilfe: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum ändern
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Januar 2020 - 11:21
Hallo Herr Hundt,
darf eine Hausverwaltung eine notwendige, nachträgliche Änderung der Nebenkostenabrechnung den Mietern in Rechnung stellen? In den letzten 5 Jahren stimmten die Abrechnungen immer erst im 2. oder 3. Versuch. Verteilungsschlüssel waren falsch, frei stehende Wohneinheiten wurden nicht eingerechnet und Mietern 12 Monate berechnet, obwohl sie nur 8 Monate wohnten. Jetzt gab es die Ansage, diese Änderungen nur noch kostenpflichtig zu erstellen.
Kann das sein?
Für eine Antwort wäre ich total dankbar, denn es geht immer zu unseren ungunsten.
Mit freundlichen Grüßen
S. Bohlenz
28. Januar 2020 - 16:12
Hallo Susanne,
Verwaltungskosten können nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. November 2020 - 10:21
Hallo Herr Hundt,
wir haben am 18.10.2019 die Nebenkostenabrechnung für 2018 abgelehnt da sie aus unserer Sicht fehlerhaft ist (Wasserverbrauch eines Schwimmbades). Wir haben bisher keine Korrektur erhalten und sind vor kurzem aus der Wohnung ausgezogen. Die Mietkaution wird uns nicht ausgezahlt mit dem Hinweis auf die beanstandete Abrechnung 2018. Ist dies zulässig und wie lange ist die Frist für die Korrektur. Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen Alexander Kleerbaum
16. November 2020 - 12:12
Hallo Alexander,
hier eine Hilfe: Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt