Nebenkostenabrechnung nicht immer fair – Beispiele für (zulässige) Unfairness

Die Abrechnung der Nebenkosten ist nicht fair? Der Nachbar zahlt viel weniger Nebenkosten obwohl die Wohnungen identisch sind? Oder gibt es im Haus Mieter deren Nebenkostenverbrauch Sie wegen einem verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel mitbezahlen sollen? — In einem Mietshaus mit mehreren Mietparteien kann es durchaus vorkommen, dass die Nebenkostenabrechnung nicht immer fair ist. Oft führen unterschiedliche Umlageschlüssel und Nebenkostenvereinbarungen zu anderen Abrechnungsergebnissen als bei dem Nachbar —obwohl man denselben Vermieter hat.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter anhand von Beispielen, wann es zu den Fällen der zulässigen Unfairness in der Nebenkostenabrechnung kommen kann.

I. Verschiedene Umlageschlüssel in einem Haus?

Vermieter können unterschiedliche Umlageschlüssel mit ihren Mietern vereinbaren. Dabei ist es egal, ob die Mieter in demselben Mietshaus wohnen und (nahezu) identische Mietwohnungen haben oder nicht. Die Vereinbarung der Nebenkostenumlage ist eine Sache, die den jeweiligen Mietvertragsparteien obliegt und von Ihnen frei verhandelt werden kann. Eine Umlage nach der Personenanzahl, der Wohneinheit oder vielleicht sogar pauschal — jeder Mietvertrag kann hier verschieden sein.

Beispiel:

In einem Mehrfamilienhaus gibt es vier Wohnungen mit je 100m2. Für zwei Wohnungen mit jeweils 3 Mietern ist hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten kein bestimmter Umlageschlüssel vereinbart. Bei den anderen zwei ist für Wohnungen (mit einmal 4 und einmal 2 Mietern) ist festgelegt, dass die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten nach Bewohneranzahl umgelegt werden.  In der Nebenkostenabrechnung steht dann z.B. bei den Hausmeisterkosten, dass ein Gesamtbetrag von 240,00 € angefallen ist.

Bei den Wohnungen ohne mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel hat nach dem Gesetz eine Umlage nach der Wohnfläche zu erfolgen § 556 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

Das bedeutet die 240,00 € sind auf die Gesamtwohnfläche aller vier Wohnungen zu beziehen und dann auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Berechnung: 240,00 €/400qm = 0,60 €/qmKostenanteil für eine Wohnung mit 100qm ist gleich 60,00 € Hausmeisterkosten.

Bei den Wohnungen bei denen ein Umlageschlüssel pro Kopf vereinbart ist, sind die Hausmeisterkosten wie folgt umzulegen: Berechnung 240,00 € : 12 (Anzahl aller Bewohner im Haus)= 20,00 € pro KopfKostenanteil für eine Wohnung mit 4 Mietern: 80,00 €  Hausmeisterkosten und für eine Wohnung mit 2 Mietern 40,00 € Hausmeisterkosten.

Im Ergebnis liegt hier eine zulässige Unfairness vor, da die Mietparteien im selben Mietshaus mit identisch großen Mietwohnungen bei derselben verbrauchsunabhängigen Nebenkostenposition ganz unterschiedliche Anteile bezüglich der Hausmeisterkosten zahlen:

• 2 Mietwohnungen mit 3 Bewohnern zahlen 60,00 €
• 1 Mietwohnung mit 4 Bewohnern zahlt 80,00 €
• 1 Mietwohnung mit 2 Bewohnern zahlt nur 40,00 €

In einem solchen Fall kann der Vermieter sogar einen Gewinn oder Verlust machen, wenn er durch die unterschiedlichen Umlageschlüssel mehr Nebenkosten einnimmt als tatsächlich angefallen sind.

Mehr zu den Möglichkeiten und Gründen für verschiedene Umlageschlüssel können Sie hier nachlesen: Nebenkosten: mit unterschiedlichen Verteilerschlüsseln im Haus? (z.B. eine WE nach qm, eine WE nach Personen)

II. Allgemeiner Umlageschlüssel ungerecht?

Ist ein für alle gültiger Umlageschlüssel im Einzelfall ungerecht, führt das nicht automatisch zur Unzulässigkeit. Gerade wenn sich in einem Haus mehrere Mieter befinden, kann der vom Vermieter gewählte Umlageschlüssel für die einen Mieter mehr oder weniger vorteilhaft sein, als für die anderen.

Werden z.B. Wasserkosten für gemeinsam nutzbare Waschmaschinen für alle nach Wohneinheiten aufgeteilt, obwohl nicht aller die Waschmaschine nutzen oder Heizkosten zu 50 % nach der Personenzahl umgelegt, obwohl einige Mieter im Winter nie da sind etc., dann kann das bei den Nebenkostenabrechnungen der einzelnen Mietparteien zu sehr unterschiedlichen und teils auch sehr unfairen Nebenkostenabrechnungen führen.

Beispiel:

Heizkosten werden zu 50 % nach Personenanzahl umgelegt. In einer 100 m2 Wohnung leben 4 Personen und in einer anderen 100 m2 Wohnung lebt nur eine Person. Für beide Wohnungen fallen jeweils Heizkosten in Höhe von 500,00 € an, geht man nur nach dem Verbrauch.

Gesamtheizkosten sind damit 1.000,00 €; 50% wir nach Verbrauch und 50% nach Personenanzahl umgelegt. Das bedeutet, von den 1.000,00 €

• werden 500,00 € nach Verbrauch abgerechnet: bei demselben Verbrauch bekommen beide Wohnungen jeweils 250,00 € als Kosten angesetzt.
• werden 500,00 € nach der Personenanzahl abgerechnet: dh. 500,00 € : 5 = 100,00 € Kostenanteil pro Person; damit wird bei der Wohnung mit vier Personen ein weiterer Kostenanteil von 400,00 € angesetzt und bei der Wohnung mit einer Person ein weiterer Kostenanteil von 100,00 €.

Im Ergebnis liegt eine zulässige Unfairness vor, da für die Wohnung mit mehreren Personen dann Heizkosten in Höhe von 650,00 € und die Wohnung mit einer Person nur 350,00 € anfallen, obgleich beide Wohnungen tatsächlich 500,00 € Heizkosten verbrauchen. Der Umlageschlüssel ist hier ungerecht bzw. unglücklich gewählt.

Leider kann man in einem solchen Fall als einzelner Mieter aber auch als Mietermehrheit nicht vom Vermieter verlangen einen gerechteren Umlageschlüssel zu wählen. Mieter haben keinen Anspruch auf eine Änderung in einem solchen Fall. Es gibt kein allgemeines Korrekturrecht, wenn der Umlageschlüssel dem Mieter als nicht gerecht erscheint (LG Wiesbaden 1 S 490/91, WM 92, 630).

III. Nebenkostenabrechnung nach billigem Ermessen?

Anstelle eines konkreten Umlageschlüssels kann man in einem Mietvertrag vereinbaren, dass der Vermieter in der ersten Abrechnung einen geeigneten Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegen kann. Das klingt unfair, ist es aber nicht unbedingt: Ein solches einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters zur Festlegung des Umlageschlüsselsist nach dem Bundesgerichtshof (BGH) ausdrücklich zulässig (BGH, Urteil vom 05.11.2014, Az.: VIII ZR 257/13).

Beispiel:

Bei dem Erstbezug der nahezu identisch großen Mietwohnungen A, B und C des Vermieters V vereinbart er mit seinen Mietern, dass er für die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten in der ersten Abrechnung einen geeigneten Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festlegen wird. Im Zweifel sagt er, würde er nach der Wohnfläche abrechnen, um gerecht zu bleiben. In die Wohnung A zieht eine Familie mit 4 Kindern (insges. 6 Personen), in die Wohnung B zieht eine Mutter mit Ihrem Kind (insg. 2 Personen) und in die Wohnung C zieht ein Pärchen ohne Kinder (insg. 2 Personen). Die Mieter gehen nun davon aus, dass der Vermieter wahrscheinlich nach der Personenzahl abrechnen wird, da dies aus Ihrer Sicht am gerechtesten wäre.

