Verschiedene Umlageschlüssel für Wohnungen in einem Haus möglich?

Mieter bekommen die Nebenkostenabrechnungen für ihre Wohnungen in einem Haus oft zur gleichen Zeit. Umso überraschter sind sie dann, wenn der Nachbar nicht dieselbe Abrechnung hat, sondern ein ganz anderer Umlageschlüssel vom Vermieter verwendet wird. Auf den ersten Blick verwundert das natürlich und wirft die Frage auf, ob das zulässig ist. Kann der Vermieter verschiedene Umlageschlüssel für Wohnungen in einem Haus benutzen? Die Antwort dazu ist: Ja. Das darf er. Verschiedene Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung haben meist ihren Grund in der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung mit dem einzelnen Mieter.

Hier erklären wir warum es sein kann, dass die Umlageschlüssel verschieden sind und was das für Folgen für ihre Nebenkostenabrechnung hat.

I.  Warum verschiedene Umlageschlüssel möglich sind

Gibt es in einem Haus mehrere Wohnungen ist es theoretisch durchaus möglich, dass für Nachbarn mit eigentlich identischen Wohnungen verschiedene Umlageschlüssel verwendet werden. Der Grund findet sich dabei in der Regel im Mietvertrag bei der Umlagevereinbarung für die Nebenkosten. So kann z.B. ein Vermieter mit seinem Mieter X eine Umlage nach der Quadratmeterzahl der Wohnung für die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten vereinbaren, obwohl er bereits mit den anderen Mietern im Haus als Umlageschlüssel nach der Personenanzahl abrechnet. Aus mietrechtlicher Sicht spricht nichts dagegen und in praktischer Hinsicht erschwert sich der Vermieter mit unterschiedlichen Umlagevereinbarungen nur die Abrechnung der Nebenkosten. Die Wirksamkeit der Abrechnungen wird dadurch nicht beeinträchtigt.

Vermieter können aber z.B. eine Interesse daran haben mit neuen Mietern andere Umlageschlüssel zu vereinbaren als mit den bisherigen Mietern, um zukünftig wieder einen anderen einheitlichen Umlageschlüssel zu haben. Genauso kann es sein, dass bei einigen Mietverträgen vielleicht eine ausdrückliche Umlagevereinbarung mit Umlageschlüssel fehlt und dann der gesetzliche Maßstab zu Verteilung der Nebenkosten verwendet wird, während bei anderen Mietern ein konkreter Umlageschlüssel vereinbart ist. Manchmal beruht der Unterschied im Mietvertrag aber auch ganz einfach darauf, dass die Nachbarn unterschiedliche Vermieter haben. Das ist z.B. oft in Mietshäusern mit Eigentumswohnungen der Fall.

Für den einzelnen Mieter ändert das nichts. Entscheidend ist dass der eigene Umlageschlüssel in der Abrechnung mit der Vereinbarung im Mietvertrag in Einklang steht.

II. Höhere Nebenkosten wegen verschiedenen Umlageschlüsseln – unfair?

Zahlen Mieter durch die unterschiedlichen Umlageschlüssel in demselben Mietshaus andere Nebenkostenbeträge obwohl ihre Wohnungen identisch sind, erscheint das erstmal unfair. Aus rechtlicher Sicht ist es das aber nicht, da es für Mieter insoweit keinen Anspruch auf eine Gleichbehandlung gibt. Wie gesagt gilt auch bei Mietverträgen der Grundsatz der Vertragsfreiheit und daher kann der Vermieter sich mit dem Mieter nicht nur hinsichtlich der Miete sondern auch bezüglich der Nebenkostenumlage auf denjenigen Umlageschlüssel festlegen, den er oder beide für richtig halten. Schließlich steht es den Parteien ebenso frei eine Pauschale anstelle einer Vorauszahlung zu vereinbaren, was im Ergebnis genauso zu unterschiedlichen Nebenkostenbeträgen führt.

Stellt sich für den Mieter im Nachhinein heraus, dass der Nachbar einen „günstigeren“ Umlageschlüssel hat, ändert das nichts und man kann dann nur versuchen mit dem Vermieter neu zu verhandeln. Ein Recht auf eine Änderung des Umlageschlüssels gibt es nicht. Die mietvertragliche Umlagevereinbarung ist für beide Seiten bindend und wirksam – soweit natürlich die sonstigen rechtlichen Voraussetzungen einer wirksamen Nebenkostenumlage vorliegen.

III. Verwendet der Vermieter einen falschen Umlageschlüssel?

Mieter können unabhängig von der Nebenkostenabrechnung des Nachbarn ganz einfach überprüfen, ob der Vermieter den richtigen Umlageschlüssel für ihre Wohnung verwendet hat. Dazu ist die Abrechnung auf zweierlei Dinge zu kontrollieren: Einerseits ist immer zu prüfen, ob der Umlageschlüssel für eine Nebenkostenart angewendet wurde, bei der er auch nach dem Gesetz angewendet werden darf. Andererseits muss der jeweils verwendete Umlageschlüssel entweder im Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich bestimmt sein. Nur wenn diese beiden Voraussetzungen vorliegen, hat der Vermieter den richtigen Umlageschlüssel verwendet.

