Vermieten Sie nicht nur eine Mietwohnung, sondern ein Einfamilienhaus stellt sich die Frage, wie die Nebenkostenabrechnung zu erstellen ist und welche Nebenkosten bei dem Einfamilienhaus umgelegt werden dürfen. Im Gegensatz zu Mietshäusern mit mehreren Mietern gibt es bei einem Einfamilienhaus grundsätzlich nur eine Mietpartei, so dass die Nebenkostenabrechnung weder besonderer Umlageschlüssel oder einer Gesamtkostenverteilung bedarf. Bei dem Einfamilienhaus ist es daher ausreichend, wenn die umlagefähigen Nebenkosten direkt auf den Mieter abgewälzt werden. Mit Versorgungsunternehmen kann zudem eine Direktabrechnung vereinbart werden, so dass der Mieter zum Beispiel selbst die Rechnungen für Strom, Gas- oder Öl zahlt.
Welche Möglichkeiten Ihnen als Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung über ein Einfamilienhaus zur Verfügung stehen, erklärt Ihnen der nachfolgende Beitrag.
Inhalt: Nebenkostenabrechnung bei Einfamilienhaus
I. Die Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag ist das A und O
II. Allgemeines zur Nebenkostenabrechnung beim Einfamilienhaus
III. Welche Nebenkosten gibt es beim vermieteten Einfamilienhaus?
I. Die Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag ist das A und O
Die mietvertraglichen Vereinbarungen zu den Nebenkosten sind auch bei einem Einfamilienhaus der entscheidende Rahmen, nach dem Sie als Vermieter später die Nebenkostenabrechnung anzufertigen haben. Nur wenn in dem Mietvertrag eine Nebenkostenvereinbarung zu finden ist, nach der dem Mieter diese Kosten durch monatliche Vorauszahlungen auferlegt sind, kann überhaupt über Nebenkosten abgerechnet werden (§ 556 BGB). Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt der Vermieter auf den Nebenkosten sitzen, da im Mietrecht grundsätzlich der Vermieter die Kosten und Lasten der Mietsache zu tragen hat (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB).
Achten Sie darauf, im Mietvertrag für ein Einfamilienhaus folgende Dinge zu vereinbaren:
- Bestimmen Sie in dem Mietvertrag, dass die Nebenkostenlast von dem Mieter zu tragen
- Legen Sie fest, welche Nebenkosten betroffen sind: Unterscheiden Sie dabei genau
- für welche Nebenkosten eine monatliche Vorauszahlung mit einer jährlichen Abrechnung vereinbart werden soll und
- für welche Nebenkosten Sie vereinbaren wollen, dass der Mieter Direktverträge mit den Versorgern abschließt.
- Vergessen Sie nicht den Abrechnungszeitraum zu vereinbaren.
Meist finden Sie bereits in den entsprechenden Mietvertragsmustern die wichtigsten Klauseln. Denken Sie aber daran, die von Ihnen gewünschten Abweichungen zu dem Standardvertrag, wie etwa den Direktbezug bestimmter Kosten ausdrücklich festzulegen. Weitere Hilfestellungen und Einzelheiten zur Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag finden Sie hier: Nebenkostenabrechnung: Warum der Mietvertrag so wichtig ist und Wie Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren (Nennung oder Verweis auf BetrKV)?.
II. Allgemeines zur Nebenkostenabrechnung beim Einfamilienhaus
Neben der vertraglichen Nebenkostenvereinbarung ist es entscheidend die gesetzlichen Grundlagen und die Anforderungen der Rechtsprechung zu kennen, um die Nebenkostenabrechnung für ein Einfamilienhaus richtig erstellen zu können.
1. Gesetzlicher Rahmen
Entscheidende gesetzliche Vorschriften sind § 556 BGB, die Betriebskosten- und die Heizkostenverordnung.
Danach hat der Vermieter bei jeder Nebenkostenabrechnung grundsätzlich
- Einen Abrechnungszeitraum von einem Jahr einzuhalten.
- Eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten zu wahren (vgl. hierzu: Nebenkostenabrechnung: Fristen).
- Nur das Recht, umlagefähige Nebenkosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter abzuwälzen, die auch tatsächlich angefallen sind.
- Die Pflicht verbrauchsabhängige Heizungs- und Warmwasserkosten nach den Regelungen der Heizkostenverordnung nach dem tatsächlich gemessenen Verbrauch abzurechnen.
