Ist der Vermieter Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ist die an den Mieter vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung, sind zwei rechtliche Beziehung zu unterscheiden:
1. Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter als Wohnungseigentümer gegenüber dem von der Eigentümerversammlung bestellten Hausverwalter.
2. Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter.
Schuldner der Nebenkosten im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist immer der Eigentümer und nicht der Mieter (§ 16 II WEG). Der Eigentümer als Vermieter kann die Nebenkosten allerdings auf den Mieter umlegen.
Im Idealfall achtet der Vermieter darauf, dass beide Rechtsbeziehungen aufeinander abgestimmt sind. Da der Vermieter gegenüber seinem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende eines Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung überreichen muss, muss er möglichst sicherstellen, dass er seinerseits von der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft die ihn selbst betreffende Nebenkostenabrechnung erhält.
Nach § 28 III WEG muss der Hausverwalter nach Ablauf des Kalenderjahres die Abrechnung erstellen. Im Mietvertrag mit dem Mieter sollte sich passenderweise die gleiche Regelung befinden.
1. Möglichkeit: Hausverwalter rechnet mit dem Mieter ab
In der Praxis ist der Verfahrensgang bei Eigentumswohnungen meist so, dass der Hausverwalter im Hausverwaltungsvertrag mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt wird und direkt mit dem Mieter abrechnet. Der Wohnungseigentümer kann sich auf seine formale Rolle als Vermieter beschränken.
Rechnet der beauftragte Hausverwalter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist mit dem Mieter ab, muss sich der Vermieter dieses Fehlverhalten des Hausverwalters anrechnen lassen und kann den Mieter nicht mehr mit Nachforderungen belasten. Er kann dann allenfalls versuchen den Hausverwalter schadensersatzpflichtig zu machen, wenn dieser seiner Verpflichtung aus dem Hausverwaltungsvertrag schuldhaft nicht nachgekommen ist.
- Der Hausverwalter kann dem Mieter nur die vereinbarten und umlagefähigen Nebenkosten in Rechnung stellen. Zusätzlich rechnet der Hausverwalter mit dem Eigentümer ab. Ihm muss er die nicht umlagefähigen Nebenkosten in Rechnung stellen.
- Dies sind insbesondere Reparaturarbeiten, soweit sie der Mieter aufgrund des Mietvertrages bis zu einer bestimmten Höhe nicht selbst tragen muss; vor allem aber die Instandhaltungsrücklage, aus der die Eigentümergemeinschaft mit der Zeit anfallende Sanierungs- und Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum bezahlt.
2. Möglichkeit: Vermieter als Wohnungseigentümer rechnet selbst mit dem Mieter ab
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen stellt sich dann die Frage, ob es der Vermieter im Verhältnis zu seinem Mieter zu vertreten hat, wenn die Abrechnung des Hausverwalters nicht rechtzeitig vorliegt. Diese Frage ist streitig.
Einerseits wird darauf abgestellt, dass die Abrechnung des Hausverwalters Voraussetzung für die Abrechnung mit dem Mieter ist (Sternel ZMR 2001, 940). Andererseits soll sich der Vermieter grundsätzlich nicht darauf berufen können, dass er noch keine Abrechnung des Hausverwalters erhalten hat (LG Itzehoe ZMR 2003, 38).
Rein mietrechtlich ist der Vermieter verpflichtet, eine fristgerechte Abrechnung durchzuführen. Gegebenenfalls muss er sich dafür beim Hausverwalter die erforderlichen Informationen und Unterlagen rechtzeitig beschaffen. Der Hausverwalter ist verpflichtet, dem einzelnen Wohnungseigentümer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Stellt der Hausverwalter diese Unterlagen nicht rechtzeitig zur Verfügung, hat der Vermieter eine verspätete Abrechnung gegenüber seinem Mieter nicht zu vertreten.
Der Vermieter muss aber alle rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um die Nebenkostenabrechnung erstellen zu können. Nach dem Gesetz führt die Versäumung der Abrechnungsfrist nicht zum Ausschluss von eventuellen Nachforderungen, soweit der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (§ 556 III 3 BGB). Dies kann dann der Fall sein, wenn der Hausverwalter selbst noch nicht im Besitz der notwendigen Abrechnungsunterlagen ist. Der Vermieter muss dann aber darlegen und beweisen, dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.
- Problematisch ist in der Praxis, wie der Mieter sein Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen wahrnehmen kann. Diese Unterlagen befinden sich nämlich beim Hausverwalter. In der Regel enthält der Hausverwaltervertrag die Regelung, dass die Belege nur den Geschäftsräumen der Verwaltung eingesehen werden können. Sind Sitz der Verwaltung und Ort der Wohnanlage identisch, braucht das Einsichtsrecht nur in den Räumen des Hausverwalters gewährt zu werden (OLG Hamm ZMR 1998, 587).
Da der Vermieter regelmäßig selbst ein Einsichtsrecht hat, kann er dieses Recht im Mietvertrag auch seinem Mieter einräumen und ihm die Einsichtnahme der Originalbelege oder gegen Kostenerstattung die Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen ermöglichen (AG Hamburg WuM 1991, 282).
Tipp: Besonderheit Grundsteuer
Wichtig ist aber zu wissen, dass noch eine Nebenkostenposition hinzukommt. Die Grundsteuer. Jede Eigentumswohnung hat ein separates Grundbuch. Der Grundsteuerbescheid wird vom Finanzamt an jeden Wohnungseigentümer gesendet. Der Eigentümer muss den Bescheid beachten und die Kosten noch in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen.
In Berlin zahlt man als Eigentümer ca. 130 Euro im Jahr Grundsteuer für eine ca. 55 Quadratmeter große Wohnung. Eine Kostenposition, die man also nicht vernachlässigen sollte.
28. Dezember 2012 - 15:05
[…] von Eigentumswohnungen, die ihre Wohnung vermietet haben, sind oft versucht, für die Erstellung der von Ihnen gegenüber […]
30. Mai 2016 - 16:08
Ich meine, dass meine Frage nicht beantwortet wurde, denn in unserem Fall hat die Vermieterin und Eigentümerin unsere Wohnung Parterre an ihre Enkelin überschrieben und die Vollstreckung des Testaments beim Tod Ihres Ehemannes bekannt gemacht, vollzogen. Die Wohnung wurde aufwendig renoviert ca. 65 000 € investiert und wir wissen nicht, welche Veränderung die Betriebskosten erfahren bzw. wie die Berechnung für Mieter und Eigentumswohnungsbesitzer erfolgen muss.
21. Dezember 2013 - 15:38
Muss auch bei dieser Konstellation (großes Haus mit mehreren Eigentumswohnungen und dann Mieter von einer der Eigentumswohnungen) die Nebenkostenabrechnung auch Verteilerschlüssel und Berechnungsweg beinhalten, wenn sie als formell richtig anerkannt werden soll?
Oder ist das nur bei einem größeren Mietshaus mit “nur” Mietswohnungen (ohne zwischengeschaltete Eigentumswohnung)?
Danke und Grüße
23. Dezember 2013 - 10:34
Hallo Sven,
hier ein Muster für eine Nebenkostenabrechnung, die für einen Mieter einer Eigentumswohnung erstellt wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. März 2014 - 13:53
Hallo,
mir stellt sich die Frage ob bei einer Mietabrechnung die Details (z.B. Umlageschlüssel) einer Anlage zu entnehmen sind oder in der Abrechnung enthalten sein müssen. Kann eine WEG-Abrechnung (nur Umlagefähigekosten, gültige Schlüssel) als Anlage beigefügt werden, oder müssen alle Positionen wiederholt werden. WEG-Abrechnung wie Heizkostenabrechnung?
Vielen Dank
Günther Schwarzmann
11. März 2014 - 07:30
Hallo Herr Schwarzmann,
ich würde die Hausgeld-Abrechnung immer zu einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter umändern. So vermeidet man von vornherein Probleme. Sollte die WEG-Verwaltung auch das Sondereigentum betreuen, sind es in der Verwaltungssoftware auch nur drei Klicks, um eine Nebenkostenabrechnung auszugeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. September 2014 - 14:20
Sehr geehrte Damen und Herren,
könnten Sie auch Auskunft geben wie das mit Nebenkostenabrechnungen ist bei Eigentumswohnungen ist, wenn beide Eigentümer im Haus wohnen? Bei uns ist das der Fall. Wir haben 2 Eigentumswohnungen im Haus, wobei jeder Eigentümer seine eigene Wohnung bewohnt. Eigentümer 2 hat vor etlichen Jahren angeboten, für beide Parteien die Nebenkostenabrechnungen zu machen, um Kosten zu sparen.
