Welche Rolle spielt der Energieausweis bei der Nebenkostenabrechnung?

Der Energieausweis spielt bei der Nebenkostenabrechnung nur eine indirekte Rolle. Zwar sind Wohngebäude in Deutschland seit 1.1.2009 „ausweispflichtig“. So muss jeder Hauseigentümer bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis vorlegen.

Der Energieausweis für Wohngebäude informiert Mieter, Kaufinteressenten und Eigentümer, wie der Energieverbrauch des Gebäudes bewertet wird. Anhand der Angaben im Energieausweis lässt sich grob beurteilen, ob die Immobilie eine „Energievernichtungsmaschine“ oder ein Energiesparer ist. Auf diese Weise helfen die im Energieausweis vermerkten Werte bei der Anmietung und dem Kauf einer Immobilie, verschiedene Objekte am Markt im Hinblick auf ihren Energieverbrauch miteinander zu vergleichen.

1. Heizkostenerwartung orientiert sich am Energieausweis

In Anbetracht der stetig steigenden Heizkosten rückt die Frage nach dem Energieverbrauch einer Immobilie immer stärker in den Vordergrund. Der Energieverbrauch ist mithin Entscheidungskriterium für die Anmietung einer Wohnung. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis auszuhändigen. Insoweit kann der Mietinteressent vom Vermieter verlangen, dass er den Energieausweis vorzeigt. Versäumt es der Vermieter, einen Energieausweis rechtzeitig auszustellen oder zu beantragen, kann er nach der Energieeinsparverordnung mit einem Bußgeld belegt werden. Nach der ab 1.5.2014 geltenden Energieeinsparverordnung müssen Vermieter oder Makler den Energieausweis dem Mietinteressenten bei der Besichtigung aktiv und ungefragt vorzeigen. Dem abzuschließenden Mietvertrag ist der Energieausweis beizufügen oder dem Mieter ist eine Kopie auszuhändigen. Missachtet der Vermieter diese Verpflichtung, droht ihm ein Bußgeld.

Mehr zu den Vermieterpflichten und den Risiken (fortlaufend aktualisiert): http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/energieeffizienz/energieausweis/aktuelles.html

2. Der Energiekennwert ermöglicht Vergleiche

Anhand des Energiekennwertes kann der Mietinteressent festzustellen, wie viel Energie aller Wahrscheinlichkeit nach für die Beheizung und gegebenenfalls die zentrale Warmwasseraufbereitung benötigt wird. Um die Vergleichbarkeit mit anderen Objekten zu ermöglichen, wird der Energiekennwert auf die Wohnfläche bezogen und unabhängig vom Energieträger (Öl, Gas, Fernwärme) in kWh angegeben (Beispiel: Endenergiebedarf: 492,8 kWh/M²a). Der energetische Zustand der Wohnung wird im Energieausweis durch eine farbige Vergleichsschiene wiedergegeben. Liegt das Gebäude im grünen oder roten Bereich der Farbskala, handelt es sich um ein sparsames Objekt oder eben um eine Energieschleuder.

3. Wer individuell heizt, fährt mit Bedarfsausweis besser

Allerdings lässt auch der Energieausweis nicht unmittelbar erkennen, wie hoch die Energiekosten tatsächlich sein werden. Sie lassen sich allenfalls auf der Grundlage der aktuellen Energiepreise abschätzen. Der Energieausweis beinhaltet in seinen zwei Varianten weitere Informationen. So dokumentiert der Verbrauchsausweis den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes an Heizenergie auf Grundlage der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Wurde die Wohnung von einem wenig energiebewussten Mieter bewohnt, ist die Aussage für einen Nachfolgemieter natürlich wenig aussagekräftig.

Beim Bedarfsausweis hingegen wird nicht der Verbrauch wiedergegeben. Vielmehr wird der Energiebedarf anhand der baulichen Gegebenheiten erfasst und berechnet, wie viel Heizenergie benötigt wird. Da beim Bedarfsausweis nur der Zustand des Hauses analysiert wird und nicht das sich stetig ändernde individuelle Verhalten der Bewohner, wird der Bedarfsausweis zumindest seitens des deutschen Mieterbundes bevorzugt empfohlen.

4. Altmieter haben keinen Anspruch auf Energieausweis

Der Energieausweis braucht nur vorgelegt zu werden, wenn der Eigentümer seine Immobilie verkauft oder neu vermietet. Der bereits in der Immobilie wohnende Altmieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm einen Energieausweis vorzeigt. Insoweit hat der Energieausweis bei der Nebenkostenabrechnung keinen direkten Einfluss. Eine Bedeutung kann der Energieausweis bei der Nebenkostenabrechnung allenfalls dann entfalten, wenn Nebenkosten abgerechnet werden, die der Mieter anhand des ihm bei der Anmietung vorgezeigten Energieausweises nicht erwarten durfte.

5. Konsequenzen fehlerhafter Energieausweise

Durfte der Mieter also aufgrund der Angaben im Energieausweises bei der Anmietung davon ausgehen, dass sich die Kosten für die Heizung unter Einbeziehung seiner individuellen Situation allenfalls in Höhe von ca. 1.000 €/Jahr bewegen werden, könnte er dem Vermieter eine Desinformation vorwerfen, wenn seine Heizkosten in extremer Weise von dem zu erwartenden Verbrauch abweichen. Wann diese Grenze erreicht ist, lässt sich pauschal nicht beantworten.

Man müsste dann dem Vermieter unterstellen und vor allem nachweisen, dass er den Energieausweis gefälscht hat oder der Energieausweis aufgrund vorsätzlich oder grob fahrlässig falsch getätigter Angaben erstellt wurde. Auf dieser Grundlage wäre der Tatbestand einer arglistigen Täuschung zu begründen. Dieses Argument wiegt dann besonders schwer, wenn der Vermieter im Vermietungsgespräch ausdrücklich auf die angeblich guten energetischen Werte seiner Immobilie hingewiesen hat und mithin aufgrund dieser Aussage den Mieter zum Abschluss des Mietvertrages bewegt hat.

Da der Vermieter den Energieausweis aber nicht selbst erstellt und ein Fachmann beauftragt werden muss, dürfte diese Fallgestaltung eher die Ausnahme darstellen.

6. Beanstandung der Nebenkostenabrechnung wegen fehlerhaften Angaben im Energieausweis?

In der Konsequenz könnte der Mieter die Nebenkostenabrechnung beanstanden und die Rechnungsbeträge für den Energieverbrauch auf Basis der Angaben im Energieausweis berechnen. Gerichtliche Entscheidungen hierzu sind nicht ersichtlich. Die Situation müsste die Gegebenheiten individuell erfassen. Erst dann lässt sich eine konkrete juristische Argumentation aufbauen.

7. Mieter hat keinen Anspruch auf energiesparende Modernisierung

Ein weiterer Ansatzpunkt besteht darin, dass der Energiepass Modernisierungsempfehlungen beinhaltet. Dabei handelt es sich um konkrete Vorschläge, wie sich der Energiebedarf der Immobilie deutlich reduzieren lässt. Die Energieeinsparverordnung betrifft aber nur neu zu errichtende Gebäude. Bestandsimmobilien werden nur einbezogen, wenn der Gebäudeeigentümer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt, die einen bestimmten festgelegten Umfang überschreiten. Ansonsten braucht der Vermieter nur den technischen Standard vorzuhalten, der bei Anmietung des Objekts vorhanden war. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass dieser Standard den technischen Gegebenheiten angepasst wird.

So hat der BGH (Urt.v.5.62013 – VIII ZR 287/12) festgestellt, dass der Mieter nicht verlangen könne, eine einwandfrei arbeitende Heizung auszutauschen, wenn diese hohe Kosten produziere und unwirtschaftlich arbeite (Ausnahme Nachrüstpflicht einer Heizungsanlage nach EnEV!).

Der Mieter hat daher keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die im Energieausweis empfohlenen Maßnahmen umsetzt. Der Eigentümer einer Bestandsimmobilie ist nur in bestimmten Situationen zur energetischen Modernisierung verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht aber nur gegenüber dem Staat, nicht gegenüber dem Mieter. Dabei spielt der Wärmedurchgangskoeffizient die maßgebliche Rolle. So besteht zunächst keine generelle Verpflichtung, die Fassade eines Gebäudes zu dämmen. Eine Dämmverpflichtung ist nur vorgesehen, wenn der Eigentümer ohnehin Modernisierungsmaßnahmen an der Fassade durchführt (Erneuerung von Außenwänden oder des Außenputzes, Einbau neuer Fenster). Kleinere bauliche Maßnahmen sind aufgrund einer Bagatellregelung ausgenommen. Zugleich ist er verpflichtet, alte Heizkessel auszutauschen (siehe dazu EnEV).