2. Anforderungen der Rechtsprechung an den Aufbau der Nebenkostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof fordert dabei zunächst zwei Dinge:
Zum einen, dass eine Nebenkostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält und Belege beigelegt sind, soweit es üblich ist (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, Az.: VIII ZR 93/15).
Zum anderen sollte die Abrechnung so gestaltet sein, dass sie für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich ungeschulten Mieter nachvollziehbar ist (BGH Urteile vom 6. Mai 2015, Az.: VIII ZR 194/14, vom 11. August 2010, Az.: VIII ZR 45/10; vom 19. November 2008, Az.: VIII ZR 295/07; vom 28. Mai 2008, Az.: VIII ZR 261/07; vom 9. April 2008, Az.: VIII ZR 84/07; vom 20. Januar 2016, Az.: VIII ZR 93/15).
Aufgrund dieser Rechtsprechung hat sich bei dem Erstellen einer Nebenkostenabrechnung der folgende Mindestinhalt etabliert:
- In der Abrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtnebenkosten zu finden sein.
- In der Nebenkostenabrechnung müssen die verwendeten Umlageschlüssel nicht nur angegeben, sondern auch erläutert sein.
- Der Mieteranteil an den Gesamtnebenkosten muss gesondert ausgewiesen sein (auch wenn der Mieter bei einem Einfamilienhaus meist die einzelnen Kostenpositionen vollständig trägt, ist eine gesonderte Spalte für den Mieteranteil empfehlenswert, denn in manchen Fällen trägt der Mieter eben nicht 1:1 die Kostenlast!)
- Die Abrechnung muss die geleisteten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ausweisen und von den Gesamtnebenkosten abgezogen werden.
Wie eine solche Abrechnung aussehen kann, zeigt Ihnen dieses Beispiel für die Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung: Nebenkostenabrechnung: Muster.
III. Welche Nebenkosten gibt es beim vermieteten Einfamilienhaus?
Für die Frage, welche Nebenkosten bei einem Einfamilienhaus umlagefähig sind, lohnt ein Blick in die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (§§ 1, 2 BetrKV). Denn, bei einem Einfamilienhaus gelten dieselben Nebenkosten als umlagefähig, wie bei einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Vorausgesetzt ist, dass die Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des vermieteten Einfamilienhauses laufend anfallen.
Nach der Betriebskostenverordnung zählen dazu folgende Nebenkosten (gemäß § 2 BetrKV) enthalten:
- Öffentliche Lasten (Grundsteuer)
- Abwasser
- Wasserversorgung
- Heizkosten
- Fahrstuhl/Aufzug
- Straßenreinigung und Müll
- Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Versicherungen
- Hausmeister
- Antenne und Kabel
- Wäschepflege
- sonstige Betriebskosten
Nicht dazu zählen:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Instandsetzungskosten
Zu den Einzelheiten der jeweiligen Kostenpunkte und deren Ansatzmöglichkeit in der Nebenkostenabrechnung erhalten Vermieter eine ausführliche Erklärung in den folgenden speziellen Fachartikeln:
- Nebenkosten – Was zählt zu den Nebenkosten?
- Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht
- Nicht umlegbare Nebenkosten – In einer Liste
1. Über diese Nebenkosten rechnet der Vermieter eines Einfamilienhauses am besten selbst ab
Neben der öffentlichen Abgabe für die Grundsteuer, den Gebühren für Abwasser und Co. oder den Versicherungsbeiträgen für die Gebäudeversicherung, bei denen der Vermieter als Eigentümer regelmäßig der Rechnungsadressat ist, ist es bei einigen anderen Nebenkostenarten empfehlenswert auf eine Direktabrechnung zu verzichten: So, zum Beispiel bei den Müllentsorgungskosten, den umlagefähigen Wartungskosten für Heizungs- und Warmwasseranlagen, den Kosten für Gärtnerarbeiten oder Hausmeistertätigkeiten usw.
Der Grund ist hier ganz einfach: Zum einen muss im Rahmen dieser Kostenpositionen zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten unterschieden werden und zum anderen ist es für Sie als Vermieter wichtig zu wissen, was an dem Haus und den Anlagen gemacht wurde und was nicht.