Allerdings hat dieser seit 2005 keine Abrechnung mehr gemacht. Nach mehrmaligem Nachfragen war immer Zeitmangel der Grund und wir wurden auf später vertröstet.
Nun zieht Eigentümer 2 aus und hat angefangen, die Abrechnungen zu machen. Meine Frage nun, wie weit zurück ist das rechtlich gesehen ok? Habe was von einer 3-Jahresfrist gelesen. Es war schon im Gespräch die Rede, dass er bis 2006 zurück geht.
Wie ist die finanzielle Lage? Ich kann wohl schlecht, im schlimmsten Falle, auf einmal Nachzahlungen bis 2006 leisten. Für den Eigentümer 2 kam bei der Abrechnung für 2012, die er jetzt kürzlich rein gereicht hat, ein Guthaben von über 1000 € raus. Wenn das so weiter geht ist die nächste Frage, wer zahlt den das Guthaben aus, wenn das Gemeinschaftskonto über nicht genügend Guthaben verfügt?
Ich hoffe sie können mir weiter helfen, Eigentümer 2 ist auch Anwalt und kann mir natürlich etliche § um die Ohren hauen, von denen ich nichts verstehe.
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Mit freundlichen Grüßen
Anabela Mendes de Oliveira
30. September 2014 - 16:23
Hallo Anabela,
wir bewegen uns bei der Hausgeldabrechnung im WEG-Recht. Hier sollten Sie einen Experten (z.B. einen Anwalt mit Spezialisierung) befragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Dezember 2015 - 02:40
Hallo Helga,
Sie Eigentümerin zahlen Sie, ob nach Quadratmetern oder Personen immer auch für die Zeit, in der Sie nicht da sind. Das gilt im übrigen auch für alle anderen (verbrauchsunabhängigen) Nebenkosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Mai 2016 - 08:27
Hallo Herr Hundt,
ich möchte gerne die BKA für das Jahr 2015 schreiben.
Hierzu habe ich die Wohngeldabrechnung der Hausverwaltung vorliegen. Welche nach Eigentumsanteilen umgelegt ist.
Muss ich nun auch die Abrechnungen nach den Anteilen umlegen oder nach den vorhandenen m²?
Im Vertrag des Mieters (ich bin der Vermieter des Mieters einer WEG) sind nur die m² angegeben von einem Eigentumsanteil/Miteigentumsanteil steht nicht drin.
Danke
Viele Grüße
Lisa
24. Mai 2016 - 00:51
Hallo Lisa,
es ist natürlich nicht gerade Vorteilhaft, wenn Sie die Hausgeldabrechnung nach MEA erhalten und mit Ihrem Mieter die Nebenkostenabrechnung nach Wohnfläche vereinbaren. Dazu aber ein Tipp: Oft ist das Verhältnis MEA und Wohnfläche gleich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. August 2016 - 12:20
Hallo Herr Hundt,
ist es in diesem Falle nur ,nicht vorteilhaft’ oder auch ein Formfehler,
der die Abrechnung anfechtbar macht ?
Danke
Peter
24. August 2016 - 15:33
Hallo Peter,
hier lesen Sie mehr dazu: https://www.nebenkostenabrechnung.com/materielle-bzw-inhaltliche-fehler-in-der-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Februar 2017 - 21:47
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin Mieter einer Eigentumswohnung. Heizung und Warmwasser wird noch nach den 50:50-Schlüssel abgerechnet, der mich stark benachteiligt. Kann ich von meinem Vermieter eine Abrechnung nach dem 70:30-Schlüssel, wie ihn die Heizkostenverordnung eigentlich vorsieht, verlangen?
Für eine Anwort wäre ich Ihnen sehr verbunden.
Viele Grüße
Marius Keller
1. März 2017 - 18:33
Hallo Marius,
nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter zwischen 50 und 70 Prozent nach Verbrach abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. März 2017 - 21:08
Sehr geehrter Herr Hundt,
erst einmal vielen Dank für iIhre Antwort!
Ich beziehe mich auf diesen Part der Heizkostenverordnung:
“Für bestimmte Gebäude wird gesetzlich der Verteilungsmaßstab 30:70 (30 Prozent Grundkosten zu 70 Prozent Verbrauchkosten) zwingend festgeschrieben. Dies gilt für Gebäude bei denen folgende drei Voraussetzungen kumulativ vorliegen:
das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 wird nicht erfüllt,
das Objekt wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt und
die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt”
Wie sieht es dann aus?
Viele Grüße
Marius Keller
25. März 2017 - 20:58
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich war bis November 2015 Eigentümerin einer vermieteten Mietwohnung. Ich hatte eine Hausverwaltung für sämtliche Belange der Wohnung engagiert. Heute bekam ich die Mietkostenabrechnung der Wohnung für 2014 (01.01-31.12). Die Mieterin hat darin ein Guthaben von 200€ zu bekommen. Ist diese Forderung mir gegenüber Rechtens? Muss ich in den nächsten Jahren auch mit den Abrechnungen von 2015 und 2016 rechnen?
Viele Gruesse
Jessica
10. August 2017 - 12:39
Hallo!
Wir sind ab September Eigentümer einer Eigentumswohnung. In diesem Haus gibt es Grundbuchrechtlich 14 Eigentümer bei 8 Eigentumswohnungen (6x Ehepartner, 2x Einzelpersonen).
Nun wird in der Nebenkostenabrechnung alle umlagefähigen und Teile der nicht umlagefähigen Betriebskosten mit einem Verteilerschlüssel von 14 (Eigentümern) verteilt. Ist das so üblich, oder müssen diese Betriebskosten, die nicht personenorientiert sind, wie Allgemeinstrom, Straßenreinigung,Wohngebäudeversicherung, Heizungswartung, usw., nicht nach Anzahl der Eigentumswohnungen verteilt werden? Wer kann mir eine Auskunft geben?
10. August 2017 - 13:21
Hallo Ulrich,
schauen Sie in die Teilungserklärung. Welcher Umlageschlüssel ist dort vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. September 2017 - 12:53
Hallo,
wir besitzen seit Oktober 2015 eine Eigentumswohnung.
Unser Verwalter übermittelte uns Mitte September 2017 die Jahresrechnung für den Abrechnungszeitraum Oktober 2015 bis Dezember 2016 (15 Monate).
Gemäß BGH, Urteil v. 05.07.06, Az. VIII ZR 220/05) hat der Verwalter 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Abrechnung zu erstellen.
Wie kann ich jetzt weiter vorgehen?
Ist es überhaupt rechtens, eine Jahresrechnung über 15 Monate vorzunehmen?
19. September 2017 - 13:09
Hallo Laura,
der Verwalter hatte m.E. die Hausgeldabrechnung für 3 Monate erstellen müssen. Oder zumindest Ihnen und dem Verkäufer eine (gemeinsame) Abrechnung für den gesamten Abrechnungszeitraum 2015 zur Verfügung stellen müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. November 2017 - 23:54
Hallo,
ich bin seit einem Jahr Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und habe meine Wohnung an eine Freundin vermietet. Ich zahle monatlich 250,- Hausgeld an die Hausverwaltung, welche wiederum in meinem Auftrag die Nebenkostenabrechnung für meine Mieterin macht. Nun hat sie die erste NK-Abrechnung bekommen und soll 385,- Euro nachzahlen! Nun unsere Frage: An wen muß die Nachzahlung gezahlt werden, an mich oder an die Hausverwaltung? Blicke da im Moment nicht durch bzw. stehe auf dem Schlauch. Kann mich bitte jemand aufklären?
Herzlichen Dank
Edith
28. November 2017 - 07:15
Hallo Edith,
von der WEG-Hausverwaltung bekommen Sie Ihre Hausgeldabrechnung. Auf Grundlage dieser Eigentümerabrechnung erstellt die Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung für die Mieterin.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. April 2021 - 20:02
Hallo. Ich habe eine Eigentumswohnung. Die Nebenkostenabrechnung von 2019 ist von der Verwaltung mit dem Hinweis das durch die Coronazeit keine Hauptversammlung stattfinden konnte mein Guthaben nichtausgezahlt wurde. Das gleich wird auch 2020 passieren. Frage: Kann ich den Betrag mit der monatlichen Rate auf mein Konto zurück buchen bis das Konto ausgeglichen ist.
13. April 2021 - 20:51
Hallo Peter,
das Guthaben soll vermutlich nicht ausgezahlt werden, weil die Hausgeldabrechnung nicht beschlossen wurde. Den Einhalt des Hausgeldes würde ich keinesfalls empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt