Nach § 2 Nr. 9 BetrKV gehören die „Kosten der „Ungezieferbekämpfung“ (Schädlingsbekämpfung) zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Nur präventive Kosten sind umlegbar
Allerdings darf der Vermieter nur solche Kosten der Schädlingsbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, die immer wieder laufend und regelmäßig entstehen. Dies ergibt sich aus der Charakterisierung des Nebenkostenbegriffs in § 1 II BetrKV.
Einmalige, anlassbedingte Kosten sind nicht umlegbar
Einmalige und aus einem konkreten Anlass heraus entstehende Kosten sind daher nicht umlagefähig (LG München WuM 2001, 245; LG Siegen WuM 1992, 630). Sie entstehen eben nicht laufend und regelmäßig, sondern aus einer bestimmten Situation heraus.
Eine solche Einzelfallmaßnahme ist die Beseitigung eines Wespennestes im Dachstuhl (AG Meppen WuM 2003, 355; AG Schöneberg MM 1998, 354; AG Freiburg WuM 1997, 471) oder die Bekämpfung eines Ameisen- oder Schabenbefalls oder einer Ratten- oder Mäuseplage oder akute Maßnahmen gegen Taubenkot (Anbringung von Gitternetz, Stacheldraht).
Auch turnusmäßige Maßnahmen sind umlegbar
Präventivmaßnahmen hingegen sind laufende Kosten, auch dann, wenn sie im Abstand von mehreren Jahren anfallen. Teils
wird ein Turnus von 4 Jahren akzeptiert. Dies kann der Fall sein, wenn ein Gebäude aufgrund seiner Lage oder der örtlichen Gegebenheiten regelmäßig von Ratten oder sonstigen Schädlingen heimgesucht wird und dem Problem nur begegnet werden kann, wenn regelmäßig Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung werden.
Der Vermieter darf nicht nur die Kosten für gemeinschaftlich benutzte Flächen umlegen, sondern auch die Kosten für nur in einer einzelnen Wohnung entstandene Schädlingsbekämpfungsmaßnahme (Schmid Mietrecht S. 797). Hier gilt die Annahme, dass es jeden Mieter treffen kann, also ist jeder Mieter zu beteiligen, vorausgesetzt, dass der betreffende Mieter zufällig betroffen wurde und das Risiko auch in anderen Wohnungen besteht.
Bei gemischten Immobilien mit Gewerbeanteil wird eine getrennte Ermittlung nach Wohn- und Gewerbeflächen nur verlangt, wenn der Gewerbebetrieb besonders ungezieferanfällig ist und dadurch Zusatzkosten verursacht werden (Schmid Mietrecht S.797). Beispiel: Blumenhandel, Tierfutterhandel, Zoogeschäft.
Mitverantwortung des Mieters
Auch darf der Mieter in einem Formularmietvertrag nicht pauschal in seiner Wohnung zur Schädlingsbekämpfung verpflichtet werden (LG Hamburg NZM 2001, 853). Die Klausel ist zu pauschal formuliert, da sie nicht berücksichtigt, welche Ursache der Schädlingsbefall hat und die Ursache auch in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen kann.
Gleichfalls braucht der Mieter nicht für Schäden einzustehen, die durch die Nichtbeseitigung von Ungeziefer entstehen (OLG Frankfurt WuM 1992, 61). Auch hier ist die Klausel zu pauschal formuliert. Ist nämlich der Vermieter für den Schädlingsbefall verantwortlich, bleibt es seine Aufgabe, Abhilfe zu schaffen. Hier ist der Mieter lediglich insoweit verpflichtet, als er den Vermieter umgehend informieren muss, wenn er einen Schädlingsbefall festgestellt.
22. Februar 2018 - 10:33
“Einmalige, anlassbedingte Kosten sind nicht umlegbar” bei der Schädlingsbekämpfung … wer trägt dann also die Kosten für die einmalige Aktion? Mieter oder Vermieter?
Wer ist auch für die Bereitstellung von Feuerlöschern in der Gewerbefläche (Büroräume) zuständig? Mieter oder Vermieter?
23. Februar 2018 - 09:21
Hallo,
Kosten die nicht umgelegt werden dürfen und/oder deren Umlage nicht vereinbart ist, trägt der Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Juli 2019 - 14:19
Sehr geehrte Damen und Herren,
bei unserer Nebenkostenabrechnung wurden Kosten für die Schädlingsbekämpfung mit berechnet. Nun stellt sich mir die Frage, ob dies wirklich von uns Mietern getragen werden muss. Wir hatten in der Wohnung Ameisen und sind nicht die einzige Partei im Haus, welche betroffen war (nahezu alle waren betroffen). Daraufhin hat unsere Hausverwaltung einen Schädlingsbekämpfer eingeschaltet, der gesagt hat, dass sich diese Ameisen vermutlich in dem Aufzugsschacht eingenistet haben, welcher für das Haus in der Vergangenheit (weit vor unserer Zeit) angelegt, aber nicht fertiggestellt wurde, sodass dieser Schacht hinter Wänden weiter besteht. Von dort aus sollen sie sich im ganzen Haus verbreitet haben und sog. Satelliten gebildet haben, sodass eine Ausrottung äußerst langwierig ist, da man jeden Satellitenstaat einzeln erwischen muss. Selbiges Problem hat das anliegende Nachbarhaus. Da wir als Mieter für diesen Umstand als Eigenart des Hauses nichts können, stellt sich mir die Frage, ob die Kosten nicht vom Vermieter getragen werden müssen.
Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen.
6. August 2019 - 12:39
Hallo Jane,
ich kann Ihre Argumentation verstehen. Aber was können Mieter dafür, wenn sich z.B. Raten im Keller einnisten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. Juli 2020 - 08:19
Ich hatte 2018 und 2019 ein Wespennest über der Balkontür. In der Nebenkostenabrechnung von 2019 hat der Vermieter die Beseitigung für 2019 auf das ganze Haus umgelegt. Darf er das, weil es das 2. Jahr in Folge war?
13. Juli 2020 - 08:56
Beseitigung eines Wespennestes in 2018 + 2019 über meiner Balkontür. in der Nebenkostenabrechnung 2019 hat der Vermieter die Beseitigung 2019 auf alle Mieter umgelegt, darf er das weil es in Folge das 2. Mal war?
Danke euch!
10. September 2020 - 20:16
Guten Tag wir sind ein 10 Parteien Haus. Letztes Jahr hatten wir angeblich Ratten. Also hat die Verwaltung 180€ für Bekämpfung ausgegeben und umgelegt. Normalerweise muss man das nicht bezahlen und habe meinen Anteil nicht bezahlt. Dieses Jahr sollen es 450€ sein, also etwa 50 € bei mir, für das einmalige Aufstellen von 3 Köderboxen in einem sehr kleinen übersichtlichen Garten ohne Befall. Am sinnvollsten wäre es die Unterlagen bei der Verwaltung einzusehen nehme ich an. Der Garten ist gerade einmal 100qm groß und ich bin regelmä0ug dort. Wir hatten und haben keinen Rattenbefall, bei 4 Meter und mehr hohen Mauer und ohne Teich und Gully . En Rattenbefall wäre von mir oder den Nachbarn längst bemerkt worden. Was kann ich tun? Seit 2019 neuer Hausmeister, der seit 2016 hier im Haus wohnt, ich vermute stark er hat eine Rattenphobie. Ein Gespräch mit dem Umweltamt ergab nur dass das absurd sei so viele Boxen ohne Befall aufzustellen, außerdem bedenklich weil im Garten auf Erdreich ohne Dach. Handlungsbedarf sähe man aber keinen. Kennt sich jemand aus? Für einen Rat wäre ich wirklich sehr dankbar.
11. September 2020 - 08:34
Hallo M. Zimmer,
sehen Sie die Dokumente bei der Hausverwaltung ein und prüfen Sie, wer den Rattenbefall gemeldet hat. Mehr können Sie m.E. nicht tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. März 2023 - 09:30
Hallo, wir sind 5 Parteien in zwei Häusern verteilt. eine Nachbarin hat gemeldet dass sie eine Ratte vor unseren Haus gesehen hätte. die Hausverwaltung hat daraufhin Rattenboxen an unserem und an dem Nebenhaus aufstellen lassen. Jetzt haben sie das in den Nebenkosten umgelegt, aber nach Quadratmeterzahl. Wir haben die größte Wohnung und müssen natürlich am meisten bezahlen. die Hausverwaltung meinte das wäre der gänige Schlüssel. Kann ich was unternehmen daß es auf die Parteien verteilt wird?
mit freundlichen Grüßen
1. März 2023 - 20:54
Hallo Sonja,
im Mietvertrag ist definiert, wie die Umlage erfolgt. Nach Fläche ist ein gängiger Schlüssel.
Viele Grüße
Dennis Hundt