Gartenpflege für eine nur teilweise nutzbare große Gartenfläche – Muss der Mieter zahlen?

Grünanlagen schaffen ein schönes Wohnumfeld und dienen der Entspannung. Rechnet dann der Vermieter die Kosten der Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung ab, kocht mancher Ärger hoch. Der Mieter fragt sich, was er tatsächlich bezahlen muss. Um die Frage zu beantworten, sind die Eigenheiten des Betriebskostenrechts zielführend.

In diesem Beitrag geht es speziell um die Frage, ob der Mieter die Kosten für eine sehr große Gartenfläche anteilige tragen muss, die er nur eingeschränkt oder zum Teil nutzen kann.

Gartenpflegekosten nur für gärtnerisch angelegte Flächen

Gartenpflegekosten gehören gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten. Die Vorschrift spricht allerdings nur von „gärtnerisch angelegten Flächen“. Der Vermieter kann die der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen dienenden Kosten umlegen (AG Düsseldorf ZMR 2002, 828). Er allein entscheidet, welche Maßnahmen zur Gartengestaltung erfolgen. Eine Grenze ist dort, wo diese mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden sind (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198).

Soweit die Grundstücksfläche nicht gärtnerisch angelegt ist, dürfte der Kostenansatz entfallen. Muss bei einem ungewöhnlich großen Grundstück der hintere Teil mit der Traktorsense vom Wildwuchs befreit werden, geht das den Mieter nichts an. Die Fläche wird dann nicht gärtnerisch angelegt. Sie wird allenfalls bereinigt, aber nicht kultiviert. Sie dürfte dann auch keinen unmittelbaren Nutzen für den Mieter haben.

Umlegbarkeit auch bei Nichtnutzbarkeit

Der BGH hat entschieden, dass die Gartenpflegekosten auch dann umgelegt werden dürfen, wenn der Mieter den Garten selbst nicht unmittelbar nutzen kann (Dachgeschosswohnung, Garten dient nur der Optik und ist nicht zugänglich). Dies wird damit begründet, dass auch dieser Mieter einen optischen Nutzen hat und ein schön angelegter Garten den Wohnwert des Mietobjekts erhöht. Anders ist es dann, wenn ausschließlich der Vermieter oder ein bestimmter anderer Mieter (Erdgeschossmieter) den Garten nutzen. Wird ein Sondernutzungsrecht zugewiesen, verliert der Garten den Charakter einer Gemeinschaftseinrichtung (BGH WuM 2004, 399).

Siehe dazu auch: Garten nicht oder von einer Partei nutzbar – Wer zahlt die Nebenkosten?

Dabei kommt es mithin darauf an, welche Verhältnisse beim Einzug des Mieters bestanden. Wusste der Mieter oder musste er damit rechnen, dass er Gartenpflegekosten übernehmen muss, kann er den Kostenansatz im Nachhinein nicht ohne nachvollziehbare Gründe beanstanden.

Vermieter darf nur wirtschaftlich vertretbare Kosten veranlassen

Maßgeblicher Ansatz ist somit der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Dieser Grundsatz ist im Gesetz ausdrücklich vorgegeben (§ 556 III S. 1 BGB). Bei seiner Anwendung ist vom Standpunkt eines vernünftigen Vermieters auszugehen, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten muss (OLG Brandenburg WuM 2007, 510). Der Vermieter muss sich so verhalten, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn er nicht die Möglichkeit hätte, die Gartenpflegekosten umzulegen. Würde ein solcher Vermieter die Grundstücksfläche ihrem Schicksal überlassen, kann es überzogen sein, diese nur deshalb zu kultivieren, weil der Mieter die Kosten zahlen muss.

Im Rahmen dieses Grundsatzes hat der Vermieter als Eigentümer natürlich einen Entscheidungsspielraum, den er nach pflichtgemäßem Ermessen wahrnehmen darf. Jedenfalls darf er nicht auf Kosten des Mieters unangemessene Ausgaben tätigen. Was im Einzelfall angemessen ist, hängt vom Charakter des Mietobjekts ab. Dieser ist geprägt von der örtlichen Umgebung, den baulichen Gegebenheiten, dem Repräsentationscharakter und dem Nutzungszweck des Mietobjekts (LG Hamburg ZMR 2001, 970). Was für das Gebäude A unangemessen und übertrieben erscheint, kann für das Gebäude B in Ordnung gehen.

Insbesondere hat der Vermieter auch für die gärtnerische Gestaltung der Freiflächen einen weiten Ermessensspielraum. Keineswegs braucht er aus Kostengründen nur pflegeleichte Rasenflächen anzulegen. Er kann den Garten auch turnusmäßig neu anlegen (AG Steinfurt WuM 1999, 721). Die Angemessenheit der Maßnahme bestimmt sich auch nicht nach dem Zeitpunkt der Vermietung. Auch bisher nicht für erforderlich gehaltene Maßnahmen können durch einen Sinneswandel als angemessen erscheinen. Soweit mietvertraglich die Umlegung von Gartenpflegekosten vereinbart ist (u.a. durch Verweis auf die BetrKV), kann der Vermieter eine bisher nicht genutzte Grundstücksfläche gärtnerisch gestalten. Eine Grenze ergibt sich dort, wo Kosten nicht erforderlich oder sinnlos erscheinen.

Im Fall der Gartenpflegekosten wäre es sicher unangemessen, wenn der Vermieter seine persönlichen Vorlieben auslebt und den Kostenaufwand auf die Mieter umlegen will. Ähnliches wird man auch annehmen dürfen, wenn die Gartenfläche riesig ist und der Vermieter trotzdem meint, die gesamte Fläche gärtnerisch anlegen zu müssen. Wo die Grenze liegt, ist immer eine Frage des Einzelfalls und kann nur im Rahmen einer Interessenabwägung sinnvoll erfolgen. Wie überall im Leben, gilt auch hier die Lebensweisheit, dass Streitigkeiten vermieden werden, wenn die Kirche im Dorf bleibt.