Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, verbrauchsabhängige Kosten mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Verbrauchsabhängige Kosten im Sinne der Heizkostenverordnung sind der Energieverbrauch für den Betrieb der Heizung und die Warmwasseraufbereitung.

1. Welchen Sinn hat das Kürzungsrecht?

Mit dieser Vorgabe will der Gesetzgeber erreichen, dass der Mieter verbrauchsbewusst mit nicht erneuerbaren Energien umgeht. Zugleich soll der Vermieter angehalten werden, zur Erfassung des Energieverbrauchs Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren.

Die Heizkostenverordnung enthält aber keine mit Zwangsmitteln durchsetzbare Verpflichtung des Vermieters. Er kann allenfalls indirekt beeinflusst werden, indem die Heizkostenverordnung den Mieter berechtigt, die Heizkostenabrechnung zu kürzen. Mit dem Kürzungsrecht des § 12 HeizkostenV soll auf den Vermieter ein mittelbarer Druck ausgeübt werden, damit er die Vorschriften der Heizkostenverordnung beachtet. Zugleich soll dem Mieter ein Ausgleich geboten werden, sofern er durch die Nichtbeachtung der Heizkostenverordnung einen finanziellen Nachteil erleidet.

Das Kürzungsrecht besteht gleichermaßen für preisgebundene und preisfreie Mietverhältnisse (§ 1 IV HeizkostenV). Es kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg WuM 2005, 721).

Allgemeine Info:

Heizkostenabrechnung von A – Z

Heizkostenverordnung – Was Mieter und Vermieter über die HeizkostenV wissen müssen

2. Wann besteht das Kürzungsrecht?

Der Mieter kann die Heizkostenabrechnung kürzen, …

• wenn der Vermieter die nach der Heizkostenverordnung vorgeschriebenen Erfassungsgeräte nicht installiert hat (BGH GE 2004, 106) oder
• wenn der Vermieter trotz des Vorhandenseins von Verbrauchserfassungsgeräten nicht verbrauchsabhängig abrechnet,
• wenn der Vermieter unzulässige Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet (LG Meiningen WuM 2003, 455). Details zu den Anforderungen an die Geräte ergeben sich aus § 5 HeizkostenV. Vorgegeben sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler sowie Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen, die den anerkannten Regeln der Technik entsprechen,
• wenn vorgeschriebene Eichungen nicht durchgeführt wurden (BayObLG MDR 1998, 708),
• wenn die Verbrauchserfassung durch vom Vermieter angebrachte Heizkörperverkleidungen verfälscht wird (LG Hamburg WuM 1991, 561). Das Kürzungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter die Verkleidungen angebracht hat.
• wenn der Vermieter keine den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechende Verteilung vornimmt (mindestens 50 % verbrauchsabhängige Berechnung),
• wenn der Vermieter bei einem Mieterwechsel keine Zwischenablesung vornimmt (LG Köln WM 1988, 38),
• wenn die Skalen von Heizkostenverteilern nicht auf die Heizkörperleistung abgestimmt sind (LG Berlin WM 1989, 584);
• der Mieter kann sich im Verhältnis zu einem Wohnungseigentümer auf sein Kürzungsrecht berufen, unabhängig davon, dass im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander kein Kürzungsrecht besteht (§ 12 I S. 2 HeizkostenV).

3. Wann besteht kein Kürzungsrecht?

Der Mieter kann die Heizkostenabrechnung nicht kürzen, …

• wenn zulässigerweise eine Inklusivmiete vereinbart ist (Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, § 2 HeizkostenV),
• wenn ein Ausnahmetatbestand nach § 11 HeizkostenV vorliegt (BGH GE 2004, 106). Dies ist u.a. der Fall, wenn die Anbringung von Verbrauchserfassungsgeräten technisch nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, ferner in Alters-, Pflege- und Studentenheimen, in Gebäuden mit Baujahr vor dem 1.Juli 1981, in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann oder in Räumen, die überwiegend aus Solaranlagen oder aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung versorgt werden.
• wenn der Vermieter die Abrechnung noch berichtigen kann und eine der Verordnung entsprechende Abrechnung erteilt,
• wenn feststeht, dass sich der Fehler nicht zum Nachteil des Mieters ausgewirkt hat (LG Hamburg HKA 1988, 43),
• wenn sich der Mieter vor Beginn der Abrechnungsperiode mit einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung einverstanden erklärt hat (LG Hamburg WuM 1995, 192),
• wenn nach einem Mieterwechsel eine Zwischenablesung unmöglich ist und der Vermieter deshalb verbrauchsunabhängig abrechnet (§ 9b III HeizkostenV),
• wenn die Abrechnung lediglich formelle Fehler aufweist (AG Köln WuM 2001, 461),
• wenn die Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist (z.B. falscher Verteilungsschlüssel, falsche Wohnfläche).
• wenn der Vermieter den Verbrauch nach § 9a HeizkostenV schätzen muss. Voraussetzung ist ein Geräteausfall oder andere zwingende Gründe, die eine verbrauchsabhängige Erfassung unmöglich machen. Hat der Vermieter die Möglichkeit zu vertreten, fehlt es am zwingenden Grund (z.B: Batterien der elektrischen Heizkostenverteiler sind defekt). Sofern die von der Verbrauchsermittlung betroffene Wohnfläche 25 % des Gebäudes übersteigt, soll das gesamte Haus nach dem Maßstab des § 9a II HeizkostenV abgerechnet werden (Wohnfläche).
• Im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander besteht kein Kürzungsrecht (§ 12 I S. 2 HeizkostenV). Allerdings kann sich der Mieter eines Wohnungseigentümers auf das Kürzungsrecht berufen.

4. In welcher Höhe besteht das Kürzungsrecht?

Der Mieter kann ohne Rücksicht auf Art und Umfang des Fehlers die Nebenkostenabrechnung um 15 % kürzen. Das Kürzungsrecht betrifft nur den auf den Mieter entfallenden Anteil, nicht aber die Gesamtnebenkostenrechnung für das gesamte Gebäude. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter nicht den gesamten, auf ihn entfallenden Energiekostenanteil um 15 % kürzen darf, sondern lediglich die Kosten, die der Vermieter entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat.

Das Kürzungsrecht betrifft deshalb nur die 50 % (oder mehr, falls vereinbart) der Heizkosten, die der Vermieter verbrauchsabhängig hätte abrechnen müssen. Die andere Hälfte der Energiekosten, die der Vermieter mietvertraglich verbrauchsunabhängig abrechnen darf, können nicht gekürzt werden (LG Berlin Urteil v. 1.2.1994, Az. 64 S 159/93).

5. Wie und bis wann ist das Kürzungsrecht geltend zu machen?

Der Mieter muss sich auch sein Kürzungsrecht ausdrücklich berufen. Zahlt er einen geringeren Nachzahlungsbetrag, kann darin ein schlüssiges Verhalten zu sehen sein.

Eine Frist gibt es insoweit, als der Mieter seine Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung geltend machen muss (§ 556 III S. 5 BGB).