Nebenkosten: Instandhaltungsrücklage + Laufende Instandhaltung

Eigentümer von Eigentumswohnungen, die ihre Wohnung vermietet haben, sind oft versucht, für die Erstellung der von Ihnen gegenüber Ihrem Mieter geschuldeten Nebenkostenabrechnung auf die Jahresabrechnung Ihres Hausverwalters zurückzugreifen. Dann findet sich in der Nebenkostenabrechnung des Mieters oft auch die Position der Instandhaltungsrücklage und der laufenden Instandhaltung / Reparaturen. Klar ist, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, diese Kosten zu bezahlen.

Die Betriebskostenverordnung macht hierzu klare Vorgaben. Gemäß § 1 BetrKV sind die vom Eigentümer und Vermieter aufgewendeten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten.

Instandhaltungsrücklagen und die laufende Instandhaltung sind keine umlagefähigen Nebenkosten

Bauliche Mängel am Mietobjekt, die durch die Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehen, muss der Vermieter selbst auf seine Kosten beseitigen. Schließlich ist er verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Kosten dienen der Instandhaltung (ein altes Dach muss mit neuen Ziegeln eingedeckt werden) und der Instandsetzung (Ziegel müssen wegen eines Sturms ersetzt werden). In Abgrenzung dazu fallen umlagefähige Nebenkosten an, wenn sie fortlaufend und in einem überschaubaren Zeitraum regelmäßig entstehen.

Auch die Instandhaltungsrücklage,  zu der die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet sind,  dient dazu, die bei einer Immobilie zwangsläufig früher oder später anfallenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu bezahlen. Die Wohnungseigentümer sparen eine Rücklage an, um einen überraschend auftretenden oder absehbaren Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf bezahlen zu können.

Der Vermieter kann den Mieter nicht verpflichten, Instandsetzungskosten zu tragen. Eine solche Vereinbarung wäre wegen Verstoßes gegen die Betriebskostenverordnung nichtig (LG Wiesbaden  ZMR 1999, 409). Eine Ausnahme besteht allenfalls dort, wo die Betriebskostenordnung ausdrücklich eine Ausnahme zulässt.

Demgemäß  muss der Vermieter die ihm von seinem Hausverwalter übergebene Gesamtjahresabrechnung um die Kosten der Instandhaltungsrücklage und der Instandsetzung oder Instandhaltung bereinigen.

Er kann also nicht ohne Weiteres die Gesamtjahresabrechnung seines Hausverwalters übernehmen (LG Berlin MM 1994, 102). Ist die Jahresabrechnung zu Lasten des Vermieters falsch, darf der Mieter nicht belastet werden. Nicht geschuldete Beträge darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen (LG Chemnitz WuM 2003,217).