Leistet der Mieter vertragsgemäß Nebenkostenvorauszahlungen, hat er Anspruch darauf, dass der Vermieter die Vorauszahlungen in einer Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß abrechnet. Im günstigsten Fall ergibt sich zu Gunsten des Mieters ein Erstattungsbetrag.
Wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt, erfährt der Mieter nie, ob es eine Rückzahlung erhält. Der Mieter hat jedoch Möglichkeiten den Druck auf den Vermieter zu erhöhen, damit dieser tätig wird. Mehr dazu in diesem Artikel.
1. Laufendes Mietverhältnis
Während des bestehenden Mietverhältnisses steht dem Mieter hinsichtlich laufender Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zu (BGH WuM 2006, 383). So kann er auf den Vermieter Druck ausüben, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
2. Beendetes Mietverhältnis
a. Rückforderungsanspruch
b. Voraussetzung
Voraussetzung des Rückforderungsanspruchs ist allerdings, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Inanspruchnahme eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen gegenüber dem Vermieter durchzusetzen (BGH VIII ZR 315/11; OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.11.2013, 10 U 37/13 für Geschäftsraummiete, Fundstelle: openJur 2014, 3213).
Dabei braucht der Mieter nicht vorab auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung zu klagen. Vielmehr kann er den Vermieter sogleich auf Rückzahlung der Vorauszahlungen verklagen. Im Prozess kann der Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorlegen, mit der Folge, dass der Mieter den Prozess für „erledigt“ erklären kann. Da der Vermieter die Klage provoziert hat, wird er regelmäßig zur Zahlung der Prozesskosten verpflichtet (BGH NJW 2005, 1499).
Ein Rückforderungsanspruch des Mieters besteht nur dann nicht, wenn das Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug herbeigeführt wurde und der Mieter nur deshalb die Aufrechnung mit seinem Rückforderungsanspruch erklärt, um die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen (AG Köln ZMR 2007, 281).
c. Situation, wenn Mieter die Räume weiter nutzt
Wenn der Mieter in diesem Fall das Objekt nicht räumt und die Nutzungsentschädigung zahlt, kann er keinen Rückforderungsanspruch hinsichtlich seiner früher geleisteten Vorauszahlungen geltend machen. Faktisch wird er einem Mieter gleichgestellt, der während des bestehenden Mietverhältnisses von seinem Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel gegenüber dem Vermieter keinen Gebrauch gemacht hat (OLG Düsseldorf, I-10 U 37/13 s.o.). Auch insoweit ist der gekündigte Mieter ausreichend geschützt, indem er an den in der Nutzungsentschädigung enthaltenen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann und dieses auch geltend machen muss. Tut er dies nicht, steht ihm trotz der formalen Beendigung des Mietverhältnisses kein Rückerstattungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Vorauszahlungen zu.
27. Oktober 2016 - 00:12
Hallo Herr Hundt,
folgende Situation: Wir leben seit dem 01.04.2013 in einer Mietwohnung und haben bislang keine Nebenkostenabrechnungen erhalten, auch nicht nach Aufforderung. Von Verjährung hatte ich beiläufig in der Vergangenheit schon gehört, mich aber bislang nicht großartig damit auseinander gesetzt, bis ich kürzlich im Gespräch mit einem Bekannten darauf hingeweisen wurde, dass es ein Zurückbehaltungsrecht für mich als Mieter gibt. Nach ein wenig Stöbern im Internet, bin ich auf diese Seite aufmerksam geworden und habe mich ein wenig eingelesen. Nun stellt sich mir die Frage: Können wir jetzt noch vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen? Oder können wir gar unsere Nebenkostenvorauszahlungen zürückfordern, die bereits verjährt sind? Nach meinen Berechnungen müssten das dann die ersten 2 Jahre sein, einmal mit Ablauf März 2015 und einmal Ablauf März 2016. Vom Abrechnungszeitraum 1.4.15-31.3.16 könnte ja rein theroretisch noch eine Abrechnung bis März 2017 kommen. Wir werden allerdings unseren Mietvertrag zum 28.02.2017 kündigen, da wir ein Haus gekauft haben. Kurzum: Kann ich für die verjährten Abrechnungsfristen meine Vorauszahlungen zurück fordern und für die jetzige vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen?
Mit freundlichen Grüßen
Cornelia
27. Oktober 2016 - 09:25
Hallo Cornelia,
danke für Ihren Beitrag. Ein Rechtsanwalt kann Sie zu Ihrem Einzelfall sicher passend beraten. Ich kann Ihnen hier leider nicht einfach mit Ja oder Nein antworten.
