Nebenkosten: Öltankreinigung

Gemäß § 2 Nr. 4a  Betriebskostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs einer Heizungsanlage auch die Kosten der Pflege und der Reinigung der Anlage. Es handelt sich dabei um auf den Mieter umlegbare Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss. Bestandteil der Heizungsanlage ist auch der Öltank. Ohne Tank kann die Heizung nicht betrieben werden.

Da eine Öltankreinigung nur alle ca. 5-8 Jahre ansteht und damit nicht das typische Merkmal des regelmäßigen Anfalls von Betriebskosten aufweist, war in der Rechtsprechung lange Zeit streitig, ob die Öltankreinigung tatsächlich zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt. Teils wurde die Öltankreinigung zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungsarbeiten gerechnet.

Laut BGH ist die Öltankreinigung umlagefähig

Der Bundesgerichtshof hat die Streitfrage eindeutig entschieden (Urteil v. 11.11. 2009, VIII ZR 221/09) und festgestellt, dass wiederkehrende Kosten der Öltankreinigung umlagefähige Nebenkosten sind.

Ferner wurde festgestellt, dass der Vermieter Betriebskosten, die nur in längeren zeitlichen Abständen entstehen, in dem Abrechnungszeitraum ansetzen kann, in dem sie anfallen. Der Vermieter könne angesichts der geringen Kostenlast (im Fall ging es um ca. 103 EUR) nicht verpflichtet werden, die Kosten auf mehrere Abrechnungsjahre zu verteilen.

Schließlich liege die Reinigung des Öltanks auch im Interesse des Mieters, dann nur so könne die reibungslose Funktion der Heizungsanlage gewährleistet werden. Die Öltankreinigung habe auch nicht den Zweck, bestehende Mängel zu beseitigen die Anlage instandzusetzen, sondern diene der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit und stelle somit eine regelmäßig und laufend anfallende Wartungsarbeit dar. Damit unterscheide sie sich nicht von der regelmäßig anfallenden Wartung anderer Bauteile der Heizungsanlage, die unbestritten umlagefähige Kosten beinhalte.

Auch genüge ein regemäßig verlaufender Turnus von ca. 4-6 Jahren, um den Kosten anfallen als regelmäßig zu bewerten.

Nicht umlagefähiger Kostenaufwand

Nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten gehört jedenfalls das Streichen des Öltanks mit Rostschutzfarbe oder auch die Erneuerung der Innenbeschichtung eines Öltanks aus Kunststoff. Hierbei handelt es sich um Instandhaltungsarbeiten, da sich der ursprüngliche materielle Zustand verändert hat und wieder hergestellt werden muss.