Als Mieter müssen sie Ihrem Untermieter eine Nebenkostenabrechnung übermitteln, wenn Sie bei der Untervermietung eine Umlage der Nebenkosten vereinbart haben. Doch wie rechnet man die Nebenkosten bei der Untervermietung ab? Wie geht die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung, wenn man nicht die ganze Wohnung, sondern nur ein Zimmer untervermietet hat? Gibt es für die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung Besonderheiten zu beachten?
Mieter und Untervermieter erhalten hier einen Überblick. Wie man eine Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung erstellt und was für ein Zimmer oder die ganze Wohnung zu beachten ist, lesen Sie in diesem Artikel.
Inhalt: Nebenkostenabrechnung bei Untermieter – Was beachten?
I. Nebenkostenabrechnung nur bei Vorauszahlungen
II. Nebenkostenabrechnung bei Untervermietung entspricht normaler Vermietung
I. Nebenkostenabrechnung nur bei Vorauszahlungen
Grundsätzlich gilt bei der Untervermietung: Eine Nebenkostenabrechnung muss nur bei der Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen erfolgen. Egal, ob die Untervermietung eines Zimmers oder der ganzen Wohnung erfolgt, solange in dem Untermietvertrag keine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist, ist nicht abzurechnen. Der typische Fall ist hier meist, dass Mieter eine Nebenkostenpauschale mit dem Untermieter verabreden. Dann gibt es grds. keine Nebenkostenabrechnung.
Wie das geht, erfahren Sie hier: Untermiete: Nebenkosten pauschal abrechnen?
Wichtig ist insoweit außerdem, dass es eine Umlagevereinbarung im Untermietvertrag gibt. Fehlt eine solche Vereinbarung z.B. weil eine nur die Kaltmiete ohne Nebenkostenumlage vereinbart ist,trägt der Mieter die Kosten und Lasten der Untervermietung, § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
II. Nebenkostenabrechnung bei Untervermietung entspricht normaler Vermietung
Gibt es eine Umlagevereinbarung mit Vorauszahlung auf die Nebenkosten durch den Untermieter, muss abgerechnet werden. Dann hat der Mieter die Nebenkosten, wie bei jedem anderem Mietverhältnis nach den Regeln des § 556 BGB iVm §§ 1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) umzulegen und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Es gelten dabei für die Mieter bzw. Untervermieter die allgemeinen Pflichten, wie z.B.
- Beachtung des einjährigen Abrechnungszeitraums
- Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist
- Einhaltung der formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung (z.B. Mindestinhalt)
Außerdem darf der Untervermieter nur die umlagefähigen Nebenkosten nach der BetrKV auf den Untermieter umlegen. Kosten für den eigenen Verwaltungsaufwand, wie etwa die Zeit und das Papier zur Erstellung der Abrechnung kann man dabei nicht ansetzen. Genauso kann man auch Reparaturkosten für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nicht auf den Untermieter umlegen, wenn es sich um normale Abnutzungen handelt. Mehr zu dem Begriff der umlagefähigen Nebenkosten und was alles abgerechnet werden kann, lesen Sie hier:
- Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht und
- Betriebskostenverordnung – Was Mieter und Vermieter zur BetrKV wissen müssen.
Mieter die eine Nebenkostenabrechnung für die Untervermietung erstellen müssen, bekommen hier ein Muster: Nebenkostenabrechnung: Muster.
III. Besonderheit für Heizkosten bei Untervermietung eines Zimmers
Bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Besonderheit bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, denn die Heizkostenverordnung kommt hier nicht zwangsläufig zu Anwendung.
Wenn sich die Wohnbereiche des Untermieters und des Mieters überschneiden, kommt hier der Ausnahmefall der Einliegerwohnung zur entsprechenden Anwendung. Das heißt, wie der Vermieter bei dem normalen Mietverhältnis über eine Einliegerwohnung, kann der Untervermieter eines Zimmers ein ganz besondere Vereinfachungsregeln zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für sich in Anspruch nehmen: Der Untervermieter darf für die Untervermietung die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen, nach § 2 HeizkostenV. Das ermöglicht eine pauschale Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten.
IV. Zusammenfassung
Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Nebenkostenabrechnung bei der Untervermietung — ob für ein Zimmer oder die ganze Wohnung — wie bei jedem anderen Mietverhältnis zu erfolgen hat. Wie ihr eigener Vermieter haben Mieter bzw. Untervermieter die Abrechnungsfristen sowie formelle und inhaltlichen Abrechnungsvorgaben zu beachten. Nur bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Erleichterungsmöglichkeit, denn der Mieter kann hier zumindest die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen.
23. Oktober 2020 - 16:44
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für den hilfreichen Artikel.
Sie schreiben: “Der Mieter darf für die Untervermietung die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen, nach § 2 HeizkostenV.” Sollte es nicht besser “Untervermieter” heißen anstatt “Mieter”?
Sie schreiben: “Nur bei der Untervermietung eines Zimmers gibt es eine Erleichterungsmöglichkeit, denn der Mieter kann hier zumindest die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen.” Ist es hierfür erforderlich, dass der Untervermieter selbst in der Wohnung wohnt? Wie verhält es sich bspw. bei einer Wohngemeinschaft in einer Dreizimmerwohnung mit einem Hauptmieter und 3 Untermietern (die Küche, Bad etc. gemeinsam nutzen) und der Hauptmieter nicht selbst in der Wohnung wohnt? Dürfen in diesem Fall Pauschalen für die Heizungs- und Warmwasserkosten vereinbart werden?
Viele Grüße
A.H.
23. Oktober 2020 - 18:26
Hallo A.H.,
danke, ich habe den ersten Part angepasst. Der Ausschluss ist immer denn möglich, wenn der Vermieter/Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt. Vergleich: https://www.nebenkostenabrechnung.com/anwendung-heizkostenverordnung-zweifamilienhaus/
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Oktober 2020 - 23:32
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für den Link.
Ist der Ausschluss auch dann möglich, wenn der Hauptmieter nicht in der WG wohnt? Schließlich kann der Energieverbrauch in den gemeinsam genutzten Räumen wie Küche und Bad nicht wie in der Heizkostenverordnung gefordert verbrauchsabhängig je Untermieter abgerechnet werden.
An jeder Heizung befinden sich Heizkostenverteiler und es gibt einen Warm- und einen Kaltwasserzähler in der Wohnung.
Wenn der Energieverbrauch nicht verbrauchsabhängig je Untermieter erfasst werden kann (so zumindest in Küche und Bad), kann m.E. auch keine verbrauchsabhängige Abrechnung je Untermieter erfolgen.
Darf daher in diesem Fall eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden, die auch Heizungs- und Warmwasserkosten umfasst?
Viele Grüße
A.H.
25. Oktober 2020 - 11:49
Hallo A.H.,
in der Tat können Sie die gemeinsamen Räume nicht verbrauchsabhängig abrechnen, die einzelnen Räume hingehen schon. Ob Sie von der HeizkostenVO abweichen können, klären Sie am besten in einer individuellen rechtlichen Beratung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. März 2021 - 13:26
Sehr geehrter Herr Hundt,
in meinem Fall folgendes: ich bin Untermieter und wohne mit der Hauptmieterin in einer Wohnung. Habe 1 Zimmer und einen Vertrag mit Kaltmiete und Nebenkosten und separaten Heizkosten. Jetzt habe ich moderat dem Jobcenter eine Nachforderung der Hauptmieterin vorgelegt, über eine Gesamtnachzahlung (Mein Anteil darin 35%) und eine Heizkostenpauschale die nun erhöht wurde um 15,-Euro p.M.. Das Jobcenter möchte nun die Abrechnung der Hauptmieterin vorgelegt bekommen. Ist das rechtens?
Mit freundlichen Grüßen
Uwe Aram
15. März 2021 - 14:15
Hallo Uwe,
die Hauptmieter erstellt Ihnen eine Nebenkostenabrechnung. Grundlage dafür ist die Nebenkostenabrechnung des Hauptmieters. Sie als Mieter haben entsprechendes Recht auf Belegeinsicht und vielleicht auch das Jobcenter? Ist ist grundsätzlich verständlich, dass das Jobcenter die Neben- und Heizkostenabrechnung für die gesamte Wohnung sehen will.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. April 2021 - 22:44
Hallo,
Ich bin Hauptmieter, wohne selbst nicht in meiner Wohnung, da ich diese als WG meinem Sohn und 3 weiteren Mietern untervermietet habe.
