Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel sind keine umlagefähigen Nebenkosten

Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, muss der Vermieter die bis zum Auszug in der Wohnung des Mieters angefallenen Nebenkosten abrechnen. Wegen des Energieverbrauchs von Strom, Gas und Wasser muss der Vermieter zwangsläufig eine Zwischenablesung vornehmen. Findige Vermieter stellen dem Mieter die Kosten für die Zwischenablesung als Nebenkosten in Rechnung.

Wir zeigen hier, ob der Vermieter die Kosten für die Zwischenablösung zu den umlegbaren Nebenkosten gehören oder nicht. Ein wichtiger Artikel für Mieter und Vermieter.

 

So urteilte der BGH zu den Kosten der Zwischenablesung

Der Bundesgerichtshof hat diesen Streit mit klaren Worten entschieden (BGH Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07, Fundstelle WuM 2008, 85). Die Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Nebenkosten, die anlässlich des Auszugs eines Mieters vor dem Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Nebenkosten. Vielmehr handelt es sich um Verwaltungskosten, die der Vermieter zu tragen hat.

§ 9b Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, bei einem Nutzerwechsel eine solche Zwischenablesung vorzunehmen. Das Gesetz sagt aber nichts dazu, wer die dafür anfallenden Kosten zu tragen hat.

Ablesekosten sind begrifflich keine Nebenkosten

Die BGH-Entscheidung ist nachvollziehbar und ergibt sich aus dem Gesetz. Nach der Definition des § 556 Abs. I S. 2 BGB und § 1 Ab. II Betriebskostenverordnung sind umlagefähige Nebenkosten (Betriebskosten) nur solche Kosten, die dem Vermieter durch die Unterhaltung der Immobilie fortlaufend und damit regelmäßig entstehen. Zwischenablesekosten anlässlich eines Auszugs eines Mieters sind einmalige Kosten, die gerade nicht fortlaufend entstehen. Diese Kostenposition entspricht also nicht der Definition des Begriffs der Nebenkosten. Einmalige, anlassbedingte Kosten sind keine Nebenkosten.

Da es sich begrifflich bereits nicht um umlagefähige Nebenkosten handelt, kann der Vermieter mit dem Mieter auch nicht die Umlagefähigkeit vereinbaren. § 556 Abs. IV BGB verbietet eine zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarung. Letztlich ist es der Streit nicht wert, argumentativ ausgetragen zu werden. Zwischenablesekosten sind in aller Regel ein überschaubarer Kostenfaktor. Soweit eine Vereinbarung trotz alledem gewünscht ist, soll sie als offen ausgewiesener Teil der Grundmiete möglich sein (Schmid, Mietnebenkosten 10. Aufl. R. 5517).

Vermieter ist nicht zur vorzeitigen Teilabrechnung verpflichtet

Auch wenn der Vermieter eine Zwischenablesung vornimmt, ist er nicht verpflichtet, dem ausgezogenen Mieter eine vorzeitige Zwischenabrechnung zu erteilen. Vielmehr kann er das Abrechnungsjahr abwarten. Der Mieter hat auch kein Recht, eine solche Zwischenabrechnung einzufordern. Meist ist der Vermieter ohnehin erst in der Lage, nach Kenntnis sämtlicher Abrechnungspositionen und damit nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Informativ: Nebenkostenabrechnung: Teilabrechnung nach Mieterwechsel

Informativ: Nebenkostenabrechnung bei vorzeitigem Auszug des Mieters (vor Ende der Kündigungsfrist)