Sind Stromkosten Teil der (Miet)Nebenkosten?

Die Frage, ob Stromkosten Teil der Mietnebenkosten sind, ist eigentlich einfach zu beantworten. Dennoch beinhaltet sie in der Praxis Sprengstoff. Dies hängt damit zusammen, dass der Wohnungsstrom in der Betriebskostenverordnung nicht als umlagefähige Nebenkostenart erwähnt wird.

In den Internetforen wird das Problem meist nur oberflächlich erfasst. Der maßgebliche Hintergrund bleibt im Dunkeln. Mancher Vermieter tappt in die Stromfalle.

Wir gehen der Frage nach, wie und ob der Wohnungsstrom in die Nebenkosten des Mieters einfließt und wie man von vornherein Probleme mit dieser Frage vermeidet.

1. Beim Allgemeinstrom ist es einfach

In der Betriebskostenverordnung werden die Stromkosten lediglich insofern als umlegungsfähig bezeichnet, sofern sie für Treppenhaus und Gemeinschaftsräume wie Kellerräume, Waschküche oder Außenanlagen anfallen (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Gleiches gilt für die Betriebsstromkosten für die Heizungsanlage. Von Wohnungsstrom ist in der Betriebskostenverordnung nirgendwo die Rede.

2. Idealfall: Mieter meldet sich bei Stadtwerken an

Im einfachsten Fall ist für jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ein eigener Stromzähler installiert. Jeder einzelne Mieter meldet sich bei den örtlichen Stadtwerken als Nutzer an und bezieht von dort seinen Wohnungsstrom. Alternativ kann er seinen Strom über das Leitungsnetz der Stadtwerke natürlich auch von einem anderen Stromanbieter beziehen. Seinen über den Stromzähler gemessenen Stromverbrauch bezahlt er direkt an den Stromlieferanten. Der Vermieter bleibt dann außen vor. Zu diesem Zweck hat der Vermieter mit dem Mieter klar abgesprochen, dass sich der Mieter bei den Stadtwerken selbst als Strombezieher anmeldet. So einfach ist es aber nicht immer. Oft fehlt eine solche Absprache. Und schon entsteht Streit.

3. Mustermietverträge lassen Wohnungsstrom unerwähnt

Die Problematik entsteht durch die Formulierung vieler Mustermietverträge. Dort wird die Kenntnis der Gesetzeslage vorausgesetzt, ohne dass diese erklärt wird und die Vereinbarungen unvollständig bleiben. So heißt es beispielhaft, dass der Mieter neben der Miete Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung trägt.

Da die Betriebskostenverordnung den Wohnungsstrom nicht direkt als Betriebskostenposition erwähnt, wird der Wohnungsstrom des einzelnen Mieters dort gerade nicht erfasst. Wenn der Mietvertrag also auf die Betriebskostenverordnung verweist, bleibt der Wohnungsstrom erst einmal außen vor.

Besonders teuflisch sind Mustermietverträge, die für die Vereinbarung „Sonstiger Betriebskosten“ überhaupt keinen Raum vorsehen. Dort ist nur von der Kaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung für die Betriebskosten gemäß BetrKV die Rede zuzüglich einer Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten. Wird dann als Gesamtmiete die Kaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten angegeben, bleiben die Wohnungsstromkosten außen vor. Wird dann auch noch vergessen, zu vereinbaren, dass der Mieter sich bei den Stadtwerken anmelden soll, muss der Vermieter davon ausgehen, dass der Wohnungsstrom mit der Kaltmiete abgegolten ist. Selbst wenn die Betriebskosten gemäß BetrKV im Einzelnen noch aufgeführt werden, wird schnell übersehen, dass der Wohnungsstrom dann nicht bezeichnet ist. Diese Art der Formulierung in Mustermietverträgen ist auch für den Mieter irreführend und schlicht vermieterfeindlich. Sie ist Ursache mancher Auseinandersetzung.

4. So entsteht das Problem

Die mit dem Mieter vereinbarte Nebenkostenpauschale zur Abgeltung der in der Betriebskostenverordnung bezeichneten Nebenkosten erfasst dann nicht den Wohnungsstrom. Der Vermieter zahlt den Verbrauch des Mieters mangels weiterer Vereinbarung aus der eigenen Tasche. Sofern der Mieter sich nicht selbst bei den Stadtwerken anmeldet und sein Stromverbrauch über den Stromzähler des Vermieters läuft, braucht er nichts zu bezahlen. Denn er hat diesbezüglich mit dem Vermieter keine Vereinbarung getroffen. Will der Vermieter dann den Stromverbrauch des Mieters abrechnen, stellt sich der Mieter auf den Standpunkt, dass sein Stromverbrauch mangels anderweitiger Vereinbarung mit der Nebenkostenpauschale abgegolten sei. Eine ausdrückliche Vereinbarung, dass der Mieter den Strom selbst bezahlen müsse, fehle. Dann ist der Vermieter der Dumme.

5. So löst sich das Problem

Will der Vermieter den Wohnungsstrom des Mieters nicht selbst bezahlen, muss er mit dem Mieter ausdrücklich vereinbaren, dass der Mieter sich selbst bei den Stadtwerken anmeldet. Sein Stromverbrauch wird dann über den Stromzähler abgerechnet. Alternativ kann der Vermieter selbst den Strom beim Stromlieferanten beziehen. Der Mieter entrichtet dann an den Vermieter eine Strompauschale oder eine Vorauszahlung auf seinen Stromverbrauch.

Mit anderen Worten: Da Mustermietverträge die Kenntnis dieser Gegebenheiten stillschweigend voraussetzen, entsteht in der Praxis das Problem, dass der Wohnungsstrom des Mieters über den Zähler des Vermieters läuft, der Mieter sich selbst bei den Stadtwerken nicht anmeldet und der Vermieter den Stromverbrauch des Mieters abrechnen will. Die Abrechnung geht ins Leere, da der Vermieter mit dem Mieter keine Vereinbarung über dessen Wohnungsstrom getroffen hat.

6. Formulierungshilfen zum Mietvertrag

Demgemäß erfordert eine Abwälzung des Verbrauchs an Wohnungsstrom auf den Mieter eine vertragliche Vereinbarung (AG Nidda WuM 1990, 312). Der Vermieter muss mit dem Mieter mietvertraglich vereinbaren, …

• dass der Mieter neben der Miete Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung zahlt
• und als zusätzliche weitere Betriebskosten der Wohnungsstrom über den Wohnungsstromzähler abgerechnet wird
• und der Mieter dann auch für den Wohnungsstrom eine Kostenpauschale oder eine Vorauszahlung entrichtet.
• Alternativ kann vereinbart werden, dass sich der Mieter direkt bei den Stadtwerken anmeldet. Nur dann erübrigt sich die Vereinbarung einer Kostenpauschale oder einer Vorauszahlung mit dem Vermieter.

7. Vertragsänderung durch stillschweigende Zahlung des Wohnungsstroms?

Fehlt es an einer Vereinbarung von Betriebskosten (Wohnungsstrom) neben der Kaltmiete, kann die längere vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter zu einer konkludenten Vertragsänderung dahin führen, dass die Zahlung der geforderten Betriebskosten als vereinbart gilt (LG Detmold, WuM 1991, 701; LG Koblenz, WuM 1990, 312). Bei einer einmaligen gesonderten Betriebskostenzahlung könne noch nicht von der Abänderung einer vereinbarten Inklusivmiete ausgegangen werden kann (LG Detmold, a.a.O.). Anders sei dies bei einer viermaligen Zahlung (LG Saarbrücken, NZM 1999, 408).

Nach einer Entscheidung des BGH (VIII ZR 146/03 in WuM 2004, 292) soll durch die jahrelange Übung (in diesem Fall 9 Jahre) davon auszugehen sein, dass sich die Parteien stillschweigend auf eine Vertragsänderung geeinigt hätten. Später entschied der BGH (VIII ZR 14/06 in WuM 2008, 225), dass ein stillschweigender Änderungsvertrag nicht allein durch Übersendung einer Nebenkostenabrechnung zu Stande käme. Es müssten noch weitere Umstände hinzutreten, aus denen sich der Wille des Mieters erkennen lasse, mit der Änderung des Mietvertrages einverstanden zu sein.