Nebenkostenabrechnung bei einer Einliegerwohnung: Besonderheiten beachten

Wohnen Mieter und Vermieter unter einem Dach kann dies zu Komplikationen führen. Das muss es aber nicht: manchmal ergeben sich dadurch auch Erleichterungen. So zum Beispiel bei dem Thema der Nebenkostenabrechnung, denn bei einer vermieteten Einliegerwohnung kann die Abrechnung vereinfacht gestaltet werden. Der Umfang der umlagefähigen Nebenkosten ist zwar derselbe wie bei einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus, allerdings kann der Umlageschlüssel frei bestimmt werden. Etwas schwieriger wird es nur wenn der Vermieter auszieht und die Einliegerwohnung, dann keine mehr ist.

Erfahren Sie in dem nachfolgenden Artikel welche Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung für eine Einliegerwohnung zu beachten sind und was passiert, wenn der Vermieter aus dem gemeinsamen Haus auszieht.

I. Allgemein: Wann liegt eine Einliegerwohnung vor?

Eine Einliegerwohnung ist im allgemeinen eine Mietwohnung innerhalb eines vom Vermieter selbst bewohnten Hauses. Das kann im Dachgeschoß oder im Keller sein, entscheidend ist, dass es sich überschneidende und gemeinsam genutzte Räume gibt, wie zum Beispiel den Flur oder Hauseingang: wesentlich ist für die Einliegerwohnung, dass die Mietwohnung funktional in den Wohnbereich des Vermieters eingebunden ist (AG Schöneberg vom 17.04.2012, Az.: 15 C 384/11).

II. Besonderheiten für die Nebenkostenabrechnung

Die allgemeinen Grundsätze zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung, die zu beachtenden Fristen und die Bestimmungen zur Umlagefähigkeit einzelner Nebenkosten gelten auch bei der Einliegerwohnung in vollem Umfang.

Als einzige wesentliche Besonderheit ist für die Einliegerwohnung festzuhalten, dass hier die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung durch eine mietvertragliche Regelung zwischen Vermieter und Mieter ausgeschlossen werden kann.

Nach § 2 Heizkostenverordnung ist bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich abdingbar. Das bedeutet, die Ausschlussmöglichkeit gilt

• für eine Mietwohnung in einem vom Vermieter selbst genutzten Zweifamilienhaus oder
• für eine Einliegerwohnung im Haus des Vermieters.

Der Vorteil einer solchen Vereinbarung ist, dass

• keine Heizkostenabrechnung erstellt werden muss
• keine zwingende verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zu erfolgen hat.

Wichtig ist hier allerdings, dass eine solcher Ausschluss im Mietvertrag zur Einliegerwohnung ausdrücklich vereinbart sein muss. Ist von der vertraglichen Ausschlussmöglichkeit kein Gebrauch gemacht worden, bleibt es bei den gesetzlichen Vorschriften zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Die Heizkostenverordnung gilt dann auch für die Nebenkostenabrechnung bei der Einliegerwohnung.

III. Folgen des Auszugs des Vermieters für Einliegerwohnung

In Fällen in denen der Vermieter aus dem selbst bewohnten Haus auszieht und der Mieter nun alleine in dem Haus wohnen soll oder eine zweite Mietpartei einzieht, ändert sich die Wohnsituation und auch die erleichterte Abrechnungsmöglichkeit. Die Heizkostenverordnung muss nun angewendet werden und der vertragliche Ausschluss ist zu ändern. Eine Anpassung des Mietvertrages an die neue Wohnsituation ist in dem Mietvertrag der ehemaligen Einliegerwohnung vorzunehmen. Wird das von dem Vermieter nicht automatisch veranlasst, kann sowohl der verbleibende Mieter als auch der eventuell neu einziehende Mieter die Anpassung verlangen.