Wie Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren (Nennung oder Verweis auf BetrKV)?

Dass der Mieter neben der Kaltmiete regelmäßig auch Nebenkosten (Betriebskosten) zahlt, ist vielfach eine Selbstverständlichkeit. Eigentlich sollte es kein großes Problem darstellen, neben der Kaltmiete auch die Kostenpflicht für Nebenkosten zu vereinbaren. Aber wie immer: Der Teufel steckt im Detail.

Probleme bereitet in der Mietpraxis eher die Frage, wie die Vereinbarung zur Zahlung von Nebenkosten denn konkret ausgestaltet sein muss. Gerade die Mustermietverträge sind vielfach so umständlich gestaltet, dass die vorgesehenen Optionen nicht genutzt werden. Textstellen bleiben offen oder es werden mehrere Optionen angekreuzt. Dadurch treten spätestens mit der ersten Nebenkostenabrechnung Missverständnisse und widersprüchliche Ergebnisse zu Tage.

1. Der sichere Weg: Verweis auf die Betriebskostenverordnung

Um absolut sicher zu gehen sollte mietvertraglich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich anerkannt, dass die Bezugnahme auf § 2 BetrKV für eine wirksame Nebenkostenvereinbarung ausreicht (BGH WuM 2004, 290). Dies gilt auch für Formularmietverträge und auch dann, wenn der Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag nicht beigefügt wird.

Es ist dem Mieter zuzumuten, sich über den Inhalt des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung zu informieren. Auch das Gesetz selbst verweist wegen der umlagefähigen Kostenbestandteile auf die Betriebskostenverordnung (§ 556 I 2 BGB). Dann kann der Vermieter die Nebenkosten entsprechend abrechnen, ohne dass er sie im Detail im Mietvertrag bezeichnen muss.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersetzt ab 2004 die inhaltlich praktisch identische und für vor dem 31.12.2004 abgeschlossene Mietverträge nach wie vor geltende Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung (BV).

Die BetrKV bezeichnet in 16 Ziffern die vom für die Verordnung zuständigen Ministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung als Betriebskosten anerkannten umlagefähigen Betriebskosten. Soweit eine Kostenart in Ziffer 1 – 16 nicht erfasst ist, kann sie einzelvertraglich unter der Position „sonstige Betriebskosten“ zusätzlich vereinbart werden. Sonstige Betriebskosten sind alle Kosten, die in Ziffer 1 – 16 nicht bezeichnet sind, aber fortlaufend und regelmäßig anfallen und dem bestimmungsgemäßen Betrieb des Gebäudes dienen. Im Detail ist vieles streitig. Voraussetzung ist aber, dass die sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag einzeln genannt werden müssen und nur dann umlagefähig sind.

Es schadet nicht, wenn im Betriebskostenkatalog auch Nebenkosten bezeichnet sind, die im konkreten Fall gar nicht anfallen. Der Mieter wird dadurch nicht benachteiligt, weil der Vermieter nicht anfallende Kosten auch nicht auf den Mieter umlegen kann.

2. Der weniger sichere Weg: Einzelvereinbarung aller Nebenkosten

Die umlagefähigen Betriebskostenpositionen können alternativ im Mietvertrag im Detail einzeln aufgeführt werden. Fehlen Einzelpositionen, gelten sie als mit der Miete abgegolten und können nicht auf den Mieter umgelegt werden (§§ 535 II, 556 I S.1 BGB).

Will der Vermieter die Nebenkosten konkret bezeichnen, müssen sie eindeutig bestimmbar bezeichnet sein. Unklarheiten interpretieren die Gerichte immer zu seinen Lasten (LG Mannheim ZMR 1994, 22). Der Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig, dass und in welchem Umfang eine Nebenkostenposition vereinbart worden sein soll (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 109). Eine individuelle mündliche oder stillschweigende Vereinbarung soll Vorrang vor der formularmäßigen missverständlichen Formulierung haben. Handhaben die Parteien eine Vertragsbestimmung übereinstimmend entgegen ihrem objektiven Sinn, ist die Handhabung in der Praxis maßgebend (BGH NJW 1995, 1496).

3. Der fehlerbehaftete Weg: Pauschale, unklare, individuelle Formulierungen

Da eine Umlegungsvereinbarung immer hinreichend konkret sein muss, hat die Rechtsprechung eine Vielfalt von pauschalen, missverständlichen und besonders individuellen Formulierungen für unwirksam erklärt. Die Tatsache, dass solche Fälle fortlaufend entschieden werden, zeigt die große Unsicherheit bei der Vereinbarung solcher Umlegungsvereinbarungen.

Beispiele für unwirksame Umlegungsvereinbarungen:

• „Der Mieter trägt neben der Miete anteilig die Kosten der Nebenkosten“ (AG Neuss ZMR 1994, 571).
• „Der Mieter hat Hausgebühren zu bezahlen“ (LG Stuttgart WuM 1987, 161).
• „Der Mieter trägt alle Nebenkosten“ (LG Aachen NZM 2001, 707).
• „Der Mieter trägt alle umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind“ (AG Köln WuM 1987, 274).
• „Sämtliche Nebenkosten gehen anteilig zulasten des Mieters“ (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 109).
• Werden in einem Formularmietvertrag einzelne Nebenkosten bezeichnet, gelten nur diese als umlegungsfähig vereinbart, auch wenn an anderer Stelle des Formulars auf § 2 BetrKV Bezug genommen wird (AG München WuM 1990, 32).
• Sind in einem Mietvertragsformular die für die Aufzählung einzelner Nebenkosten vorgesehenen Felder nur mit Strichen versehen, werden auch dann keine Nebenkosten geschuldet, wenn die Partei Vorauszahlungen vereinbart haben (OLG Dresden NZM 2000, 827).
• Wird individuell vereinbart, dass der Mieter sämtliche Kosten für eine Eigentumswohnung gemäß der Verwalterabrechnung übernehmen soll, ist die Vereinbarung insoweit nichtig, als andere als die in § 2 BetrKV genannten Kosten erfasst sind (LG Wiesbaden ZMR 1999, 409). Die Vereinbarung in einem Formularmietvertrag wäre mangels Bestimmtheit vollumfänglich nichtig.
• In einem teilweise verwendeten (insoweit völlig miss- und unverständlichen) Mietvertragsformular heißt es, dass die Nettokaltmiete monatlich z.B. 400 € beträgt, zuzüglich einer Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten von monatlich 180 €, zuzüglich einer Vorauszahlung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV. Die Gesamtmiete soll bei 580 € liegen. Danach werden die Betriebskosten aufgeführt. Dort sind die Stromkosten jedoch nicht erwähnt. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Stromkosten in die Kaltmiete einbezogen und damit abgegolten sind. Ob dies im Interesse des Vermieters liegt, darf bezweifelt werden. In diesem Fall hätten die Stromkosten ausdrücklich erwähnt werden müssen.

4. Fazit, Empfehlungen für die Praxis

Wenn Vermieter und Mieter das Risiko einer fehlerhaften Umlegungsvereinbarung damit unnötige Streitigkeiten vermeiden möchten, sollten sie mietvertraglich pauschal auf die Anwendung des § 2 BetrKV verweisen. In den meisten Formularmietverträgen ist dies auch so vorgesehen. Sofern über den Betriebskostenkatalog hinaus noch sonstige Betriebskosten anfallen, können diese individuell im Mietvertrag bezeichnet werden.

Soweit ein Formularmietvertrag verwendet wird, ist darauf zu achten, dass die in der Rubrik „Nebenkosten“ vorgesehenen Felder im Detail durchgelesen und die gewünschte Optionen angekreuzt werden. Wichtig ist, dass keine widersprüchlichen oder gegensätzlichen Vereinbarungen getroffen werden.

Ausgangspunkt ist die Kaltmiete. Über die Kaltmiete hinaus trägt der Mieter gemäß § 2 BetrKV Nebenkosten. Zusätzlich können sonstige Nebenkosten individuell vereinbart werden. Ferner ist darauf zu achten, dass die Heiz- und Warmwasserkosten teils verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden müssen. Letztlich ist noch der maßgebliche Umlageschlüssel festzulegen. Für die anfallenden Nebenkosten ist ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag oder mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten eine Kostenpauschale zu vereinbaren.