Muss Vermieter bei hohen Leerständen Verbrauchsanteil kürzen und Festkostenanteil erhöhen?

Bei hohem Leerstand in einem Gebäude verschieben sich die Kosten in der Regel zu Ungunsten der verbliebenen Mieter. Der Vermieter muss die Nebenkosten für die Leerstände zahlen und ist daher daran interessiert, diese gering zu halten. Das tut er, in dem er gerade bei der Heizkostenabrechnung die verbrauchsunabhängigen Kosten klein hält (z.B. auf dem Minimum von 30%).

Auf der anderen Seite ist es verständlich, wenn die wohnenden Mieter bei hohen Leerständen den Verbrauchsanteil kürzen und den Festkostenanteil erhöhen möchte.

In diesem Artikel geht es um die Möglichkeiten der Kostenverteilung für Mieter und Vermieter (bei hohem Leerstand).

Mehr zur Heizkostenabrechnung: Heizkostenabrechnung: A bis Z

BGH: Verbrauchsanteil hat auch bei Leerstand Bestand

In einem Fall des BGH ging es um ein Mehrfamilienwohnhaus, in dem nur noch wenige Wohnungen belegt waren. Infolge des Leerstandes arbeitete die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage im Vergleich zum geringen Verbrauch der wenig verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig. Daraus ergaben sich Kostenverschiebungen zu Lasten der anderen Mieter. Auf ihnen ruhte die gesamte Kostenlast, die vorher auf alle Mieter verteilt war.

Der Bundesgerichtshof stellte dazu fest, dass auch bei hohen Wohnungsleerständen die Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten mit dem vereinbarten Verbrauchsanteil Bestand hat (BGH Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14).

Treuepflicht gebietet Anpassung im Einzelfall

Der Vermieter könne allenfalls im Rahmen seiner mietvertraglichen Treuepflicht verpflichtet sein, im Einzelfall den Verbrauch ausnahmsweise auf den gesetzlichen Mindestverbrauchsanteil von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um auf diesem Weg die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen. Rechtsgrundlage hierfür sind §§ 241 II, 242 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, auf die Rechte und Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Maßgeblich kommt es dazu auf die Umstände im Einzelfall an. Pauschale Vorgaben gibt es nicht.

So erfolgte die Anpassung im BGH-Fall

Hohe Leerstände könnten in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung fehlt. Im Fall des BGH hatte die Vermieterin in Anwendung des § 8 Abs. 1 HeizkostenV bereits den für den Mieter günstigsten Maßstab (50 %) gewählt. Davon machte sie lediglich die Hälfte geltend. Für die 50 m² große Wohnung ergab sich für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 € ergibt.

Zugleich wies der BGH darauf hin, dass die Vermieterin – die für die leerstehenden Wohnungen keinerlei Mieteinnahmen verzeichnete – bereits über den Wohnflächenanteil erhebliche Kosten zu tragen hatte. Sie musste es insoweit ihrerseits gleichfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursachte.

Insgesamt erscheint es dem BGH in diesem Fall daher zumindest nicht unangemessen, dass auch die verbliebenen Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen hatten. Eine darüberhinausgehende Kürzung des Verbrauchsanteils kam nicht in Betracht.

Änderungsoptionen beim Verbrauchsanteil

a. Optionen des Vermieters

Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Leerstand den Vermieter nicht verpflichtet, einen vereinbarten Abrechnungsmaßstab einseitig zu ändern. Nach § 556a II BGB kann er ihn ändern, um dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung zu tragen, muss es aber nicht. Eine Änderung wäre auch unpraktikabel, da ein Leerstand kurzzeitig vermietet werden könnte und somit erneut eine Änderung vorzunehmen wäre.

Auch die Heizkostenverordnung sieht für leer stehende Räume keine Ausnahmeregelung vor. Das gelte auch für die Abrechnung der Grundkosten nach der Wohnfläche (BGH WuM 2004, 151).

b. Option des Mieters

§ 560 III BGB erlaubt es beiden Parteien, insbesondere dem Mieter, nach einer Jahresabrechnung die bislang vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anzupassen. Dieser Fall betrifft aber das veränderte eigene Verbrauchsverhalten, nicht den Fall, dass der Verbrauchsanteil infolge äußerer Umstände angestiegen ist.

Weiterführender Link: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand

Weiterführender Link: Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand