Frisch- und Schmutzwasserverbrauch einheitlich oder getrennt abrechnen?

Weit über 50% der Nebenkostenabrechnungen sollen falsch sein. Das heißt aber nicht, dass wirklich jede Abrechnung zu beanstanden ist. Vor allem sollten formalistische Ansätze nicht übertrieben werden.

Eine solche Situation lag auch in dem Fall vor, in dem ein Mieter beanstandete, dass der Vermieter die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hatte. Der Mieter hatte die Vorstellung, der Vermieter müsse beide Kostenpositionen getrennt voneinander abrechnen.

BGH: Frisch- und Schmutzwasser dürfen bei einheitlicher Erfassung einheitlich abgerechnet werden

Der Bundesgerichtshofentschied, dass der Vermieter die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen darf, wenn beide Kostenarten einheitlich nach dem durch den Kaltwasserzähler erfassten Frischwasserverbrauch erfasst werden (BGH Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 340/08).

BetrKV erfasst beide Kostenarten getrennt

Ansatzpunkt für die Kritik des Mieters war, dass die Betriebskostenverordnung den Frischwasserverbrauch in § 2 Nr. 1 (Kosten der Wasserversorgung) und den Schmutzwasserverbrauch in § 2 Nr. 3 (Kosten der Entwässerung) getrennt aufführt. Daraus lässt sich durchaus folgern, dass beide Kostenarten auch getrennt abzurechnen wären. Der Gesetzgeber hat dabei das Transparenzgebot vor Augen. Der Mieter soll die Abrechnung möglichst einfach nachvollziehen können. Werden Kostenarten zusammengefasst, ist dies nicht mehr möglich. In diesem Fall wäre die Kostenabrechnung mangels Nachvollziehbarkeit formell unwirksam. Im Hinblick auf die Abrechnung verschiedener Versicherungen ist dieser Aspekt jedenfalls einleuchtend (KG Berlin NZM 2002, 954).

Auch die einheitliche Abrechnung ist transparent

Im Fall der Wasserrechnung hat der BGH die Situation jedoch anders beurteilt. Eine zusammengefasste Abrechnung ist erlaubt, wenn die Berechnung der Entwässerungskosten unmittelbar im Zusammenhang mit dem Frischwasserverbrauch erfolgt. Voraussetzung ist, dass die Umlage einheitlich nach dem durch den Wasserzähler erfassten Frischwasserverbrauch erfolgt und die Abrechnung der Entwässerungskosten praktisch identisch ist mit dem Frischwasserverbrauch.

In diesem Fall kann der Mieter ohne weiteres überprüfen, in welcher Höhe ihm Entwässerungskosten in Rechnung gestellt werden. Da der Frischwasserverbrauch maßgeblich ist, stellt es für den Mieter keine unzumutbare Belastung dar, wenn er den berechneten Gesamtbetrag in zwei Hälften aufteilen muss und somit erkennen kann, welcher Betrag für Frischwasser- und welcher Betrag für Entwässerungskosten angefallen ist. Die Abrechnung entspricht damit dem Transparentgebot. Wenn man bedenkt, dass im Fall des BGH 24,26 € ! streitig waren und der Rechtsstreit damit durch 3 Instanzen getragen wurde, sollte auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit für die einheitliche Abrechnung sprechen.

Link: Nebenkosten: Kaltwasser

Link: Nebenkosten: Abwasser

Link: Nebenkosten: Niederschlagswasser / Oberflächenentwässerung