Einer der Untermieter zieht nun aus und verlangt zur Rückzahlung der Kaution auch einen Anteil der Nebenkosten zurück, da er so gut wie nie in der Wohnung war.
Er hat Pauschal monatliche Vorauszahlungen für Strom, sonstige übliche Nebenkosten sowie Telefon bezahlt.
Wie kann / muss ich das nun errechnen? Ich bekomme sicher wie in jedem Jahr, noch hohe Nachzahlungen von meinem Vermieter wie auch vom Stromanbieter. Diese Summe ist nicht mitkalkuliert in der Vorauszahlungspauschale.
Nun verlangt der Untermieter knapp über eine Monatsmiete zurück da er von 8 Monaten Mietszeit nur einen Monat drinnen war. Muss ich das zahlen?
Es verringern sich quasi doch nur die Stromkosten, Wasser und Heizkosten und das würde sich auch bei der Nachberechnung des Stromanbieters wie auch von meinem Vermieter bemerkbar machen, nur weiss ich heute nicht um wie viel.
Die Mitbenutzung der Räume wie Küche, Bad, Flur wurden ja nicht viel genutzt von ihm aber diese Räume müssen bei einer WG sowieso im Winter beheizt werden, ob er da ist oder nicht.
Wie kann ich das nun am besten errechnen?
Liebe Grüße Michaela Maduawan
19. April 2021 - 22:48
Hallo Michaela,
wenn Sie gegenüber Ihren Untermietern eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wird sich nur bei den verbrauchsabhängigen Kosten ein mögliches Guthaben erstellen. Was haben Sie zum Thema Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. August 2021 - 21:26
Guten Abend Herr Hundt,
ich hätte folgende Frage:
Ich war Hauptmieterin einer WG welche sich zum Oktober 2020 aufgelöst hat. Nun habe ich die Nebenkostenabrechnung des Vermieters erhalten und für die Untermieter angepasst und ihnen zukommen lassen mit einer Zahlungsfrist von 14 Tagen. Leider sind die Untermieter nicht gewillt zu zahlen.
Im Untermietvertrag steht folgendes:
Es ist eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten vereinbart und als Sondervereinbarung folgender Satz: “Es werden keine Ansprüche nach Auszug für die Nebenkostenabrechnung geltend gemacht.”
Jedoch steht auch drinnen, dass die festgehaltenen Regelungen des Hauptmietvertrags auch für den Untermietvertrag gelten.
Nun zu meiner Frage:
Könnte ich einen rechtlichen Weg einschlagen und die Nachzahlung fordern falls nicht gezahlt wird oder habe ich mir mit der Sondervereinbarung selbst geschadet?
Vielen Dank
Mfg Iowa
28. August 2021 - 21:11
Hallo Iowa,
die Vereinbarung ist m.E. für Sie als Vermieterin schädlich. Im Zweifel für den Mieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Oktober 2022 - 13:24
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben zum ersten mal ein Zimmer in unserem Doppelhaus an ein Flüchtling vermietet (Zahlung über Jobcenter).
In dem Mietvertrag habe ich eine Nebenkosten “Annahme” getroffen.
Wir sind eine Familie (zwei Erwachsene und zwei Kinder) plus eben eine Erwachsene Frau als Untermieterin.
Wie darf ich offiziell die Nebenkosten errechnen?
vielen Dank
Gruß Jens
18. Oktober 2022 - 14:33
Hallo Jens,
ich weiß leider nicht, welche Nebenkosten das Jobcenter als angemessen erachtet. Ich würde die Nebenkosten über die Fläche errechnen oder auch über die Anzahl der Personen. Beides sind gangbare Wege.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. August 2023 - 12:29
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir hatten in der Zeit von Oktober bis März einen Untermieter. Die Nebemkostenabrechnung mit einer hohen Nachzahlung ist eingetroffen und ich habe den Untermieter deswegen kontaktiert. Da unsere Heizungen Ableseröhrchen haben, ist genau zu errechnen welche zusätzlichen Heizungskosten von ihm entstanden sind. Die restlichenzusätzlichen Nebenkosten, wie Wasser und sonstige Kosten habe ich einfach durch Monate und Personen geteilt,. Das ist zwar auch nicht sehr gerecht, da er ein wahrer Verschwender war, aber anders ist das nicht zu machen. Der Untermieter ist nun etwas aufgebracht über eine Nachzahlung.Wie gehen wir da am Besten vor? besten Dank für eine baldige Antwort.
1. August 2023 - 13:06
Hallo Elisabeth,
schauen Sie in den Mietvertrag, was Sie dort zum Thema Abrechnung und Nachzahlung vereinbart haben. Dann setzen Sie die Nebenkostenabrechnung entsprechend um.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. Januar 2024 - 10:18
Guten Tag,
ich bin seit Mai 2022 Untermieterin einer 2-Zimmerwohung und wohne in dieser auch alleine.
Nun habe ich die Betriebsnebenkostenabrechnung für 2022 erhalten.
Die Abrechnung für 2021 habe ich auch zum Vergleich von meiner Vermieterin erhalten.
Im Vergleich zu 2021 habe ich einen wesentlichen geringeren Verbrauch für Warmwasser und Heizung. Aber die Nachzahlung ist 10x höher.
Wie kann ich es prüfen lassen? Geht die Prüfung nur über meine Vermieterin das Sie die Hauptmieterin ist? Muss ich diesen Betrag so annehmen aufgrund der Inflation und Energiepreise von 2022 aufgrund der politischen Lage?
Vielen Dank Vorab!
5. Januar 2024 - 14:14
Hallo Vu,
Ihre (Unter)Vermieterin muss Ihnen die Prüfung der Unterlagen (z.B. Rechnungen, Heizkostenabechnung) ermöglichen. Das ist natürlich kompliziert, da sie die Unterlagen nicht hat und selbst bei Ihrem Vermieter anfordern müsste.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. Januar 2024 - 16:58
Guten Tag,
ich habe die Nebenkostenabrechnung 2022 für mein Untermietverhältnis am 13.01.2024 erhalten. Auf den Einwand der Verjährung teilte der Vermieter mit, dass er seine Nebenkostenabrechnung selbst erst Mitte Dezember erhalten hat und deshalb die verspätete Zustellung nicht zu verantworten hätte. Aus den mitgeschickten Unterlagen geht hervor, dass er seine Abrechnung tatsächlich erst so spät erhielt. Ist seine Abrechnung dadurch wirklich nicht verjährt?
Viele Grüße
Heide
23. Januar 2024 - 21:32
Hallo Heide,
grundsätzlich wäre ich in diesem Fall auf Seite des Hauptmieters. Allerdings hatte er offensichtlich noch viele Werktage Zeit, Ihnen die Abrechnung zuzusenden. Meines Erachten ein Streit-/Grenzfall.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Mai 2024 - 23:44
Hallo,
ich bin Untermieterin in einer WG. Mein Hauptmieter besteht darauf, die Nebenkostenabrechnung einfach durch 3 (Bewohner) zu teilen, doch ich bin für eine verbrauchsabhängige Abrechnung (gemeinschaftliche Räume : 3 und jeweils individueller Verbrauch des Zimmers). Wer hat Recht?
In meinem Untermietvertrag steht folgendes: Die Kaltmiete beträgt monatlich EUR xxx (in Worten: EUR xxx) Die Warmmiete beträgt EUR xxx und wird an Preisänderungen der Stadtwerke etc. angepasst.
In einem anderen Absatz steht aber folgendes: Der Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner im Verhältnis zum Vermieter und trägt sämtliche Kosten
der Wohnung im Verhältnis zum Vermieter allein, d.h. Miete und Betriebskosten sowie alle
sonstigen aus dem Mietsverhältnis zwischen Vermieter und Untervermieter resultierenden
Kosten
Bin ich durch diese Formulierung überhaupt zu einer Nebenkostennachzahlung verpflichtet?
Vielen Dank im Voraus!
