Im Gesetz ist die Umlage von Betriebskosten nicht geregelt. Der Mieter ist nur zur Zahlung der Miete verpflichtet (§ 535 II BGB). Der Vermieter hat die Lasten der Mietsache selbst zu tragen (§ 535 I 3 BGB).
Mit einer entsprechenden Vereinbarung kann der Vermieter die laufenden Kosten / Nebenkosten an den Mieter weitergeben.
Wir zeigen in dem Artikel wann der Vermieter zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verpflichtet ist und wann nicht. Im letzten Abschnitt erklären wir was Mieter machen können, wenn der Vermieter trotz Verpflichtung keine Nebenkostenabrechnung erstellt.
In diesen Fällen besteht keine Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung
1. Keine Vereinbarung über die Abrechnung der Nebenkosten
Soweit der Vermieter Betriebskosten (aus Versehen, Vergesslichkeit oder Wohlwollen) nicht auf den Mieter umlegt und im Mietvertrag diesbezüglich keine Vereinbarung trifft, wird ihm unterstellt, dass er sie in die Miete einkalkuliert hat. Eine Nebenkostenabrechnung erübrigt sich.
2. Sonderfall: Vom Vermieter bewohntes Zweifamilienhaus
Bei einem Zweifamilienwohnhaus, in dem der Vermieter gemeinsam mit dem Mieter jeweils eine Wohnung bewohnt, kann der Vermieter in der Miete die Heiz- und Warmwasserkosten berücksichtigen und eine Warmmiete vereinbaren. Ebenso kann er die übrigen Nebenkosten einbeziehen. Eine Nebenkostenabrechnung erübrigt sich. Hier haben wir einen ausführlichen Artikel zu Nebenkostenabrechnung bei einem Zweifamilienhaus erstellt.
Daher muss der Mieter Nebenkosten nur dann zahlen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten vorsieht.
In diesen Fällen besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten
1. Brutto- oder Inklusivmiete: Heizkostenabrechnung erforderlich
Bei der Miete inkl. Mietnebenkosten kann der Vermieter, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, sämtliche Betriebskosten in die Miete einkalkulieren. Dann handelt es sich um eine Brutto- oder Inklusivmiete. Die Vereinbarung von Warmmietverträgen ist nicht erlaubt. Eine Nebenkostenabrechnung ist nur in Bezug auf die Heiz- und Warmwasserkosten erforderlich. Alle anderen im Prinzip umlagefähigen Betriebskosten gelten als mit der Miete abgegolten.
Die Heiz- und Warmwasserabrechnung kann der Vermieter sich in einem besonderen Fall auch noch sparen, nämlich dann, wenn der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten direkt mit dem Versorger abrechnet. Das ist zum Beispiel bei einer Gas-Etagenheizung oder bei eine Nachtspeicherheizung der Fall.
Die Abrechnung weiterer Nebenkosten kommt dann nur in Betracht, wenn der Vermieter deren Umlage im Mietvertrag (Einzelabrechnung, Pauschale) vereinbart.
2. Betriebskostenpauschale: Auch hier ist eine Heizkostenabrechnung erforderlich
Allerdings kommt für die Heiz- und Warmwasserkosten eine solche Pauschale nicht in Betracht, da diese Kosten auch hier wieder verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Insoweit muss der Vermieter eine Abrechnung erteilen.
Wie im ersten Fall entfällt die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten, wenn der Mieter direkt an den Versorger zahlt (z.B. Gas oder Strom).
3. Der Normalfall: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung
Schließlich kann der Vermieter die Betriebskosten vollständig auf den Mieter abwälzen und seinen Kostenaufwand im Detail abrechnen. Dies dürfte in der Praxis weitgehend der Regel Fall sein. Voraussetzung ist eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag.
Im Idealfall bezeichnet und beziffert der Vermieter im Mietvertrag die Betriebskosten im Detail. Je detaillierter er dies tut, desto eher ist auf der sicheren Seite.
Der Vermieter kann auch pauschal auf die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 verweisen, in der alle in Betracht kommenden Betriebskostenarten aufgeführt sind und sollte diese als Anhang dem Mietvertrag beifügen (§ 556 I 3 BGB).
Der Mieter leistet auf die Betriebskosten üblicherweise monatliche Vorauszahlungen (§ 556 II BGB). Dann ist der Vermieter verpflichtet, über die Vorauszahlungen für die umzulegenden Betriebskosten nach dem Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode jährlich abzurechnen (§ 556 III BGB).
Ist im Mietvertrag unklar, ob eine Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart ist, gehen die Gerichte von einer Pauschale aus, und zwar auch dann, wenn die vereinbarte Zahlung den Kostenaufwand des Vermieters nicht abdeckt.
Das können Mieter unternehmen, wenn der Vermieter (unberechtigt) keine Abrechnung erstellt
Rechnet der Mieter jedoch mit der Erstattung zu viel bezahlter Nebenkosten (beispielsweise infolge eines geringeren Gasverbrauchs), wird er auf einer Nebenkostenabrechnung bestehen. Der Mieter ist berechtigt, weitere Vorauszahlungen nach schriftlicher Aufforderung an den Vermieter zurückzubehalten, wenn er mit einer Erstattung rechnet und der Vermieter nicht innerhalb der ihm vorgegebenen Abrechnungsfrist abrechnet (BGH, WuM 84, 185).
Letztlich muss der Mieter den Vermieter im Klageweg zur Abrechnung verpflichten. Eine sich dann eventuell wider Erwarten ergebende Nachzahlungsforderung des Vermieters wäre wegen der Missachtung der Abrechnungsfrist unbeachtlich. Der Mieter müsste die Klage zurücknehmen und der Vermieter wegen seines Fehlverhaltens die Verfahrenskosten übernehmen.
Sicherheitshalber kann der Mieter die zurückbehaltenen Vorauszahlungen auf einem Sparkonto oder beim Amtsgericht hinterlegen, da er für den Fall, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erteilt, die Nebenkosten für die laufende Abrechnungsperiode (eventuell infolge eines geringeren Verbrauchs reduziert) weiter bezahlen muss.
16. März 2016 - 13:27
Vertrag ist von 1969. Wohnanlage war bis 2010 gefördert Sozialbau. 1984 wurde mit Schreiben an alle Mieter Heizkostenvorauszahlung eingeführt. 1986 wurde mit Schreiben an alle Mieter Betriebskostenvorauszahlung eingeführt.
Widerspruch gegen Beko-abrechnung 2014 durch Mieterverein, dass Mieter Dachrinnenreinigung nicht zahlen muss, da nicht im Vertrag vereinbart.
Durch Einführung Einführung der Beko-Vorauszahlung sind alle Betriebskosten gemeint auch Dachrinnenreinigung oder z.b. Legionellenprüfung.
Ist die Annahme richtig, dass dies keine Änderung des Vertrages bedarf?
Mit freundlichen Grüßen
17. März 2016 - 12:01
Hallo Katrin,
ich kenn leider keine Einzelheiten und möchte Sie bitte, die Sachlage durch einen Anwalt prüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. September 2017 - 22:49
Guten Abend,
kann der Vermieter die Abrechnung über die Nebenkosten (sonst Kosten nach § 27 II. Ber VO) vertraglich ausschließen? Also dass der Vermieter diese Kosten am Ende des Jahren nicht abrechnen muss (Rückzahlung), nachweislich höhere Kosten er aber gleichwohl geltend machen kann. Ist dies rechtlich?
Vielen Dank für Ihre Antwort
11. April 2018 - 07:43
Hallo.
Ich möchte einen Zeitmietvertrag über aktuell 7 Monate abschließen und den Mietzins “warm” beziffern. Also keine Kaltmiete und keine Nebenkostenabrechnung erstellen. Ist das so zulässig wie unter 1. beschrieben indem ich die Nebenkosten “verschweige” und nur den Mietzins benenne?
Ich möchte es dem Mieter und mir einfach machen. Ich muss auf Zeit vermieten, da ich die Wohnung einem Familienmitglied zum Eigennutz überlasse (aber nur 2 x im Jahr für je 4 Wochen). Dabei können sich auch andere Mietzeiträume ergeben je nach Mieterwunsch. Ich möchte nicht jedem Mieter bei Wochen oder ein paar Monaten Mietdauer eine Nebenkostenabrechnung erstellen müssen. Auch müsste mir der Mieter da die Abrechnung ja erst viele Monate erfolgt immer seinen ggf. ändernden Wohnort mitteilen.
6. Februar 2019 - 23:33
Guten Abend Herr Hundt,
ist folgende Formulierung im Mietvertrag möglich und rechtssicher, nachdem eine Abrechnung für die Verbrauchskosten nach Heizkostenverordnung erstellt wurde, oder eher unwirksam als Umgehung der Heizkostenverordnung, die öffentliches Interesse ist, aber eigentlich nur die Abrechnung vorgibt?
“Der Vermieter trägt die nach Verbrauch abzurechnenden Heizkosten, die über die Beträge der Vorauszahlungen hinaus gehen, selbst.”