Ich möchte Ihnen aber mit zwei Links weiterhelfen:
Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung
Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Januar 2017 - 15:14
Hallo Herr Hundt,
ich habe folgendes Problem. Mein Mann und ich sind im Juni aus der Wohnung ausgezogen. Normalerweise hatten wir die Nebenkostenabrechnungen immer schon in der ersten Januar Woche in der Post. Deswegen haben wir unserem alten Vermieter einen Brief geschrieben, dass er uns bitte die Abrechnung bis ende des Monats zu senden möchte. Ausserdem sollte er auch die Aufstellung der Personenmonate und die jeweiligen Unterlagen zur Prüfung der Abrechnung mitschicken, da die letzte Abrechnung auch schon falsch war.
Am gleich Tag als wir den Brief rausgeschickt haben, rief unser alter Vermieter an. Er bräuchte unsere neue Adresse um uns die Abrechnung zu zuschicken und unsere Bankdaten um die zu viel gezahlten 15 Euro und ein bisschen zu überweisen.
Wir teilten ihm mit dass eh ein Brief mit der Adresse zu ihm auf dem Weg sei.
Heute kam nun sein Brief, in dem nur stand, dass wir ein Guthaben von 150 Euro hätten und er uns die Abrechnung laut Mietvertrag spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitteilen würde.
Ich weiß dass er dies gesetzlich auch erst braucht. Aber er hat die Abrechnung ja schon vorliegen und er fühlt sich jetzt auf den Schlips getreten weil wir die Abrechnung prüfen möchten und behält sie deswegen ein. Alle anderen Mieter werden die Abrechnung jetzt schon haben und unsere behält er ein. Haben wir da irgendeine Möglichkeit das doch irgendwie noch zu beschleunigen?
Danke schon im Voraus für eine Antwort.
Viel Dank
Svenja G.
18. Januar 2017 - 17:27
Hallo Svenja,
das Gesetz gesteht dem Vermieter 12 Monate zu. Es ist offen gesagt auch etwas unglücklich, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung mit Druck (wir wollen prüfen!) bis Ende Januar einfordern – 11 Monate eher als der Gesetzgeber fordert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Januar 2017 - 19:17
Danke für die schnelle Antwort.
Aber er hat die Abrechnung ja schon fertig und alle anderen Mieter haben diese ja schon erhalten. Kann der Vermieter nur uns diese vorenthalten bis zum Ende des Jahres?
Svenja G.
10. Februar 2017 - 16:53
Welche Fristen gibt es für die Rückzahlung von zu viel gezahlten Betriebskosten.
Ich bin seit über einem Jahr ausgezogen, haben nun vor 4 Wochen endlich die Betriebskostenabrechnung erhalten.
Ich habe ein Guthaben von 1500€.
Nun wird mir dieses Geld, trotz mehrmaliger schriftlichen Aufforderung, nicht überwiesen.
Gibt es hier Fristen?
Danke
19. Juni 2017 - 13:40
Guten Tag Herr Hundt,
ich wohne seit dem 01.08.2017 in einer neuen Mietwohnung, die Übergabe der alten Wohnung erfolgte zum 15.10.2016.
Ich habe zuletzt im September 2014 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 (Jahr des Einzugs) erhalten, seitdem aber nie wieder eine Nebenkostenabrechnung gesehen.
Kann ich hier die Vorauszahlungen zurückfordern?
Da ich die Rückzahlung der Mietkaution anfordern möchte, würde ich dies gerne direkt in einem “Rutsch” erledigen.
Besten Dank vorab für Ihre Rückmeldung!
19. Juni 2017 - 20:30
Hallo Sarah,
mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben. Für Ihren individuellen Fall sollten Sie sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Zurückfordern und zurückbekommen sind ja auch noch zwei verschiedene Dinge.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. November 2017 - 15:43
Hallo,
mein Sohn hat von Juli 2016 bis Ende Dezember 2016 eine Wohnzng gemietet. Nebenkosten waren 200€ + 70€ Heizung. Er ging davon aus eine hlhere Rückzahlung zu bekommen.
Heute rief ihn die Vermieterin an und teilte ihm mit das er lt. Abrechnung 45€ nachzahlen muss. Mein Sohn sagte er würde erst die schriftliche Abrechnung prüfen.
Darauf meinte die Exvermieterin das sie ja auch noch die Heizkosten berechnen müsse, dieses aber aus persönlichen Gründen erst im Mai passieren würde.
Regulär müssten diese aber doch längst vorliegen da die doch im Dezember 2016 bei Auszug abgelesen werden mussten.
