Erbbauzinsen über Nebenkostenabrechnung umlegbar?

Der Vermieter kann Nebenkosten auf den Mieter umlegen, wenn er zwei Voraussetzungen erfüllt.

Nebenkosten sind zunächst nur umlegbar, wenn die Umlegung mietvertraglich vereinbart ist. Zum anderen muss es sich tatsächlich um umlagefähige Nebenkosten im Sinne dieses Begriffes handeln.

Erbbauzinsen sind jedenfalls keine umlagefähigen Nebenkosten und haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Soweit ersichtlich, gibt es dazu eine einzige Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt (WuM 1983, 149). Das AG bestätigt die Nichtumlagefähigkeit von Erbbauzinsen.

1. Auch bei Vereinbarung nicht umlagefähig

Der Vermieter kann zwar bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag alle diejenigen Betriebskosten (Nebenkosten) auf seinen Mieter umlegen, die er individuell und zulässigerweise im Mietvertrag bezeichnet hat oder alternativ bei einem Verweis auf die Betriebskostenverordnung in dieser Verordnung als solche genannt sind.

Allgemein umfassen die Nebenkosten im weitesten Sinne die Betriebskosten, aber auch andere Zahlungen oder geldwerte Leistungen, die der Mieter neben der Grundmiete zu erbringen hat (Goetzmann ZMR 2002, 566).

Der Erbbauberechtigte ist in § 1 Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnt. Nach der Definition in § 1 BetrKV sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes fortlaufend entstehen.

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen. Auch Herstellungskosten für das Gebäude sind keine Betriebskosten.

Kapital- oder Finanzierungskosten werden zwar nicht ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet, wurden begrifflich aber mangels Klarstellungsbedürfnis gar nicht erst in der Betriebskostenverordnung bezeichnet (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 766; BR-Drucksache 568/03, 29).

Nach § 2 Nr. 1 BetrKV sind lediglich die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuern) umlagefähige Nebenkosten.

Erbbauzinsen stehen den Finanzierungskosten gleich und sind somit ebenfalls keine umlagefähigen Nebenkosten.

Es sollte sich von selbst verstehen, dass der Eigentümer oder Erbbauberechtigte eines Gebäudes nicht auch noch die Kosten auf den Mieter umlegen kann, die er aufwenden muss, um ein vermietfähiges Gebäude zu errichten. Dann gäbe es zwischen einem Eigentümer als Bauherrn und einem Mieter kaum noch Unterschiede. Der Mieter könnte dann auch gleich selbst bauen.

Immerhin trägt der Mieter mit der Miete dazu bei, dass der Eigentümer in der Lage ist, ein zur Finanzierung des Gebäudes beantragtes Darlehen im Laufe der Jahre zu tilgen. Bei den Erbbauzinsen oder Finanzierungszinsen überhaupt handelt sich somit um eigentümertypische Kosten, die nicht umlagefähig sind. Auch Zinsen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte zur Finanzierung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen aufwenden muss, sind nicht umlagefähig. Letztlich dienen diese Kosten zu, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überhaupt erst zu ermöglichen.

2. Keine Umlage als „sonstige Betriebskosten“

Insbesondere sind Erbbauzinsen auch nicht gemäß § 2 Ziffer 17 Betriebskostenverordnung als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig (AG Frankfurt/M. WuM 1983, 149).

§ 2 Nr. 17 BetrKV stellt zwar einen Auffangtatbestand dar, der die Umlage von Betriebskosten erlaubt, die in § 2 Nr. 1 – Nr. 16 nicht erwähnt werden. Insoweit ist Ziffer 17 kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kostenarten. Auch hier gilt, dass Erbbauzinsen eigentümertypische Kosten sind und auch über diesen Weg keinesfalls auf den Mieter umgelegt werden können.