Bei anfallenden Kosten der Müllentsorgung kommt außerdem hinzu, dass Sie als Vermieter in gewissen Fällen dafür verantwortlich sind, dem Mieter die Abfalltrennung und Entsorgung zu gewährleisten und entsprechende Anträge stellen müssen: Beantragung spezieller Mülltonnen zur getrennten Abfallentsorgung obliegt dem Vermieter: In einem Urteil des Amtsgerichts AG Hamburg-Blankenese wurde die Beschaffung einer Altpapiertonne als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB beurteilt (Urteil vom 06. November 2009, Az.: 518 C 244/09). Die Beantragung einer Altpapiertonne gehöre nach der Ansicht des Gerichts zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs: Im Fall ging es um ein Reihenhaus, bei dem der Vermieter Ansicht war die Mieterin müsse sich selbst um die ordnungsgemäße Abfallentsorgung kümmern. Der Vermieter verlor. Der Vermieter hat die Pflicht für seinen Mieter eine getrennte Abfallerfassung zu ermöglichen.
2. Mögliche Vereinbarung über Direktabrechnung mit Versorgern
Die mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter des Einfamilienhauses selbst die Verträge über die Lieferung von Wasser, Gas oder Öl und Strom mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen abschließt und eine Direktabrechnung erhält, empfiehlt sich besonders bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten. Für den Vermieter entfällt dadurch ein aufwändiger Abrechnungsbestandteil der Nebenkostenabrechnung und der Mieter verfügt über die vollständige Kostenkontrolle. Zudem kann er sich den günstigsten Versorger selbst suchen.
Im Mietvertrag kann eine solche Direktabrechnung zum Beispiel wie folgt vereinbart werden: „Der Mieter schließt die Verträge über die Lieferung von Wasser, Gas und Strom im eigenen Namen ab und rechnet mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen selbst im eigenen Namen ab.“
3. Achtung: Nicht immer ist die volle Umlage einer Nebenkostenposition beim Einfamilienhaus zulässig
Da jedes Einfamilienhaus nicht nur eine unterschiedliche Wohnlage hat, sondern auch immer andere Vereinbarungen im Mietvertrag bestehen und vorhandene Nutzungsmöglichkeiten der Gebäudeteile und Außenanlagen differenzieren, kann man eben nicht pauschal davon ausgehen, dass alle Nebenkosten 1:1 auf den Mieter umgelegt werden können.
Hier einige Beispiele dazu, wann die Nebenkostenlast nicht vollständig vom Mieter des Einfamilienhauses zu tragen ist:
- Keine Umlage von Kosten für nicht nutzbare Gartenfläche: Wenn die Mieter eines Einfamilienhauses nicht diese zur Nutzung des Gartens nicht berechtigt sind den Garten zu nutzen und sich aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter den Garten tatsächlich alleine nutzt, darf der Vermieter die Kosten für die Gartenpflege und das Gartensprengwasser nicht auf die Mieter umlegen (AG Wedding, Urteil vom 06. Juli 2009, Az.: 6b C 45/09).
- Kosten für die Schneebeseitigung dürfen nicht ausschließlich auf den Mieter eines Einfamilienhauses umgelegt werden, wenn die Räumung des Schnees auch zu Gunsten der Nachbarn erfolgt, die den betreffenden Weg als zweiten Zugang zu ihrem Haus nutzen (AG Wedding, Urteil vom 06. Juli 2009, Az.: 6b C 45/09). Dasselbe hat auch für Kosten der Straßenreinigung zu gelten.
- Bei einem Siedlungsreiheneinfamilienhaus müssen gemeinsame Gesamtnebenkosten der Anlage wie bei Mehrfamilienhäusern mit einem Umlageschlüssel auf die einzelnen Einfamilienhäuser verteilt werden: Dabei ist der Vermieter allerdings berechtigt, mehrere Grundstücke zu einer Wirtschaftseinheit zusammenzufassen und die Betriebskosten einheitlich abzurechnen, wenn dies im formularmäßigen Mietvertrag vereinbart ist (AG Frankfurt, Urteil vom 09. Juni 2009, Az.: 33 C 473/09).
IV. Zusammenfassung
Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für ein Einfamilienhaus ist für Vermieter folgendes zu beachten:
- Die Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag und die gesetzlichen Bestimmungen zur Nebenkostenabrechnung sind die Grundlage der Abrechnung.
- Wie bei Mietwohnungen gibt es auch beim Einfamilienhaus einen gewissen Mindestinhalt zu beachten und es dürfen nur die umlagefähigen Nebenkosten der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden.
- Eine Erleichterung bietet Vermietern die Vereinbarung einer Direktabrechnung zwischen Mietern und Versorgern.
- Nicht alle Nebenkosten können 1:1 auf den Mieter abgewälzt werden.
11. Dezember 2017 - 10:12
Muß ich bei der Nebenkostenabrechnung (für ein EFH) Kopien der Rechnunen mit vorlegen?
11. Dezember 2017 - 11:11
Hallo Claudia,
warum sollte es hier Ausnahmen im Vergleich zu einem Mehrfamilienhaus geben?
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Dezember 2017 - 01:17
Danke für die Antwort! Wir sind Neulinge im Vermieten und ich habe, als ich noch gemietet habe, nie Kopien von Rechnungen von meinen damaligen Vermietern bekommen. Aber gut zu wissen, dann kann ich schon mal alles raussuchen. VG Claudia
18. April 2018 - 13:38
Wasser scheint mir eine Besonderheit zu sein. Ich habe ein Einfamilienhaus vermietet. Der Mieter kümmert sich selbst um Strom un Gas, aber bei Wasser macht das kommunale Versorgungsunternehmen weg. schlechter Erfahrungen und Mehraufwand grundsätzlich keine Verträge mit Mietern.
21. Juli 2018 - 22:02
Hallo,
ich habe ein Einfamilienhaus vom 01.05.2017-31.07.2018 vermietet.
Jetzt habe ich eine Frage zu den Nebenkostenabrechnungen.
Kann ich von allen in 2017 angefallen Jahres-Kosten (Grundsteuer, Heizungswartung, Schornsteinfeger, etc.), die verbrauchsunabhängig sind, auch nur 7/12 umlegen und in 2018 dementsprechend 7/12?
Vielen Dank und BG
22. Juli 2018 - 07:57
Hallo Daniel,
richtig, die verbrauchsunabhängigen Kosten werden zeitanteilig umgelegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Juli 2018 - 08:32
Danke, vielen Dank.
BG
14. Oktober 2020 - 09:08
Hallo,
ich habe ein kleines EFh angemietet und Strom Wasser und Gas mit Direkt Abrechnung. Im Mietvertrag möchte der Vermieter jedoch diese Positionen mit Vorauszahlungen als Betriebskosten auf sein Konto erhalten. Ich ging immer davon aus das diese Positionen bei Direkt Abrechnung mit dem jeweiligen Versorger in diesem Fall entfallen.
Freundliche Gruesse
14. Oktober 2020 - 18:46
Hallo Marko,
wenn sie selbst im Vertragsverhältnis mit den Versorgern stehen und das auch so mietvertraglich vereinbart ist, dann fallen hier keine vorauszahlungen beim Vermieter an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Februar 2021 - 15:16
Hallo,
ich habe zum 1. Juli 2020 eine DHH gekauft und direkt vermietet. Ich möchte grundsätzlich gerne am 31.12. eines Kalenderjahres abrechnen. Mir liegen jedoch seitens des Gas- und Wasserversorgers keine Zählerablesung und demnach keine Rechnungen vor. Kann ich demzufolge in der Nebenkostenabrechnung meine geleisteten Abschlagszahlungen an die Versorger ansetzen oder müssen es tatsächliche Verbräuche sein?
Danke für die Info.
15. Februar 2021 - 07:29
Hallo Pierre,
schätzen geht, hat aber Nachteile: https://www.nebenkostenabrechnung.com/ablesung-wasser-heizung-versaeumt/
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Dezember 2021 - 17:27
Hallo Dennis,
wir vermieten zum ersten Mal ein Reihenhäuschen. Wird die Wohngebäudeversicherung und Haftpflicht anteilig auf die Nebenkosten umgelegt oder komplett?
Danke für eine Rückmeldung.
Viele Grüße
Simone
8. Dezember 2021 - 22:33
Hallo Simone,
bei einem real geteiltem Reihenhaus legen Sie 100 % der Versicherungszahlungen auf die Mieter Ihres Reihenhauses um. Wer sollte denn einen anderen Teil der Kosten tragen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. August 2022 - 13:07
Hallo Herr Hundt
wir haben ein EFH vermietet und bisher auch alle Betriebskostenverträge (Gas, Strom, Wasser, etc.) selber abgeschlossen. Die Mieter haben eine entsprechende Vorausszahlung geleistet und auch die Abrechnung ging ohne Probleme. Nun möchte der Mieter seine Gas- und Stromanbieter selber wählen, es ist z.Z. ja auch sehr problematisch mit der Preisentwicklung. Wie gehe ich vor, muss die bisherige Vereinbarung im Mietvertrag geändert werden und geht das problemlos?
