Offenlegung verdeckter interner Rechenschritte in der Nebenkostenabrechung?

Um dem Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu zustellen, muss der Vermieter eine große Menge an Informationen und Kosten aufbereiten.

Der Vermieter muss Berechnungen vornehmen, die dem Mieter zum Teil verborgen bleiben.

In diesem Artikel geht es um die Offenlegung verdeckter interner Rechenschritte in der Nebenkostenabrechung.

Eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung enthält folgende Mindestangaben:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe des Verteilerschlüssels
• Berechnung des Nebenkostenanteils des Mieters
• Angabe der Vorauszahlungen des Mieters
• Angabe von Nachzahlungsbetrag / Guthaben

Mehr zu den Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung.

Was sind interne Rechenschritte?

In der Abrechnungspraxis gibt es oft Streit, ob der Vermieter verpflichtet ist, auch notwendige interne Rechenschritte gegenüber dem Mieter offen zu legen. Diese Fallgestaltung ergibt sich dann, wenn der Vermieter beispielsweise aus den jahresübergreifenden Abrechnungen des Energieversorgungsunternehmens (z.B. Mai 2013/Mai 2014) die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Nebenkosten errechnet, da er gegenüber dem Mieter als Abrechnungsjahr das Kalenderjahr vereinbart hat.

Um die Abrechnung gegenüber dem Mieter zu erstellen, muss der Vermieter die unterjährigen Abrechnungen des Energieversorgers auf die einzelnen Monate umrechnen. Manch ein Mieter stellt sich auf den Standpunkt, dass er auch über diese internen Rechenschritte informiert werden müsste.

Der Bundesgerichtshof hat dieser Einschätzung eine Absage erteilt (BGH Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13). Eine Nebenkostenabrechnung sei nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter diese Zwischenschritte nicht offen gelegt hat. Er verwies den Mieter darauf, dass die Nebenkostenabrechnung durch die unterbliebene Offenlegung der rechnerischen Zwischenschritte nicht beeinträchtigt werde. Dem Mieter werde der für seinen Abrechnungszeitraum maßgebliche Gesamtbetrag mitgeteilt.

Andere Situation: Nicht umlagefähige Nebenkosten / bereinigte Gesamtkosten

Die Situation ist nicht mit der Situation vergleichbar, bei der der Vermieter bei Angabe der Gesamtkosten einer Abrechnungsposition auch einzelne, nicht umlagefähige Kostenanteile angeben muss. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auch nicht umlagefähige Kostenanteile, um die die Nebenkostenabrechnung gegenüber den Mieter bereinigt wird, in der Nebenkostenabrechnung darzustellen (BGH Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, Fundstelle WuM 2013, 734).

Weiterführender Link: Muss Vermieter nicht umlagefähige Nebenkosten / bereinigte Gesamtkosten offen legen?