Jetzt erst die Nebenkostenabrechnung des vorletzten Jahres bekommen? Die Hausverwaltung verschickt die Nebenkostenabrechnung zu spät? Das ist kein Einzelfall. Allerdings sind die Vermieter hier erstmal in der Verantwortung, denn sobald eine Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart ist, muss über die Vorauszahlung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden. Erhält der Mieter seine Nebenkostenabrechnung verspätet bleibt der Vermieter erstmal auf etwaigen Nachforderungen sitzen, soweit im Einzelfall keine besondere Ausnahme greift, die eine Verspätung zulässt oder entschuldigt.
Erstellt die Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung verspätet und versäumt damit die Abrechnungsfrist, stellt sich daher die Frage inwieweit der Vermieter die Verantwortung trägt. Was gibt es für Vermieter- und Mieterrechte in einem solchen Fall? Was ist, wenn der Vermieter die Hausgeldabrechnung von der WEG-Hausverwaltung erst nach der Abrechnungsfrist bekommt? Hier erhalten Sie die Antworten.
Inhalt: Nebenkostenabrechnung: Verspätung durch Hausverwaltung
I. Grundsätzliches zur verspäteten Nebenkostenabrechnung
II. Verspätung durch Hausverwaltung
- Verspätete Hausgeldabrechnung der WEG- Hausverwaltung
- Verspätete Nebenkostenabrechnung von Hausverwaltung bekommen
III. Fazit und Rechtsfolgen der verspäteten Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung
I. Grundsätzliches zur verspäteten Nebenkostenabrechnung
Bei einer Nebenkostenabrechnung für ein längst vergangenes Jahr, muss man erst einmal prüfen, ob es sich tatsächlich um eine verspätete Nebenkostenabrechnung handelt oder ob nicht ein zulässiger Grund für die Verspätung bestand. Dann je nachdem ergeben sich die Rechtsfolgen.
Beispiel:
Gibt es bisher keine Jahresabrechnung über die vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für das Kalenderjahr 2016 und bekommt der Mieter die Abrechnung im Juni 2018, ist rechtlich die Abrechnungsfrist abgelaufen: Der Mieter muss nämlich nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung übermittelt bekommen haben.
- Bei dem Abrechnungszeitraum 2016 wäre das dann der 31.12.2017 gewesen. Da die Abrechnung aber erst im Juni 2018 kam, sind die Nachforderungen des Vermieters aus der Abrechnung regelmäßig ausgeschlossen. Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnungträgt der Vermieter. Der Ausschluss greift aber nicht, wenn die Verspätung nicht vom Vermieter zu vertreten ist: So, zum Beispiel für die Fälle, in denen die Verspätung nicht die Schuld des Vermieters war und er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Gab es also hier einen solchen Grund bei der Abrechnung 2016, kann der Vermieter trotz des Ablaufs der Ausschlussfrist noch Nachforderungen stellen.
Typisches Beispiel für Verspätungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sind hier etwa nachträgliche Korrekturen oder Ergänzungen bei der Nebenkostenabrechnung, weil für eine bestimmte Nebenkostenposition erst nach der Abrechnungsfrist Nachberechnung eingehen. Auch dann, wenn die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend neu festsetzt und der Vermieter diese Kosten deshalb auch erst nachträglich verlangen kann, trägt er keine Schuld an der Verspätung (LG Rostock, Urteil vom 27.2.2009, Az.: 1 S 200/08). Solche Gegebenheiten sind außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters, so dass eine Ausnahme gerechtfertigt ist: Der Vermieter muss das Recht haben auch nachträglich noch Nebenkosten abzurechnen. Weitere Beispiele zu den verschiedenen Ausnahmetatbeständen finden Sie hier: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Hinweis:
Die gesetzliche Regelung zur Abrechnungsfrist und die entsprechende Ausnahmeregelung zum Forderungsausschluss sind abschießend. Das bedeutet die Abrechnungsfrist kann nicht verlängert und die Gründe der Ausnahmeregelung können nicht erweitert werden. Eine Änderung der Abrechnungsfrist kann im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Genauso sind Abmachungen oder Versprechen zwischen Mieter und Vermieter unwirksam, bei denen sich der Mieter verpflichtet aus einer verspäteten Nebenkostenabrechnung noch Nachforderungen zu bezahlen (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
II. Verspätung durch Hausverwaltung
Für die Zurechnung der Verantwortlichkeit des Fehlverhaltens einer Hausverwaltung bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung muss man allerdings unterscheiden:
- Handelt es sich um eine verspätete Hausgeldabrechnung der WEG-Hausverwaltung als Grund für die Verspätung?
oder
- Handelt es sich um eine verspätete Nebenkostenabrechnung die direkt von einer Hausverwaltung oder einem Abrechnungsunternehmen an den Mieter übersendet wurde.
1. Verspätete Hausgeldabrechnung der WEG- Hausverwaltung
Vermieter einer Eigentumswohnung sind darauf angewiesen, dass sie selbst die Nebenkostenabrechnung vom WEG-Hausverwalter rechtzeitig erhalten. Kommt diese zu spät stellt sich die Frage nach der Verantwortung für die Verspätung.
Der Bundesgerichtshof hat dazu festgestellt, dass der Vermieter nicht für die Verspätung der Hausverwaltung haftet (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15): Eine solche Haftung wäre nämlich nur anzunehmen, wenn die Hausverwaltung ein sogenannter Erfüllungsgehilfe des Mieters wäre. Ein Erfüllungsgehilfe ist eine beauftragte dritte Person, eine Firma oder ein Unternehmen dessen man sich bedient, um eigene Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Der Vermieter haftet für jedes Fehlverhalten seines Erfüllungsgehilfen als wäre es sein eigenes, denn er muss den beauftragten Dritten bezüglich der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten überwachen und rechtzeitig für deren Erfüllung sorgen. Die Hausverwaltung einer Wohnungseigentumsanlage (WEG- Hausverwaltung) ist bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Mieter aber kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Sinne des § 278 BGB. Der Vermieter muss sich daher ein Verschulden der WEG- Hausverwaltung nicht zurechnen lassen.
Wird die Nebenkostenabrechnung bei der Hausgeldabrechnung also von der WEG- Hausverwaltung verspätet übersendet, hat der Vermieter das nicht zu vertreten und kann trotzdem noch seine Nachforderung verlangen (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15).
Achtung Ausnahme:
Ist es Gang und Gebe, dass die Abrechnung immer verspätet ist und weiß der Vermieter daher aus früheren Erfahrungen, dass die Hausverwaltung nicht rechtzeitig abrechnet, hat er die verspätete Abrechnung zu vertreten, wenn er nichts unternimmt, um die Verspätung zu verhindern (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15). Als Vermieter hat man nämlich die Möglichkeit auf eine rechtzeitige Hausgeldabrechnung zu drängen oder auf die Vornahme der Abrechnung zu klagen. Bleibt der Vermieter in einem solchen Fall auf seiner Nachforderung gegen die Mieter sitzen, weil die Hausgeldabrechnung zu spät kam, hat er grundsätzlich auch keinen Schadensersatzanspruch gegen die WEG- Hausverwaltung für die offenen Nachforderungen.
2. Verspätete Nebenkostenabrechnung von Hausverwaltung bekommen
Ist die WEG-Hausverwaltung auch für das Sondereigentum und die Erstellung der Nebenkostenabrechnung zuständig, ist sie Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB des Vermieters. Das gleiche gilt für alle anderen beauftragten Dritten, wie zum Beispiel unabhängige Hausverwaltungen oder Verwalter und Abrechnungsfirmen, denen sich der Vermieter für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung bedient.
Das bedeutet, der Vermieter haftet bei eine Verspätung durch eine solche Hausverwaltung wie für eigenes Fehlverhalten gemäß § 276, 278 BGB (vgl. obige Ausführungen): So zum Beispiel für die Verspätung bei einer zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragten Abrechnungsfirma, wenn er sich nicht rechtzeitig und mit der gebotenen Nachhaltigkeit darum bemüht hat, die Firma zur rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten (so Amtsgericht Rudolstadt, Urteil vom 16.02.2012, Az.: 1 C 529/11).
Der Vermieter kann keine Nachforderungen aus der verspäteten Nebenkostenabrechnung einer Hausverwaltung oder eines Abrechnungsunternehmens verlangen kann, dass von ihm zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragt wurde.
Achtung Ausnahme:
In den Fällen, in denen selbst der Erfüllungsgehilfe die Verspätung nicht zu vertreten hat. kann auch die Verantwortlichkeit des Vermieters abgelehnt werden mit der Folge, dass die Ausnahme der Ausschlussfrist greift. Das ist z.B. der Fall wenn „die vom Vermieter beauftragten, regelmäßig kontrollierten und angemahnten Abrechnungsfirmen oder der für ihn tätige Verwalter wegen länger dauernder technischer Defekte im Bürobetrieb oder Krankheitsausfalls nicht zur rechtzeitigen Bearbeitung in der Lage sind und der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist auf die Verzögerung hinweist (zit. Wall in Betriebskosten-Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1877, Sternel, ZMR 2001, 937 ff.).
III. Fazit und Rechtsfolgen der verspäteten Nebenkostenabrechnung durch Hausverwaltung
In den Fällen in denen der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erstellt, weil er trotz seiner Bemühungen die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten hat, greift der Ausnahmetatbestand zur Ausschlussfrist: Der Vermieter kann also seine Nachforderungen trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch stellen (vgl. oben Punkt II. 1.).
In allen anderen Fällen bei einer Verspätung durch die Hausverwaltung (vgl. oben Punkt II. 2.), in denen die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist beim Mieter zugeht, ist der Vermieter grundsätzlich mit seinem Nachforderungsrecht ausgeschlossen. Hier haben Vermieter und Mieter folgende Rechte:
- Der Mieter hat das Recht die Zahlung einer Nebenkostennachforderung zu verweigern. ein eventuelles Guthaben muss auch nach Fristablauf immer ausgezahlt werden. Ebenso hat der Mieter das Recht Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben, denn auch die verspätete Nebenkostenabrechnung muss formell und materiell wirksam sein. Der Mieter hat also auch trotz Verspätung sein volles Widerspruchsrecht.
- Der Vermieter kann je nach Vertragsart und Fehlverhalten seiner Hausverwaltung, die als Erfüllungsgehilfe tätig war ((vgl. oben Punkt II. 2.), Schadensersatz für die durch die Verspätung entgangene Nebenkostennachforderung verlangen. Die Hausverwaltung hat nämlich im Regelfall durch die verspätete Erstellung und Übermittlung der Abrechnung für den Mieter ihre Vertragspflicht verletzt.
3. Mai 2018 - 19:30
Hallo,
habe eine verspätete Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Vermieter behauptet wegen Softwareproblemen und überdurchschnittlichen Krankstand
habe er die Verspätung nicht zu vertreten. Ist der Vermieter beweispflichtig , dass seine Behauptungen stimmen?
Mit freundlichen Grüßen
4. Mai 2018 - 06:29
Hallo Mackenbrock,
beide Gründe sind Probleme des Vermieters, aber keine Rechtfertigung Ihnen gegenüber für die Verspätung der Nebenkostenabrechnung. Wenn die Hausverwaltung die Verspätung zu vertreten hat, dann steht diese im Risiko. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. November 2018 - 23:47
Hallo,
ich habe dreieinhalb Jahre in einer Wohnung gewohnt. ab 1. März 2015 bis 15. August 2018. In dieser Zeit habe ich keine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten. Meistens zahlte ich mehr als nötig, um die tatsächlichen Kosten zu decken. Habe ich das Recht, die Differenz von 2015, 2016 und 2017 zu verlangen? Hat der Vermieter das Recht, auf die 2018 Nebenkostenabrechnung zu warten, um mich für die vergangenen Jahre zu schicken?
22. November 2018 - 14:01
Hallo Osama,
hier die Lösung für Sie: Zurückfordern von Nebenkostenvorauszahlungen durch Mieter nach Auszug (Vermieter rechnet Nebenkosten nicht ab)
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Dezember 2018 - 14:59
Hallo Herr Hundt,
unser Vermieter hat letztes Jahr sein Haus verkauft und somit haben wir einen neuen Vermieter.
Unser Ex Vermieter hatte eine Hausverwaltung beauftragt zur Nebenkostenabrechnung. Diese ist von 2017 nicht eingegangen.
Wenn diese bis zum 31.12.2018 nicht bei uns eimgegangen ist, können wir dann die Vorauszahlungen zurückverlangen und wenn ja von wem? Von dem ehemaligen Vermieter oder der eingesetzten Hausverwaltung?
Danke Ihnen schon mal für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
19. Dezember 2018 - 16:38
Hallo Thomas,
hier eine Hilfe für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/rueckforderung-der-nebenkostenvorauszahlung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Juni 2019 - 14:22
Hallo,
Kann ich als Eigentümer einer ETW in einer ETW Gemeinschaft, der Hausverwaltung eine Frist setzen? Z. B. wenn ich die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum haben möchte. Bzw. könnte man sowas in die Teilungserklärung über die Eigentümerversammlung eintragen lassen?
Im Voraus Danke für die Hilfe!
17. Juni 2019 - 15:06
Hallo Marcus,
eine solche Frist würde man typischerweise in den Verwaltervertrag schreiben. Die Teilungserklärung können nur alle Eigentümer gemeinsam ändern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Juni 2019 - 20:52
Wir wohnen in einer Anlage mit 13 Parteien zur Miete. Unser Vermieter ist Eigentümer der von uns gemieteten Wohnung. Die Hausverwaltung hat die Nebenkostenabrechnung für 2017 laut dem uns vorliegenden Schreiben erst am 03.02.2019 erstellt. Wir haben aber erst im Mai 2019 die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und sollen nun knapp 400 Euro nachzahlen. Ist das überhaupt noch rechtens oder ist die Frist nicht längst abgelaufen ?
Vielen Dank im Vorraus !
24. Juni 2019 - 13:16
Hallo Paul,
über das Kalenderjahr 2017 muss der Vermieter i.d.R. bis Ende 2018 abrechnen, ansonsten kann er keine Nachzahlung mehr fordern. Aber es gibt auch Ausnahmen: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-vermieter-hat-die-verspaetung-nicht-zu-vertreten/
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Juni 2019 - 22:19
Hallo Herr Hundt,
ich bin aus meiner ex-Wohnung Ende April 2018 ausgezogen und bis heute habe ich die Hälfte meiner Kaution noch nicht zurückbekommen, weil die Nebenkostenabrechnung für Jan – Mai 2018 laut meinen Vermieter noch nicht vorliegt. Ist es normal oder soll ich es rechtlich prüfen?
Vielen Dank!
25. Juni 2019 - 07:36
Hallo Katharina,
das ist normal – insbesondere, wenn eine Nachzahlung erwartet wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Juli 2019 - 11:37
Hallo,
die Hausverwaltung hat eine Vorauszahlung aus dem Jahr 2018 einbehalten, weil offenbar 2012 eine Vorauszahlung falsch gebucht wurde und ich bei der Abrechnung für 2012 diese offenbar zuviel zurück bekommen habe und ich offenbar seit 6 Jahren eine Vorauszahlung um Rückstand bin.
Kann die Hausverwaltung nach so langer Zeit meinem Vermieter diesen Rückstand von meinen Vorauszahlungen 2018 abziehen?
Vielen Dank
18. November 2019 - 14:44
Hallo,
ich bin Vermieter und mein damaliger Mieter J ist im November 2017 ausgezogen. Für seine Abrechnungsperiode von April bis November 2017 wurde bisher noch keine Nebenkostenabrechung erstellt, da im August 2019 auch noch ein Verwalterwechsel stattgefunden hat. Der “neue” Verwalter V muss für den Vormieter die Nebenkostenabrechnung, ebenso für 2018 und 2019 für den Nachmeiter S. Auch die Nebenkostenabrechungen für S sind bisher nicht erstellt worden. Der Verwalter V hat bisher keine Eigentümerversammlung einberufen als auch keine jährlichen Wirtschaftspläne erstellt lt. WEG. Muss mein damaliger Mieter J noch evtl. Nebenkosten-Nachzahlungen leisten, und wenn nicht, bleibe ich als Vermieter dann darauf hängen ? Kann ich den Verwalter in Regress nehmen ? Wie kann die Hausgemeinschaft diesen Verwalter los werden ? Was kann ich tun?
Viele Grüße Achim
21. November 2019 - 21:10
Hallo Achim,
ich kann Ihnen hier nur den allgemeinen Tipp geben, dass Sie Ihren Mieter auf dem Laufenden halten und mitteilen sollten, dass Sie kein Verschulden trifft, da Sie auf die WEG-Abrechnung warten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Januar 2020 - 11:53
Hallo Herr Hundt,
seit 01.01.2018 bin ich Eigentümer einer Wohnung. Bis heute habe ich keine Abrechnung für das Jahr 2018. Es wurde oftmals schon dem Hausverwalter mitgeteilt. Ende 2019 konnte die Verwaltung aus “Gesundheitlichen Gründen” nicht weitermachen und es kam eine neue Hausverwaltung. Diese verlangt jetzt knapp 160 euro monatlich mehr. Aufgrund der Heizkosten voraus zahlung. Das Problem ist, ich weiß nicht was ich bis heute verbraucht habe, da seit 2 jahren keine Abrechnung gemacht wurde. Vorher musste ich 1200 euro vorauszahlen und aufeinmal soll ich 2400 euro vorauszahlen für die Heizkosten (Wasser + Heizung).
Mein Budget lässt es auch nicht zu von 225 Euro auf 380 Euro Nebrnkosten vorauszuzahlen.
Ich sehe es auch nicht ein, aufeinmal das doppelte vorauszuzahlen ohne bis dato zu wissen, was ich verbraucht habe. (vielleicht habe ich ja weniger verbraucht)
Muss ich das zahlen oder wie kann man da vor gehen?
28. Januar 2020 - 16:02
Hallo Ömer,
grundsätzlich zahlen Sie nicht an den Verwalter, sondern an die WEG. Ein neuer Wirtschaftsplan muss mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dazu bedarf es einer Eigentümerversammlung. Auf Zuruf kann der neue Verwalter m.E. nicht einfach das Hausgeld erhöhen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Dezember 2019 - 10:55
Hallo Herr Hundt,
habe Wohnung in betreuter Anlage in Bayern vermietet. WEG Hausverwalter sendet mir trotz 3maliger telefonsicher Anmahnung keine Abrechnung der Nebenkosten für Mieter für 2018. War schon früher unzuverlässig.
Wie kann ich durchsetzen, das er seiner Verpflichtung nachkommt?
Viele Grüße
Bernd
16. Dezember 2019 - 15:53
Hallo Bernd,
der WEG-Verwalter erstellt die Hausgeldabrechung für die Eigentümer, nicht jedoch die Abrechnung für den Mieter. Damit müsste die Hausverwaltung separat beauftragt werden (Sondereigentumsverwaltung / Mietverwaltung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Dezember 2019 - 17:17
Hallo Herr Hundt,
ich habe als Eigentümer in einer WEG die Jahresabrechnung 2018 im November 2019. Diese ist von der WEG genehmigt und weist ein Guthaben von mehreren Hundert Euro für mich aus. Nun verzögert die Hausverwaltung ohne Angabe von Gründen die Auszahlung dieses Guthabens an mich.
Gibt es eine Rechtsgrundlage, mit der ich gegen die HV vorgehen kann?
Besten Dank und Gruß,
A. Linsinger
29. Dezember 2019 - 07:07
Hallo Andreas,
die Auszahlung kann durchaus mehrere Wochen dauern. Zum einen möchte die Hausverwaltung vermutlich die Frist für die Anfechtung abwarten, zum anderen braucht es für die Auszahlung von Guthaben entsprechend Liquidität auf dem Konto. Manchmal muss die Hausverwaltung dafür auf Nachzahlungen anderer Eigentümer warten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. März 2020 - 10:20
Guten Morgen Herr Hundt,
ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Hausverwaltung (seit mehr als 20 Jahren tätig) hat die letzte Abrechnung für den Zeitraum Juli 2015 – Juni 2016 erstellt. Seither gab es keine weiteren Abrechnungen mehr. Bei etlichen tel. Nachfragen meinerseits wurde ich nur vertröstet (Argumente: Krankheitsfälle, Mitarbeiterwechsel, hohes Arbeitsaufkommen, usw.). Von mir getätigte schriftliche Anfragen per Mail blieben generell unbeantwortet. Bei meinem letzten Anruf wurde mir von der Sachbearbeiterin mitgeteilt, die Mitarbeiter hätten Anweisung zu sagen „es läge alles bei der Geschäftsführung, sie selbst hätten keine näheren Informationen“). Es wurde vom Verwalter auch in keinster Art und Weise die Eigentümergemeinschaft über irgendeinen Grund für die ausstehenden Abrechnungen informiert. Mein Mieter hat schon mehrmals wegen der fehlenden Abrechnungen bei mir nachgefragt, weil er darauf hofft, dass er eine Rückzahlung erhält. So langsam schenkt er mir auch keinen Glauben mehr, wenn ich ihm die Probleme mit dem Verwalter schildere. Er denkt ich wolle die Rückzahlung einheimsen. Jetzt bin ich am überlegen mir einen Anwalt zu nehmen und die fehlenden Abrechnungen vom Verwalter einzuklagen. Doch welche Möglichkeiten und Chancen hab ich denn rechtlich überhaupt?
Liebe Grüsse und DANKE für Ihre Antwort.
H.P. Schmitt
13. März 2020 - 11:16
Hallo Hans-Peter,
die Erstellung der Hausgeldabrechnung ist eine der Pflichtaufgaben der Hausverwaltung. Wenn Ihre Gemeinschaft sich das über Jahre gefallen lässt, sollten Sie hier ansetzen und überlegen die Hausverwaltung zu wechseln. Ob ein Schadenersatzanspruch entstanden ist (oder bei Abrechnung durch eine neue Hausverwaltung) entsteht, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. November 2020 - 19:46
Hallo Herr Hundt,
Wir sind Ende April 2019 aus unserer letzten Wohnung ausgezogen. Im November erhielten wir von unserer ehemaligen Vermieterin die unsere Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungszeit 1.11.17 – 31.10.18 mit einem Guthaben von 88€ welches sie mit der Kaution ausgezahlt hat. Aber 250€ einbehalten für eventuelle Nachzahlungen der offen Abrechnungszeit. Am 10.11.2020 stand die Dame vor unserer neuen Wohnung mit der noch ausstehenden kostenabrechnung 1.11.2018 – 31.10.19 mit einer Nachzahlung von 480 minus der 250 einbehalten Kaution noch offen 230€
Müssen wir dieses bezahlen? Da sie uns die Abrechnung ja erst nach Ablauf von 12 Monaten zukommen lassen hat?
Vielen lieben Dank und Gruß
Behrend
13. November 2020 - 16:18
Hallo Andreas,
die Abrechnungsfrist ist verstrichen, i.d.R. müssen Sie nicht mehr zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. November 2020 - 03:46
Hallo zusammen,
eine Frage:
Unser ehemalige Hausverwaltung hat letztes Jahr eine Insolvenz angemeldet und dadurch wurde keine Abrechnung für das Jahr 2018 gemacht.
Aus dem Grund hat die neue Hausverwaltung die Abrechnungen für das Jahr 2018 und 2019 erst vor kurzem verrechnet.
Muss in diesem Fall der Mieter die Abrechnung bzgl. die Summe für die beiden Jahre begleichen? Letztendlich kann ich ja als Vermieter nichts dafür, wenn ich keine Abrechnung bekommen habe.
Danke im Voraus
3. Dezember 2020 - 08:08
Hallo Mety,
wenn der Vermieter die verspätete Nebenkostenabrechnung nicht zu vertreten hat, muss der Mieter diese i.d.R. auch begleichen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Januar 2021 - 11:52
Hallo zusammen,
ich habe vorlegendes Problem:
Wir sind seit kurzem aus unserer Mietswohnung ausgezogen und unser Vermieter hat uns jetzt Abrechnungen von 2018 2019 2020 ausgehändigt und uns geben diese auszugleichen wir reden hier von ca.3500€ an Nachzahlungen. In den vergangenen Jahren hat er sich so gut wie nie blicken lassen, die der Zustand der Wohnung war katastrophal (Grund des Auszugs) und nie was in der Wohnung machen lassen. also die Wohnung sah auch dementsprechend aus. meine Frage wäre, müssen wir diese Zahlungen tätigen oder können wir dies verweigern? Weil er ja auch die Frist überhaupt nicht eingehalten hat und es Jahre später raus gegeben hat. Ich bitte um eure Hilfe und Rat.
viele Grüße
Pele
28. Januar 2021 - 14:18
Hallo Pele,
hier die Antwort: Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. November 2022 - 13:04
Hallo Herr Hundt,
wir besitzen zwei Eigentumswohnungen. Seit zwei Jahren wurde keine Nebenkostenabrechnung erstellt, da der Hausverwalter aus unerklärlichen Gründen es nicht geschafft hat. Zudem hat er sein Mandat abgelegt. Für ein längeren Zeitraum hatten wir keine Verwaltung. Das Hausgeld/die Nebenkosten wurde in in der üblichen Höhe weiter in die Kasse gezahlt. Nun haben wir seit Anfang diesen Jahres eine neue Verwaltung. Diese hat wohl versucht alle Unterlagen vom alten Verwalter aushändigen zu machen und verlangt eine Nachzahlung über 3500€ innerhalb 20 Tage. Diese fehlen wohl in der Haushaltskasse. In den Dokumenten ist nur ersichtlich was eingegangen ist und was fehlt. Weshalb die Nebenkosten erhöht wurden ist nicht ersichtlich.
1. Muss ich die Nachzahlung innerhalb 20 Tage tätigen? Ich habe das Geld nicht.
2. Bin ich dazu verpflichtet die Nachzahlung zu zahlen?
Liebe Grüße
Tati
8. November 2022 - 20:18
Hallo Tati,
Sie sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und sitzen damit zusammen mit Ihren Miteigentümern in einem Boot. Jemand sollte die Berechnung in der neuen Verwaltung kontrollieren. Ggf. könnte noch ein Beschluss gefasst werden. Eine Nachzahlung für zwei Jahre für zwei Wohnungen in dieser Höhe erscheint nicht undenkbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Dezember 2022 - 01:35
Hallo zusammen,
Grüß Gott Herr Hundt,
unsere Hausverwaltung ist im Internet schlechtest bewertet.
Zur Sache: Ich habe im November 2021 per Kaufvertrag 2 Appartements verkauft, die ich 10 Jahre an Schüler vermietet hatte. Die Grundbucheintrag des Erwerbers fand Mitte März 2022 statt.
Wir haben jedoch die Zahlungen für Dezember anteilig so vereinbart, dass auch der Erwerber bereits im Dezember 2021 Mieteinkünfte und Hausgeldzahlungen verbuchen konnte und somit auch steuerlich in 2021 bereits Abschreibmöglichkeiten hatte.
Nun fand die WEG-Sitzung am 01.12.2022 statt. Ich als ehemaliger Besitzer erhielt weder Einladung noch Wirtschaftsplan 2022 noch sonstige Abrechnungsdokumente für 2021. Auch der Erwerber erhielt zwar eine Einladung aber keine weiteren Dokumente. Alle anderen Eigentümer jedoch bestätigten, diese Dokumente (Abrechnung 2021 und Wirtschaftsplan 2022) erhalten zu haben.
1. Frage: Handelt es sich hier um eine Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung in Bezug auf Gleichbehandlung aller Mitglieder der WEG? Was kann der Erwerber oder ich hier tun?
2. Seit Juni 2022 dränge ich die Hausverwaltung nun mehrfach per Email, dass ich die Abrechnung erhalten muss, weil ich sie für die Steuererklärung 2021 benötige und mir das Finanzamt bereits mit einer dreimaligen Fristverlängerung im Nacken sitzt. Im Juni erhielt ich die Nachricht, das würde im Juli geschehen. Seitdem ist jedoch nichts geschehen; nicht einmal eine Antwort auf meine mehrfachen Reklamationen.
Frage: Ist die Hausverwaltung verpflichtet, mir als ehemaligen Eigentümer die Abrechnung auszuhändigen, schon wegen meiner Verpflichtung meinen Mietern gegenüber, die eine Abrechnung erwarten? Am 31.12. endet ja nach 12 Monaten die Frist für derartige Nachzahlungen oder Rückforderungen.
3. Frage: Kann ich als ehemaliger Eigentümer die Abrechnung von der Hausverwaltung einklagen? Die einseitige Kommunikation seit Juni 2022 ist dokumentiert. Oder habe ich als Nicht-Mehr-WEG-Mitglied keinen Anspruch mehr darauf?
4. Wenn ich evtl. keine Möglichkeit mehr habe, ranzukommen, welche Möglichkeiten hat dann der Erwerber der Wohnungen? Wir beide stehen schon wegen einem ehrlichen Ansinnen für unsere Mieter in einem guten Kontakt und suchen eine Lösung innerhalb der Frist von 12 Monaten.
Für jede Antwort, auch noch so kurz, bin ich sehr dankbar und fühle mich sehr verbunden.
Besten Dank jetzt schon und liebe Grüße
Herbert Schießl
6. Dezember 2022 - 19:12
Hallo Herbert,
in der Praxis tritt der Erwerber mit dem Datum des nutzen Lastenwechsels in ihre Fußstapfen als Vermieter. Der Erwerber ist den Mietern gegenüber in der Pflicht, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Mit Grundbucheintrag wird sich auch die Hausverwaltung nur noch an den neuen Eigentümer wenden. In der Regel vereinbart man im Kaufvertrag, dass sofern die Hausverwaltung nicht anteilig mit Alt- und Neueigentümer abrechnet, die Abrechnung entsprechend zeitanteilg zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird (Nachzahlungen / Guthaben).
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Dezember 2022 - 12:58
Hallo Herr Hundt,
da unsere Hausverwaltung eher schlecht arbeitete in den letzten 7 Jahren, haben die Eigentümer im Umlaufverfahren beschlossen, deren Vertrag nicht zu verlängert, sondern auslaufen lassen zum 31.12.22. Ab 01.01.23 haben wir eine neue Verwaltung. Seit Juni 22 weiss der alte Verwalter, dass der Vertrag ausläuft, weil die ET des Nachbarhauses, mit denen wir uns die Tiefgarage teilen, ihre Versammlung im Juli hatten und auch den Vertrag nicht verlängert haben. Leider verweigert er uns die Nebenkostenabrechnung derzeit mit Verweis, wir bekämen diese im letzten Quartal. Wir haben jeden Monat schriftlich darum gebeten. Er antwortet noch nicht einmal auf die offiziellen Mail mit Fristsetzung der Beiräte. Nach neuen WEG Gesetz ist die Ladungsfrist 3 Wochen mit allen Unterlagen zur Tagesordnung. Die Belegprüfung muss ja auch noch vorher stattfinden. Wir können wir Druck machen? Das klappt doch zeitlich fast nicht mehr. Unsere 13 Parteien warten auf die Abrechnung, da diese sonst nicht rechtzeitig an die Mieter weitergegeben werden kann. Im Sommer sagte er zu einer Eigentümerin:” Das wird euch noch leid tun!” Über so viel Unprofessionalität sind wir fassungslos.
8. Dezember 2022 - 19:23
Hallo Doris,
ja, das wird zeitlich knapp. Noch hat sich der Verwalter (rechtlich) nichts vorzuwerfen. Sollte die Dreiwochenfrist nicht eingehalten werden, wären die Beschlüsse zumindest anfechtbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Januar 2023 - 14:16
Guten Tag Herr Hundt
Ich habe zwei vermietete Wohnungen, die von einer Hausverwaltung betreut werden. In Großen und Ganzen gibt es an der Hausverwaltung nichts auszusetzen.
Einzig die jährliche Betriebskostenabrechnung ist ein Ärgernis, da sie immer erst im Oktober oder November für das vergangene Jahr angefertigt wird.
Somit beantrage ich Jahr für Jahr Fristverlängerung beim Finanzamt für die Einkommensteuererklärung und komme mit meinen Nebenkostenabrechnungen für die Mieter relativ kurz vor Weihnachten um die Ecke, was ich unschön finde.
Den Bitten der Eigentümer, die Betriebskostenabrechnung früher anzufertigen und zuzustellen wird nicht nachgekommen.
Zum vergangenen Jahr wurden nun monatliche Gebühren von 25 Euro pro verspätetem Monat seitens des Finanzamts eingeführt und eine Fristverlängerung ist nicht mehr möglich. Nichtsdestotrotz hat die Hausverwaltung die Abrechnung erst im Herbst geschickt.
Kann ich bzw können wir die Hausverwaltung irgendwie dazu bringen, die Betriebskostenabrechnung früher zu machen?
Kann ich entstehende Gebühren an die Hausverwaltung weitergeben?
Vielen Dank für ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
Judith
19. Januar 2023 - 00:40
Hallo Judith,
bis wann die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnug (für die Eigentümer) und die Nebenkostenabrechnung (für die Mieter) erstellen muss, reget im Zweifel der jeweilige Verwaltervertrag. Ihre Schilderungen betreffen vermutlich die überwiegende Anzahl der Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Januar 2023 - 10:50
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2021 – 31.12.2021 im Mai 2022 erhalten. Der Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung erst Mitte Januar 2023 per Mail zukommen lassen.
Gilt nach §556 BGB (3) die 12 monatige Frist für den Abrechnungszeitraum auf der Nebenkostenabrechnung oder greift diese erst nach dem Erhalt der Abrechnung durch den Vermieter?
Vielen Dank für die Auskunft!
Beste Grüße,
Eric
24. Januar 2023 - 15:41
Hallo Eric,
wann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erhält spielt keine Rolle.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Februar 2023 - 15:18
Hallo,
wir haben heute (07.02.2023) unsere Nebenkostenabrechnung erhalten. Die Abrechnung ist vom August 2022 , Zahlungsziel ist der 22.09.2022. Die Abrechnung wurde in den Briefkasten geworfen. Direkt vom Vermieter. Also ohne Post, da halt ein kleiner Ort.
Dabei war noch eine Stromkostenabrechnung vom 01.02.2023 für die damals angemietete Garage. Dazu sei bemerkt das wir aus Wohnung und Garage am 30.11.2021 augezogen sind.
Theoretisch hätten wir bei dem Zahlungsziel zumindest eine Mahnunmg bekommen müssen.
7. Februar 2023 - 17:02
Hallo Dirk,
Über das Kalenderjahr 2021 hätte der Vermieter bis Ende 2022 abrechnen müssen. In aller Regel kann er nach diesem Datum keine Nachzahlung mehr fordern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Februar 2023 - 12:56
Hallo Herr Hundt
Wir sind zum 1.3. 21 in unsere Wohnung gezogen.
Am 1.2.23 haben wir unsere erste Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.3.2021 – 31.08.2021 per Mail bekommen.
Laut Recherchen hätten wir die Abrechnung bis zum 1.9.2022 bekommen müssen. Auf der Nebenkostenabrechnung ist für das Abrechnungsdatum der 13.1.2022 datiert.
Jetzt drängt der Vermieter auf die Nachzahlung.
Auf die Nachfrage, warum die Abrechnung verspätet kommt, sagt er es hätte mit Corona und dem Wechsel der Hausverwaltung zu tun.
Ist das rechtens ? Die Abrechnung wurde ja scheinbar schon im Januar 22 erstellt.
Liebe Grüße
18. Februar 2023 - 13:56
Hallo M.,
Probleme mit oder der Wechsel der Hausverwaltung ist ein Thema des Vermieters. Ein Hausverwaltung ist ein Erfüllungsgehilfe des Vermieters und eine Verspätung ist i.d.R. entsprechend dem Vermieter anzulasten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Februar 2023 - 16:08
Hallo Herr Hundt,
Danke für die schnelle Nachricht. Das heißt theoretisch müssen wir die Zahlung nicht leisten?
18. Februar 2023 - 16:30
Hallo M.,
richtig, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist überschreitet, kann er i.d.R. keine Nachzahlung mehr fordern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Mai 2023 - 12:50
Hallo,
mein Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung von 2021 erst im März 2023 zugestellt. Er begründet dies mit coronabedingten Krankheitsausfällen und Ausscheiden von Mitarbeitern aus dem Unternehmen. Nachweise dazu habe ich nicht bekommen (wohl als Datenschutzgründen).
Ist das tatsächlich ein Grund, den er nicht zu verschulden hat?
4. Mai 2023 - 20:07
Hallo Lina,
das ist unternehmerisches Risiko und m.E. kein Grund, der eine Verspätung rechtfertigen würde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. Mai 2023 - 17:03
Auch, wenn Corona ein unvorhersehbares Ereignis war? Gibt es dazu eine Rechtssprechung?! Leider finde ich nichts aktuelles und ich weiß nicht mehr, wie ich gegenüber meinem Vermieter argumentieren soll.
5. Mai 2023 - 21:09
Hallo Lina,
wie lange soll man sich auf Ausfälle wegen Corona ausruhen dürfen – 3 Jahre? Wenn Sie Rechtsprechung finden, teilen sie diese gerne hier.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. September 2023 - 10:51
Hallo Herr Hundt,
wir sind im Oktober 22 in die neue Wohnung gezogen. Die Hausverwaltung hat bisher(09/23) keine NK zugestellt. Muss ich als Mieter schriftlich zur Zustellung auffordern?
Zudem habe ich telefonisch die Aussage bekommen, dass die Verwaltung einen anderen anderen Abrechnungszyklus (Oktober bis September) nutzt und ich somit erst in 2024 die Abrechnung für Okt.-Dez. 2022 erhalte. Ist das rechtlich korrekt.
Hintergrund ist meine Steuererklärung und die Ausweisung der Haushaltsnahen Dienstleistung für das korrekte Steuerjahr.
Besten Dank vorab.
20. September 2023 - 18:50
Hallo Kai,
über das Kalenderjahr 2022 müsst die Hausverwaltung bis Ende 2023 abrechnen. Über das o.g. abweichende Abrechnungsjahr (das ist rechtlich möglich) müsste bis 30.09.2024 abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Januar 2024 - 19:12
Hallo Herr Hundt,
unsere Hausverwaltung hat die Jahresabrechnung 2022 am 14.12.23 per etg24 zugestellt. Die Versammlung hat schon im November statt gefunden (o. Jahresabrechnung). Dabei war auch die Heizkostenberechnung, die für unsere Wohnanlage eine externe Firma zum ersten Mal erstellt hat. Zu der Heizkostenberechnung gab es ein Vermerk «FALSCH». Womöglich wegen erhöhten von 30% auf 50% Grundkosten (keine Auskunft dazu). Keine Antwort von HV.