Mit freundlichen Grüßen
7. August 2022 - 18:26
Hallo M.Marin,
bei einem vermieteten Einfamilienhaus ist die direkte Abrechnung durch die Versorger mit dem Mieter üblich und m.E. auch der bessere Weg. Ich würde vermutlich mit einem Nachtrag arbeiten. Wenn Sie sich alleine unsicher sind, sollten Sie sich ggf. rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. Januar 2023 - 09:02
Habe ein Einfamilienhaus vermietet. Die Wärmeversorgung ist derzeit noch mit Gas, welches der Mieter direkt vertraglich geregelt hat. Nun soll auf Wärmepumpe umgestellt werden. Meine Kosten belaufen sich da auf ca. 30.000 Euro – Bundesförderung berücksichtigt – was kann ich da auf den Mieter umlegen?
Künftig fallen für den Mieter ja nur Stromkosten für die Wärmepumpe an.
13. Januar 2023 - 14:23
Hallo Tina,
Sie sollten sich mit dem Thema Modernisierungsmieterhöhung befassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Januar 2023 - 14:13
Hallo Herr Hundt, ich vermiete ein Einfamilienhaus, die Mieter beheizen dieses über eine Holzheizung. Die Kosten für das jährlich anfallende Holz werden als Jahrespauschale abgerechnet. Das hat immer gut geklappt. Nun lese ich auf Ihrer Seite, daß die pauschale Abrechnung rechtlich nicht in Ordnung sei. Wie soll es sonst gehe? Die Mieter bekommen von mir das Holz gestellt und verheizen dieses in der Heizperiode komplett. Vielen Dank für Ihre Antwort.
24. Januar 2023 - 15:41
Hallo Marcus,
verbrauchsabhängig würde nur das Holz abgerechnet werden, welches auch verbraucht wird (Endbestand erfassen).
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. März 2023 - 08:04
Hallo Herr Hundt,
ich möchte demnächst ein Einfamilienhaus kaufen, wo die jetzigenn Besitzer dann noch eine bestimmte Zeit wohnen wollen (Bis sie im betreuten Wohnen angenommen werden).
Ist es möglich, das man dann einen Mietvertrag auflegt, wo die Vermieter dann nur die Kaltmiete zahlen?
Das die ganzen Nebenkosten etc. so weiter laufen wie bisher?
Bzw. was würde dann alles für mich anfallen, was ich dann auf die Mieter umlegen muss.
Danke!
17. März 2023 - 19:44
Hallo Torben,
einige Positionen wie Grundsteuer und Versicherung müssen Sie als Eigentümer übernehmen und dann per Nebenkostenabrechnung umlegen. Viele andere Positionen fallen entweder nicht an oder werden direkt mit dem Versorger abgerechnet. Es kommt hier immer auf den Einzelfall an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. April 2024 - 10:38
Guten Tag, ich miete ein Reihenhaus mit Ölheizung. Im Mietvertrag haben wir Abschlag Heizkosten stehen. Der Vermieter hat einen Heizölhandel und betankt die Tanks ohne ein Angebot zu erstellen oder uns eine Rechnung auszuhändigen. Ist das erlaubt? Müsste ich nicht selber dafür sorgen? Ist der Mietvertrag so gestattet? Danke für Ihre Antwort!
10. April 2024 - 18:05
Hallo Andreas,
alle Kosten die der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung umlegen will, muss er mit einer Rechnung belegen.
Wer bei einem Reihenhaus tankt, ist Sache der Absprache / der Vereinbarung im Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Mai 2024 - 12:53
Hallo Herr Hundt,
im Jahr 2023 haben wir ein EFH gekauft und erst ab Dezember vermietet.
Die Grundsteuer hat der damalige Verkäufer noch komplett übernommen. Muss in der ersten Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer bereits erfasst sein, damit diese in der zweiten Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden kann (somit 0 €, weil uns keine Kosten angefallen sind)?
In Ihrem Beispiel ist Gesamtfläche angegeben. Ist es relevant, ob man Gesamtfläche, Wohnfläche oder Nutzfläche als Begriff verwendet?
Vielen Dank
20. Mai 2024 - 19:55
Hallo Simon,
im Jahr 2024 rechnen Sie das Kalenderjahr 2023 als neuer Vermieter ab. Normalerweise würden Sie dem alten Eigentümer die Grundsteuer für die Zeit nach dem Nutzen-Lasten-Wechsel erstatten. Ihrem Mieter stellen Sie 1/12 der Grundsteuer des Jahres 2023 über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt