Nebenkostenabrechnung: Besonderheiten bei Gas-Etagenheizung oder Nachtspeicherheizungen

Es gibt viele Möglichkeiten, eine Wohnung zu heizen. Dazu gehören auch die Gas-Etagenheizung und Nachtspeicherheizungen.

Gas-Etagenheizung

Etagenheizungen sind Heizungen, die die Räume nur einer Wohnung erwärmen. Die Heizquelle kann im Keller oder, wie der Name sagt, auf der Etage stehen. Typischerweise hat der Mieter selbst mit dem Energieversorger einen unmittelbaren Versorgungsvertrag abgeschlossen, so dass sich der Vermieter nicht mit der Abrechnung des Energieverbrauchs beschäftigen muss. Insbesondere sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht maßgebend (mindestens 50 % verbrauchsabhängige Abrechnung). Damit entfällt auch die Verbrauchserfassung an den Heizkörpern in der Wohnung des Mieters.

Die Pflege, die Bedienung und die grundsätzliche Reinigung der Anlage sind deshalb Aufgabe des Mieters.

Insoweit können die Parteien mietvertraglich eine Bruttomiete (Pauschalmiete) vereinbaren, die die Kaltmiete und die „kalten“ Nebenkosten beinhaltet. Gleichfalls kann auch eine Kaltmiete und gesondert eine Nebenkostenpauschale vereinbart werden.

Wird keine Brutto- oder Pauschalmiete vereinbart, kann der Vermieter alle anderen mit der Unterhaltung der Etagenheizung verbundenen Kosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist natürlich eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (ausdrücklich AG Dortmund WuM 1983, 325).

§ 2 Ziffer 4d BetrKV bezeichnet daher auch die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen als umlegungsfähige Betriebskosten/Nebenkosten. Zusätzlich bezeichnet die Verordnung folgende Kosten als umlegungsfähig:

• Beseitigung von Wasserablagerungen. Dabei handelt es sich um wasserdurchlaufbedingte Ablagerungen im Gerät, die regelmäßig beseitigt werden müssen.
• Beseitigung von Verbrennungsrückständen,
• Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Einstellung der Anlage. Dazu zählen die Kosten der Wartung durch eine Fachkraft. Da die Betriebssicherheit ausdrücklich erwähnt wird, sind auch die Kosten einer Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen umlegungsfähig.
• Gebühren für die vorgeschriebenen Messungen gemäß dem Bundesimmissionsschutzgesetz durch den Schornsteinfeger.

Nicht umlegungsfähig sind die Kosten der Öltankreinigung, weil die Ablagerungen im Öltank keine Wasserablagerungen und keine Verbrennungsrückstände darstellen. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind ebenfalls Aufgabe des Vermieters. Die dafür anfallenden Kosten sind nicht umlagefähig. Jedoch kann im Rahmen einer Bagatellschadensklausel vereinbart werden, dass der Mieter zumindest Kleinreparaturen an der Etagenheizung für Einzelschäden bis zu einem bestimmten Einzelbetrag und bei mehreren Schäden bis zu einem Jahresgesamtbetrag trägt.

Soweit in einem Formularmietvertrag eine Klausel steht, die den Mieter im Rahmen der Instandhaltung verpflichtet, auch die Kosten für die Thermenwartung zu tragen oder einen Wartungsvertrag mit einem Unternehmen abzuschließen, ist eine derartige Vertragsklausel unwirksam. Sie kann allenfalls dann wirksam vereinbart werden, wenn eine Obergrenze für die Kosten vereinbart wird (BGH WuM 1991, 381). Vor allem darf die Klausel den Mieter nicht verpflichten, in eigener Verantwortung einen Wartungsvertrag mit einem Handwerksbetrieb abzuschließen (AG Peine NZM 2005, 799). Dies bleibt Aufgabe des Vermieters.

Nachtspeicherheizungen

Der Bundestag hat am 16.5.2013 das von der schwarz-gelben Koalition beschlossene Verbot von Nachtspeicherheizungen wieder aufgehoben. Energieversorger, die Nachtspeicherheizungen als Ökostromspeicher für überschüssigen Solar- und Windstrom einsetzen, rechnen mit einer Senkung des Nachtstromtarifs. Die Meinungen über den ökologischen Nutzen sind allerdings geteilt. Als problematisch wird vor allem angesehen, dass ältere Geräte mit asbesthaltigem Material ausgestattet sind. Diese müssen teils ausgetauscht werden.

Die Stadtwerke Heidelberg berechnen zum Beispiel einen Energiepreis NT von brutto 18,25 ct/kWh (Stand 10.1.2014). Nachtstromtarife gelten meist in der Zeit von montags bis freitags von 22 bis 6 Uhr, samstags von 13 bis 24.00 Uhr und an Sonn- und Feiertage von 0 bis 6 Uhr morgens.

Da die Nachtspeicherheizung mit Strom betrieben wird, zahlt der Mieter die für den Betrieb notwendigen Betriebskosten an den Vermieter oder bei einem eigenen Versorgungsvertrag direkt an den Versorger. Soweit die Geräte im Eigentum des Vermieters stehen, kann dieser mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung den Unterhaltungsaufwand der Geräte trägt. Dazu gehört insbesondere eine eventuelle Wartung. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten obliegen dem Vermieter.