Jeder Mieter darf sie ihm erteilte Nebenkostenabrechnung des Vermieters prüfen. Bei einer fehlerhaften Abrechnung kann der Mieter Korrektur verlangen und Nachzahlungsforderungen des Vermieters ablehnen.
Anlass für Beanstandungen ergibt sich, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht in einer für einen juristischen Laien nachvollziehbaren Form erstellt hat (BGH, NJW 82, 573). Der Mieter muss in der Lage sein, die Abrechnung ohne Hinzuziehung zusätzlicher Unterlagen schlüssig und prüfungsfähig nachzuvollziehen. Dazu bedarf es einer klar geordneten und übersichtlichen Zusammenstellung der Ausgaben.
Der Vermieter muss je nach der Abrechnungsweise den Umlageschlüssel benennen und den auf den Mieter entfallenden Anteil erläutern. Das Gleiche gilt bei der Umlage nach Flächen oder Personen mit der Angabe von Gesamtfläche oder Gesamtpersonenzahl.
Zugleich muss sich der Mieter aber auch selbst sachkundig machen und sich in die Berechnungsunterlagen einarbeiten (AG Bad Dürrheim, ZMR 86, 207).
Welche Fristen müssen beim Widerspruch beachtet werden?
Der Mieter darf sich mit seiner Prüfung nicht beliebig Zeit lassen. Gemäß 556 Abs. 3 S. 5 BGB muss er Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ende des zwölften Monats mitteilen, nachdem er die Abrechnung erhalten hat und Widerspruch einlegen (Stichwort: Widerspruchsfrist).
Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Vermieter in der Lage sein, den Zugang der Nebenkostenabrechnung nachzuweisen (Einschreiben mit Rückschein, Übergabe unter Zeugen oder gegen Quittung). Umgekehrt sollte der Mieter ebenso in der Lage sein, den Zugang der Abrechnung und seinen fristgerecht erhobenen Widerspruch zu beweisen (Briefumschlag aufheben, Zeugenbeweis, Brief als Einschreiben mit Rückschein versenden oder Übergabe gegen Quittung).
Allenfalls dann, wenn der Mieter die Verspätung hinreichend rechtfertigen kann, kann er noch nachträglich zum Zuge kommen. Dies kann dann der Fall sein, wenn ihm der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen grundlos verweigert oder der Mieter in dieser Zeit dauerhaft erkrankt war.
Welche Formalitäten müssen beim Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung eingehalten werden?
Die pauschale Behauptung, die Abrechnung sei fehlerhaft, genügt nicht (LG Berlin, ZMR 87, 380).
Der Vermieter braucht seiner Abrechnung keine Unterlagen beizufügen. Sinnvollerweise sollte er dennoch von vornherein Kopien seiner Abrechnungen beilegen, um die Abrechnung transparenter und glaubwürdiger zu machen.
Auf Wunsch ist dem Mieter ohnehin die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu gestatten. Der Mieter muss dieses Recht im Büro des Vermieters ausüben. Ist ihm dieses örtlich oder zeitlich nicht zuzumuten, kann der Vermieter Fotokopien anfertigen und dem Mieter gegen Kostenerstattung übersenden.
Die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege des Vermieters ermöglicht dem Mieter die Kontrolle der in der Abrechnung abgerechneten Betriebskosten.
Mehr zur Einsichtnahme: Belege der Nebenkostenabrechnung prüfen – Unterlagen richtig einsehen (13 Tipps für Mieter)
Wie geht es nach dem Widerspruch weiter?
Aus Sicht des Vermieters: Soweit der Mieter handfeste Beanstandungen vorträgt, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass seine Abrechnung fehlerfrei ist. Solange der Vermieter die Einsichtnahme in die Originalbelege verwehrt, ist sein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung nicht fällig.
Ist die fehlerhafte Abrechnung zumindest aus Sicht des Mieters erkennbar begründet, kann er den Vermieter zur Korrektur auffordern und bis dahin sein Nachzahlungsverlangen ablehnen. Dies gilt nicht, soweit der Mieter einfache Fehler selbst korrigieren kann (erkennbarer Zahlendreher, offensichtlicher Additionsfehler). Würde der Mieter aufgrund dessen die Zahlung verweigern, handelte er treuwidrig.
Aus Sicht des Mieters: Verlangt der Vermieter keine Nachzahlung und bestreitet der Mieter lediglich die ordnungsgemäße Abrechnung, ist es Angelegenheit des Mieters, den Vermieter auf die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu verklagen. In der Klage muss er dann konkret vortragen, aus welchen Gründen er die Abrechnung beanstandet.
- Weiterführender Artikel: Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Neues Urteil: Solange die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres inhaltliche Fehler enthält, darf der Vermieter auch die Vorauszahlungspauschale für das kommende Jahr nicht erhöhen (BHG, VIII ZR 245/11). Eine allein formal korrekte Abrechnung genügt also nicht, wenn inhaltliche Fehler vorliegen.
Vorbehaltslose Zahlung einer Nachforderung ist zumindest riskant
Zahlt der Mieter ohne jeden Vorbehalt die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung, schützt ihn zwar die BGH Entscheidung vom
12.1.2011 (Az. VIII ZR 269/09). Danach gilt eine Zahlung nicht als Anerkenntnis. Dennoch ist die Zahlung riskant und jeder Mieter ist gut beraten, trotz alledem im Zweifel Zahlungen nur unter Vorbehalt zu leisten oder ein eventuelles Erstattungsguthaben nur unter Vorbehalt entgegenzunehmen. Diesen Vorbehalt sollte er gegenüber dem Vermieter ausdrücklich erklären.