Der Vermieter entscheidet sich allerdings für eine Umlage nach Wohneinheiten ohne Rücksicht auf die Anzahl der Mieter in der jeweiligen Wohnung. Als Wohnungseigentümer macht für ihn dieser Umlageschlüssel besonders viel Sinn, da er so Teile seiner Hausgeldabrechnung direkt umlegen kann ohne neue Berechnungen anzustellen (mehr dazu in: Hausgeldabrechnung: Auf den Mieter umlagefähige Kosten).

Im Ergebnis kann das aus der Sicht des Einzelnen unfair sein, zulässig ist es aber allemal. Solange der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen bei seiner Entscheidung zu Grunde legt, kann man die Ermessensentscheidung nicht angreifen.

IV. Mieter in WG soll Nebenkostennachzahlung allein zahlen?

Manchmal kommt es vor, dass ein Vermieter von einem Mieter die gesamte Nebenkostennachzahlung verlangt, obwohl es mehrere Mieter gibt. Aus der Sicht des Mieters, der dann in Anspruch genommen wird, ist das natürlich unfair, aber rechtlich ist es trotzdem gültig. Denn: Der Vermieter kann ohne weiteres nur von einem Mieter die Nebenkostennachzahlung fordern, wenn mehrere Personen einen Mietvertrag gemeinsam unterschreiben.

Die Mieter haften in diesem Fall grundsätzlich alle für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner nach § 421 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das bedeutet, alle sind verantwortlich für die Nebenkostennachzahlung und der Vermieter hat das Recht von jedem einzelnen Gesamtschuldner den vollen Schuldbetrag (also z.B. die gesamten Nebenkostennachzahlungen) zu verlangen.

Das gilt für Wohngemeinschaften, Lebenspartnerschaften, Ehen usw. alle Mieter, die im Mietvertrag stehen, können von dem Vermieter in Anspruch genommen werden. Er hat insoweit ein Wahlrecht. Der Ausgleich der gegenüber dem Vermieter gezahlten Beträge der einzelnen Mieter untereinander erfolgt im Innenverhältnis. Die Mieter müssen das also untereinander klären.

Beispiel:

Ein Pärchen beschließt zusammenzuziehen und mietet gemeinsam eine Wohnung an. Beide unterschreiben den Mietvertrag. Das Zusammenleben scheitert und die beiden trennen sich. Kurzer Hand packt der Lebensgefährte seine Sachen und zieht aus. Der Vermieter weiß von der Trennung und dem Auszug und verlangt die gesamte Nebenkostennachzahlung von der verbliebenen Mieterin.

Im Ergebnis liegt hier eine zulässige Unfairness vor, denn die Mieterin muss die Nebenkostennachzahlung allein zahlen, obwohl sie im fraglichen Zeitraum nicht allein in der Wohnung gelebt hat. Sie kann sich nicht auf die Trennung berufen. Ihr bleibt nur ein Ausgleichsanspruch gegen den Exlebensgefährten nach § 426 BGB. Mehr zu dem Thema: Nebenkostennachzahlung nach Trennung: Wer muss zahlen?

V. Fazit

Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung ist nicht immer alles fair. Einen Anspruch auf Einzelfallgerechtigkeit gibt es für die Mieter nicht. Um so wichtiger ist es, dass bereits beim Abschluss des Mietvertrages auch seitens des Mieters versucht wird auf einen für ihn passenden Umlageschlüssel für die Nebenkostenumlage hinzuwirken. Eine spätere Änderung ist oft nur sehr schwer möglich.