Danke
7. Februar 2019 - 10:13
Hallo Tom,
ich kann die rechtliche Haltbarkeit der Klausel hier leider nicht einschätzen. Wenden Sie sich bei Bedarf bitte an einen Anwalt für eine rechtliche Einschätzung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Juli 2019 - 12:36
Hallo,
ich habe mit meiner Mieterin eine jährliche Pauschale für die Wartung des Heizungskessels vereinbart. Muss ich diese Wartung durchführen, solange sie noch in der vermieteten Wohnung lebt oder kann ich diese auch durchführen, wenn sie ausgezogen ist und diese Wartungskosten dann mit der bezahlten Pauschale abgleichen?
3. Juli 2019 - 09:40
Hallo Antonia,
ich kenne Ihre Klausel nicht, aber grundsätzlich können Nebenkosten auch nach Auszug anfallen und dann zeitanteilig auf den Mieter umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. April 2020 - 19:11
Guten Tag,
Ich wohne seit 09/2012 in einer ländlich gelegenen Mietwohnung 75 qm, altes Bruchsteinhaus. Fassaden verschiefert, Keller feucht, eigene Wasserversorgung durch Brunnenanlage, Abwasser = 3 Kammersystem. Zimmerdecken zum Dachboden und Dach nicht isoliert, Fenster 30 Jahre und älter. Nachtspeicher dito. Bad aus den 60ern. Warmwasser über Untertischgeräte / Durchlauferhitzer, Stromleitungen aus den 60/ 70 Jahren, Stromzuleitung und Telefon über Freileitungen. Bisher habe ich 250 Euro Miete bezahlt und kann zusätzlich einen Teil der Scheune als Lager / Garage nutzen. (Ohne weiteres Entgeld) Bisher habe ich keine Nebenkostenvorauszahlung geleistet, bzw. NK wurden vom Vermieter bisher nie gefordert und abgerechnet. Vermieter ist vor 1,5 Jahren verstorben. Zahlung erfolgt noch immer auf sein Konto. Vermutlich hat die Tochter geerbt. Bisher haben wir Mieter nichts offizielles erfahren, wem das Haus nun ist. Gehen wir nun davon aus, dass die Tochter die neue Eigentümerin ist. Kann sie nun zusätzlich NK verlangen? Kann sie ohne Modernisierung etc die Miete erhöhen? Alle 3 Parteien im Haus haben den im Handel erhältlichen Einheitsmietvertrag, in dem nur der Punkt Miete von Hand ausgefüllt ist. (Bei mir wie gesagt 250,00). Sonstige Punkte wurden auch nicht gestrichen. Mein Vertrag wurde seinerzeit sogar nur von der Ehefrau meines Vermieter unterzeichnet [Bauersleute halt 😉 ]
1. Mai 2020 - 10:51
Hallo Anna,
eine Mieterhöhung ist ggf. nach §558 BGB möglich. Mehr zu den Nebenkosten: Nebenkostenabrechnung: Warum der Mietvertrag so wichtig ist
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Mai 2020 - 17:48
Guten Tag,
wir möchten 4 einzelne Zimmer in einem Haus (BJ 1935) an Studierende vermieten. Jeder erhält einen einzelnen Mietvertrag für das jeweilige Zimmer plus Mitbenutzung der restlichen Räume. Wir wohnen selbst nicht in diesem Haus. Ist es in diesem Fall möglich, die Heiz- und Warmwasserkosten als Pauschale abzurechnen? Oder muss auch hier verbrauchsabhängig abgerechnet werden? Der individuelle Verbrauch lässt sich leider nicht messen, die Heizung der Räume erfolgt über eine zentrale Warmluftheizung (Öl) und das Warmwasser kommt aus Boilern.
Vielen Dank.
27. Mai 2020 - 20:06
Hallo Anja,
hier eine Hilfe: Nebenkostenabrechnung bei einer Wohngemeinschaft – Möglichkeiten der Gestaltung
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Mai 2020 - 09:32
Guten Morgen,
ich habe im Jahr 2019 ein Haus gekauft mit Mietern.
Nun wurde die Nebenkostenabrechnung erstellt und an die Mieter verteilt, eine Mieterin hatte demnach ein Guthaben. Die Tochter jedoch antwortete in einem Schreiben, dass diese Jahrelang keine Nebenkostenabrechnung erhalten haben und demnach jetzt eine Inklusivmiete daraus entstanden ist. Stimmt diese Aussage? Im Mietvertrag kann ich auch so nichts finden, was eine Pauschal- oder Inklusivmiete ableiten lässt. Hebt ein neuer Eigentümer diese “angeblich entstandene Inklusivmiete” wieeder auf? Schließlich bin ich ja als Vermieter dazu verpflichtet eine zu erstellen.
Vielen Dank und Beste Grüße
Michel
27. Mai 2020 - 20:01
Hallo Michel,
ich sehe keine Grundlage für die Aussage der Mieterin. Die Mieterin hatte die Nebenkostenabrechnung anfordern können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Februar 2022 - 18:10
Hallo Herr Hundt,
in einer Diskussion besteht Meinungsverschiedenheit.
Es ist ein Haus/Wohnung, in dem der VM selbst wohnt!
Der M bewohnt ein einzelnes Zimmer mit Nutzung der Küche, Bad und Waschmaschine
Im MV lautet es:
Die Miete inkl. Nebenkosten beträgt: XXX,XX €
Handelt es sich um eine Inklusivmiete?
Meinung 1
Eine Inklusivmiete muss eine Klausel beinhalten, wonach mit der Betriebskostenzahlung alle Betriebskosten abgegolten sind.
Z. B. durch die Bezeichnung “Pauschalmietvertrag”, “Inklusivmiete”
Bei obigem MV wäre nicht zweifelsfrei erkennbar, dass es sich um einen Pauschalmietvertrag handelt.
Aus dem Mietvertrag ginge nur hervor, dass eine Kaltmiete sowie Nebenkosten verlangt werden bzw. vereinbart wurden.
Es wäre nicht erkennbar ob die Zahlung der Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung verlangt bzw. vereinbart wurden.
Weder § 535 BGB noch § 556 BGB regeln Zulässigkeit, Form und Inhalt einer Inklusivmiete.
§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB regele, dass der Vermieter die Lasten der Mietsache trägt. Geregelt würde aber nicht, dass die Betriebskosten Bestandteil der Miete sind.
Auch würde § 556 BGB regeln, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
Dies wäre mit der Formulierung “Die Miete inkl. Nebenkosten beträgt:” geschehen.
Person 1 ist der Meinung, daher müssten die Nebenkosten aufgeschlüsselt werden, wenn/weil Sozialleistungsträger oder Wohngeldbehörden das so verlangen.
Meinung 2 entgegnet:
Es wurde eine Warmmiete vereinbart. Das ist aber nur zulässig in einer vom VM selbst bewohnten Wohnung oder Häusern mit max. 2 Wohneinheiten.
Außerdem ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, dass alle Kosten grundsätzlich vom VM zu tragen sind. Dazu gehören auch die Betriebskosten und Schönheitsreparaturen. Das Gesetz geht davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden.
§ 556 BGB eröffnet die Möglichkeit ein Teil der Lasten (BK) auf den M zu übertragen, da § 535 keine Klausel enthält, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung unwirksam wäre.
Diese Regelung bräuchte es nicht, wenn die BK nicht durch § 535 durch den VM zu tragen wären.
Die fehlende Bezifferung oder Nennung einer BK-Pauschale macht nur Probleme, wenn die Miete erhöht werden soll.
Wie sehen sie das?
Vielen Dank Heinz-Otto
21. Februar 2022 - 06:50
Hallo Heinz-Otto,
danke für Ihren Betrag. Ich würde die Klausel im Mietvertrag rechtssicher prüfen lassen. Suchen Sie nach “Klausel im Mietvertrag prüfen” und Sie werden passende Angebote finden. Per Kommentar kann ich Ihnen bei Ihren umfassenden Thema leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Februar 2022 - 08:28
Hallo Herr Hundt,
schade. Vielleicht hätte ich weniger schreiben sollen.
Ich versuche es nochmal kürzer.
Ist die Formulierung “Miete inkl. Nebenkosten = xx €” als Pauschalmiete, bzw. Bruttokaltmiete auszulegen.
Danke und Gruß
Heinz-Otoo
24. Februar 2022 - 20:25
Hallo Heinz-Otto,
wenn eine Nebenkostenabrechnung erfolgen soll, dann ist im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung und die jährliche Abrechnung festgehalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Mai 2023 - 13:03
Guten Tag,
nach Umbauarbeiten in unserem Haus wohnen dort jetzt nur noch die Eigentümer und ein weiterer Mieter (vor dem Umbau waren es mehrere Mieter). Für den Mieter wurden die Heiz- und Nebenkosten bisher per Vorauszahlung und Jahresendabrechnung berechnet.
Da jetzt aber nur noch Eigentümer und ein weiterer Mieter das Haus bewohnen, greift ja die im Text genannte Sonderregel. Deshalb wollen wir jetzt als Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag die Heiz- und Nebenkosten von Vorauszahlung auf Pauschale umstellen.
Unsere Frage dazu: braucht es für die Umstellung die Zustimmung/Unterschrift des Mieters oder reicht eine Benachrichtigung?
LG, Konrad
4. Mai 2023 - 20:08
Hallo Konrad,
wenn Sie von den Vereinbarungen im Mietvertrag abweichen wollen, dann können Sie einen Nachtrag natürlich nur einvernehmlich mit dem Mieter vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. Mai 2023 - 08:43
Vielen Dank, Dennis! Dann machen wir das so.