Mehr zur Zahlung unter Vorbehalt in diesen beiden Artikeln:
- Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt zahlen
- Nebenkosten: Zahlung ohne Vorbehalt schließt Widerspruch nicht aus
19. November 2012 - 18:39
Hallo,
ich habe derzeit Probleme bezüglich meiner Nebenkostenabrechnung 2010. Ich habe diese fristgerecht in 2011 erhalten, mir Rechnungskopien angefordert und Widerspruch eingelegt, da unter anderem eine Rechnung für Gartenarbeiten, die laut Rechnung nur Hausnummer 35 a betreffen auf die Hausnummern 31-37 verteilt wurden. Die Hausverwaltung hat mir per Mail bestätigt, dass die Zahlungsforderung bis Klärung des Sachverhaltes gestoppt ist.
Zwischenzeitlich hat die Hausverwaltung gewechselt und die neue fordert die Nachzahlung sowie die Nebenkosten ein. Ich habe ihnen dann den Widerspruch sowie den Emailverkehr mit der alten Hausverwaltung zukommen lassen. Die neue Hausverwaltung hat mir die Rechnungen erneut geschickt, allerdings die Rechnung mit der Hausnummer 35a gefälscht. Der Satz “Objekt: xxx-Straße 35a” wurde einfach entfernt. Aber sämliche Eingangstempel, Tackernadeln und handschriftliche Notizen sind an exakt der gleichen Stelle. Die Rechnung wurde also nicht neu ausgestellt, sondern bewusst gefälscht. Ich sehe das als Betrugsversuch.
Wie muss ich mich verhalten? Ich habe leider weder eine Rechtsschutzversicherung noch bin ich im Mieterschutzbund.
Ich habe noch einen weiteren unklaren Punkt. Bei Einzug (2009) wurde die Kaution aufs Mieterkonto gebucht. Mit der Verrechnung der 1. Nebenkostenabrechnung (2010) wurde mir gesagt, dass ich ein Guthaben auf dem Konto habe und dieses mit den Mietzahlungen verrechnen soll. Leider nur telefonisch. Nach ca. 2 Jahren (2011) hat mich jemand von der Hausverrwaltung angerufen und behauptet ich hätte die Kaution nicht bezahlt. Ich habe dann darauf hingewiesen, dass es ggf. auf dem Mietkonto gebucht wurde, da ich die ersten zwei Monate mietfrei hatte. Sie hat mir dann eine Email geschickt, dass sie die Kaution auf dem Mietkonto gefunden hat und die Sache somit für mich erledigt ist.
Dadurch ist aber scheinbar ein Minus auf meinem Mietkonto entstanden, das die neue Hausverwaltung nun auch ausgleichen möchte. Kann sie das noch rechtmäßig einfordern? So wie ich das sehe ist der alten Hausverwaltung sowohl 2009 durch die fehlerhafte Buchung, als auch 2010 durch die Auskunft, dass zu viel auf meinem Konto ist ein Fehler unterlaufen. Des weiteren bin ich der Meinung, dass sie mich spätestens 2011 auf das Missverständnis hätten hinweisen müssen.
Vielen Dank im Voraus für das Beantworten meiner Fragen!
20. November 2012 - 06:53
Hallo Daniela,
wenn Sie gegen die Rechnung vorgeben wollen, müssen Sie sich rechtlichen Rat einholen.
Die Mietforderungen aus 2009 verjähren regelmäßig am 31.12.2012. Ich denke Sie werden die fehlenden Mieten zahlen müssen. Zumal Ihnen ja offensichtlich bewusst war, dass die Zahlungen falsch verbucht wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Dezember 2012 - 11:11
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin aus einer Mietwohnung zum 01.08.2012 ausgezogen in der ich 7 Jahre gewohnt habe. In den Zeitraum von 7 Jahren habe ich nie eine Betriebskostenabrechnung erhalten. Am 31.12.2012 habe ich von den Vermieter eine Betriebskostenabrechnung für dass Jahr 2011 und 2012 erhalten. Ist das überhaupt erlaupt? da ich keine Anfangszählerstände erhalten habe. Ich soll jetzt für 2011 und bis August 2012 1500 Euro nachzahlen. Wie soll ich mich jetzt verhalten?
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Berndt
31. Dezember 2012 - 14:04
Hallo Herr Berndt,
grundsätzlich hat der Vermieter sich in meinen Augen nicht falsch verhalten. Die Abrechnungen für 2012 und die ersten 7 Monate 2012 kamen pünktlich bei Ihnen an.
Ob die Abrechnung inhaltlich korrekt ist, kann man ohne die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen nicht sagen.
Sprechen Sie bei Bedarf mit einem Anwalt Ihrer Wahl.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Februar 2013 - 09:20
Hallo,
wir haben Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt und Recht bekommen. Haben über 200€ zu viel bezahlt.
Nun überweist der Vermieter den Betrag aber nicht zurück. Wie muss ich jetzt vorgehen? Ist das rechtens?