Wie soll mein Sohn nun weiter vorgehen? Von der Kaution wurden ebenfalls 300€ einbehalten.
Mit freundlichem Gruß M.F.
1. Februar 2018 - 19:25
Hallo, wir wohnen seid fast 2 Jahren in dieser Wohnung mit 3 Personen. Zahlen jeden Monat eine Nebenkostenvorauszahlung von 250 Euro.Der Vermieter teilte bei Einzug mit…er macht nie eine Nebenkostenabrechnung. Er hätte immer 250 Euro kassiert und das hätte immer gut gepasst. Jetzt hat er mir die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt.Seine Tochter wird einziehen. Er hat ihr MEINE Einbauküche versprochen..da es angeblich seine wäre.Leider konnte ich belegen…daß ich die Küche vom Vormieter abgekauft habe. Einen Tag später teilt er mir mit …er hätte den Zählerstand kontrolliert und festgestellt…ich müßte jede menge Heizkosten für die 2 Jahre nachzahlen.Ich habe keine Ahnung…wie der Zählerstand war als ich einzog…auch keine Möglichkeit zwischendurch zu kontrollieren da ich nicht weiß wo der hängt. Auch konnte ich keine Zählerstände der Vormieter bekommen…da diese selber nie eine Abrechnung oder einen Zählerstand gesehen haben.Somit kann mein Vermieter mir jede Abrechnung in Rechnung stellen wie er will…keiner kann das überprüfen.Was kann ich tun?
2. Februar 2018 - 10:01
Hallo Doris,
verweisen Sie auf die Abrechnungsfrist und machen Sie deutlich, dass Sie für beiden Jahre eine Nebenkostenabrechnung wünschen.
Mehr auch hier: https://www.nebenkostenabrechnung.com/vermieter-erstellt-keine-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Dezember 2018 - 09:01
Hallo Herr Hundt
Ich bin zum 15.6.2018 aus einer Mietwohnung ausgezogen jetzt habe ich eine Nebenkostenabrechnug vom Vermieter bekommen die vom 1.1.2017-31.12.2017 berechnet ist !
Jetzt die Frage muss ich jetzt noch ein Jahr warten bis er die nächste Abrechnung macht für 2018 oder kann ich ihn auffordern das halbe Jahr jetzt Schon zu berechnen ? Habe die Wohnung nämlich kaum genutzt und im 2017 Jahr schon ein Guthaben von 270€!
Mit freundlichen Grüßen
R.T
2. Dezember 2018 - 10:03
Hallo Rouven,
das Kalenderjahr 2018 muss der Vermieter bis Ende 2019 abrechnen, Hier brauchen Sie also noch Geduld.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. Dezember 2018 - 16:00
Danke für die schnelle Antwort !
Also obwohl ich ausgezogen bin ich jetzt ein Jahr warten bis ich die Abrechnung für 2018 bekomme 😅? Ist das denn normal das man fast ein Jahr warten muss auf die Abrechnung ?
Besteht denn irgendwie die Möglichkeit den Vermieter aufzufordern die früher zu machen ?
Mit freundlichen Grüßen
5. Dezember 2018 - 17:37
Hallo Rouven,
auffordern können Sie, es gilt aber die gesetzliche Abrechnungsfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. März 2020 - 16:03
Hallo Herr Hundt!
Bin zum 30.09.2018 ausgezogen!
Abrechnungszeitraum ist der 01.04. bis zum 31.03.
Bis Jetzt habe ich noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Diese muss mir doch der EX-Vermieter bis zum 31.03. zugestellt haben?
Ab dem 01.04. kann ich doch dann meine Vorausszahlungen fur den April 18 – September 18
komplett zurückfordern oder?
29. März 2020 - 10:05
Hallo Carsten,
ja, der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel 12 Monate. Fordern Sie den Vermieter erstmal auf eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Oktober 2020 - 00:02
Hallo Herr Hundt,
es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit 2 Mietparteien. Am 31.12.2019 wurde das Mietverhältnis seitens einer Mietpartei fristgerecht gekündigt. Die Betankung der Ölheizung erfolgte im 2. Quartal 2019. Ich und die andere Mietpartei sind gemäß Mietvertrag für die Selbstbetankung verantwortlich und rechneten selbstständig, also ohne Betriebskostenabrechnung seitens des Vermieters, untereinander ab. Jede Mietpartei übernahm stets den Verbrauch pauschal zu je 50 %. Zum 31.12.2019 zahlte ich den Differenzbetrag an den Mieter vor seinem Auszug wegen Überzahlung der restlichen Tankbefüllung.
