Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Im günstigsten Fall ergibt sich zu Gunsten des Mieters ein Erstattungsguthaben. Normalerweise zahlt der Vermieter das Guthaben umgehend oder in absehbarer Zeit aus. Leistet der Mieter auf die laufenden Nebenkosten die vereinbarten Vorauszahlungen, gibt es für den Vermieter auch keinen Grund, das Guthaben mit irgendwelchen sonstigen Forderungen zu verrechnen. Hier ist Ursachenforschung angebracht. …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Mieterrecht auf Zinsen für Guthaben / Rückzahlung?
Im Fall des Verzugs gibt es Verzugszinsen! Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Guthaben und damit ein Rückzahlungsanspruch des Mieters für zu viel geleistete Vorauszahlungen, ist der Vermieter verpflichtet, das Guthaben umgehend zu erstatten. Zinsen ab Verzug Mit der Vorlage der Nebenkostenabrechnung ist das Guthaben fällig und damit zahlbar (BGH NZM 2005, 342). Der Vermieter muss das Guthaben verzinsen, wenn er in Verzug ist (§ 288 BGB). Dann stehen dem …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Teilabrechnung nach Mieterwechsel
Nach § 556 III 4 BGB braucht der Vermieter wegen der Nebenkosten keine Teilabrechnungen vorzunehmen. Dieser Grundsatz bestimmt, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, einzelne Nebenkostenarten abzurechnen oder nach einem Mieterwechsel teilabzurechnen. Aus organisatorischen Gründen muss nach einem Mieterwechsel zumindest festgestellt werden, welche Nebenkosten auf Seiten des Vormieters und welche Nebenkosten auf Seiten des nachfolgenden Mieters angefallen sind. Insbesondere gilt dies für den verbrauchsabhängig abzurechnenden Energieverbrauch. Wechselt der Mieter im …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung per Einschreiben, Boten oder Brief zustellen?
Der Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung ist eine mühevolle Angelegenheit. Allein die Erstellung genügt nicht. Sie muss dem Mieter zugehen. Ein ordentlicher Mieter wird den Zugang selten bestreiten. Es gibt aber auch andere Zeitgenossen. Will der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung einfordern, muss er gegebenenfalls den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung beim Mieter nachweisen. Dem Vermieter obliegt die Beweispflicht dafür, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung tatsächlich erhalten hat. Dieses scheinbar unwichtige …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Ausschlussfrist nach § 556 BGB
§ 556 Absatz III BGB enthält zwei Ausschlussfristen. § 556 III S. 2 BGB betrifft den Vermieter, § 556 III S. 5, 6 betrifft den Mieter. Vorab zum Verständnis: Begriffserläuterung Ausschlussfrist Zum einen ist der Vermieter verpflichtet, fristgerecht die Nebenkostenabrechnung zu erstellen, zum anderen ist der Mieter verpflichtet, eventuelle Einwendungen gegen diese Abrechnung fristgerecht vorzutragen. Der Vermieter weiß, innerhalb welcher Fristen er welchen Kostenzeitraum abrechnen muss. Der Mieter weiß, dass …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten
Im Mietvertrag rreinbaren Vermieter und Mieter einen Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten. Dieser Zeitraum beträgt nach § 556 III BGB maximal 12 Monate und bezieht sich meist auf das Kalenderjahr. Die Parteien können aber auch einen abweichenden Abrechnungszeitraum vereinbaren, beispielsweise beginnend mit dem Datum des Einzugs des Mieters in die Mietwohnung. Welcher Abrechnungszeitraum maßgebend ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Gleichermaßen können die „kalten“ Betriebskosten getrennt vom Energieverbrauch abgerechnet werden. Auch …Artikel jetzt weiter lesen
Abrechnungsperiode für Nebenkosten
Zahlt der Mieter vereinbarungsgemäß Nebenkosten, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Diese Nebenkostenabrechnung bezieht sich immer auf eine bestimmte Abrechnungsperiode. Damit wird festgelegt, für welchen Zeitraum Nebenkosten abgerechnet werden. Der Vermieter kann die Abrechnungsperiode – auch Abrechnungszeitraum genannt – nicht beliebig wählen. Die Abrechnungsperiode beträgt für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum immer ein Jahr (§ 556 III BGB / § 20 III NMV). Der Vermieter darf die …Artikel jetzt weiter lesen
Die wichtigsten Urteile zur Nebenkostenabrechnung (vor 2012)
1. Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so erstellen, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann (BGH VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Umlageschlüssel sind nicht erklärungsbedürftig. 2. Angabe eines falschen Verteilerschlüssels in der Nebenkostenabrechnung Verwendet der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen anderen als den vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel, stellt dies zwar einen inhaltlichen Fehler dar, jedoch keinen formellen …Artikel jetzt weiter lesen
Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Jeder Mieter erwartet eine Nebenkostenabrechnung, wenn er auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet hat. Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode von in der Regel 12 Monaten die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dazu hat der Vermieter regelmäßig 12 Monate Zeit. Versäumt der Vermieter diese Frist (Ausschlussfrist), kann er keinerlei Nachforderungen mehr gegen den Mieter stellen. Die Abrechnungspflicht des Vermieters ergibt sich auch aus dem Grundsatz, dass Vorauszahlungen …Artikel jetzt weiter lesen
Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?
Der Vermieter muss bei entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter im Mietvertrag die Nebenkosten jährlich abrechnen. Dabei stellt sich auch die Frage des zeitlichen und organisatorischen Aufwandes. Gerade im Zeitalter der elektronischen Kommunikation fragt sich, ob die Zustellung der Nebenkostenabrechnung auch per E-Mail zulässig ist oder ob und inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, die Nebenkostenabrechnung schriftlich zu erstellen und inwieweit eine persönliche Unterschrift erforderlich ist. Ausschlaggebender Gesichtspunkt ist letztlich, dass der …Artikel jetzt weiter lesen