1. Ist der Umlageschlüssel für die Nebenkostenart erlaubt, für die er verwendet wird?

Um diese Frag zu beantworten, ist folgendes zu beachten: Es gibt bestimmte Nebenkostenarten, für die das Gesetz konkrete Umlageschlüssel vorschreibt. Hält sich der Vermieter nicht daran und verwendet einfach einen anderen Umlageschlüssel ist die Abrechnung insoweit falsch und kann vom Mieter angegriffen werden.

Die wichtigste Unterscheidung gilt hier für verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Nebenkosten. Nach den gesetzlichen Regelungen sind alle Nebenkostenarten, bei denen eine Verbrauchserfassung stattfindet (z.B. durch Zähler), nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen.   Hierunter fallen z.B. Kaltwasserkosten oder Heizungs- und Warmwasserkosten. Letztere müssen sogar immer zu mindestens 50% bis 70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Unterlässt der Vermieter das und verwendet einen falschen Umlageschlüssel hat der Mieter nach der Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht bei den betroffenen Nebenkostenpositionen.

Für alle anderen verbrauchsunabhängigen Nebenkosten kann der Umlageschlüssel frei gewählt werden. So kann z.B.  eine Umlage nach Quadratmetern, nach der Personenanzahl oder der Wohneinheit erfolgen. Entscheidend ist dann nur ob der Umlageschlüssel mit der Vereinbarung im Mietvertrag übereinstimmt.

2. Ist der verwendete Umlageschlüssel derselbe der im Mietvertrag vereinbart ist?

Gibt es in dem Mietvertrag eine Vereinbarung zum Umlageschlüssel ist das für den Vermieter bindend. Das heißt, er muss den Umlageschlüssel verwenden, der vereinbart ist und kann nicht einfach einen andere nehmen. Der Umlageschlüssel, der im Mietvertrag steht, geht sogar dem gesetzlichen Umlageschlüssel vor, der dann verwendet werden soll, wenn es keine Vereinbarung gibt. Steht also z.B. im Mietvertrag, dass die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten nach der Personenanzahl pro Wohnung umgelegt werden, kann der Vermieter die entsprechenden Kosten nicht einfach nach der Wohnfläche abrechnen. Tut er das trotzdem ist der verwendete Umlageschlüssel falsch.

Umgekehrt ist z.B. eine Abrechnung nach der Personenanzahl oder den Wohneinheiten dann falsch, wenn gar keine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen ist. Ohne eine mietvertragliche Regelungen für einen konkreten Umlageschlüssel ist nämlich Nebenkosten gemäß § 556a, Abs. 1 BGB nach der Wohnfläche umzulegen.

IV. Muss der Vermieter verschiedene Umlageschlüssel anpassen?

Nein. Der Vermieter ist wie eingangs erklärt in keiner Weise verpflichtet für alle Wohnungen in demselben Mietshaus identische Umlageschlüssel zu verwenden (vgl. oben unter I.). Mieter haben deshalb kein Recht darauf, dass die Nebenkosten ihrer Wohnung genauso wie beim Nachbarn umgelegt werden.

Verschiedene Umlageschlüssel geben selbst dann kein Recht die Anpassung zu verlangen, wenn sie dazu führen dass ein Mieter höhere Nebenkosten zahlt als der andere (vgl. oben unter II.). Mieter können nur versuchen eine neue vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen. Dazu müssen sich Mieter und Vermieter aber einig sein.

Vermieter hingegen können unter gewissen Umständen eine Änderung des Umlageschlüssel verlangen. Vorausgesetzt ist ein sachlicher Grund, wie z.B. die Anpassung der verschiedenen Umlageschlüssel in einem Haus, um die Nebenkostenabrechnung zu vereinfachen. Außerdem darf der Mieter kein Verweigerungsrecht haben, was allerdings z.B. immer dann besteht wenn die aktuelle Abrechnung mit einem bestimmten Umlageschlüssel vorteilhafter ist, als die vom Vermieter geplante.

V. Fazit

Die Nebenkostenabrechnungen der Mieter in einem Haus können verschieden sein, da Vermieter ohne weiteres verschiedene Umlageschlüssel mit den Mietern vereinbaren dürfen. An der Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung des einzelnen Mieters ändert das grundsätzlich nichts. Fühlt sich ein Mieter durch die verschiedenen Umlageschlüssel für die Wohnungen in einem Haus benachteiligt, kann er sich mit dem Vermieter auf eine Anpassung einigen. Einen Anspruch auf Anpassung hat er aber nicht.