Die korrekte haben wir bis jetzt nicht.
Scheinbar bekommen jetzt einige Mieter Nachzahlungen, die sie nicht unbedingt zahlen müssen. Kommt die HV unbestraft davon und die dummen sind die Eigentümer und Vermieter?
Danke in Vorrhein
28. Januar 2024 - 17:16
Hallo Rudi,
zum Wirksamwerden der Abrechnung müssen die Eigentümer diese beschließen. Fordern Sie die Hausverwaltung dazu auf.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. Februar 2024 - 15:26
Hallo Herr Hundt, danke für Ihre informative Seite.
Ich bin Mieterin. Das Objekt wird durch eine Hausverwaltung verwaltet, die vom Eigentümer beauftragt wurde. Meine Betriebskostenabrechnungen seit 2013 bis 2020 wiesen immer ein Guthaben aus. Der Vermieter hat keine dieser Guthaben jemals ausgezahlt, noch mit der Miete verrechnet, obwohl ich ihm meine Bankverbindung mitgeteilt und ihn jährlich zur Zahlung aufgefordert habe.
Kann ich die Guthaben einfordern und wenn ja, kann ich auch zusätzlich Zinsen einfordern?
Ist es möglich, die Guthaben mit der laufenden Miete zu verrechnen? Ich denke, dass ich dann trotzdem die monatl. Kaltmiete an den Eigentümer überweisen müsste und nur den Betriebskostenanteil einbehalten dürfte, richtig?
14. Februar 2024 - 10:39
Hallo Frau Schreiber,
hier haben wir uns mit der Frage befasst: Nebenkostenabrechnung: Vermieter zahlt Guthaben nicht aus, was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. März 2024 - 12:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Wohnung im Jahr 2020 mit einer Aufhebungsvereinbarung zum Mietvertrag vermietet gekauft.
Nach dem Auszug der Vormieter hat es ein Jahr und vier Monate nach der Abrechnungsperiode 10-21/09.22 gedauert, bis wir als Eigentümer die Betriebskostenabrechnungen von der ehemaligen Hausverwaltung erhalten haben, die mittlerweile gekündigt wurde.
Wir haben die Hausverwaltung mehrfach während der Abrechnungsperiode auch über ein Rechtsanwalt aufgefordert die Betriebskostenabrechnung fristgerecht zu erstellen, was nicht erfolgt wurde.
Unmittelbar (vier Tage) nach der Erhaltung der Betriebskostenabrechnung habe ich die Nebenkostenabrechnung für den Vormieter erstellt.
Ich bin bezüglich den Umstände, die zur Verspätung zur Bereitstellung der Nebenkostenabrechnung geführt haben, nicht verantwortlich und meine in den Sinne nicht zu vertreten. Wir haben aktiv nachweislich versucht, die Betriebskostenabrechnungen für die EGW von der Hausverwaltung zu erhalten.
Der Vormieter hat einen Widerspruch angelegt und lehnt die Nachzahlung mehrfach ab und bezieht sich auf den Urteil AG Tempelhof-Kreuzberg v. 10.9.2013 – 6 C 29/13 nach der Aussage seinem Prüfinstitut zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung, was ich im Web nicht gefunden habe. In dem Urteil sollte stehen, dass der Vermieter den Mieter innerhalb der Abrechnungsperiode über die Verspätung und Umstände informiert haben muss, was nicht geschehen war, worauf aber der Vormieter nicht nachgefragt hatte und der Fall der Hausverwaltung bereits beim Rechtsanwalt gewesen war.
Meine Frage bezieht sich auf die Nachzahlung. Wer ist verantwortlich in diesem Fall die Nachzahlung auszugleichen, Vormieter, ehemalige Hausverwaltung über Schadenersatz oder in dem Fall ich als Eigentümer?
Ich würde gerne mehr darüber erfahren damit ich das Lohnen einer Klage über das Amtsgericht gegen Vormieter oder Hausverwaltung abschätzen könnte.
Mit freundlichen Grüßen
2. April 2024 - 11:13
Hallo S.P,
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie das Urteil des Amtsgerichtes Tempelhof bei Google suchen, finden Sie entsprechende Quellen, in denen aufgezeigt wird, dass der Mieter über die Verzögerung informiert werden muss. Dieses Urteil kann gegebenenfalls mit anderen Urteilen begegnet werden. Hier sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. September 2024 - 17:03
Hallo Herr Hundt,
unsere Hausverwaltung (Mietwohnung) verweigert die Einsichtnahme bzw. die Übersendung der Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung. Auch ein richterliches Urteil ändert nichts daran, sie stellen sich einfach tot. Wir haben nun einen Antrag auf Zwangsgeld bzw. Ersatzhaft gestellt.
Was passiert wenn der Vermieter weiterhin keine Einsicht zeigt? Wird dann der Antrag auf Zwangsgeld/Ersatzhaft erneut gestellt?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Frau Summer
12. September 2024 - 10:15
Hallo Frau Summer,
ich kann Ihnen bei der Beurteilung des weiteren Geschehens leider nicht helfen. Ich würde eine individuelle rechtliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. September 2024 - 12:16
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Können Sie mir vielleicht Paragraphen o.ä. nennen, die hier in Frage kommen könnten?
Viele Grüße
Summer
13. September 2024 - 21:01
Hallo Frau Summer,
hier eine Hilfe: Belegeinsicht: Originalbelege oder Kopien einsehen
Viele Grüße
Dennis Hundt