26. Februar 2013 - 18:09
Hallo Frau Rost,
ich würde mich an einen Anwalt wenden, um das Geld einzufordern. Oft reicht schon ein einfacher Brief vom Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Juli 2013 - 07:30
Auf unsere Abrechnung stehen Kabelanschlusskosten und zusätzlich Gemeinschaftsantenne. Muss ich die Antenne zusätzlich bezahlen?
Was ist bitte Landesmediengeld? Müssen wir auch zahlen!
24. Juli 2013 - 20:16
Hallo Herr Hundt,
habe vor ein paar Tagen schon einmal an Sie geschrieben, aber leider keine Antwort erhalten. Hier noch einmal meine Frage: Auf unserer Abrechnung stehen Kabelanschlusskosten und zusätzlich Gemeinschaftsantenne. Muss ich die Antenne zusätzlich bezahlen?
Was ist bitte Landesmediengeld? Müssen wir auch zahlen!
Traudel Stevens
25. Juli 2013 - 05:38
Hallo Traudel,
ich kenne leider nicht die genauen Gegebenheiten bei Ihnen im Haus. Wie fangen Sie TV, was ist im Mietvertrag vereinbart? Was Landesmediengeld ist, kann ich Ihnen leider auch nicht sagen. Lassen Sie sich bitte im Zweifel rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Juli 2013 - 12:05
Wir haben im Haus alle Kabel und zahlen auch dafür. Sollen aber zusätzlich auch noch Antennengebühr von 36,84 € zahlen. Im Mietvertrag, schon 11 Jahre alt, steht von Kabel überhaupt nichts und unter “Gemeinschaftsantenne bzw. Breitbandanschluss” steht: pro Wohnung lt. Kosten der Telekom.
Ich zahle doch meinen DSL Anschluss selbst bei der Telekom, was soll das?
25. Juli 2013 - 12:20
Hallo Traudel,
ich würde den Vermieter einfach mit Ihrer Argumentation konfrontieren. So erfahren Sie bestimmt, was es mit den Gebühren auf sich hat. Im Zweifel sollten Sie einen Rechtsanwalt befragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. August 2013 - 12:04
Hallo Herr Hundt,
vielleicht können Sie uns weiterhelfen- google kanns nicht so recht 🙂 Auszug unserer Mieter am 31.07.2013. Übergabe der Nebenkostenabrechnung am selbigen Tag (tja, wir waren echt flott!). Schreiben des Anwalts der ehem. Mieter kam mit Datum vom 26.08.2013. Mit dem Wortlaut, das Ihm die Nebenkostenabrechnung zur Überprüfung vorgelegt wurde. Bleibt trotzdem die 30 Tage Frist der Nachzahlung bestehen? Wie wäre der reguläre Ablauf? Können wie einfach mit der Kautionsbürgschaft zur Bank gehen und das nachgeforderte Geld einfordern??? Oder heisst es jetzt erst mal Warten? LG Maike
1. September 2013 - 20:16
Hallo Maike,
selbst wenn Sie jetzt an die Kaution gehen (könnten), bringt das nur Ärger. Ich denke Sie sollten den “Fall” erstmal klären. Die Kaution läuft Ihnen ja nicht weg. Holen Sie bei Bedarf den Rat eines Anwalts ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. September 2013 - 07:54
Ich bin zum 02.01.2012 in eine andere Wohnung gezogen. Dort wohnte ich 3 Jahre und hatte monatliche Nebenkosten in höhe von 130€. Ich musste etwa 200€ jählich nachzahlen. Das war okay. Ich zahlte für den Januar 2012 130€ Nebenkosten – wie auch schon davor. Mit einer Nachzahlung von 10- 20 € habe ich gerechnet. Nun bekomme ich am 10.09.2013 eine Abrechnung für diese 31 Tage in höhe von 189,95 und soll laut rechnung also (-130€) 59,95€ nachzahlen. Wenn ich das hochrechne, dann würde im Jahr 720€ nachzahlen müssen. Da stimmt was nicht. Nun meine Frage: Soll ich den Betrag unter Vorbehalt zahlen und einen Wiederspruch einlegen? Und wie soll ich den Wiederspruch formulieren, wenn ich keinen Rechnungsvergleich zum Vorjahr nachweisen kann, da ich keine Abrechnung aus 2012 mehr habe?
Vielen Dank im Voraus!
11. September 2013 - 17:59
Hallo Claudia,
in de Sommermonaten sparen Sie Geld der Vorauszahlungen für die Heizkosten im Winter an. Wenn Sie nur im Winter in der Wohnung leben, kommt es daher fast immer zu hohen Nachzahlungen.
Winter = Heizkosten
Sommer = keine Heizkosten
Zweifel = Anwalt fragen
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Oktober 2013 - 17:07
Hallo Herr Hundt,
leider finde ich nichts über Google, daher meine Anfrage an Sie: Als Mieter habe ich eine Nebenkostenabrechnung 2012 erhalten, bei denen die Kosten für Gartenpflege das 3,5-fache (!) des Nebenkostenspiegels vom Deutschen Mieterschutzbund betragen. Es handelt sich hierbei um einen mehr oder weniger normalen Durchschnittsgarten, so dass diese Abweichung vom nicht mehr plausibel ist. Reden und Mahnbescheid mit der Hausverwaltung haben nichts geholfen, so dass es jetzt zum Amtsgericht geht. Dass für die Gartenarbeiten korrekte Rechnungen vorliegen, wird von mir nicht in Frage gestellt. Ich denke einfach nur, dass hier viel zu viel gemacht wurde. Kann ich hier pauschal auf den Grundsatz der Wirschaftlichkeit, Treu und Glauben o.ä. gehen? Oder muss ich zwingend ein Vergleichsangebot von einem anderen Gärtner einholen (was sich leider als etwas schwierig erwiesen hat)? Vielen Dank im Voraus!
3. Oktober 2013 - 08:48
Hallo Mieter,
richten Sie die Fragen am besten an Ihren anwaltlichen Vertreter. Bei einem Durchschnitt gibt es immer Abweichungen nach unten oder nach oben. Ob die bei Ihnen gerechtfertigt ist oder nicht, kann ich leider nicht beurteilen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Oktober 2013 - 11:53
Hallo Herr Hundt,
Wir haben 3 Jahre in der alten Wohnung gewohnt. Gegen die letzten 2 Nebenkostenabrechnungen haben wir Widerspruch eingelegt (mit der Bitte, uns eine genauere Aufschlüsselung der Kosten zukommen zu lassen, da wir die Vermutung hatten, die Allgemeinkosten wurden falsch verteilt). Wir haben weder eine solche Aufstellung noch eine weitere Forderung jemals erhalten. Nach unserem Auszug, mussten wir ein Jahr auf die Rückzahlung unserer kompletten Kaution warten, da die letzte NKAbrechnung fehlte. Nun wurde uns ein Betrag überwiesen, abzüglich der Nebenkosten, gegen die wir Widerspruch eingelegt hatten. Auf Nachfrage, sollen wir dem Vermieter noch einmal unsere Begründung für den Widerspruch schicken.
Ist es rechtens, dass der Vermieter die Nebenkosten nach so langer Zeit der Missachtung des Widerspruchs mit der Kaution verrechnet?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.
22. Oktober 2013 - 17:39
Hallo Elisabeth,
das ist sicherlich nichts rechtens oder zumindest strittig. Sie müssen jetzt allerdings der Kaution hinterherlaufen. Ärgerlich. Vielleicht sollen Sie einen Anwalt fragen wie Sie am besten vorgehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. November 2013 - 15:56
Wir haben 7 Jahre in einer Wohnung zur Miete gewohnt in denen wir erst nach 4 Jahren überhaupt eine Abrechnung erhalten haben. Im Ersten Jahr wurde der Hobbyraum (35qm ehemaliger Laden) aus der Flächenberechnung einfach raus gerechnet und somit die Gesamtfläche klein gerechnet – obwohl der Raum vom Sohn der Vermietern regelmäßig genutzt wurde, er eine Heizung hatte etc.
Unsere Abrechnung erfolgte immer und über alle Posten über die qm. Auch die Heizung – erst jetzt habe ich erfahren, dass man hier ein Kürzungsrecht von 15% hat. Natürlich machen wir das jetzt geltend, aber wie ist das mit den vergangenen Jahren … Kann ich nachträglich gegen die BKA der Jahre 2011 und 2012 Widerspruch einlegen? Hab ich hier überhaupt eine Chance?
6. November 2013 - 18:53
Hallo Alexander,
den Zeitraum, in welchen Sie Widerspruch einlegen können, finden Sie oben im Artikel. Im Zweifel sollten Sie sich zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. November 2013 - 15:33
Hallo,
darf mein Vermieter jährlich die Betriebskosten auf die Miete aufschlagen? Wir hatten 2011 eine Nachzahlung von 700€ und mussten für 2013 jeden Monat 65€ zusätzlich zahlen. Nun kam die nächste Abrechnung, wo wir immer noch 690€ nachzahlen sollen und diese wieder 2014 mit 60€ auf die Miete aufgeschlagen werden. Aber vom logischen her, ist es doch verständlich das die Nachzahlung noch so hoch ist. Wir haben doch erst dieses Jahr die Anpassung erhalten. D.H. das es erst Ende 2014 zu einer Null Nachzahlung kommt.
17. November 2013 - 16:29
Hallo Ulrike,
Sie sagen es, der Vermieter hat die Nebenkostenvorauszahlung für 2013 angepasst, auf Grundlage der Abrechnung von 2011. Für 2012 haben Sie also noch nicht die angepasste Nebenkostenvorauszahlung geleistet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Januar 2014 - 22:55
Guten Abend Herr Hundt,
wir haben im Nov. 2011 ein Ladenlokal angemietet, der in einem Wohnhaus gebunden ist, woraus für das Jahr 2012 (01.01.12-31.12.2012) eine Nachzahlung der Nebenkosten in Höhe von 1.500€ entstanden ist, trotz dessen das wir 400€ monatlich an Nebenkosten zahlen.. Meiner Meinung nach zu unrecht, da ein großer Teil in die Abfallentsorgung geht , obwohl wir keinen Abfall produzieren (Mülltonnen sind sowieso keine vorhanden) und die Kartons werden von der Stadt abgeholt. Ein Teil geht in die Heizkosten, obwohl die Heizungen noch nie funktioniert haben, und der Hausmeister auch nicht in der Lage ist bzw. es nicht seine Aufgabe wäre die zu reparieren obwohl er in der Nachzahlung mit aufgelistet ist .Bis jetzt hat er noch nie etwas repariert, geschweige denn etwas gewartet. Was bedeutet Allgemeinstrom? Das ich das Treppenhauslicht und den Aufzug für die Mieter mit bezahle, obwohl ich nie das Treppenhaus betreten habe?