Viele Grüße
29. Mai 2024 - 07:12
Hallo Maria,
die Formulierung ist nicht eindeutig und ich sehe keine Vereinbarung zur Nebenkostenvorauszahlung + Abrechnung.
Schauen Sie mal hier: Nebenkostenabrechnung: Warum der Mietvertrag so wichtig ist und Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. Mai 2024 - 11:59
Hallo, vielen Dank für die Antwort. Die Artikel habe ich gelesen, durch die undeutliche Formulierung bedeutet es, dass ich keine Nebenkosten nachzahlen muss oder?
Es gibt also kein Gesetz, das über eine Umlegung der Nebenkosten auf WG Mitbewohner bestimmt oder? Es gibt lediglich die verschiedenen Möglichkeiten, welche im Artikel aufgeführt werden.
Freundliche Grüße
29. Mai 2024 - 20:49
Hallo Maria,
wenn der Vermieter Nebenkosten abrechnen will, muss er die Vorauszahlung und Abrechnung im Mietvertrag vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Oktober 2024 - 14:40
Hallo Dennis Hundt,
ich bin Hauptmieterin und Untervermieterin in einer 2er WG, in der ich selbst wohne. Innerhalb eines Kalenderjahres hatte ich drei Untermieter*innen, die sich jeweils abgewechselt haben. Nun ist die Nebenkostenabrechnung der Hauptvermietung angekommen und wir haben ein Guthaben erlangt. Ich hatte während der zwei Wechsel (Untermieter*in 1 zu 2 und Untermieter*in 2 zu 3) jeweils keine Zählerstände abgelesen, weil ich es schlichtweg nicht als meine “Pflicht” wusste. Wie berechne ich nun die verbrauchsabhängigen Kosten jeweils auf die Untermieter*innen?
Wasser- und Warmwasserkosten würde ich auf anteilige Monat (x von 12) und Personenzahl (2) berechnen. Dazu habe ich keine Fragen. Das steht eindeutig in unserem Untermietvertrag.
Doch zu den Heizkosten steht folgendes im Untermietvertrag:
–
§5.4 Auf die auf die:den Untermieter:in umgelegten Betriebskosten der Heizung und Warm-/
Wasserversorgung ist eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von xy€
zu leisten. Die Betriebskostenvorauszahlung kann angepasst werden, sobald sich bei der
Jahresabrechnung eine Nachzahlung ergibt.
§5.8 Für die Umlage der abzurechnenden Betriebskosten wird Folgendes vereinbart:
a) Die Heizkosten werden wie folgt auf die:den Untermieter:in umgelegt: nach dem
Verbrauch des untervermieteten Wohnraums + Zuschlag für gemeinsam genutzte Räume.
–
Da ich nun keine Zählerstände vorliegen habe, wie gehe ich bei der Abrechnung vor? Würde ich die Heizkosten (Grundanteil und Verbrauchsanteil) nun nach Zimmergröße oder nach dem Zählerstand des Untermiet-Zimmers bzw. meines Zimmers im Verhältnis zum anteiligen (durch Personenzahl geteilten) Verbrauch gemeinsam genutzter Räume berechnen? Dabei sind die mir vorliegenden Ablesedaten vom 01.01.23 bis 31.12.23 laut der Betriebskostenrechnung des Hauptmieters. Und auch hier würde ich die anteiligen Monate berücksichtigen, wobei ich dazu auf die in der Betriebskostenabrechnung des Hauptmieters genannten Gradtagzahlen zugreifen und verweisen würde. Welches ist die legitime und/oder gerechte Verteilung? Nach Zimmergröße oder nach vorliegendem Zählerstand über das ganze Jahr verteilt und dann an Gradtagzahlen berechnet?
Ich freue mich über Ihre Rückmeldung.
15. Oktober 2024 - 16:36
Hallo Kristin,
ich wurde versuchen es einvernehmlich so einfach wie möglich zu gestalten. Wenn es eine genaue Abrechnung sein muss, dann über die Zimmergröße und Gradtagszahlen + 15%iges Kürzungsrecht auf Mieterseite (da nicht verbrauchsabhängig).
Viele Grüße
Dennis Hundt