Treppenhausreinigung – Kostenumlage, wenn die Reinigung durch Mieter vereinbart ist?

Das Treppenhaus ist mithin die Visitenkarte des Gebäudes. Der erste Eindruck zählt. Seine Sauberkeit prägt die Wohnqualität und erlaubt Rückschlüsse auf die soziale Mieterstruktur. Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten, die Treppenhausreinigung zu bewerkstelligen.

In diesem Artikel geht auch um die Kostenumlage, wenn der Mieter die vereinbarte Treppenhausreinigung nicht ausführt. Hier erfahren Sie mehr zur Treppenhausreinigung im Allgemeinen.

1. Option 1: Vermieter reinigt selbst

Der Vermieter kann von vornherein mietvertraglich vereinbaren, die Treppenhausreinigung selbst oder durch einen Dienstleister ausführen zu lassen. Dann kann er gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die dafür anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Die Betriebskostenverordnung bezeichnet die Kosten der Gebäudereinigung, insbesondere die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküche und Fahrkorb des Aufzugs als umlagefähige Nebenkosten.

Der Vermieter darf die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen (BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/1). Dazu kann er ein nach Maßgabe der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot einer Dienstleistungsfirma als Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen. Er kann also die Kosten ansetzen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

2. Option 2: Mieter ist reinigungspflichtig

Der Vermieter kann die Treppenhausreinigung aber auch den Mietern übertragen. Die die dafür maßgeblichen Umstände werden meist in der Hausordnung geregelt. Der Hausordnung ist als Anlage regelmäßig Bestandteil des Mietvertrages. Darin werden die Umstände zur Reinigung des Treppenhauses bestimmt. Meist ist der einzelne Mieter verpflichtet, auf den Abschnitt zwischen zwei Geschossen zu reinigen.

Dabei bleibt es ihm regelmäßig allein überlassen, zu welchem Zeitpunkt er die Arbeiten durchführt. So soll es weitgehend gleichgültig sein, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit er die Treppenhausreinigung vornimmt (AG Reichenbach WuM 1994, 322). Wegen der Sonntagsruhe sollten die Arbeiten an Sonn- und Feiertagen sowie ab Beginn der Nachtruhe (22.00 – 7.00 Uhr) mit Rücksicht auf die Nachbarn und Besucher unterbleiben.

3. Kostenumlage durch den Vermieter: Reinigungsmittel

Ist im Mietvertrag die Selbstreinigung des Treppenhauses durch die Mieter vereinbart, kann der Vermieter eine Kostenumlage nur noch eingeschränkt vornehmen. Soweit er Reinigungsutensilien (Reinigungsmittel, Kehrblech, Wischtücher, Putzlappen) zur Verfügung stellt, kann er den Anschaffungsaufwand auf den Mieter umlegen.

Da Nebenkosten nur dann umlagefähig sind, wenn sie regelmäßig und fortlaufend anfallen, können die Materialkosten für einmalige Reinigungsaktionen (Beseitigung von Graffiti, Ablagerung von Hausrat, Ungezieferbeseitigung aus aktuellem Anlass) nicht umgelegt werden. Sie gehen zu Lasten des Vermieters. Soweit die Arbeiten mit üblichem und zumutbarem Aufwand erledigt werden können, muss sie der Mieter übernehmen. Soweit sie sich in den Instandsetzungsbereich hineinbewegen (Sandstrahlen der Hauswand wegen Graffiti), ist der Vermieter in der Verantwortung. Dann geht es darum, den vertragsgemäßen Gebrauch (ordentliche Optik) der Mietsache zu gewährleisten.

4. Keine Kostenumlage bei Selbstinitiative ohne Anlass

Der Vermieter hat aber nicht das Recht, bei der vereinbarten Selbstreinigung durch den Mieter ohne begründeten Anlass zur Selbsthilfe zu greifen und das Treppenhaus selbst zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Vereinbarung der Selbstreinigung durch den Mieter hat schließlich Kostengründe. Dadurch, dass der Mieter selbst tätig werden kann, wird er kostenmäßig entlastet. Diese Entlastung ist mietvertraglich vereinbart. Eine Kostenumlage kommt erst dann in Betracht, wenn der Mieter nicht oder nachlässig reinigt.

Auch kann es nicht darauf ankommen, ob der Mieter die Arbeiten selber durchführt oder von einem Dritten durchführen lässt. Entscheidend ist, dass er für seine Person die Treppenhausreinigung ausführt. Wie er reinigt, bleibt seine Sache.

5. Kostenumlage, wenn Mieter Reinigungspflicht ignoriert

Problematisch sind Fälle, in denen der zur Selbstreinigung verpflichtete Mieter die Treppenhausreinigung vorsätzlich ignoriert oder nur nachlässig reinigt. Dann kann der Vermieter aktiv werden. Er muss den Mieter regelmäßig abmahnen. Da die Selbstreinigung mietvertraglich vereinbart ist, verstößt der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag. Nach Fristablauf kann er den Weg der „Ersatzvornahme“ beschreiten und eine Reinigungsfirma beauftragen. Den Kostenaufwand darf er dem Mieter in Rechnung stellen (AG Wiesbaden 91 C 2213/99-19; AG Bremen Az. 9 C 346/12).

Der Vermieter könnte den Mieter auch gerichtlich verpflichten, die Treppenhausreinigung durchzuführen. In Extremfällen kommt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. Gelegentliche Verschmutzungen des Treppenhauses durch den Hund des Mieters stellen jedenfalls keinen wichtigen fristlosen Kündigungsgrund dar (AG Reichenbach WM 1994, 322).

6. Keine Kostenumlage bei kurzzeitiger Abwesenheit des Mieters

Der Mieter ist auch während einer urlaubsbedingten Abwesenheit oder bei Krankheit oder Alter verpflichtet, die das Treppenhaus zu reinigen. Notfalls muss er dafür Sorge tragen, dass er sich vertreten lässt oder die anstehende Arbeit mit dem Nachbar Mieter tauscht. In einem Fall des AG Dortmund (WuM 1988, 54) wurde der 14-tägige Sommerurlaub eines Mieters als so kurzzeitig beurteilt, dass der Mieter nicht verpflichtet war, für eine Vertretung zu sorgen. Das Urteil ist sicherlich kritikfähig, da es den anderen Mietern nicht unbedingt zuzumuten ist, wegen der Abwesenheit eines anderen Mieters das Treppenhaus vernachlässigt zu sehen.