Dürfen Vermieter Nebenkosten zwischenabrechnen / teilabrechnen?

Zahlt der Mieter auf die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen, ist der Vermieter verpflichtet, über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 III Satz 1 BGB). Zugleich bestimmt § 556 III Satz 4 BGB, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, Zwischen- oder Teilabrechnungen vorzunehmen.

Link: Teil- bzw. Zwischenabrechnung der Nebenkosten im laufenden Mietverhältnis

Daraus ergibt sich die Frage, ob und inwieweit der Vermieter zu Zwischen- oder Teilabrechnungen berechtigt ist. In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09) ging es genau um diese Frage.

Die Ausgangssituation

Der Vermieter hatte die Jahresnebenkostenabrechnung für „Heizung, Warm-, Kalt- und Abwasser“ aufgegliedert und den Zeitraum vom 1. Januar 2006 mit 212 € und den Zeitraum von 1. Februar 2006 bis 31. Dezember 2006 mit 1.610 € abgerechnet. Der Mieter verweigerte die geforderte Nachzahlung und beanstandete, dass die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam sei. Der Vermieter sei nicht berechtigt sei, die Jahresnebenkostenabrechnung aufzugliedern und in Teilen abzurechnen. Der BGH wies diesen Einwand zurück. Der Mieter musste zahlen.

Aufgliederung ist formell ordnungsgemäß

Zunächst verwies der BGH darauf, dass die Jahresabrechnung, auch wenn sie dermaßen aufgegliedert werde, gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar und damit formell ordnungsgemäß erstellt war. Der Mieter werde nicht überfordert, wenn er die beiden einzelnen Werte selbst addieren und den Gesamtbetrag ermitteln müsse.

Teilabrechnung muss die gesamte Abrechnungsperiode erfassen

Dieser Aufgliederung in Teilbeträge stehe auch nicht das Gebot der Jahresabrechnung gemäß der Vorgabe des § 556 III Satz 1 BGB entgegen. Es handele sich in diesem Fall nicht um eine unzulässige Teilabrechnung. Eine solche Teilabrechnung liege nur vor, wenn der Vermieter anstelle der gebotenen Jahresnebenkostenabrechnung lediglich für einen begrenzten Zeitraum der Abrechnungsperiode über die Vorauszahlungen abrechnet (z.B. nur Februar bis April). Im BGH-Fall erfolgte hingegen keine Teilabrechnung für einen Teil des Jahres. Die Abrechnung hatte das gesamte Jahr erfasst. Sie wurde lediglich in zwei aufeinanderfolgende Zeitabschnitte aufgegliedert. Die Konsequenz führt dies dazu, dass eine Teilabrechnung erlaubt ist, solange die Abrechnung die Kosten der gesamten Abrechnungsperiode erfasst.

Sachliche Gründe für eine (Jahres)Teilabrechnung

Wenn der Vermieter solchermaßen teilabrechnet, hat er regelmäßig Gründe. Gründe können darin bestehen, dass während der Abrechnungsperiode die Preise nach oben oder nach unten angepasst wurden. Oder hat der Eigentümer gewechselt, muss die Möglichkeit bestehen, die Nebenkosten dem früheren und dem neuen Eigentümer/Vermieter während der Abrechnungsperiode zuzuordnen. Gleichermaßen kann der Vermieter teil-/zwischenabrechnen, wenn der Mieter wechselt.

Link: Nebenkostenabrechnung: Teilabrechnung nach Mieterwechsel

Teilabrechnungen können auch ausdrücklich mietvertraglich vereinbart werden. Beispiel ist die getrennte Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten von den anderen Betriebskosten, wenn die Heizkosten nach der Heizperiode, andere Nebenkosten nach dem Kalenderjahr abgerechnet werden. Ist der Mietvertrag insoweit unklar formuliert, ist im Zweifel entsprechend dem Gebot der Jahresabrechnung des § 556 III Satz 1, 4 BGB von einer einheitlichen Abrechnung auszugehen. Gleichfalls ist davon auszugehen, dass Teilabrechnungen nicht vereinbart sind, wenn der Mieter einheitliche Vorauszahlungsbeträge leistet und insoweit von einer einheitlichen Abrechnung ausgeht.