Nebenkostenabrechnung: Der individuelle Verbrauch als Verteilerschlüssel

Mietvertraglich wird regelmäßig ein bestimmter Verteilerschlüssel für die Kostenumlage der Nebenkosten vereinbart.

Als Verteilerschlüssel kommen die Wohnfläche, die Personenzahl, die Miteigentumsanteile eine Eigentumswohnung, der umbaute Raum oder die Abrechnung nach Personentagen in Betracht.

Egal welcher Verteilerschlüssel gewählt wird: Der Vermieter muss bei Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung auch eine Kostenumlage nach Verbrauch vornehmen.

Kostenumlage nach Verbrauch (allgemein)

Ein Verbrauch ist naturgemäß nur bei Kosten relevant, bei denen ein Verbrauch anfällt und messbar ist. Dies ist naturgemäß bei den Energiekosten für Heizung und Warmwasser der Fall. Da mehrere Mieter auch unterschiedlichen Müll produzieren, kommt auch beim Müll eine Verbrauchserfassung z.B. nach der Personenanzahl in Betracht. Insoweit ist die Umlage nach der Personenzahl weitgehend ein verbrauchsbedingter Verteilerschlüssel.

Situation bei Kaltmiete mit Nebenkostenpauschale

Bei Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale sollte möglichst im Mietvertrag im Detail bezeichnet sein, welche Nebenkostenarten durch die Pauschale abgegolten werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass immer dann, wenn die Heizkostenverordnung anwendbar ist, die Kosten für den Energieverbrauch für die Heizung und die Warmwasseraufbereitung verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Die dafür maßgeblichen Energiekosten können also nicht Bestandteil der Nebenkostenpauschale sein.

Situation bei Warmmiete

Wird eine Warmmiete vereinbart, enthält die Miete auch die Kosten des Energieverbrauchs. Die Vereinbarung einer Warmmiete ist aber nur erlaubt, soweit die Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung kommt. Die Heizkostenverordnung kommt ausnahmsweise dann nicht zur Anwendung, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst genutzten Zweifamilienhaus oder in einer Einliegerwohnung im Haus des Vermieters wohnt (§ 2 HeizkV).

Kostenumlage nach Verbrauch

Die Kostenumlage nach Verbrauch ist also nur dann relevant, wenn der Vermieter verpflichtet ist, den Energieverbrauch des Mieters nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht und kann auch durch Vereinbarung zwischen den Parteien nicht abbedungen werden.

Zur Erfassung des Verbrauchs muss der Vermieter entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte installieren. Als solche zählt § 5 HeizkV Wärmezähler oder Heizkostenverteiler sowie Warmwasserzähler auf.

Die Verteilung der Kosten regeln § 7, 8 HeizKV. Danach sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens zu 50 %, höchstens zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Mieter zu verteilen. Der restliche Energieverbrauch kann nach einem mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel (Wohnfläche, umbauter Raum) auf die Mieter umgelegt werden.

Erfolgt die Wärmezufuhr über freiliegende und ungedämmte Rohrleitungen, so dass ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werden kann, kann der Wärmeverbrauch auch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

Wechselt der Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraumes, ist der Vermieter verpflichtet, eine Zwischenablesung des Verbrauchs vorzunehmen. Der nicht verbrauchsabhängig abzurechnende Energiekostenanteil kann nach den Gradtagszahlen abgerechnet werden (Details siehe § 9 HeizkV).