Heizkosten: Abrechnungsmaßstab für verbrauchsabhängigen / verbrauchsunabhängigen Teil

Um das ökologische Bewusstsein beim Energieverbrauch zu fördern, verpflichtet § 7 HeizkostenV den Vermieter, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Mieter zu verteilen. Gleiches gilt für die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 8 HeizkostenV).

In diesem Artikel geht es speziell um die Verteilung der Heizkosten (verbrauchsabhängig / verbrauchsunabhängig) und den jeweiligen Umlagemaßstäben für die Verteilung dieser Kosten nach der Heizkostenverordnung.

1. Ausnahmen (u.a.)

Diese Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung besteht nicht für …

• Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV)
• Räume (§ 11 HeizkostenV), in denen das Anbringen von Messgeräten sowie die Verbrauchserfassung objektiv unmöglich ist (z.B. Aufheizung eines Raumes durch durchlaufende Rohre ohne Heizkörper)
• Alters- und Pflegeheime, Studentenheime
• Räumlichkeiten, für die keine herkömmlichen Mietverträge abgeschlossen werden (Hotelzimmer, Ferienwohnungen, untervermietete Einzelzimmer).

2. Abrechnungsmaßstab verbrauchsabhängiger / verbrauchsunabhängiger Anteil

a. Regelmaßstäbe für den verbrauchsabhängigen Anteil

Der Energieverbrauch ist zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters abzurechnen.

Soweit Heizkörper dauerhaft abgestellt sind, muss der Mieter dennoch infolge der Kaltverdunstung einen verbrauchsabhängigen Anteil bezahlen. Er kann allenfalls fordern, dass der Vermieter nur die niedrigsten Verbrauchswerte einer vergleichbaren Wohnung ansetzt (BayObLG WuM 1988, 335).

b. Abrechnungsmaßstäbe für den nicht verbrauchsabhängigen Anteil

Der nicht verbrauchsabhängige restliche Energiekostenanteil für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage ist nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen (§ 7 I). Die nicht verbrauchsabhängigen restlichen Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind ausschließlich nach der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen (§ 8).

Die Fläche wird nach den Grundsätzen des Mietrechts berechnet. Kommt die Wohnflächenverordnung zur Anwendung, können Balkone, Dachgärten und Terrassen mit einem Viertel ihrer Fläche angesetzt werden. Kellerräume werden gleichfalls erfasst, sofern sich im Keller ein Heizkörper befindet.

c. Abweichende mietvertragliche Vereinbarungen

Vermieter und Mieter können mietvertraglich höhere Prozentsätze vereinbaren. Da das ökologische Bewusstsein des Mieters dadurch verstärkt wird, erlaubt § 10 HeizkostenV ausdrücklich derartige mietvertragliche Vereinbarungen.

Wird mietvertraglich die „Abrechnung nach Heizkostenverteilern“ vereinbart, ist die Vereinbarung so zu verstehen, dass die Abrechnung zu 100 % nach dem Verbrauch erfolgen soll (OLG Düsseldorf WuM 2003, 387).

d. Beheizte / beheizbare Räume

Statt allgemein auf die Wohn- oder Nutzfläche abzustellen, kann die Vereinbarung auch konkretisiert werden, indem auf die Wohn- und Nutzfläche oder den umbauten Raum ausschließlich der beheizten Räume abgestellt wird (§ 7). Die Sprachregelung im Gesetz „ beheizte Räume“ ist auf „ beheizbare Räume“ zu korrigieren. Andernfalls hätte es der Mieter in der Hand, eine vorhandene Heizung nicht zu benutzen und eine Kostenbelastung zu umgehen. Da mit dem Festkostenanteil aber auch die Bereitstellung der Heiztechnik abgedeckt werden soll, sind alle Räume mit funktionsfähigen Heizkörpern zu berücksichtigen (AG Köln WuM 1987, 361).

Wird auf die beheizten Räume abgestellt, bleiben Speisekammern, Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen ausgenommen. Bei Wintergärten ist auf ihre Beheizbarkeit abzustellen. Streitvorbeugend empfiehlt sich mietvertraglich die jeweiligen Räumlichkeiten zu erfassen.

3. Problematik von leer stehenden Räumen

Stehen Räume im Gebäude leer, müssen die verbliebenen Mieter dennoch den vollen verbrauchsunabhängigen Anteil bezahlen. Wird nach der Wohnfläche oder Nutzfläche abgerechnet, trägt der Vermieter den Anteil für die Leerstände selbst. Er kann der Kostenlast auch nicht dadurch entgehen, dass er in den leer stehenden Räumen die Heizkörper demontiert. Abgesehen von der Gefahr des Einfrierens, riskiert er zumindest in größeren Gebäuden, sich dem Einwand auszusetzen, dass die Heizungsanlage dann überdimensioniert ist. Teils wird ein Mieter entlastet, indem auf seinen Festkostenanteil ein Abschlag erfolgt, der nach den Umständen des Einzelfalls zu schätzen ist (AG Halle- Saalkreis ZMR 2005, 201).

In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14) wurde ein Mieter verurteilt, auch bei einem hohen Leerstand eine Kostenverteilung zu 50 % nach Verbrauch und 50 % nach der Wohn- und Nutzfläche zu akzeptieren. Dabei ging es um ein 28-Familienwohnhaus, das abgerissen werden sollte und nur noch mäßig bewohnt war. Die insofern überdimensionierte Heizungs- und Warmwasseranlage belastete die verbliebenen Mieter übermäßig.

Der BGH berücksichtigte dabei, dass bei hohen Leerständen im Einzelfall Situationen denkbar sind, die zu einer unangemessenen und ungerecht empfundenen Kostenverteilung führen. Insoweit hatte der BGH schon früher anerkannt, dass die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Anwendung kommen können (BGH WuM 2004, 150). In der Entscheidung wurde daher berücksichtigt, dass der Vermieter den für die Mieter bereits günstigsten Abrechnungsmaßstab (50 %) gewählt hatte und von dem sich ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend gemacht hatte.

4. Wahl der Abrechnungsmaßstäbe

Der Vermieter hat unter den im Gesetz erlaubten Abrechnungsmaßstäben ein Wahlrecht (§ 6 II HeizkostenV). Er kann sowohl den verbrauchsabhängigen Anteil als auch den verbrauchsunabhängigen Anteil nach eigenem Ermessen festlegen. Idealerweise werden die Anteile mietvertraglich vereinbart. Sie sollten aus Abrechnungsgründen für alle Mieter innerhalb eines Gebäudes gleich sein.

5. Änderung der Abrechnungsmaßstäbe

Der Vermieter kann einen gewählten Abrechnungsmaßstab (z.B. 50/50 in 65/35) nur einmal ändern. Weitere Änderungen sind ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht nur infolge baulicher Veränderungen (§ 6 IV S.2 Nr. 3 HeizkostenV).

Will der Vermieter einen einmal festgelegten Abrechnungsmaßstab ändern, kann er dies

• bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung tun
• oder nach der Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
• bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen.

Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe werden dann erstmals zum Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums wirksam.