Sehe ich das Richtig, das ich die Positionen zu unrecht bezahle?
Vielen Dank im voraus
Lg Amira
7. Januar 2014 - 16:26
Hallo Amira,
Sie sprechen sehr viele Punkte an, zu denen man überhaupt nur was sagen kann, wenn man die Nebenkostenabrechnung gesehen hat. Ich würde die Prüfung der Nebenkostenabrechnung empfehlen – gerade, wenn es um eine hohe Nachzahlung geht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Januar 2014 - 11:31
Hallo!
Vor wenigen Tagen haben mein ehemaliger Mitbewohner und dessen jetziger Mitbewohner (gerade noch fristgerecht, wie jedes Jahr) die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten. Im Oktober 2012 zog ich aus der Wohnung aus und ein neuer Mieter zog in mein Zimmer in der WG. Bis zu diesem Jahr, bekam ich immer eine genaue Abrechnung, wann jemand ein und ein anderer ausgezogen war und es sind auch immer beim Aus- bzw. Einzug die Zählerstände abgelesen und in die Nebenkostenabrechnung eingetragen worden.
Für das Jahr 2012 haben wir nun eine Nebenkostenabrechnung bekommen, die nicht die Zählerstände zum Zeitpunkt meines Auszuges beinhaltet (sie wurden allerdings damals vom Vermieter abgelesen). So können wir natürlich nicht berechnen, was jeder einzelne zu zahlen hat.
Meine Frage ist nun, ob dies eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellt, oder es als unser Versäumnis anzusehen ist. (Und ob wir, falls es ein Grund zum Widerspruch ist, die Nachzahlung nach dem Erhalt einer neuen Abrechnung, nun im Jahr 2014 noch leisten müssen.)
7. Januar 2014 - 16:23
Hallo Lukas,
Sie sollten den Fall prüfen lassen und genau darstellen, wer mit wem in welchem Vertragsverhältnis steht und welche Verpflichtungen die Vertragspartner (Mieter / Vermieter) eingegangen sind. Ohne Details zu kennen, kann man leider nicht schreiben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Februar 2014 - 08:23
Hallo,
ich habe da ein Problem. Ich habe meine Nebenkostenabrechnung für 2013 bekommen und soll 440€ Heizkosten nachzahlen. Aber meine Wohnung war immer kalt weil die Kesselanlage nicht richtig funktionierte. Ich habe meiner Vermieterin mehrfach mitgeteilt das die Heizungen Kalt sind und ich nur 14 Grad in meiner Wohnung habe. Sie hat im November einen neuen Kessel einbauenlassen und seit dem geht es auch wieder. Aber ich sehe nicht ein 440€ nachzuzahlen, wenn die Wärme nie bei mir ankam. Wie kann ich jetzt dagegen vorgehen?
7. Februar 2014 - 13:46
Hallo Katharina,
wenn die Heizung nicht funktioniert, kann das sogar ein Grund für eine Mietminderung sein. Sie sollten das Gespräch mit Ihrer Vermieterin suchen und/oder sich rechtlich beraten lassen.
Damit Ihnen die Umlage der Heizkosten klarer wird, sollten Sie diesen Artikel hier lesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Juni 2014 - 09:04
Hallo.
Ich würde hier gerne eine Frage stellen.
Wir haben vor ein paar Tagen unsere Nebenkostenabrechnung bekommen und sollen jetzt 1600€ nachbezahlen! (70 qm 3 Zi-Wohnung) Obwohl letztes Jahr die Miete um 25€ erhöht wurde damit die Nachzahlung nicht mehr so hoch ist (ich weiss nicht mehr wieviel wir letztes Jahr nachzahlen mussten allerdings war das nie mehr als 300€) und wir wohnen jetzt schon 7 Jahre dort.
Ich kann mir das nicht erklären und auch nicht vorstellen dass die Kosten so enorm steigen können? Die Antwort die wir bekommen haben: Der Winter sei so kalt gewesen…
Wäre dankbar um eine kurze Rückmeldung.
Lg Claudia
10. Juni 2014 - 14:18
Hallo Claudia,
Sie können Sie Abrechnung selbst Schritt für Schritt nach Fehlern durchforsten oder Sie überlassen die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung einem Profil / Anwalt. Bei der Nachzahlungshöhe ist der Betrag sicher gut investiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Juni 2014 - 09:14
Hallo zusammen,
etwas verzweifelt bitte ich um Hilfe zu folgendem Sachverhalt:
Der Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung 2010 (Nachzahlung) und Nebenkostenabrechnung 2011 (Guthaben) nicht fristgerecht an ieter ausgehändigt. Das Guthaben wurde größtenteils erstattet. Die Nachzahlung wurde aufgrund der Ausschlussfrist nicht durch den Mieter gezahlt.
Beide Abrechnungen weisen jedoch materielle Fehler auf, die vom Mieter auch schriftlich beanstandet wurden. Einsicht in die Belege für diese Abrechnungen hat der Mieter erhalten. Der Vermieter teilte schriftlich mit, dass “alles korrekt” sei und verweigert die Korrektur.
