Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur Miete Nebenkosten zahlt, muss der Vermieter nach Vorgabe des Gesetzes innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende der vereinbarten Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung erstellen (§ 556 III BGB).
Der Vermieter ist zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Ist sie formell fehlerhaft oder inhaltlich falsch, muss sie der Mieter nicht akzeptieren. Je nachdem, wie sich der Fehler auswirkt, kann der Mieter Rechte geltend machen.
Sie gehen Sie bei einer falschen Nebenkostenabrechnung vor:
Mietvertrag als Quelle der Rechtsfindung:
Ratsam ist, wenn der Mieter vorab seinen Mietvertrag studiert und sich informiert, welche Details zur Nebenkostenabrechnung vereinbart worden.
Formelle Prüfung:
Der Mieter kann zunächst eine ihm vom Vermieter vorgelegte Nebenkostenabrechnung formell überprüfen. Dazu gehört insbesondere, dass die Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar gestaltet ist und der Vermieter die vereinbarte Abrechnungsperiode und die Abrechnungsfrist eingehalten hat. (Mehr unter Formelle Fehler in der Abrechnung)
Offensichtliche Schreib- und Rechenfehlern darf der Mieter selbst korrigieren. Ist die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar oder sonst formell fehlerhaft, ist eine sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung des Vermieters nicht fällig. Der Mieter braucht nichts zu zahlen. Außerdem darf der Mieter künftige Nebenkostenvorauszahlung so lange zurückhalten, bis der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt.
Abrechnungsbelege einsehen:
Widerspruchsrecht wahrnehmen:
Das Gesetz gesteht dem Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Nebenkostenabrechnung zu, wenn diese falsch ist (§ 556 III 5 BGB). Innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erhalt der Abrechnung muss er seinen Widerspruch dem Vermieter mitteilen und nach Möglichkeit begründen, warum er mit der Abrechnung nicht einverstanden ist. Ein Widerspruch ins Blaue hinein macht keinen Sinn.
Inhaltliche Prüfung:
Wegen inhaltlicher Fehler (z.B. Vermieter berechnet nicht umlagefähige Nebenkosten, der Umlegungsmaßstab ist falsch) muss der Mieter den Vermieter gesondert verklagen. In diesem Fall muss der Mieter wissen, dass inhaltliche Fehler die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung nicht aufhalten und er zur Zahlung verpflichtet bleibt. Allenfalls kann er wegen künftiger Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Will der Vermieter trotz eines inhaltlichen Fehlers der Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungspauschale für das kommende Jahr erhöhen, darf der Mieter die Zahlung des Mehrbetrages verweigern.
Zahlung unter Vorbehalt:
Juristische Beratung:
Nebenkostenabrechnungen sind oft ein Buch mit sieben Siegeln und für den Laien schwer durchschaubar. Die Rechtsprechung ist unüberschaubar und in den Gerichtsbezirken durchaus unterschiedlich. Kann sich der Mieter nicht mit dem Vermieter einigen, sollte er sich juristisch beraten lassen und sich über die Strategie und die Erfolgsaussichten seiner Beanstandungen informieren.
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen:
Es gibt Anwälte die sich auf die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert haben. Auf diese Art bekommt man als Mieter für relativ wenig Geld eine fundierte Auskunft, welche Positionen in der Nebenkostenabrechnung falsch sind und was nun zu tun ist.
12. August 2016 - 16:25
Hallo!
Ich habe ein anderes Problem mit falsch abgerechneten Nebenkosen und bitte um Hilfe:
Nebenkosten wurden korrekt erfasst. Aber die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters wurden versehentlich zu hoch berechnet, so dass der Mieter im letzten Jahr zu viel Erstattung erhielt (was er nicht monierte).
Kann ich da nochwas erreichen?
14. August 2016 - 08:29
Hallo Ute,
hier ein Link für Sie: Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Oktober 2016 - 18:15
Hallo,
ich habe das Problem, dass meine abgerechneten Wasserverbrauchskosten höher waren, als mein tatsächlicher Verbrauch, weil ein Teil des Verbrauchs einer anderen Wohnung im Haus mit über unseren Zähler läuft. Obwohl in der anderen Wohung extra deshalb ein Zähler, um diesen Wasserverbrauch zu ermitteln eingebaut wurde, wurde er nicht abgelesen, sondern der Vermieter legte einen Verbrauch zugrunde, der nur etwa der Hälfte des tatsächlichen Verbrauchs entspricht, wie wir inzwischen festgestellt haben.
Kann ich diese überzahlten Beträge rückwirkend einfordern?
2. März 2018 - 08:27
Ich habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen, die mit einer Position falsch ist. Habe Widerspruch eingelegt, begründet und um eine Korrektur der Abrechnung gebeten. Diese trotz mehrmaligem schriftlichen Kontakt mit Vermieter nicht erhalten. Rest hatte ich bezahlt. Dann hat der Vermieter (wie immer) eine Anwaltskanzlei eingeschaltet. Kontakt zu denen per E-Mail gehabt und nochmals alles dargelegt. Nach über 7 Monaten kommt jetzt der Mahnbescheid, natürlich mit allen Mehrkosten wie GK etc. Die haben auf meine E-Mail in den ganzen 7 Monaten nicht reagiert. Habe ich denn gar kein Recht auf eine Korrektur der Abrechnung bzw. muss ein Anwalt nicht auf meine E-Mail reagieren um für mich weitere Kosten zu vermeiden? Oder dürfen die einfach nicht reagieren?
2. März 2018 - 15:26
Hallo Carola,
ich habe das gleiche Problem. Ich bin jetzt bei 4 Schreiben an die Anwaltskanzlei und 4 Anrufen.
Antworten auf die Schreiben gibt es bis heute nicht und am Telefon ist die Frau Anwältin gerade unterwegs oder bei Gericht, verspricht dann anzurufen aber tut es nicht.
Es geht um Hausmeisterkosten, die es gar nicht gibt. Wir sind Dreiparteienhaus und haben keinen Hauswart.
3. Dezember 2018 - 14:35
Was tun, mein Vermieter verlangt von mir 930 Nebenkosten ,zahle nicht was ich nicht verbraucht habe hab nie die Heizungen eingeschaltet ,die gehen von selbst
1. September 2021 - 14:26
Guten Tag, Nebenkostenabrechnug, wurden mir 150,00 Euro abgezogen Antennen und Kabelgebühren. Ich habe eigene Sat-Schüssel. Nach mehreren Emails und anrufe,keine Antwort. Darf ich das Geld 150,00 Euro eigenhändig zurück holen.
18. Dezember 2021 - 08:55
Mein Partner und Ich sind letztes Jahr aus der Wohnung ausgezogen und hatten die Schlüssel übergabe am 30.11.2020 da wurden auch alle Heizungsgeräte abgelegen so wie der Wasserzähler. Vor einer Woche hatte ich die ehemalige Vermieterin angeschrieben und nach der Nebenkostenabrechnung gefragt, da wir beim ablesen festgestellt haben das wir definitiv im Plus sind und der Wasserzähler kaputt war und gar nicht weiterlief, wobei uns keine Schuld trifft. Da nie jemand kam zum Kontrollieren. Wir mussten nach dem Einzug in der ehemaligen Wohnung auch selber alle Heizungsgeräte abfotografieren mit Datum und ect. Jetzt bekamen wir die Rechnung und sollen ihr 315€ zahlen! Auf Nachfrage das die Zählerstände definitiv nicht auf Null standen bei Einzug und sie es bitte kontrollieren soll, kam leider nur die Antwort das es aber bei jedem neuen Mieter ab 0 abgelesen wird. Was eigentlich nicht stimmt. Denn es wird dort weitergelesen welche Zahl da steht oder? Bzw kann sie überhaupt noch Geld verlangen nach über einem Jahr? Wir hatten schon so viel Ärger mit der Vermieterin und wollen das endlich los werden. 😩
Sorry für den langen Text..
18. Dezember 2021 - 09:32
Hallo Laut,
über das Kalenderjahr 2020 muss der Vermieter bis Ende 2021 abrechnen. Beziehen sich sich auf das verbindlichen Protokoll und die abgelesenen Zählerstände. Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, sollten Sie nach Ihrem 15%igem Kürzungsrecht recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. März 2023 - 19:19
Hallo,
vielleicht kann mir hier jemand weiterhelfen :/
Ich habe nun meine Nebenkostenabrechnung erhalten und muss wieder eine Nachzahlung leisten. Ich wohne in der Wohnung seit Oktober 2021. In der vorherigen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 wurden die Punkte Allgemeinstrom, Wasser, Schmutzwasser und Müllgebühren nach Personen abgerechnet. Nun wurden die genannten Punkte nach Wohnfläche berechnet. Leider steht im Mietvertrag auch, dass das alles nach Wohnfläche berechnet wird. Jedoch finde ich das sehr ungerecht und fühle mich benachteiligt. Ich habe in dem Haus (insgesamt 5 Wohnungen) die größte, wohne aber allein. Von der Wohnfläche her habe ich einen Anteil von ca. 28 % an den Nebenkosten, wenn ich meine Personentage nehme einen Anteil von ca. 14 %. Ich sehe es nicht ein, Wasser und Müllgebühren für eine weitere Person quasi mitzuzahlen. Kann ich da was machen? Wie verhält es sich überhaupt mit der Abrechnung des Wassers, wenn eine Wasseruhr vorhanden ist? Ich habe gelesen, dass alles, was verbrauchsabhängig berechnet werden könnte, auch so berechnet werden muss. Stimmt das?
Vielen Dank im Voraus!
12. März 2023 - 20:12
Hallo Susanne,
die Abrechnung nach Fläche ist vielleicht nicht die fairste Variante, aber die verbreitetste. Auch das BGB schreibt die Abrechnung nach Fläche vor, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt