Grundsteuer berechnen – So geht’s richtig

Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Steuereinnahme der Gemeinden. Steuergegenstand ist der Grundbesitz (unbebaute und bebaute Grundstücke) im Sinne des Bewertungsgesetzes. Maßgebend für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert, von dem durch Anwendung der Steuermesszahl der Steuermessbetrag errechnet wird.

Auf den Steuermessbetrag erhebt jede Gemeinde ihren individuellen Hebesatz. Er ist für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke einheitlich. Maßgebend ist das Grundsteuergesetz. (Hinweis: Die Grunderwerbssteuer hingegen  fällt einmalig an, wenn der Käufer eines Grundstücks den notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie beurkundet hat,  als Eigentümer zahlt er für die Zeit seines Eigentums dann die jährliche Grundsteuer).

So kommt die Grundsteuer zustande

Nach § 1 I GrStG  bestimmt jede Gemeinde, ob von dem in Ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer erhoben wird. Die Hebesätze sind von Gemeinde zu Gemeinde teils sehr unterschiedlich. Öffentlicher Grundbesitz oder Sportanlagen sind von der Grundsteuer freigestellt (Ausnahmen: § 3 -6 GrStG).

Steuermesszahl und Steuermessbetrag

Die für die Steuerberechnung maßgebenden Bestandteile sind der Steuermessbetrag und die Steuermesszahlen. Inhalt, Zusammensetzung und Funktion dieser Faktoren sind in § 13 I GrStG bestimmt. Danach ist bei der Grundsteuerberechnung von einem Steuermessbetrag auszugehen, der durch Anwendung eines 1000/Satzes auf den Einheitswert bestimmt wird. Dieser 1000/Satz stellt die Steuermesszahl dar.

Zugrunde zu legen ist der Einheitswert, der nach dem Bewertungsgesetz im Zeitpunkt der Veranlagung für das Objekt maßgebend ist. Dabei wird auf die Wertverhältnisse des Grundstücks zum 1.1.1964 abgestellt.

Die Steuermesszahl beträgt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 6 vom 1000 und für Grundstücke grundsätzlich 3,5 vom 1000. Ausnahmen bestehen für Einfamilienhäuser (2,6 vom 1000 für die ersten 38.346,89 EUR des Einheitswertes und 3,5 vom 1000 für den Restbetrag)  sowie für Zweifamilienhäuser (3,1 vom 1000).

Das Finanzamt erstellt danach einen Einheitswertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid. Gegen die Bescheide kann der betroffene Grundstückseigentümer binnen eines Monats nach Zustellung Einspruch einlegen. Die Bescheide bilden die Grundlage, auf der die Gemeinde ihren Hebesatz anwendet und die Grundsteuer letztendlich festsetzt.

Hebesatz

Die Gemeinde bestimmt für sich den Hebesatz, also den Prozentsatz des Steuermessbetrages, mit dem die Grundsteuer erhoben wird. Die Steuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Sie wird in 4 gleichen Teilbeträgen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Sie ruht auf der  Immobilie als öffentliche Last.

Grundsteueranfall bei Objektverkauf

Wer einen notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie beurkundet, erhält automatisch vom Finanzamt den Einheitswertbescheid. Aus diesem Bescheid ergibt sich auch der Grundsteuermessbescheid. Er enthält eine Betragsangabe.  Auf diesen Grundsteuermessbescheid wendet die Gemeinde dann ihren Hebesatz an.

Verkauft ein Immobilieneigentümer sein Objekt, bleibt er gegenüber der Gemeinde so lange zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, bis die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Auch nach der Eigentumsumschreibung bleibt er für das laufende Kalenderjahr zahlungspflichtig, kann aber im Innenverhältnis vom Käufer Erstattung verlangen.

Erlass bei Ertragsminderung

Ausnahmsweise kann die Grundsteuer auf Antrag des Eigentümers  einer vermieteten Immobilie erlassen werden, wenn die Einnahmen und die sonstigen Vorteile unter den jährlichen Kosten liegen (§ 33 GrStG). Der Antrag muss bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres gegenüber der Gemeinde erklärt werden. Voraussetzung ist, dass der Rohertrag des Grundstücks (Mieteinnahmen) mindestens 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat und die Einziehung der Grundsteuer unbillig wäre. Dann wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen. Beträgt die Minderung 100 % (Leerstand), werden 50 % erlassen.