Ab dem 01.01.2020 wurde die leerstehende Wohnung in den Wintermonaten weiter beheizt, ohne dass der Vermieter die anteiligen Kosten bis dato übernommen hat. Aufgrunddessen hatte ich den Vermieter mehrmals schriftlich aufgefordert, die laut Mietvertrag anteiligen Kosten in Höhe von 50 % an mich zu überweisen. Der Vermieter hatte auf meine Schreiben nicht reagiert. Im 2. Quartal 2020 musste Heizöl nachbestellt werden. Diese Rechnung bezahlte ich zu 100 % und forderte den Vermieter abermals auf, die Kosten anteilig mit 50 % zu übernehmen und den Betrag zu überweisen. Nachdem keine Überweisung erfolgte, mahnte ich meinen Vermieter zweimal an, dass ich bei Untätigkeit die Miete in Höhe der anteiligen Tankbefüllung, also 50 %, mindern würde. Trotz der Abmahnungen erfolgte keine Reaktion, sodass ich den anteiligen Betrag in voller Höhe mit dem Mietzins verrechnet habe, d. h. volle 4 Monate keine Miete zahlte. Nun droht der Vermieter mit fristloser Kündigung.
Frage: Habe ich auf die Zurückbehaltung der vollen Miete (4 Monate) Anspruch oder habe ich tatsächlich einen Mietrückstand bewirkt?
Anmerkung: Die leerstehende Wohnung wird jetzt erst nach 9 Monaten Leerstand neu vermietet.
Mit freundlichen Grüßen
10. Oktober 2020 - 14:35
Hallo Monika,
es ist sehr ungewöhnlich, dass die Heizöllieferung und Abrechnung nicht über den Vermieter erfolgt. Hier stellt sich mir schon die Frage, ob das überhaupt zulässig ist. Vermutlich nicht. Ich kann Ihre Fragen hier leider nicht per Kommentar beantworten. Nur soviel: Die Kosten für den Leerstand zahlt natürlich der Vermieter – Sie verfolgen also den richten Gedanken. Wenn Sie sich nicht einigen können, sollten Sie die Sache einem Anwalt übergeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. Oktober 2021 - 00:56
Sehr geehrter Herr Hundt,
Mein Ex-Partner und ich hatten uns 2020 getrennt. Er zog zum 31.10. aus und das gemeinsame Mietverhältnis wurde als alleinige Mieterin auf mich übertragen. Nun habe ich die Nebenkostenabrechnung erhalten und die Hausverwaltung gebeten 50% der Rückzahlungskosten an meinen ehemaligen Mitmieter weiterzuberechnen, da ich nur für 50% bis einschließlich Oktober aufkomme. Daraufhin wurde mir mitgeteilt, in Rücksprache mit dem Vermieter, dass ich gesamtschuldnerisch hafte und den kompletten Betrag zu zahlen habe, was auch okay ist. Bekomme ich dennoch die Kosten von meinem Ex zurück und wenn er sich weigert, kann ich erfolgreich rechtliche Schritte geltend machen?
Herzlichen Dank!
18. Oktober 2021 - 11:37
Hallo Juliane,
schauen Sie, was Sie in der Entlassungsvereinbarung dazu vereinbart haben. Übernehmen Sie als verbleibende Mieterin alle Rechte und Pflichten – auch für die Vergangenheit? Lassen Sie die Entlassungsvereinbarung bei Bedarf rechtlich prüfen, um zu erfahren, ob Sie Ihren Ex-Partner an den Kosten beteiligen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Oktober 2021 - 12:51
Hallo Herr Hundt,
Herzlichen Dank für die schnelle Rückmeldung.
Leider gibt es keine Entlassungsvereinbarung. Dazu gibt es keine Regelung.
Freundliche Grüße
Juliane Funke
19. Oktober 2021 - 09:22
Hallo Juliane,
wie wurde der Mieter denn auf dem Vertrag entlassen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Januar 2023 - 02:01
Hallo Herr Hundt!
Ich habe in die Zeitraum Januar- Dezember 2020 in gleichem Haus mit meiner Vermieter gewohnt.
Als er hat ein solches Temperament habe ich danach umgezogen. (Nach 30 Dezember 2020)
Mehrermals habe ich versucht von meinem Vermieter die Nebenkostenabrechnung haben aber er hat meine Briefen mit Absicht nicht geantwortet.
Was soll ich jetzt machen ??
Ich bitte Sie um einen Vorschlag.
Vielen Dank für ihre Verständnis
Mit freundlichen Grüßen
Elis.P
2. Januar 2023 - 16:05
Hallo Elis,
hier haben wir uns mit der Frage befasst: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt