Nebenkosten ändern sich unterjährig (z.B. Gärtner, Versicherung) Erhöhung dem Mieter melden?

Mieter und Vermieter wissen, dass die umlagefähigen Nebenkosten nicht jedes Jahr gleich sind. Das liegt aber nur zum Teil an dem unterschiedlichen jährlichen Verbrauch des Mieters. Einen großen Teil machen hier vor allem die ständig steigenden Kosten aus, wie z.B. bei den Versorgungsunternehmen für Wasser und Heizung, den Reinigungsfirmen, Hausmeisterdiensten oder den Versicherungen usw. Als Vermieter bekommt man die Erhöhung der Nebenkosten als erstes zu spüren, wenn die eingehenden Vorauszahlungen die anfallenden Rechnungen nicht mehr decken. Doch, was ist dann zu tun? Kann man bereits im laufenden Jahr dem Mieter die Erhöhung der Nebenkosten mitteilen und die Nebenkostenvorauszahlung ändern? Gibt es vielleicht sogar eine Pflicht den Mieter vorab über die erhöhten Nebenkosten zu informieren?

Nachfolgend wird erklärt, was Vermieter beachten sollten, wenn sie die Erhöhung der Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

I. Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung: Das ist zu tun

Ändern sich die Nebenkosten unterjährig sollten Vermieter spätestens für den folgenden Abrechnungszeitraum die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters anpassen. Damit vermeiden Sie zu sehr für die Nebenkosten in Vorleistung gehen zu müssen und ersparen dem Mieter eine hohe Nebenkostennachzahlung.

Bei der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung gibt es mietrechtlich zwei Wege: Einmal mit und einmal ohne Einverständnis des Mieters.

1. Erhöhung mit Einverständnis des Mieters

Stimmt der Mieter der Anpassung der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen zu, kann das auch unterjährig jederzeit gemacht werden. Das Recht des Vermieter die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten an die Änderung anzupassen, ist zeitlich nicht auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, solange der Mietear einverstanden ist.

Es ist also empfehlenswert dem Mieter umgehend die angefallene Erhöhung zu melden, wenn man als Vermieter davon erfährt. So kann man mit Zustimmung des Mieters eine sofortige Anpassung der Vorauszahlungen vornehmen. Das bedeutet noch im selben Abrechnungsjahr, in dem sich die Nebenkosten erhöhen! Die Mehrbelastung des Vermieters durch die Vorleistung der Nebenkosten lässt sich so weitestgehend vermeiden.

2. Erhöhung ohne Einverständnis des Mieters

Meldet man dem Mieter nicht sofort die Erhöhung und will auch nicht auf dessen Einverständnis warten, kann man die Nebenkostenvorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB erst nach dem Ablauf des aktuellen Abrechnungszeitraums unter Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung anpassen. Außerdem muss man dem Mieter die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung schriftlich mitteilen. Eine Begründung ist dabei nicht zwingend, aber sinnvoll.

Das bedeutet, ohne Zustimmung des Mieters können Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erst erhöhen, wenn das Abrechnungsjahr in dem die Änderungen eingetreten sind, bereits abgelaufen ist. Die Erhöhung gilt dann für das kommende Abrechnungsjahr und ist sofort fällig, wenn der Mieter entsprechend § 560 Abs. 4 BGB informiert wird.

Eine unterjährige Änderung der Nebenkostenvorauszahlung ist nicht ohne Einverständnis des Mieters möglich.

II. Erhöhung der Nebenkostenpauschale

Haben Mieter und Vermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart, ist eine Anpassung an erhöhte Nebenkosten nur möglich, wenn das nach dem Mietvertrag erlaubt ist, § 560 Abs. 1 BGB. Gibt es keine vertragliche Regelung braucht der Vermieter das Einverständnis des Mieters bzw. eine neue Nebenkostenvereinbarung, um die Pauschale zu erhöhen. Ein Anspruch auf eine Erhöhung der Pauschale wegen einer unterjährigen Änderung der Nebenkosten gibt es hier nicht. Bei einer Pauschale ist es grundsätzlich so, dass es eben auf die genaue Nebenkostenhöhe nicht ankommt und der Vermieter die Differenz zur gezahlten Pauschale entweder einbehalten kann oder zuzahlen muss.

III. Sonderfall: Erhöhung wegen neuer Nebenkosten

Ändert sich die Höhe der Nebenkosten unterjährig, weil neue Nebenkosten hinzukommen, die bisher nicht angefallen sind, ist das ein Sonderfall. Hier kommt es für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung darauf an, welche Nebenkosten neu hinzukommen.

Handelt es sich um Nebenkosten, deren Umlage bereits im Mietvertrag vereinbart ist, die bisher aber noch nicht angefallen sind, kann der Vermieter die Vorauszahlung, wie unter Punkt 1 beschrieben, erhöhen.

Kommen allerdings neue Kosten hinzu, deren Umlage noch nicht im Mietvertrag geregelt ist, braucht der Vermieter in der Regel eine sog. „Öffnungsklausel“ bzw. „Ergänzungsklausel“ für Nebenkosten im Mietvertrag damit er die Nebenkostenvorauszahlung anpassen kann.

Wie das im Einzelfall geht, wenn neue Nebenkosten umgelegt werden sollen zeigt der Artikel: Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten.

IV. Fazit

Ändern sich die Nebenkosten im Abrechnungsjahr gibt es für Vermieter keine Pflicht dem Mieter die Erhöhung sofort mitzuteilen. Es reicht aus, wenn Vermieter dem Mieter nach dem Abrechnungszeitraum, in dem sich die Nebenkosten unterjährig geändert haben, erklärt.  Das kann man ohne weiteres zusammen mit der Nebenkostenabrechnung machen. Will man allerdings bereits unterjährig die Nebenkostenvorauszahlung anpassen, ist die Zustimmung des Mieters notwendig. Es ist also keine Pflicht dem Mieter die Erhöhung der Nebenkosten zu melden, kann aber im Einzelfall empfehlenswert sein.