Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung ohne Begründung?

Der Streit um die Nebenkostenabrechnung ist einer der Hauptkonflikte zwischen Mieter und Vermieter. Fehlerquellen gibt es bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung leider viele. Als Mieter sollte man diese kennen und umgehend Widerspruch einlegen, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch ist. Für die Einlegung des Widerspruchs ist dann auf  nicht nur auf gewisse Formalien und Fristen zu achten, sondern auch eine richtige Begründung erforderlich.

Der nachfolgenden Artikel erklärt, wie Mieter den Widerspruch einlegen sollten und warum ein Widerspruch ohne Begründung keine gute Idee ist.

I. Voraussetzungen für den Widerspruch

Bei dem Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung geht es vor allem darum, dass der Mieter die Fehler in der Abrechnung der monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten beanstandet.

Zu den ungeschriebenen Voraussetzungen gehört daher nicht nur, dass es überhaupt eine Vereinbarung zu Nebenkostenvorauszahlungen gibt, sondern auch dass darüber jährlich abgerechnet wird.

Als Mieter muss man also mindestens eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erhalten, damit einem, dass gesetzliche Widerspruchsrecht nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB zusteht. Was zu tun ist, wenn Sie keine Nebenkostenabrechnung erhalten haben oder die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß ist lesen Sie hier: Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

1. Rechtzeitiger Widerspruch

Im Gesetz finden Mieter die formellen Voraussetzungen für Ihren Widerspruch, der im Mietrecht juristisch als sog. „Einwendungsrecht“ bezeichnet wird.

Nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB steht dem Mieter das Recht zusteht, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben und geltend zu machen. Dabei heißt es ausdrücklich: „Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.“ Daraus folgt, dass Mieter insbesondere darauf achten müssen, dass die Übersendung des Widerspruchs innerhalb der Jahresfrist erfolgt. Das bedeutet, der Widerspruch ist innerhalb eines Jahres nach Erhalt der formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung einzulegen.

Ansonsten schreibt das Gesetz ausdrücklich weder formelle noch inhaltliche Anforderungen vor.

2. Schriftform und Begründung des Widerspruchs

Die Erfordernisse der Schriftform und der Begründung ergeben sich zwar nicht aus dem Gesetz aber aus der rechtlichen Praxis:

• Formell ist es aus beweisrechtlicher Sicht für den Widerspruch am Besten, wenn dieser schriftlich erfolgt. Der Zugang des Widerspruchs beim Vermieter ist schließlich ausschlaggebend für den Nachweis, dass man die Einwendungsfrist beachtet hat!
• Inhaltlich ist nach der Rechtsprechung eine Begründung unerlässlich. Allgemeine Äußerungen, dass die Abrechnung falsch ist, reichen nicht als Einwand nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB (so z.B. Landgericht Itzehoe, Urteil vom 27.07.2012, Az.: 9 S 23/11, Berlin-Mitte, Urteil vom 21.1.2015, 17 C 247/14)

Wichtig: Mieter können mit dem Widerspruch ohne Begründung die Einwendungsfrist nicht wahren! Es geht nicht, dass man einen Widerspruch ohne Begründung einlegt, um die Einwendungsfrist zu wahren und dann die Gründe (nach Fristablauf) nachschiebt. Da nach der genannten Rechtsprechung eine pauschale Beanstandung nicht als Einwand nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB genügt, kann damit selbst durch ein späteres Nachschieben der Gründe kein rechtzeitiger Widerspruch erreicht werden.

II. Widerspruch richtig begründen

Ein allgemeiner Einwand, dass eine Nebenkostenposition z.B. zu hoch ist oder nicht richtig abgerechnet wurde, ist keine richtige Begründung. Solche pauschalen Einwände oder generelle Beanstandungen der Nebenkostenabrechnung ohne irgendwelche konkreten Argumente, warum einzelne Nebenkostenpositionen oder Abrechnungsmethoden falsch sind, genügen nicht, um einen fristwahrenden Widerspruch zu erheben (so z.B. Landgericht Itzehoe, Urteil vom 27.07.2012, Az.: 9 S 23/11, Berlin-Mitte, Urteil vom 21.1.2015, 17 C 247/14).

Nur ein richtig begründeter Widerspruch kann einen Anspruch auf eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung begründen. Mieter müssen sich daher mit den einzelnen Nebenkostenpositionen in der Abrechnung genau befassen und ggf. Belegeinsicht fordern.

Typische Fehler in der Nebenkostenabrechnung, auf die Mieter oft einen Widerspruch stützen sind z.B. folgende Punkte:

• Falscher Abrechnungszeitraum
• Nebenkostenabrechnung kommt zu spät — Abrechnungsfrist abgelaufen
• Gesamtnebenkosten, Umlageschlüssel oder Vorauszahlungen fehlen
• Nebenkosten falsch berechnet
• Warme Nebenkosten nicht nach Verbrauch berechnet
• Nebenkosten abgerechnet, die nicht vereinbart sind
• Rechenfehler

Alle Details zu diesen Fehlern finden Sie in dem Beitrag: Nebenkostenabrechnung: 7 Gründe für einen erfolgreichen Widerspruch des Mieters.

Hier bekommen Sie eine kostenlose Vorlage, wie Sie einen Widerspruch formulieren können.

III. Fazit

Ein Widerspruch ohne Begründung ist kein Widerspruch! Das bedeutet, jeder Widerspruch, der nicht begründet wird, ist ohne Aussicht auf Erfolg. Vermieter haben dann keinerlei Verpflichtung die Nebenkostenabrechnung noch einmal zu prüfen oder zu korrigieren. Schließlich fehlt für Vermieter bei einem Widerspruch ohne Begründung bereits von vornherein der Ansatzpunkt auf den sich eine nochmalige Prüfung oder Korrektur der Abrechnung beziehen soll.