Die Nebenkostenabrechnung 2012 wurde fristgerecht (ein paar Tage vor dem Auszug des Mieters) übersandt mit dem Hinweis des Vermieters, dass wohl “wieder etwas schief gelaufen sei”. Die Nebenkostenabrechnung 2012 erhielt einen utopischen Nachforderungsbetrag, den selbst der Vermieter wohl nicht glauben konnte. Er hat um Prüfung durch den Mieter gebeten.
Zwischenzeitlich ist der Auszug erfolgt und die Kaution (selbe Höhe wie die Nachforderung für 2012) an den Mieter noch nicht zurückgezahlt. Der Auszug liegt bereits über 6 Monate zurück. Der Mieter hat sich nun Hilfe von einem Anwalt genommen. Der Anwalt teilte sodann dem Vermieter nochmals mit, dass die 3 Abrechnungen falsch sind, bat um Korrektur und Erläuterung einzelner Positionen, um Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnung 2012 und um einen abschließenden einvernehmlichen Lösungsvorschlag.
Der Vermieter teilte dem Anwalt telefonisch (wieder) mit, dass alles richtig sei, er keine Korrektur vornehmen wird und bittet – entgegen der Aufforderung des Anwalts – nun seitens des Mieters um eine abschließende Lösung.
Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist aufgrund der Situation längst zerrüttet. Hat der Mieter keine Chance in so einer Situation? Offenkundig wurde ein paar Tage vor Ausschlussfrist noch eine Nebenkostenabrechnung 2012 ausgehändigt, die sodann mit der Kaution aus Sicht des Vermieter “verrechnet” werden soll. Da es sich um einen 4stelligen Betrag handelt, würden die Mieter ihre Kaution (abzüglich der tatsächlich angefallenen NK) erhalten; die Korrektur wurde jedoch mehrfach verweigert. Hat jemand Ideen, Anregungen, Tipps, Ratschläge, irgendetwas?
Lieben Dank im Voraus.
27. Juni 2014 - 09:56
Hallo Brigitte,
danke für die ausführliche Schilderung. Wenn Sie sich bereits in einer rechtlichen Beratung befinden, sollte Ihr Anwalt entsprechend beratend tätig werden und Ihnen die weiteren Möglichkeiten erläutern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. August 2014 - 07:59
Hallo Zusammen,
was passiert, wenn bei einem Widerspruch gegen die Heizkostennachzahlung eine noch höhere Nachzahlung ansteht. Ist dies rechtens oder zahle ich als Mieter die geringere Nachforderungen?
Vielen Dank für die Informationen.
Gruß David
4. August 2014 - 15:46
Hallo David,
lesen Sie am besten diesen Artikel hier: Nebenkostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. August 2014 - 13:31
Schönen guten Tag. Mein Vermieter hat mir vor 10 Tagen die Nebenkostenrechnung für die Jahre 2010, 2011 und 2012 zugesand und mich aufgefordert ca. 500 Euro innerhalb einer Frist von 4 Wochen selbige zu bezahlen.Mein Vermieter wurde in den vergangenen Jahren öfter von mir mündlich aufgefordert abzurechnen, was aber nie passierte.
Ich bezahle monatlich vorab 60 Euro Nebenosten. Habe bezogen auf § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB schrftlichen Widerspruch eingelegt. Was passiert nach dem Widerspruch? Bzw. was muß passieren? Danke für Informationenen dahingehend. M.W.R.
7. August 2015 - 16:10
Guten Tag,
ich habe Widerspruch gegen meine Nebenkostenabrechnung 2014 eingelegt, begründet. Ich habe den Widerspruch per Fax an das Immobilienbüro, in dem die Abrechnung erstellt wird und per Einwurfeinschreiben versandt. Reicht das?
Muss ich einen Teil der Nachforderung trotz Widerruf zahglen oder kann ich erst die Korrektur abwarten?
Vielen Dank.
MFG
Dirk
9. August 2015 - 12:41
Hallo Dirk,
ich weiss leider nicht, welche Punkte Sie bemängelt haben, aber in der Regel wartet man die Korrektur ab und zahlt dann. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um keine Fehler zu begehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. November 2015 - 14:01
Guten Tag,
ich hatte vom 01.02.14 bis 14.05.14 eine 65m² große Wohnung gemietet, in der ich nur wenige Wochen Möbel stehen hatte. Die Wohnung stand die restliche Zeit leer, ich habe gelegentlich die Heizung LEICHT angeschaltet oder vor der Übergabe Staub gesaugt.
Ich habe 135 EUR/Monat Nebenkosten bezahlt und mir war nicht bewußt, dass dieser Betrag nicht ausreicht. Denn heute, 1 1/2 Jahre später, bekomme ich eine Nebenkostenabrechnung, in der ich für die 3,5 Monate 498 EUR nachzahlen soll. Das wären insg. ca. 250 EUR/Monat. Gar nicht auszudenken, was auf mich zugekommen wäre, wäre ich in der Wohnung geblieben und hätte auch Heizung/Wasser richtig benutzt.
Mir wurden nach Vertragskündigung bereits 100 EUR von meiner Kaution abgezogen, dadurch, dass in den 3,5 Monaten die Heizung TEILWEISE angeschaltet war. Demnach sind das sogar 598 EUR.
Habe ich eine Chance, dagegen anzugehen?
8. November 2015 - 16:11
Hallo Mirjam,
ih kann Ihren individuellen Fall nicht beurteilen, hier sollten Sie ggf. über eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung nachdenken.
Ansonsten hier noch ein interessanter Artikel: Wohnung nur im Winter bewohnen = hohe Nebenkostenvorauszahlung
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Januar 2016 - 12:42
Hallo,
wenn ich mir nun sicher bin, dass meine NK-Abrechnung nicht nur inhaltlich/rechnerisch falsch, sondern auch formell unrichtig ist – wie gehe ich dann vor?
Dank der Infos hier ist eine Abrechnung formell falsch, wenn z.B. Umlageschlüssel nicht bzw. nicht deutlich zu erkennen sind. Bzw, gibt es eine Definition für “nachvollziehbar”?
Muss/Sollte ich, wenn formelle Mängel bestehen im Wideruf trotzdem auch die inhaltlichen Mängel aufzählen?
Die Abrechnung für das Jahr 2014 ging mir am 17.12.2015 zu, damit hat mein Vermieter doch eigentlich gar nicht mehr die Chance, die Abrechnung zu korrigieren?
Auch wenn meine Vermieterin und ich sicher keine besten Freunde mehr werden, so möchte ich ja auch keinen Streit.
Vielen Dank und viele Grüße,
Anni
13. Januar 2016 - 03:20
Hallo Anni,
in würde in einem Widerspruch alle Fehler aufzeigen, die Sie in der Nebenkostenabrechnung finden – egal ob formal oder inhaltlich. Schließlich wollen Sie einen korrekte Nebenkostenabrechnung erhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Januar 2016 - 01:12
Hallo Herr Hundt,
Mein Vermieter reagiert nicht auf meinen Wunsch nach Belegeinsicht. Da schreiben sie dass seine Nachzahlungsforderung solange ruht. Gleichzeitig schreiben sie dass die Zahlungsfrist von 30 Tagen unabhängig vom Widerspruch einzuhalten ist. Wie passt das zusammen? Nächste Woche laufen die 30 Tage ab, muss ich nun zahlen oder ruht sein Anspruch weil er mir noch nicht die Belege gezeigt hat?
14. Januar 2016 - 02:36
Hallo Aaron,
hier ist der Zusammenhang zwischen Widerspruch und Belegeinsicht erklärt: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-zahlungsfristen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Januar 2016 - 17:45
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin bereits aus meiner ehemaligen Wohnung ausgezogen, nun gibt es aber mehrere Probleme:
1. Der Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung für KJ 2014 nicht bis zum 31.12.2015 geschickt, sondern ca. zwei Wochen zu spät. Er fordert eine Nachzahlung und hat diesbezüglich schon die Kaution verrechnet. Ich weiß, dass das nicht zulässig ist, da die Frist versäumt wurde. Die Abrechnung ist aber definitiv nicht nur formell, sondern auch inhaltich inkorrekt. Heizkosten wurden nur nach Wohnfläche umgelegt, nicht nach Verbrauch; Kaltwasserkosten wurden nach Mieteigentumsanteilen umgelegt und nicht nach Verbrauch trotz Kaltwasserzählern. In den drei vorherigen Jahren wurde immer nach Verbrauch abgerechnet, offensichtlich hat zwischenzeitlich die Hausverwaltung gewechselt. Deshalb ergeben sich nun viel zu hohe Nachforderungen und ich erwarte basierend auf meinen Erfahrungen der Vorjahre eigentlich sogar eine Rückzahlung.
Ich würde jetzt widersprechen und meine Kaution aufgrund der Fristüberschreitung zurückfordern. Ich möchte aber auch eine korrekte Abrechnung, da ich eine Gutschrift erwarte. Was würden Sie dem Vermieter mitteilen bzw. wie viel Zeit muss ich ihm einräumen für die Korrektur der Abrechnung und die Überweisung von Kaution und ggf. Gutschrift?
2. Ich habe die Wohnung noch im Januar 2015 bewohnt, d.h. es wird auch noch eine Nebenkostenabrechnung für diesen Monat geben. Der Vermieter hat nun auf Basis der fehlerhaften Abrechnung von 2014 eine Schätzung der Nebenkosten für Januar 2015 durchgeführt und verlangt auch für den Monat eine Nachzahlung von ca. 30 Euro.
Ist die Schätzung für Januar 2015 überhaupt zulässig, d.h. muss ich diese Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen? Oder kann ich darauf bestehen, dass die Abrechnung für Januar 2015 erst nach Abrechnungsperiode KJ 2015 erstellt werden sollte (zumal ich die Abrechnung von 2014 inhaltlich anzweifle)?
Mit besten Grüßen,
Simone
27. Januar 2016 - 23:55
Hallo Simone,
bitte Sie mit einer angemessenen Frist (besser 4 als 2 Wochen) um Korrektur. Für Januar 2015 muss der Vermieter ja ebenso eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Für eine zu erwartende Nachzahlung darf er hierfür ein Teil der Kaution (bis zur Nebenkostenabrechnung) einbehalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. Februar 2016 - 14:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
wie sind die Widerrufsfristen bei Heizkostenabrechnung?
Viele Grüße.
Julia Welik
10. Oktober 2016 - 21:11
Guten Abend,
Wir haben vor zwei Wochen unsere Nebenkostenabrechnung erhalten und sollen 600€ nachzahlen. Daraufhin haben wir unseren Verbrauch mit dem unserer Nachbarin verglichen und es kam raus, dass wir insgesamt (Warmwasser, Kaltwasser, Heizung) nur rund 45,000 Kubik mehr Verbrauch haben als sie in 12 Monaten. Das komische: Sie bekommt Geld wieder und wir müssen solch eine hohe Summe nachzahlen.
Das verstehe ich absolut nicht!
Können Sie mir vielleicht helfen?
Mit freundlichen Grüßen,
S. Lemke
11. Oktober 2016 - 09:18
Hallo Frau Lemke,
ohne Ihre Nebenkostenabrechnung zu sehen, kann Ihnen niemand etwas konkretes sagen. Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung bei Bedarf hier prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Februar 2019 - 18:29
Hallo,
ich habe am 31.12.2018 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 für die Wohnung bekommen, von der ich am 28.02.2018 ausgezogen bin. Die Abrechnung habe ich also noch innerhalb der 1-jährigen Frist bekommen.
Nun habe ich die Abrechnung geprüft und festgestellt, dass sie sehr viele Fehler enthält: Positionen, die es laut Mietvertrag nicht geben darf, falsche Verteiler-Schlüssel, die nicht mit der Vereinbarung im Vertrag übereinstimmen. Laut Abrechnung müsste ich eine Nachzahlung von über 800 € zahlen. Wenn ich alle Fehler berücksichtige, komme ich auf eine Erstattung von über 200 €.
Nun habe ich am 05.02.2018 dem Vermieter einen Widerspruchsbrief geschickt. Darin habe ich meinen Widerspruch genau begründet und alle Fehler erklärt. Ich habe auch erwähnt, auf welchen Erstattungsbetrag ich komme. Ich habe auch die Einsicht in die Belege gefordert, damit ich weitere Fehler ausschließen kann, und habe um einen zeitnahen Termin gebeten. Ich habe auch gefordert, dass der Vermieter nach der Einsicht und der Klärung, ob es weitere Fehler gibt, mir eine korrigierte Abrechnung zu schicken, und mir den Erstattungsbetrag zu erstatten.
Meine Frage sind:
1) Ist mein Widerspruch in Ordnung? Ist es in Ordnung, dass ich die Nachzahlung nicht gezahlt habe? Ich möchte keine 800 € zahlen, wenn ich eine Erstattung erwarte.
2) Den Widerspruchsbrief habe ich nach Verstreichen der 4-Wochen-Frist für die Nachzahlung, die mir der Vermieter in seiner Abrechnung gesetzt hat. Ist es ein Problem, dass ich die Frist verstreichen ließ und die geforderte Nachzahlung nicht bezahlt habe? Ich habe ja begründet, dass ich eine Erstattung erwarte, wohl aber nach Verstreichen der 4-Wochen-Frist.
Vielen Dank und
Freundliche Grüße
Mourad
29. November 2023 - 00:19
Guten Tag,
ich wohne seit 16 Jahren in einer Wohnung. Zu dieser habe ich keinen Mietvertrag. In der Betriebskostenabrechnung wurde allerdings eine konkrete Wohnungsgröße angegeben und für die Umlage zu Grunde gelegt (außer messbare Größen wie Heizung und Wasserverbrauch, da Zähler vorhanden).
Die Wohnungsgröße wurde auch in einer Mieterhöhung mit genauen Angaben der alten und neuen Miete angegeben. Durch eine kürzliche (< 1 Jahr) Neuvermessung der Wohnung stellte sich diese 20% kleiner heraus. Dazu 2 Fragen:
Wie lange zurück in die Vergangenheit kann ich eine Nebenkostenrückerstattung angepasst an die tatsächliche Wohnungsgröße verlangen?
Kann ich die Anpassung der Kaltmiete an die tatsächliche Miete verlangen, obwohl ich keinen Mietvertrag habe, Bezug nehmend auf die Mieterhöhung mit den Angaben Kaltmiete / m2?
Falls ja, für welchen Zeitraum?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Carola
29. November 2023 - 10:37
Hallo Carola,
grundsätzlich haben Sie eine 12-monatige Widerspruchsfrist nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Ich würde mich an Ihrer Stelle aufgrund der Komplexität der Lage rechtlich beraten lassen. Die Miete inklusive Nebenkosten nachdrücklich um 20 % zu senken, bedarf sicherlich anwaltlicher Hilfe.
Ich hoffe dieser kurze Kommentar ist dennoch hilfreich für Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Januar 2024 - 19:24
Hallo,
Ich hab mich auf der Seite durchgelesen aber nichts gefunden. Ich hab laut MV eine eigene Wasseruhr aber diese wurde in der Nebenkostenabrechnung nicht berücksichtigt. Ist das dann formell falsch?
Das Haus wurde vorletztes Jahr verkauft und die neuen Eigentümer scheinen nicht viel Ahnung zu haben.
Gruß
Tiara
3. Januar 2024 - 20:39
Hallo Tiara,
wenn Wasseruhren verbaut sind, muss der Vermieter grundsätzlich auch nach Verbrauch abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt