Mieterhöhung: Vergleichsmiete und Modernisierung

Mieterhöhungen sind oft provokativ. Sie waren für den Gesetzgeber Anlass, das Mieterhöhungsrecht eingehend zu regeln. Dabei gilt es, zwischen dem Interesse des Mieters, gegen überraschende und unangemessene Erhöhungen geschützt zu werden und dem Interesse des Vermieters, für sein Eigentum und den damit verbundenen Kostenaufwand eine angemessene Miete zu erzielen, abzuwägen.

Alles in allem: ein Spagat, mit der Folge, dass sich das Mieterhöhungsrecht in einem ausgesprochen komplexen Rahmen bewegt und von vielerlei Einzelfallgestaltungen geprägt ist. Maßgebend sind §§ 557 ff BGB.

Im Idealfall einigen sich Vermieter und Mieter einvernehmlich über die Erhöhung der Miete.

I. Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Normalfall besteht darin, dass der Vermieter aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung eine bestehende Miete erhöhen möchte. Kommt mit dem Mieter keine einvernehmliche Regelung zu Stande, ist der Vermieter darauf angewiesen, von dem ihm zustehenden Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung Gebrauch zu machen und ihn gegebenenfalls hierauf zu verklagen.

Voraussetzung ist,

• dass die bestehende Miete seit einem Jahr unverändert ist,
• die neue Miete sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt,
• und die Miete sich in 3 Jahren nicht um mehr als insgesamt 20 %  (Kappungsgrenze) erhöht.

Mit diesen Voraussetzungen ist eine Vielfalt von einzelnen Aspekten verbunden. Um die Frage zu beantworten, wie hoch der Vermieter die Miete maximal erhöhen kann, ist der Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ entscheidend.

Ortsübliche Vergleichsmiete – was ist das?

In § 558 II BGB  heißt es sinngemäß, dass die vom Vermieter geforderte höhere Miete die üblichen Mieten nicht übersteigen darf, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Die Wohnungen  können von der Wohnfläche und in Details von der Ausstattung abweichen, es dürfen aber nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden. Eine Wohnung ohne Zentralheizung kann nicht mit einer Wohnung mit Zentralheizung, eine Wohnung ohne ein separates nicht mit einer mit einem modern eingerichteten Bad verglichen werden.

Entscheidend ist dabei der Zeitraum der letzten 4 Jahre. Nicht maßgebend ist die aktuelle Marktmiete, die in Wohnungsanzeigen oder von Maklern verlangt wird.  Nebenkostenänderungen bleiben außer Betracht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also ein repräsentativer Querschnitt der Mieten  innerhalb einer bestimmten Wohnungskategorie (BayObLG RE WuM 1981, 100). Die Vergleichswohnungen können auch aus dem Bestand des Vermieters stammen, alle im gleichen oder sogar vom Mieter selbst bewohnten Haus liegen.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er die maßgeblichen Gründe mitteilen. Dazu muss er dem Mieter so viele Hinweise an die Hand geben, dass dieser selbst die Forderung überprüfen kann. Der Vermieter hat 4 Möglichkeiten zur Begründung, dass die neue Miete der ortsüblichen Miete entspricht.

Details zum Mietspiegel

Verweist der Vermieter auf einen Mietspiegel, muss er seine Wohnung deutlich in eine Kategorie einordnen. Dazu kann er entweder den maßgeblichen Mietspiegelwert oder die Mietspiegelspanne oder das einschlägige Mietspiegelfeld angeben (BGH WuM 2008, 239).

Bei einer Mietzinsspanne darf der Vermieter einen beliebigen Wert innerhalb der für die Wohnung maßgeblichen Kategorie bezeichnen. Er braucht keine Begründung zur Einordnung in der Spanne anzugeben. Er kann also auch den Höchstwert fordern. Inwieweit diese Einordnung tatsächlich begründet ist, muss im Streitfall ein Richter entscheiden (BGH WuM 2009, 746).

Bei einer durchschnittlichen Wohnung rechtfertigt sich im Regelfall eine Anhebung der Miete bis zum Mittelwert des Mietspiegels. Bei einer überdurchschnittlich gut ausgestatteten oder energetisch  gedämmten Wohnung rechtfertigt sich eine Anhebung oberhalb des Mittelwertes bis hin zum Höchstwert (LG Hamburg WuM 2009, 676).

Will der Mieter nur den Mittelwert des Mietspiegels akzeptieren, muss der Vermieter im Detail begründen, warum er eine höhere ortsübliche Miete für gerechtfertigt hält.

Ortsübliche Mieterhöhung und Modernisierung

Der Vermieter hat eine weitere Möglichkeit: Zunächst kann er die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, die Wohnung dann modernisieren und gleichzeitig und zusätzlich 11 % seines Kostenaufwandes auf die Mieter umlegen (OLG Hamm RE WuM 1983, 17).  Bei einer weiteren Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze ist der Modernisierungszuschlag dann Teil der gesamten Miete (BGH WuM 2007, 707).

Kappungsgrenze

Der Vermieter kann dann im Abstand von jeweils einem Jahr die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Dabei hat er die Kappungsgrenze von derzeit 20 %  zu beachten. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als insgesamt 20 %  erhöhen.

Diese Einschränkung gilt auch, wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Dabei werden Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen und gestiegener Nebenkosten nicht berücksichtigt.

Aufgrund der zum 1.4.2013 in Kraft tretenden Mietrechtsreform können die Bundesländer in Gebieten, in denen Wohnungsknappheit besteht, die Kappungsgrenze in 3 Jahren auf 15 %  senken. Gemeinden, in denen diese gelten soll, können per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren durch die Länder bestimmt werden.

Die Kappungsgrenze berechnet sich nach der Miete, die 3 Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde (OLG Celle RE WuM 1996, 86). Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung um den Mehrbetrag zu kürzen.

Einbeziehung von Mietmängeln und der Wohnfläche

Weist die Wohnung behebbare Mängel auf, haben diese keinen Einfluss auf die Vergleichsmiete, da der Mieter die Miete insoweit mindern kann.

Weicht die tatsächliche Wohnfläche gegenüber der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % ab,  braucht der Mieter einer Mieterhöhung nur für die tatsächliche Wohnfläche zuzustimmen.

Ist die Wohnfläche umgekehrt tatsächlich bis zu 10 %  größer als vereinbart, darf der Vermieter nur die vereinbarte Fläche zugrunde legen (BGH WuM 2007, 450).

Bei einer Flächenabweichung bis zu 10 %  gilt für die Mieterhöhung die vereinbarte Fläche,  auch wenn der Mieter für eine Fläche zahlt, die er nicht nutzen kann (BGH WuM 2009, 460).

Achtung: Fristen und Formalien

Im Übrigen gelten für Mieterhöhungen zahlreiche Fristen und Formalien. Werden diese nicht eingehalten, ist die MIeterhöhung meist unwirksam. Hier geht es zu einem Fachartikel zu den Mieterhöhungsfristen.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Das Gesetz gewährt dem Mieter nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des  Mieterhöhungsverlangens kann er zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

II. Mieterhöhung bei Modernisierungen

Modernisiert der Vermieter das Gebäude, kann er die Jahresmitte um 11 %  seines Kostenaufwandes  für die Wohnung erhöhen.

Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme den Wohnwert erhöht oder den Energie- oder Wasserverbrauch reduziert oder der Vermieter aufgrund von ihm nicht zu vertretender Umstände zu Baumaßnahmen veranlasst wurde (z.B. Anschluss an die öffentliche Entwässerung oder Umstellung von Stadt- auf Erdgas infolge behördlicher Auflagen).

Es ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter den Mieter informiert, dass die Miete nicht erhöht werde, wenn er auf die durch Modernisierungsmaßnahmen eigentlich begründete Mietminderung verzichtet. Verzichte der Mieter nicht, müsse er mit einer Mieterhöhung rechnen (BGH VIII ZR 159/08).

Im Einzelfall kann sich ein Mieter auf eine Härtefallregelung berufen. Eine Härte kann vorliegen, wenn die Miete auf über 25 %  des Nettoeinkommens steigt, bei Einkommen über 750 Euro auf über 30 % (LG Berlin WuM 2010, 88). Eine Erhöhung von 39 Euro soll unzumutbar sein, wenn von der Rente in Höhe von 550 Euro bereits 30 % für die Miete abgehen (LG Hamburg WuM 1989, 174).

Sofern der Vermieter den Kostenaufwand ganz oder teils durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus auf öffentlichen Haushalten abdeckte, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsvertrag des Darlehens.

III. Staffelmiete

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag auch die Staffelmiete vereinbaren. Dann wird eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses für die folgenden Jahre beschlossen und die Mieterhöhung von vornherein festgelegt (§ 557a BGB).

Zwischen zwei Staffeln muss immer ein Jahr liegen.

Ferner muss die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich bezeichnet oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Eine Angabe in Prozent ist unwirksam. Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen.

IV. Indexmiete

Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass sich die Miete nach dem vom Statistischem Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet (§ 557b BGB). Einen anderen Index  erlaubt das Gesetz nicht. Die Vereinbarung ist nicht wie früher von der Genehmigung durch die Deutsche Bundesbank abhängig. Der Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden.

Solange die Indexvereinbarung maßgebend ist, sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, auch soweit der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete erzielen möchte. Erlaubt sind nur Mieterhöhungen wegen gestiegener Nebenkosten oder eine Erhöhung aufgrund von baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Erhöhungen sind nur im Jahresturnus möglich. Der Vermieter muss die Mieterhöhung ausdrücklich erklären, den alten und den aktuellen Index angeben, die Differenz in Prozente umrechnen und die neue Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag mitteilen.

V. Zeitverträge

Ist das Mietverhältnis befristet auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, wird regelmäßig ein fester Mietzins vereinbart. In dieser Zeit ist eine Erhöhung der Miete ausgeschlossen. Alternativ kann auch eine Index- oder Staffelmiete maßgeblich sein.

VI. Neuvermietung

Vermietet der Vermieter die Wohnung an einen anderen Mieter neu, darf er die Miete eigenverantwortlich festsetzen und muss sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Einschränkungen ergeben sich nur aus den Vorschriften über Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.