Nebenkostenabrechnung: unterschiedliche Umlageschlüssel in einer Abrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung ist für viele Mieter ein Rätsel. Kombinieren Vermieter dann auch noch unterschiedliche Umlageschlüssel in einer Abrechnung miteinander, kennt sich der Mieter kaum noch aus. Das muss aber nicht sein, denn Umlageschlüssel und Nebenkostenart sind nämlich oft zweckmäßig verknüpft: Das heißt, bei Nebenkosten mit Verbrauchserfassung, wird nach Verbrauch abgerechnet und dort wo keine Erfassung stattfindet, verteilen Vermieter die Kosten verbrauchsunabhängig z.B. nach Wohnungsgröße oder Personenzahl.

Sind unterschiedliche Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung ist das also nicht unbedingt außergewöhnlich. Der nachfolgende Artikel erklärt was geht und was nicht.

I. Der richtige Umlageschlüssel: Mindestens zwei in der Abrechnung!

Für manche Nebenkosten ist der zu verwendende Umlageschlüssel bereits gesetzlich vorgeschrieben. Das gilt z.B. für die verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung. Außerdem all die Nebenkostenarten bei denen der Vermieter mit Hilfe von Zählern oder anderen Erfassungsgeräten der Verbrauch misst (vgl. § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB): Das sind z.B. Kaltwasserkosten, die mit einem Wasserzähler erfasst werden; Müllkosten bei einer hauseigenen automatischen Müllschluckanlage oder Fahrstuhlkosten, wenn die Mieter eigene Benutzerkarten haben die den Gebrauch erfassen. Hier muss man dann nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50% bis 70 %. Bei anderen je nach Erfassungs- und Nebenkostenart bis zu 100%. Mehr zur Verbrauchserfassung erklärt der Beitrag: Nebenkostenabrechnung: Der individuelle Verbrauch als Verteilerschlüssel.

Alle übrigen Nebenkosten können verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. Der Umlageschlüssel ergibt sich dann aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag. Sagt der Mietvertrag nichts über einen speziellen Umlageschlüssel sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche zu verteilen. Das steht in § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB. Wie das im Einzelnen geht wird hier gezeigt: Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung.

Will ein Vermieter für eine Nebenkostenart eine andere Verteilung ist das im Mietvertrag zu bestimmen. Zur Auswahl stehen neben der Quadratmeterzahl oder Wohnfläche z.B. immer die Umlage nach Wohneinheit oder Personenanzahl in der Nebenkostenabrechnung.

Egal was im Mietvertrag steht: Es gibt also immer mindestens zwei Umlageschlüssel in einer Nebenkostenabrechnung. Einen verbrauchsabhängigen und einen nicht verbrauchsabhängigen!

II. Umlageschlüssel muss nicht einheitlich sein

Neben den Unterschieden zwischen verbrauchsabhängigen und den nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten, kann der Vermieter auch innerhalb dieser zwei Nebenkostenarten unterschiedliche Umlageschlüssel wählen. Das bedeutet, der Vermieter kann verschiedene Verteiler kombinieren und so z.B. bei verbrauchsunabhängigen Hausmeisterkosten nach der Wohneinheit und bei den Gartenpflegekosten nach der Wohnfläche oder Personenzahl umlegen. Richtig ist dabei der Umlageschlüssel, der für die jeweilige Nebenkostenart im Mietvertrag vereinbart ist.

Der Mieter muss außerdem immer erkennen können, welche Nebenkosten nach welchem Umlageschlüssel berechnet sind und wie die Verteilung erfolgt.

So ist z.B. bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung immer auch der Gesamtverbrauch neben dem Einzelverbrauch zu nennen. Eine Verbrauchsschätzung ist dabei nicht erlaubt.

Bei der Umlage nach der Wohnfläche sind Angaben zur Gesamtwohnfläche sämtlicher Mietwohnungen zu machen, zwischen denen die Nebenkosten verteilt werden. Entsprechendes gilt für die Umlageschlüssel der Personenanzahl und der Wohneinheiten. Hier erhalten Sie eine Zusammenfassung Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung.

III. Fazit: Unterschiedliche Umlageschlüssel sind möglich

Das in einer Nebenkostenabrechnung unterschiedliche Umlageschlüssel aufgelistet sind, ist rechtlich zulässig und macht die Nebenkostenabrechnung weder unwirksam noch unverständlich. Wichtig ist, dass für jede Nebenkostenart nur die vereinbarten oder gesetzlich bestimmten Umlageschlüssel Verwendung finden. Anderenfalls ist die Nebenkostenabrechnung falsch.